編者按：2024年、経済と業種の調整という大環境に直面し、どのように嵐を乗り越え、周期の試練と市場競争の中で生き残りと発展を勝ち取るかは、企業の舵取りをする者が考えるべき核心問題です。

この背景の下、観点ニューメディアは「嵐を乗り越える」という年間シリーズ報道を企画・発表し、変革の中で奮闘し、中国経済の高品質発展を推進する企業を見つけ出し、新しい年を共に迎えます。

同時に、グローバルな視野と豊富な知識を持つ経済学者や業界のリーダーとの対話を続け、彼らの視点から業種と企業の未来発展を解読します。

観点ネット 不動産管理業界の「寒冬」はまだ終わっておらず、競争が激化する投資開発市場、圧迫を受ける管理費の収集率、持続的に悪化する金融資産の減損リスク、そして顧客やオーナーの発言権や選択権の向上が、2024年の業界の背景を形成しています。

それに伴う影響は、大多数の不動産企業の成長率が連続して鈍化し、利益空間が急激に圧縮され、二次市場の投資者は企業の変化に対して合理的に様子を見ており、物管理株の評価は引き続き低位にとどまっています。

トップの不動産会社をバックにする国有企業である保利物業も、すでに潜在的な懸念が表れています。

2023年中期、収益は714.1億元で前年比10.7%の増加ですが、成長率は14.5ポイントの減少となっています。同時期に、粗利益と当期純利益の成長率は半減し、それぞれ前年比9.3ポイント減の6.5%の成長、および10.7ポイント減の10.8%の成長となっています。粗利率も前年比0.71ポイント減少し20.46%となっています。

一方、売掛金は加速的に増加しており、2024年中期には貿易売掛金および受取手形（減損引当前）が昨年末比52.64%増の373億元に達しており、その中で関連企業が61%増、第三者が50.38%増とされています。2023年中期には30.89%増の308.1億元であり、その時点で関連企業が9.9%増、第三者が38.4%増となっています。

5年間の「大物業」戦略の推進を経て、保利物業は「狂飙」し、央企背景の物業の中でサービス規模は第一位を維持しています。

現在の業種は極限の競争が必要な中で、保利物業は自らの市場地位を固め、強化するために「大後勤時代」の幕を開けました。

成長が鈍化し、圧力が高まっています。

2019年6月、最近新三板から上場廃止された保利物業は「大物業」戦略を発表し、元々の単純なコミュニティから都市のあらゆる面へと進出することを正式に宣言しました。

その中に含まれる「全業態物業」は、差別化競争の重要なカードと見なされ、そこから多業態を中心に外部拡大と進化が展開され、具体的には居住業態を基盤とし、商業オフィス物業を高級品、公共サービス物業を発力点としています。

控股株主の保利发展がもたらすビジネスの潜在能力と、年末の時点で資本市場の支援を得たことにより、香港証券取引所に上場し、52.18億香港ドルを調達することに成功した結果、保利物業は安定した成長期を迎えました。

資料によれば、保利物業は2019年末時点での契約面積は4.98億平方メートル、契約管理プロジェクトは1490件で、管理面積は2.87億平方メートル、管理プロジェクトの総数は1010件に達していました。2023年末までに、管理規模は倍増し、契約面積と管理面積はそれぞれ9.22億平方メートルと7.2億平方メートルとなり、プロジェクトの総数は3069件と2465件に達しています。

この間、収益性も全体的に改善されました。データによると、保利物業は上場以来、純利益の年平均成長率が26.7%で、収入の年平均成長率24.9%を上回っています。

具体的には、当期純利益は2019年度の4.9億元から2023年度の13.8億元に増加し、収入は59.67億元から150.62億元に増加しました。粗利率と純利益率は全体的に安定しており、2023年末時点でそれぞれ19.61%と9.30%となり、前年同期比でそれぞれ0.80ポイントと1.0ポイント上昇しました。

