观点ネットは、広州の海珠区の大干囲地塊が再び登場したが、その価値は今とは異なっている。

12月23日、越秀地産は底値約202.3億元で広州市海珠区の大干囲AH101533地塊を競り落とし、折合楼面価約3.35万元/㎡となった。この地塊は二類住宅用地R2で、用地面積は15489平方メートル、容積率建築面積は≤60398平方メートルである。

地塊の位置から判断すると、越秀地産が今回取得したのは、11月13日に152.9億元のCash / Money Marketで広州市土地開発センターに返還した大干囲地塊であり、その時の地塊の性質は商業用地に加えビジネス用地であった。

越秀地産が2024年11月13日に発表した収蔵公告によれば、広州大干囲地塊は2021年7月に広州越秀グループから22.93億元で佰城投資の98%の株式を取得した際に得られたもので、地塊はAH101533およびAH101534の2つの部分に分かれており、総用地面積は15491平方メートルである。購入時、広州大干囲地塊は商業用としての発展を予定していた。

広州大干囲地塊は佰城投資がこの地域で持つ地塊の一部に過ぎない。

報告によると、佰城投資が所有するプロジェクトの土地は広州市海珠区の工業大道南大干囲12号、1号（地塊二）に位置し、総占地面積は約6.26万平方メートルで、プロジェクト用地は商業用に開発され、公寓、零售、ショッピングセンター、付属施設および地下庫が含まれる。

上述のプロジェクトの中で、越秀地産は海珠区の工業大道南大干囲12号地塊にある一つの商業オフィスプロジェクトのみを開発し、初期段階は越秀天荟江湾という公寓製品を主力としており、回収されたAH101533およびAH101534地塊は取得から3年後も未開発である。

观点新媒体の調査によれば、越秀地産は広州大干囲地塊の収蔵公告を公開する前の今年8月、広州市計画と自然資源局が発表した2024年一部の供給を予定しているベンチマーク住宅地プロジェクトリスト（第3批）に大干囲地塊が含まれており、計画用途は二類住宅用地で、総用地面積は1.45ヘクタール、建築面積は10.15万平方メートルになっている。売却方法は公示出売である。

10月に、広州市の計画と自然資源局は大干囲地塊の計画調整案を発表し、2つの土地を商業用地兼容の商業用地から二類住宅用地に変更することを提案しました。

用地面積は変わらず、建築面積はすべて30047平方メートルに引き下げられ、容積率は8.03/7.38から4.2に調整され、建築密度は35％に低下しました。

市場の関係者は、政府が広州大干囲地塊を収蔵する理由は、関連部門が地塊の後続の管理規制調整と再売却を行うためであり、越秀地産が再び土地を取得することも当然のことだと指摘しました。

なぜその地塊の二度目の価格設定が収蔵時よりも近く5億元高いのかについて、不動産アナリストの邓浩志は、これは正常な状況だと述べました。

彼は、「ショッピングセンターやオフィスビルの賃料、賃貸率が圧迫される状況の中で、開発業者にとって、商業地塊をアパートにする方が価値が高い。しかし、地塊が住宅性質の場合、貨物価値がさらに高くなり、自ずと開発業者が買ってくる土地コストも高くなる。」と指摘しました。

中原地産のプロジェクト総マネージャーである黄韬も似たような見解を持ち、彼は「住宅用地の現金化は相対的に容易で、現在海珠区の新築住宅の販売価格は比較的安定しており、前景が明確だ」と付け加えました。

安居客APPによると、2021年から2023年にかけて、海珠区の新築住宅の平均単価はそれぞれ9.81万元/平方メートル、9.49万元/平方メートル、9.28万元/平方メートルであり、9字頭を維持しています。

別の観点からニューメディアが調査したところ、広州大干囲地塊周辺で販売中の一手住宅プロジェクトの数はそれほど多くはなく、2022年に開盤し間近で清盤に達した、平均価格が11万元/平方メートルの中海映澜台を除けば、次は海珠湾トンネルを挟んだ中鉄建西派粤府であり、平均価格は6.5万元/平方メートルです。

その他の近隣の土地は商業用地で、越秀天匯江湾アパートの平均価格は2.5万元/平方メートル、広州佳兆業センターアパートの平均価格は3.6万元/平方メートルです。

今回の土地売却に基づく計画によれば、建物の高さは120メートルまでとし、バルコニーの占有率は20%を超えてはいけません。さらに、土地は珠江後航道から200メートル未満の沿岸に位置するため、市場関係者はこのプロジェクトが将来的に改善型の商品として開発される可能性があると予測しています。平均価格は5.5万から7万元/平方メートルの範囲で、5.5万/平方メートルは低層階の価格、7万/平方メートルは高層階の価格です。

現在までに、越秀地産は2024年に広州で7つの宅地を取得し、取得総額は111億元を超えています。それぞれは越秀珑悦西関、越秀云悦、越秀国貿·観樹天湖、越秀桂悦東晓、越秀熙悦江湾、広州大道中の土地、そして海珠大干囲の土地です。

土地を取得してプロジェクトを立ち上げる過程において、越秀地産が主に強調しているのは「迅速さ」です。

以前の報道によれば、越秀·云悦は越秀地産が9月30日に24回の競争を経て緑城を退けて取得した白雲区怡新路南AB3101046地塊であり、わずか三ヶ月後の12月7日に初の販売を行い、その日の販売率は100%に達しました。

小規模な越秀珑悦西関は、10月末に競り落とされた土地で、プロジェクトは272戸の住宅があり、2棟のみです。12月21日に初開発されました。仲介業者のフィードバックによると、「ほぼ全部が販売され、いくつかの高低層階がまだ選べます」とのことです。

12月3日に海珠東晓路の宅地（越秀桂悦東晓プロジェクト）を取得し、モデルハウスも同月20日に正式にオープンしました。2024年末に市場に投入される予定で、最初に145戸を販売します。一方、越秀熙悦江湾も12月末に発売される見込みです。

越秀地産は高回転率を達成しましたが、2024年の販売目標を達成するにはまだ一定の差が存在します。

公告によると、2024年の11ヶ月前までに、越秀地産の契約販売額は約1010.2億元であり、累計契約販売額は2024年の契約販売目標1470億元の約68.7%を占めています。