意見指標は、料金が段階的に実施され、プロジェクト管理規定がさらに明確に定められています。佛山プロジェクトの代建費用の料金は、いくつかの段階に分かれています。工程の総概算が増加するにつれて、料金は引き下げる傾向にありますが、総概算が比較的低いプロジェクトには高い料金が適用されます。このようにする目的は主に予算を管理するためです。他の都市と比較すると、市場化された代建が可能なプロジェクトの種類と総投資のおおよその範囲に基づいて、市場化代建を実施するかどうかを決定します。この文書はプロジェクトの料金に対してより明確な指針を示しました。
不動産マーケットはわずかに回復し、代建企業のビジネスは増加する見込みです。11月までに100の不動産企業が単月の権益販売で2828.58億元を達成し、単月比で12.74%減少しましたが、前年同期比では1.03%の増加となりました。「924」新政策の影響で、住宅市場は小幅な上昇を見せ、企業は販売収入や資金回収を行うことができ、一部のプロジェクトの着工建設を促進し、商業住宅代建の契約率の上昇も促しました。
賞罰は代建管理のレベルを向上させ、無駄な駆け引きを避けるのに役立ちます。「約定」は前提条件として取り決める必要があります。住宅プロジェクトの委託者が代建者に対して賞罰を与えることは、代建企業がプロジェクト管理をより良く遂行するための有効な方法です。しかし、甲方がある程度の発言権を持っているため、当期純利益率がどのくらいに達することを条件に賞罰を与えるかを事前に取り決めなければならず、そうしなければ後の決算過程でお互いに無駄な駆け引きが発生します。
料金は段階的に実施され、プロジェクト管理規定がさらに明確に定められています。
期間中、深圳市龍崗区政府は「龍崗区政府投資プロジェクト代建管理方法」を発行しました。その中で、代建を計画しているプロジェクトの総投資規模は5000万元以上（含む5000万元）であるべきと述べています。この規定の第5条第（三）（四）（五）（六）項目に該当するプロジェクトについては、投資規模が5000万元を下回ることができます。
以下のプロジェクトは代建方式を優先的に採用します：（一）都市の重要な区域、重要なノードに位置し、重大な象徴的または模範的なプロジェクト；（二）技術的な複雑さが高い、または品質、工期などの管理目標に高い要求を持つプロジェクト；（三）社会投資プロジェクトの赤線内または隣接するもので、政府が投資して建設するべき市政インフラや公共サービス施設のプロジェクト；（四）政府が投資して建設するべき市政インフラや公共サービス施設で、社会主体が総投資額の51%以上を負担することに同意するプロジェクト；（五）国家鉄道、都市間鉄道、地下鉄などの軌道交通プロジェクトに隣接し、同時に建設する必要がある政府投資プロジェクト；国家鉄道、都市間鉄道、地下鉄などの軌道交通プロジェクトの安全保護区に侵入または近接し、交通安全に影響を及ぼす可能性がある政府投資プロジェクト；（六）その他代建方式を適用するのに適したプロジェクト。
期間中、佛山市発展改革局は「佛山市政府投資非営利プロジェクト市場化代建管理実施細則（試行）」を発行しました。この細則は2024年10月20日から施行され、3年間有効です。
文書には、市場化代建を実施するプロジェクトについて、原則としてプロジェクト概算に代建管理費およびプロジェクト建設管理費を同時に計上してはいけないと記されています。プロジェクト建設単位は「政府投資非営利プロジェクト市場化代建管理費総額制限数料金」の基準内で市場化代建単位に委託し、最終的な料金は市場化代建単位の入札料金に基づきます。施工代建を実施するプロジェクトでは、代建管理費は全過程代建管理費総額の70%を超えないように計算されます。
その中で、計算例の中括弧内の最初の数字は工事の総概算分類の変動数を示し、新技術プロジェクトの工事総概算がXと仮定すると、10001≤X≤50000の場合、プロジェクトの代建管理費は300+(X-10000)×2％となり、以下同様に続きます。工事の総概算は、市場化代建管理費を含まず、土地使用権の取得または賃貸のために発生した土地取得、移転補償等の費用を差し引いた金額です。
上記の図表から、プロジェクトの代建管理費は工事総概算によって1000万元未満から20億元以上までの五つの段階に分かれていることがわかります。普通のプロジェクトの代建管理費率の範囲は0.4％から2％で、建設場所が分散している、工事期間が長い、新しい技術や工法が使われている、機能が複雑で専門的な調整が難しいプロジェクトの費率は1％から3％です。