年次報告書によると、保利物業の収益は三つのビジネスセクターから得られ、特に不動産管理サービスの収入は2019年度の38.44億元から2023年度の101.52億元に増加し、主に管理規模の拡大によってもたらされています。非所有者向けの付加価値サービスの収入は9.69億元から20.93億元に増加し、主に案件共同販売サービスプロジェクト、オフィスビル賃料収入、その他の非所有者向け付加価値サービスの増加によります。

さらに、コミュニティの付加価値サービスはサービス利用者数と粘性の増加から恩恵を受けており、同社は供給チェーン資源を豊富にし、運営システムが成熟に近づいています。美居サービス、コミュニティ小売、コミュニティメディア、家政サービスなどの垂直ビジネスのサービス能力が向上し、収入は2019年の11.54億元から2023年には28.16億元に増加しました。

しかし、経済の景気後退周期、業種間の競争の激化、および自身の戦略的な調整の影響を受けて、保利物業の各種ビジネスおよび指標の成長勢いは最近の三つの報告期間で鈍化しています。

経営陣は、2023年上半期の会社が高品質な発展の要求に応じて、収入のペースを緩め、積極的に構造を調整し、基盤を強化してより質の高い成長と規模を追求することを説明しました。

同時に、保利物業の収益は71.41億元で、前年同期比10.7%増加しましたが、成長率は2022年中期に比べて14.5ポイント鈍化しています。これは主に非所有者向けの付加価値サービスが前年同期比で3.8%減少し、コミュニティの付加価値サービスが前年同期比で10.7%減少したことによります。その中で、案件共同販売サービスプロジェクト、小区小売、家政サービスなどが主要な影響要因です。

保利物業は付加価値サービスの構築に大量の資金を投入していますが、得られた効果にはまだ不足があります。公告によれば、IPOからの募資の62.5%（すなわち32.61億香港ドル）を付加価値サービスの開拓に充てる計画であり、2023年中期までに実際に使用した金額は32.34億香港ドルです。

コミュニティの付加価値サービスがいつ成長に戻るかについて、経営陣は2024年中期に原有の社会化製品のアップグレードを進めており、1-2年内に全体の産業規模を向上させることを期待していると述べました。

2024年中期、保利物業の核心事業である不動産管理サービスの成長率が明らかに鈍化し、前年同期比で約16.1%増の55.93億元となった。一方で、2023年及び2022年中期の同事業の前年比増加率はそれぞれ21.8%及び25.8%であった。

さらに、財務的な圧力も高まっている。一方で、保利物業の2024年上半期の営業活動による現金流入は約4.27億元で、前年同期を回復した。しかし、現金及び現金同等物は2023年末に比べ約4.07億元減少し、その間に配当は行われなかった。

一方、保利物業が未回収の売掛金で占有している資金が大幅に増加しており、2024年中期時点で、同社の貿易債権及び受取手形（クレジット損失引当後）は35.8億元に達し、2023年末に比べ約12.4億元増加した。

前年同期の6.98億元と比較して、金額はほぼ倍増している。

大規模な不動産の利益空間

現在の業種は「微利」発展段階に入っており、保利物業の経営陣は2024年中期に、システム外収入の比率上昇や外部市場競争の激化の影響を受けて、同社の基礎不動産利益率が一定の圧力に直面していると述べた。

2024年上半期、保利物業の粗利及び当期純利益の成長率は半減した。データによれば、2024年中期に同社の粗利は16.1億元で、前年同期比で6.5%増加し、成長率は9.3ポイント低下した。当期純利益は8.46億元で、前年同期比で10.8%増加し、成長率は10.7ポイント下降した。

粗利率も前年同期比で0.71ポイント低下し、20.46%となった。その中で、不動産管理サービスの粗利率は0.24ポイント下降し16.79%、非オーナー付加価値サービスは1.53ポイント下降して18.05%、コミュニティ付加価値サービスは0.73ポイント上昇して38.85%となった。

経営陣は過去に、住宅不動産の増加スペースは大きくないと指摘しており、保利物業は公共サービスと国有資産サービスの成長規模にさらに強気で、今後の成長は主に後者の二つに賭けるとしている。

