智通财经APPは、最近の祝日による短縮取引週において、不動産選択業種SPDRファンドETF（XLRE.US）が0.61%わずかに下落し、2日間の取引で損失を記録したと報じていますが、祝日の雰囲気がマーケットに一時的な活気を与えました。不動産投資信託同時に、FTSE Nareit全株式指数は0.27%微減し、NYダウ不動産投資信託指数は0.27%の上昇でわずかにプラス圏に転じました。

年間を通じて、不動産選択業種SPDRファンドETFの上昇率はわずか1.43%で、S&P 500 Indexの25.83%の成長には遠く及びませんが、FTSE NareitとNYダウ指数は依然として正の成長を維持しています。REIT2024年の不動産セクターのパフォーマンスは大型株に及ばないものの、2025年に対する市場の見通しには楽観的な感情が漂っています。

2024年の振り返り：挑戦と機会が共存

2024年を振り返ると、米国の連邦準備制度理事会による継続的な利上げの圧力の下で、不動産株は厳しい状況にありました。年内に利下げが実施されたにもかかわらず、不動産市場の回復の道のりは依然として困難です。上半期には、利下げに対する期待が揺れ動き、市場は顕著な調整を経験しました。

しかし、下半期には利下げの希望が再燃し、市場は徐々に自信を取り戻しました。不動産選択業種SPDR基金ETFのほとんどの上昇幅もこの期間に記録されました。それにもかかわらず、間近に迫る米国大統領選挙は不動産業界に対して著しい好影響をもたらすことはありませんでした。このセクターはほとんど市場の注目を集めませんでした。

注目すべきは、さまざまな挑戦に直面しているにもかかわらず、不動産選択業種SPDR基金ETFの基金への流入額は12月26日までに11.3億ドルに達しており、投資家は不動産市場の長期的な見通しを良好に見ています。

2025年の展望：回復の道のりに光明が見え始める

2025年の展望として、シティグループが発表した報告書は不動産投資信託基金（REITs）に対する前向きな予測を提供しています。この報告書は、有利な市場環境が後押しする中で、REITsが10%から15%の回収率を実現する見込みであると指摘しており、これはS&P 500 Indexの8%の予測回収率を大きく上回ります。ただし、この報告書は投資家に対して、異なるREITs間で回収率に著しい差がある可能性があることを警告しています。

Seeking Alphaのアナリストであるブラッド・トーマスは、REITの複数のセクターに「保有」評価を与えました。対象は、ネットリース、ショッピングセンター、医療保健、データセンターなどです。一方で、モバイル信号塔、工業、サンルーフオフィスビル、アパートメントには「市場平均を上回る」評価を付けました。

その一方で、Hoya Capital Real Estateの最高投資責任者であるデビッド・アウエルバッハは、不動産の周期が2025年に「リセッション」段階から「リカバリー」段階に移行する見込みであり、REITにとってより有利な市場環境を提供すると指摘しました。

"過去2年間、商業および住宅建築の支出が著しく減少し、供給の増加が鈍化しました。アウエルバッハは、需要が供給を上回っているため、これはREITにとって有利であると指摘しています。マクロ経済環境の調整に伴い、柔軟な資本を持ち、レバレッジが低い公共REITは優位性を持つようになり、これにより低コストの債務に依存するプライベートエクイティファンドや非上場REITよりも競争で優位に立つことができるでしょう。"

しかし、市場のモメンタムと潜在的なリスクを考慮すると、XLREはSAのアルゴ取引レーティングシステムで「強力な売り」評価を取得しました。

業種のハイライトと暗点

今年の不動産市場において、医療保健REITは特に目立ったパフォーマンスを示し、回収率は約22%に達しています。その中で、Iron Mountain（IRM.US）は、ドキュメントストレージサービスおよびデータセンターの提供者として、人工知能株の繁栄により継続的に上昇し、最も上昇率の高いREITの一つとなりました。一方で、商業不動産サービスと投資会社であるCBREグループも優れた業績を示し、今年に入ってから約40%上昇しています。

不動産管理と開発は、不動産市場の一部門として、長年にわたり金利の変動に非常に敏感です。市場で9月の利下げ期待が高まるにつれ、この業界の株は7月中旬から顕著に上昇しました。

Seeking Alphaのアナリスト、デイヴィッド・ジョンソンは、CBREグループについて「商業不動産サービス分野のベンチマークとして、CBREの収益と利益はともに予想を上回っています。私の見解では、同社の能力と運営モデルは強力な競争優位を構成し、市場シェアに対する他の競合の侵食に耐えることができるでしょう。」

ジョンソンはさらに指摘した。「最近の利下げは不動産業界にとって大きな強気材料であり、資本コストを低下させる。さらに、『インフラ投資と雇用法案』の可決は、将来の連邦資金によるプロジェクトに新たな道を開いた。戦争などの予測不可能な事態が起きない限り、CBREのパフォーマンスは他の業種を上回ると予想している。」

しかし、すべてのREITSが恵まれた年を迎えたわけではない。ライフサイエンス不動産投資信託のアレクサンドリア・リアルエステート・エクイティーズ（ARE）や携帯電話信号塔不動産投資信託のクラウン・キャッスル（CCI）は、下落幅が最も大きいS&P 500不動産株となった。

JPモルガンはAREの格付けとFFO予測を引き下げ、ライフサイエンス分野の賃貸需要が弱いことを指摘した。一方、CCIはコスト削減、資産の最適化、高い資本支出などの複数の課題に直面している。また、プロロジス（PLD.US）は不動産選択業界SPDRファンドETFにおいて、持株比率が最も高いREITSの一つであり、2024年に工業REITSのサブ業種をも引きずる存在となった。複数のウォール街のアナリストはプロロジスに対して慎重な姿勢を示し、相次いで格付けを引き下げた。

ホテルとリゾートREITSの方面では、調整後EBITDAの成長が減少した影響で、そのセクターは不振である。米国ホストホテルズ（HST.US）は、今年これまでの価値が約7%縮小した。しかし、投資会社コンパス・ポイントは、この指標が2025年に改善すると予測している。

総じて、2024年の不動産市場は多くの課題に直面しているが、2025年に向けて、マーケット環境の改善と利下げの期待の高まりとともに、REITsは高いROIを実現する見込みである。しかし、投資家はリターンを追求する際にも、様々なREITs間の違いや潜在的な市場リスクに注意して警戒を保つ必要がある。復興の道のりにおいて、不動産市場の一歩一歩が挑戦と機会に満ちているだろう。