上記の文書における代建費率の変動を観察すると、プロジェクトの代建費用の費率がいくつかの段階に分かれていることがわかります。工事総概算が上がるにつれて、費率が引き下げられる傾向にあり、総概算が比較的低いプロジェクトでは高い費率が適用されています。こうする目的は主に予算を抑制することです。
他の都市と比較して、この文書はプロジェクト費率に関してより明確な指針を示しています。他の都市の文書では、市場化代建を許可するプロジェクトの種類と総投資のおおよその範囲によって市場化代建を実施するかどうかが決定される可能性があります。
不動産市場はわずかに回復し、代建企業のビジネスが増加する見込みです。
観点指数「2024年1-11月不動産企業の販売パフォーマンス」研究成果によると、11月における前100の不動産企業の単月権益販売は2828.58億元で、単月前月比12.74％減少、前年比1.03％上昇しました。10月に前100の不動産企業は単月権益販売3241.63億元を達成し、単月前月比111.12％上昇、前年比6.79％上昇しました。
「924」新政策の影響を受けて、住宅市場に若干の上昇が見られ、企業は販売収入や資金の回流を得ることができ、一部のプロジェクトの工事が開始され、商業住宅の代建契約率の上昇を促進しています。
ホワイトリスト政策の調整は、ファイナンシャルインスティテューションズが不動産業界の合理的な資金調達ニーズを満たすよう積極的に誘導する意図があります。これは不動産市場の安定的で健全な発展を支援するだけでなく、金融リスクを根本的に防ぐためにも有利です。「ホワイトリスト」プロジェクトは別々に建帳され、閉鎖的に運営・管理され、プロジェクト資金の他用途への流用が厳禁されているため、資金が引き渡しの保障に使用されることが確保されています。同時に、引き渡しの保障は商業代建の需要をもたらしました。—一部のファイナンシャルインスティテューションズは、開発が不可能な抵当プロジェクトに対する救済を求めています。
注目すべきは、期内に融創が代建プラットフォーム「融者共创建管」を「而今管理建管」という名前に改名したことです。彼らの公式アカウントの紹介文は「高端不動産総合解決策サービス提供者としての革新的なポジショニングを持つ専門建管プラットフォームで、知恵とサービスに焦点を当て、成し遂げることを目指し、価値創造者となる」という内容に変更されました。それ以前の「融者共创建管」の紹介文は「高端不動産総合解決策サービス提供者として位置付け、長三角で深く掘り下げ、中国の最も優れた都市グループと共に成長することを堅持する」でした。
据了解，而今资本は融創が不良資産ビジネスに特化した新しい会社であり、これが融創の不良ビジネスへの本格的な進出を示しています。而今管理は而今资本と協力し、「不良資産+代建」というモデルを形成します。
ただし、不良資産プロジェクトは簡単に活性化できるものではなく、プロセスは一般的な新プロジェクトよりも複雑です。困難を和らげるプロジェクト代建はその一例です。現在、困難を和らげるプロジェクトには主に二つのタイプがあります。第一は危険にさらされたプロジェクトで、これは企業の経営難や資金不足により工事が開始できないものです。第二は債務不履行プロジェクトで、これはプロジェクトが債権者によって差し押さえられたものです。
代建企業にとって、このようなプロジェクトにはリスクポイントが多く存在します。例えば、プロジェクトに関与する債権者や債務者間の利益関係を整理するのが難しい場合や、プロジェクト会社の財務、管理などの内部統制に問題がある場合です。各方面に利益の相違が生じると、プロジェクトが中断され、代建費用が回収できなくなる可能性があります。
期内、観点指標が重点的に観察したサンプル企業の中には、多くの新しいイベント動向が記録され、合計47件で、前四半期に比べて34.29%の増加が見られました。特に動きが多かったのは、遠洋建管、旭輝建管、中原建業、緑城管理、金地管理です。
期内、遠洋建管はプロジェクトの取得において比較的活発でした。遠洋建管は浙江台州温嶺の城西街道プロジェクトで入札に成功し、全方位の投後管理サービスを提供します。また、遠洋建管は濟南小梁庄政府住宅プロジェクトや佛山新城の住宅プロジェクトなどにも契約しました。他の代建企業である旭輝建管、金地管理、緑城管理なども全国各地で新プロジェクトを獲得しており、プロジェクトの種類には住宅、産業団地、商業プロジェクトなどが含まれます。
注目すべきは、大部分の代建企業が外部パートナーを募集する形で新プロジェクトを獲得しており、競争が激化する中で、価格競争が避けられない現象が見られることです。
期内、而今管理（融者共创建管）はエンジンプランを立ち上げ、外部パートナーの開発計画を発動し、初月で91人を募集し、4つのプロジェクトと契約しました。金地管理も星辰計画を発表し、全国でパートナーを募集しています。
