过去两年，美国成屋市场的销售低迷。一个主要原因是所谓的锁定效应，即房主不愿挂牌出售房屋、放弃较低的按揭贷款利率。尽管11月成屋销售有所回升，但美国房地产市场的销售仍因按揭贷款利率高企和库存有限而处于困境。 米国の11月の成約住宅販売は予想を上回り、6ヶ月ぶりに年率400万戸を超え、購入者が6%以上の住宅ローン金利を受け入れることを示しています。住宅ローン銀行家協会は、少なくとも今後2年間は住宅ローン金利が6%以上の水準に留まると予想しています。11月の成約住宅の価格は前年同月比で4.7%上昇し、406,100ドルとなり、11月としては過去最高の記録を達成しました。
木曜日、米国全国不動産業者協会（NAR）のデータによると、米国の11月の成約住宅販売は予想を上回り、6ヶ月ぶりに年率400万戸を超え、購入者が6%以上の住宅ローン金利を受け入れていることを示しています。
米国の11月の成約住宅販売台数は年率415万戸であり、3月以来の最高水準で、予想の408万戸、前回の396万戸を上回りました。11月の成約住宅販売は前月比で4.8%上昇し、予想の3%を上回り、10月の前回値3.4%を超えています。米国の11月の成約住宅販売は前年同月比で6.1%上昇し、前年比の上昇率は3年ぶりの最大値です。
過去2年間、米国の成約住宅市場は低迷しています。主な理由の一つは、いわゆるロックイン効果、すなわち住宅所有者が低い住宅ローン金利を放棄して家を売りたがらないことです。11月には成約住宅の販売が回復しましたが、米国の不動産市場は依然として高い住宅ローン金利と限られた在庫のために困難な状況にあります。
在庫の逼迫が住宅価格を高止まりさせており、現在の米国の住宅価格は史上最も手頃な負担の一つとなっています。11月の成約住宅の中央値は前年同月比で4.7%上昇し、406,100ドルとなり、11月としては過去最高の記録を達成しました。11月の前年比の上昇率も10月を上回り、住宅価格の上昇が加速していることを示しています。
地域別に見ると、北東部と中西部地域の住宅価格の上昇率が最も大きく、それぞれ前年同月比で9.9%と7.3%となっています。
米国の中古住宅売主が現在の高い借入コストを徐々に受け入れるようになり、今年の成約住宅の在庫は緩やかで安定した上昇を始めました。11月の成約住宅の供給量は10月よりも減少しましたが、これは毎年この時期に見られる現象であり、昨年の11月のレベルよりも明らかに高いままとなっています。
11月末の販売用住宅の供給量は133万戸で、昨年の11月に比べて17.7%の増加となっています。現在の販売速度で計算すると、市場にある供給量を消費するのに約3.8ヶ月を要し、依然として5ヶ月の在庫消化比率を下回っており、在庫は概ね上昇傾向にあるものの、全体的に見ると市場の供給は依然として緊張しています。
NARのデータはさらに示しています：
- 11月には、販売された住宅の53%が上場から1ヶ月以内に売却されており、10月のこの割合は59%でした。住宅の平均上場期間は32日で、10月は29日でした。
- 18%の住宅は売却価格が掲載価格を上回っています。
- 初めての住宅購入者は進展を見せ、11月の販売の30%を占め、10月の27%を上回っていますが、依然として1年前をわずかに下回っています。歴史的に見て、初めての住宅購入者は市場の約40%を占めるため、多くの米国人が市場から追い出される負担能力の課題に直面しています。
- 全額現金での住宅購入は依然として販売の25%を占めています。
- しかし、投資家の販売はわずか13%で、昨年11月の18%を大幅に下回っています。
- 高級市場は依然として販売を押し上げています。価格が100万ドルを超える住宅の販売量は昨年11月に比べて24.5%急増が見られ、一方、価格が10万ドル未満の住宅の販売量は24.1%減少しています。
NARの首席経済学者Lawrence Yunが述べました：
住宅販売の勢いは強まっています。住宅ローン金利は依然として高いものの、消費者は現在の水準にますます適応しています。また、雇用機会も増加しています。
しかし、2024年の年間成約済み住宅販売は昨年を下回ると予想されており、昨年は1995年以来最悪の年でした。
投資家の比率が減少していることについて、Yunは、これは投資家やデータに関心のある人々が住宅価格がピークに達したと考えていることを示しているのでしょうか。それとも、家賃の上昇が止まった他の理由によるのでしょうか。
成約済み住宅の販売は米国の不動産市場の販売量の約90%を占めており、権利移転時に計算されます。通常、権利移転の一、二ヶ月前に契約が締結されるため、11月の販売データは主に10月と9月の購入決定を反映しています。住宅ローン金利は9月に18ヶ月ぶりの最低水準に一度下がりましたが、その後急上昇しました。
米連邦準備制度は9月以来基準金利を1ポイント引き下げましたが、住宅ローン金利は依然として高止まりしており、2021年末水準の2倍です。水曜日に連邦準備制度は今年最後の会議を開き、中央銀行の関係者は来年の利下げ回数が減少すると予測しました。これにより米国の国債利回りが急上昇し、10年国債利回りは住宅ローン金利に大きな影響を与えています。
住宅ローン銀行家協会（MBA）は、少なくとも今後2年間は住宅ローン金利が6%以上で推移すると予測しています。MBAのデータによれば、12月13日現在の週の30年固定金利の住宅ファイナンスコストは6.75%です。
米国の連邦準備制度理事会のパウエル議長は昨日、米国の不動産業界の活動がずっと疲弱であると述べました。住宅のインフレは落ち着いていますが、その落ち着きの速度は予想よりも遅れています。
来週の火曜日、米国政府は11月の新築住宅販売データを発表します。このデータは契約署名の状況に基づいて計算されており、米国の不動産マーケットの先行指標と見なされています。