コアな不動産管理サービスの観点から見ると、保利物業の大規模不動産戦略の原型が既に形成されており、各細分業態のサービスニーズと特性に基づいて、複数のサービスブランドが構築され、応じて管理規模の成果が顕著に現れている。

まず、住宅コミュニティ分野では、保利物業は「東方礼遇」、「四時雅集」、および「親情和院」という三つのプロパティブランドのサービスコアを継続的にアップグレードしている。2024年中期までに、住宅コミュニティの管理面積は約2.99億平方メートルで、華潤万象生活の2.595億平方メートルおよび中海物業の2.944億平方メートルを上回っている。

次に、商業施設およびオフィスビルに対して、保利物業は「星雲企服」ブランドに立脚し、不動産管理、資産管理および企業サービスビジネスを提供している。2024年中期までに、商業及びオフィスビルの管理面積は3582.8万平方メートルで、総管理面積の4.7%を占めており、中海物業の2210万平方メートルおよび華潤万象生活の1523.1万平方メートルを上回っている。

さらに、公共及びその他の不動産に対して、保利物業は「鎮興中国」ブランドを構築し、政府主導、保利物業を主体として、サービス対象者の積極的な参加による新しい公共サービス管理モデルを形成している。そして2023年中に「全域飛輪」として迭代アップグレードされ、都市名片の管理に着手し、都市イメージを著しく向上させ、ビジネス環境の改善を推進し、最終的に地域全体の統合管理の向上を実現することを目指している。

2024年中期までに、保利物業の公共及びその他の不動産の管理面積は総面積の55%を占め、4.22億平方メートルに達し、住宅よりも公共サービスが遥かに大きい物件企業の一つとなった。

これに対し、中海物業の公共及びその他の不動産の管理面積は約1.06億平方メートルである。

しかし、現在の業態構造には、公共及びその他の不動産の収益創出能力が低いという問題の一つが存在している。

近三つの報告期間において、当該業態が総不動産管理サービス収入に占める割合はそれぞれ25.4%、25.8%、および25.7%であり、金額はそれぞれ122.4億元、261.8億元、および143.5億元でした。

単一プロジェクトの年間平均収入も同様で、保利物業の住宅コミュニティ、商業およびオフィスビル、公共およびその他の不動産の2023年度の単一プロジェクトの年間平均収入はそれぞれ409.4万元/個、456.1万元/個、および393.7万元/個です。

近三年間の観察によると、商業とオフィスビル、公共およびその他の不動産の単一プロジェクトの年間平均収入は明らかに増加しており、住宅コミュニティは減少傾向にあります。

次に、回収の圧力が増しています。2024年中期の経営陣は、総回収率が前年同期比で約3ポイント減少したと述べており、圧力は主に住宅および公共サービスプロジェクトに集中しています。小規模な所有者と外部の大規模な所有者の回収率はそれぞれ約3ポイントの減少が見られ、比較的安定しているのは商業オフィスタイプで、前年同期比で0.4ポイント上昇していますが、この部分の規模はまだ小さいです。

三つ目は、第三者からのプロジェクトの占める割合が高いが、質は関連方のプロジェクトほどではないという点です。また、市場志向の拡大が現在の業界の主流手段となっており、今後、第三者プロジェクトの成長の余地はより大きくなります。

データによると、2024年中期時点で、保利物業の第三者からの管理面積の占有率は64.9%に達しますが、貢献する不動産管理サービス収入の占有率は41.4%に過ぎません。一方、関連方からの管理面積の占有率は35.1%で、貢献する不動産管理サービス収入は58.6%です。

したがって、政府、企業、及び住民からのサービス品質要求の向上に伴い、保利物業の収益空間は圧縮されていますが、これは不動産企業の同業者たちが直面している共通の課題でもあります。

国有資産サービスの次元を拡大する「大後勤」

高品質な発展の模索という課題に直面して、保利物業が提示した解決策は、2021年に初めて提唱された「国資サービス」を再び人々の視野に引き戻し、「スーパー急速充電」プランをアップグレードして国資企業の大規模な物流アウトソーシングサービスを探求するということである。