報酬と処罰は代建管理レベルを向上させ、無駄な争いを避けるのに役立ちます。「約定」を前置きする必要があります。
期間中、多くの代建企業が公共資源取引センターで代建プロジェクトに入札し、绿城管理、金地管理、万科、華潤置地などの企業が含まれています。
見解の指標は依然として前四半期の見解を維持しており、住宅を除いて、現在の他のタイプのプロジェクトは、地域に根ざした企業を選ぶ傾向が依然としてあります。たとえば、地元の代建企業は市場により精通しており、企業の特性をより深く理解し、周辺プロジェクトの整備についても理解している可能性があります。地元企業の事例は地域市場に良い評判を形成し、将来の新たなビジネスの可能性をもたらします。
例として、広州市天河区棠東広棠路2号、広園路北側および棠東横嶺区画の複合商業プロジェクトの代建サービス及び設計コンサルティングサービスプロジェクトは、総用地面積5.14万平方メートル、総投資は123458万元であり、その中で工事費は93896万元、工事建設のその他の費用は16325万元、予備費は3221万元です。
中標候補者の公告によると、合計三社が選ばれ、最終的にプロジェクトは広州天泓グループが入札で獲得し、中標金額は2018.27万元です。広州天泓グループは2015年に設立された不動産、広告メディアなどの複数の分野を含む多様な企業です。それ以前に、同社は「天河智谷テクノロジー金融産業園」プロジェクトの建設について、天河区の車陂経済会社と協力開発契約を締結しています。
中標金額は甲方が注目する指標であり、一定の料金の条件の下で適切な代建企業を選択することが最優先の問題です。そして代建企業にとっては、限られた料金の中でできるだけサービスと管理を提供することが求められます。
江北新区建築テクノロジー産業園南側土地プロジェクトの開発代建及び代売サービスプロジェクトは、芜湖市江北新区に位置し、商業住宅、コミュニティ活動センター、駐車場及び緑化などの付帯施設の計画建設を行い、土地面積は40286.98平方メートル、容積率は≤2.0で、計容積面積は約80573.96平方メートル、建物の面積は約11万平方メートルです。
今回の入札範囲は、全過程の代建（ブランド使用を含む）であり、中標者はプロジェクトの前期管理業務、コスト管理、工事管理、竣工検査と引き渡し管理、不動産権証の手続きの協力、財務サービス、ブランド使用管理と維持、契約印章及び文書管理など、プロジェクト開発の代建に関するサービスを提供し、プロジェクト開発建設の全過程を通じて行います；自社販売のマーケティング管理は、主に前段階の設計段階、マーケティング計画段階、販売実施段階、販売バックオフィス業務及びアフターサービス、宣伝促進、広告設計及びその他のプロジェクトの代売に関するサービス（分配を除く）を含みます。
最高入札限度額は3422万元で、代建サービス料と代建マーケティング料を含みます。
代建サービス料（ブランド使用を含む）の最高入札限度額は本プロジェクトの総建設コスト（暫定で3.16億元、税金を含む、最終的には計画面積と決算監査の総建設コストに基づいて計算）の4.5%、約1422万元です。（その内、① 基本代建料は総建設コストの3.9%、約1232.4万元；② 当期純利益指標考査料は総建設コストの0.2%；③ 去化率指標考査料は総建設コストの0.2%；④ 品質、安全、進捗、コスト、信訪維持の考査料は総建設コストの0.2%で、上記②+③+④の合計0.6%の料率は固定料率とします。）
代売マーケティング料の最高入札限度額は2000万元です。実際の発生に基づいて決算し（累計決算は2000万元を超えず、流通を含まない）、実際に結算されます。
最終的に、浙江興元建設管理有限公司（融者共創）は代建サービス料4.21%、代売マーケティングサービス料2000万元で入札に成功しました。
乙方は、調達要件に従ってプロジェクト全過程の代建管理及び代売マーケティング業務を完遂する必要があります。サービス期間は46ヶ月です（代建サービス期間：契約締結効果発生日から本プロジェクトのすべての工事欠陥責任期間が満了するまで（約36ヶ月）；代売管理サービス期間：双方の契約締結後10ヶ月以内に開始し、開始から36ヶ月が満了する時に甲方はシミュレーションによる当期純利益率を行い、当期純利益率に基づいて乙方に対して賞罰を行います）。
住宅プロジェクトの委託者は代建者に対して賞罰を与えることができ、代建企業がプロジェクト管理をより良く遂行するよう効果的に促すことができます。しかし、甲方は一定の発言権を持っているため、当期純利益率がどの程度に達した場合に賞罰を行うかを事前に約定する必要があり、そうすることで後の決算過程での相互牽制を避けることができます。