2024年7月、保利物業は第1回国資フォーラムで「大物流時代」という概念を提唱し、現在の物流サービスはより強力な資源統合、より多様なサービス製品、より先見的な需要応答へと進化していると述べた。

従来の商業オフィス不動産管理サービスと比較して、より生産的なサービス業の支援を強調し、企業の生産と生活における多様な空間に切り込んで、企業の非コアビジネスのアウトソーシングを全面的に引き受ける。

資料によると、「スーパー急速充電」モデルの運営の核心は、電力網、超急速充電スタンド、ケーブル、急速充電口の四つの重要なコンポーネントから成り立っている；生産保障、グリーンエネルギー、会議、ダイニングおよび資産管理の五つのサービスシーン；生産、運営、オフィス、生活支援の四つのサービスリストが含まれている。

さらに、異なるサービスシーンにおけるニーズの満足に関して、保利物業はさまざまな次元でのサービス実践と能力構築を行っている。

例えば、グリーンエネルギーのシーンにおいて、保利物業は7月16日に清華大学グループチームと共にIEIM（統合エネルギー知的管理）全チェーンの協力を開始し、自主的で制御可能なグリーンサプライチェーンの構築と新型エネルギーの知的制御システムの形成を目指している。

IEIMは、スマートエネルギー管理プラットフォームを基盤として、エアコン、照明、給水などのエネルギー消費が大きい施設向けに、全周期のエネルギー知的管理システムを構築し、包括的な改造、局所的な重点改造、知的制御システムのアップグレード、スマート運用の最適化、設備資産の購入など、異なる資産ステージのエネルギー管理プランを提供している。そして、公的建物、オフィスビル、産業団地、工場、庭園、公共エリア、地下駐車場など、幅広い適用シーンを持っている。

特に、保利物業が国有資産の活性化に貢献している点について言及する価値がある。2022年5月、南方鼎元資産会社との戦略的協力を達成し、その後南方電網の10以上の資産に対して、資産前策顧問、招商代理などのサービスを提供した。また、保利システム内外の豊富な資源群の導入を通じて、中国航油テクノロジー情報センター、中国尊ビル、京城機電、新龍国際ビルなどの複数プロジェクトの資産の活性化と効果の向上を実現した。

さまざまな説明から見ると、「大後勤」概念は現在流行のIFM（統合施設管理サービス）と通じており、顧客層が国有企業により焦点を当てています。国有企業は特別な戦略的地位を持ち、資源の統合と総合サービスに対する要求が高いため、保利物業のこのブランド効果とサービス能力は、非国有市場への競争参加に有利です。

データによると、現在保利物業は約6000社の企業、近400棟のオフィスビルをサービスし、300社以上のフォーチュン500企業が保利プロジェクトに入居しています。

また、IFM分野には多くの不動産企業が競争に参入しており、万物梁行、招商積余、特発サービス、卓越商企サービス、中海物業などがその中の優れた企業であり、各企業のビジネスの壁も異なります。顧客は主に新興産業の業種のトップ企業や外資企業に集中しています。

保利物業の戦略には、高級製造業や戦略的新興産業の顧客を積極的に開拓することも含まれており、2024年上半期には、同社がJD.COM(京東商城)北京本社ビル、ハイアールグループ青島工場エリア、広聯達広州デジタルテクノロジービル、金山グループ武漢本社オフィスなどの業種トップ顧客プロジェクトを新たにサービスし、IFMの展開を加速しました。

下半期に公開された拡張状況は、同社の大後勤戦略の拡張力が顕著であり、複数の三甲級病院と提携を結び、病院の後勤に全方位で支援を提供しています。また、IFM分野では、上海航融盛通大厦、武漢新長江传媒大厦、フヤ四城職場内服、広聯達グループ広州オフィスビルなどの四大商業プロジェクトに成功裏に進出しました。

全体として、保利物業の突破口の思路は見通しが良く、経営陣が期待する「一流の製品力、一流の業界のリーダーシップと競争力を形成する」という目標に合致していますが、「50のコア都市に焦点を当て、各都市において2億プロジェクトの不動産管理規模を実現する」という高品質な発展目標を達成するには、依然として歩みを進める必要があります。