金融業協会、12月30日 (李傑記者) 2024年の不動産業界では、土地市場の変化は無視できない一章となっています。

「2021年以降、売却から土地取得への波及メカニズムは弱まっています。その本質は、住宅企業の行動ロジックが成長志向から安全志向に変わり、売り上げ返済は土地取得を拡大するよりも借金の返済に使われるようになったことです。」ノースイースト証券のアナリスト、張明園さんは言いました。

住宅企業の経営ロジックの変化は、2024年の在庫撤去の波を受けて、不動産業界も土地市場に大きな変化を遂げたことを概説しています。

アナリストのケリーは、業界が在庫除去の新しいサイクルに入っている中で、都市の観点から見ると、商業用住宅取引の規模よりも土地取引の規模が小さいことが、2024年の土地市場の重要な特徴になっていると指摘しました。

Keruiのデータによると、2024年12月20日現在、全国の300都市の土地取引の建設面積は前年比で17％減少しました。年間の建設面積は約11億平方メートルに減少すると推定されています。これは商業住宅の取引規模と同様です。

ただし、特別債務は既存の土地の取得を支援するため、一線都市の土地競売政策の調整は将来の土地市場に重要な影響を与える可能性があります。

張明園氏は、2025年を見据えて、住宅価格の着実な下落が商業住宅販売の回復を後押しし、土地取得面もわずかに改善すると予想されていると述べました。しかし、主流の住宅企業が依然としてダウンサイジングサイクルにあることを考えると、土地取得実績は引き続き都市間の差別化を特徴としており、全体的な業績は減少幅の縮小傾向にあります。

ティア1と2の都市は、住宅企業がポジションを埋めるための重要な場所になっています

市場の安定化と在庫削減が産業企業の最優先事項となっている中で、土地取引の規模は2024年になっても低いままです。

土地の譲歩に関しては、財務省のデータによると、2024年の最初の11か月間、国有土地使用権譲歩による収入は3,266億元で、前年比で 22.4% 減少しました。

新しい住宅市場が統合され続けるにつれて、全国の土地供給規模も市場に合わせて調整されています。報告によると、2022年以降、さまざまな地域が土地供給規模の縮小に率先して取り組んできました。2023年には、天然資源省が率先して土地供給システムを導入しました。これにより、土地情報の公開性と透明性がさらに高まり、土地譲歩をめぐる完全な競争が確保されました。2024年、天然資源省は、商業用住宅の撤去期間が36か月を超える都市では、新しい住宅用地の売却を停止することを規定する新しい規制を発表しました。

「業界の在庫削減の先行指標として、土地コンセッション規模の調整は、業界の需給ルールの自己調整だけでなく、地方自治体の積極的な対応も反映しており、市場の期待を安定させるのに役立ちます。」ある不動産業界のアナリストが指摘しました。

このような環境では、2024年も地元のオークション市場全体は猛暑と継続的な差別化の傾向を維持するでしょう。特に、9.26ニューディール以降、北京、上海、杭州、成都などの中核都市の一部の区画では、高額なプレミアムが売れています。

セントラル・インデックス・インスティテュートの統計によると、すべての主要都市の取引規模は縮小しましたが、一線都市の土地コンセッションのシェアは増加しており、住宅企業は中核都市にさらに重点を置いています。1月から11月にかけて、上位20都市は依然として国の住宅用地コンセッションの半分以上を占めています。

地元のオークションの人気から判断すると、北部の深セン、杭州は依然として住宅企業がポジションを埋めるのに重要な場所です。広州、成都、合肥で質の高い土地区画を持つ住宅会社が積極的にオークションに参加しました。セントラル・インデックス・インスティテュートのデータによると、2024年1月から11月にかけて、22都市の住宅用地プレミアム取引が24.1％を占め、昨年の同時期から13.3ポイント減少しました。都市別では、深セン、杭州、上海はすべてプレミアム取引の50％以上を占め、北京、合肥、成都は30％以上を占め、その他の都市は一般的に20％を下回っています。

「現在、住宅企業は土地取得に投資する際に確実性をより求めています。第1線と第2線の中核都市の質の高い土地区画は、住宅企業による土地収奪の焦点となっていますが、ほとんどの第3線と第4線の都市では、まだ土地に注意を払う人がほとんどおらず、土地市場は局地的な暑さと全体的な寒さのパターンを示しています。」ケリーのアナリストによると。

さらに、多くの大規模住宅企業も、「売上による固定投資」戦略に固執し、一線都市と中核二線都市に投資を集中すると述べています。

トップ10の上級不動産会社は、土地取得戦略において、グループは高級都市、特に都市の中核地域に重点を置いていると言いました。この戦略は、資金を確保し、サイクルを乗り切って、土地市場における新しい機会をつかむのに役立ちます。

一線都市では、北京や上海などの土地競売政策が調整され、価格の高い都市での競売方法の復活により、土地市場における活動と競争がある程度高まっていることは注目に値します。高品質の区画は、多くの住宅企業から注目と競争を受けており、土地市場の期待を安定させる上で積極的な役割を果たしています。

「需要側の期待の改善、上海、杭州、北京などでの住宅価格制限の撤回、よりハイエンドな新規住宅プロジェクトの開始により、2025年には、より質が高く単価の高い土地取引が引き続き歓迎され、投資家側の信頼感が回復すると予想されます。」セントラル・インデックス・インスティテュートのアナリストによると。

中央国有企業は依然として土地取得の主要プレーヤーです

土地取得企業に関しては、2024年も少数の中央国有企業が主導し、多都市への投資支援を受け、民間企業が着実な進歩を求めるというパターンが続くでしょう。

ケリーのデータによると、最初の11か月で、中央企業が取得した土地の量は上位100社の 30% を占め、国有企業は23％に達し、2023年の同時期からそれぞれ10パーセントポイント減少し、6パーセントポイント増加しました。民間企業は土地取得額の 14% を占め、昨年の同時期から4パーセントポイント減少しました。

それに比べて、中央企業による投資が減少している中で、シティはより支援的な役割を果たしています。トップ100の住宅企業の中で、CITIの土地取得額のシェアは国有企業に次ぐ26％に達し、2023年の同時期に比べて15％ポイント増加しました。

「最初の11か月で、北京、上海、広州、深センなどの都市の中央国有企業はすべて土地取得の約 80% を占めました。地元のオークションが弱い都市の地方国有資産は比較的高かった。無錫、瀋陽、南京、福州、長春などの都市はすべて国土の50％以上を占め、無錫と瀋陽の80％以上を占めています。」セントラル・インデックス・インスティテュートのアナリストによると。

具体的には、2024年には、混合所有権、民間企業、中央企業の投資額はすべて、程度の差こそあれ減少しました。

民間企業の中で、少数の大規模で国有化された企業がまだ土地を取得することができます。地元の国有企業の中には、積極的に拠点を離れ、中核都市の良質な土地に入札し続けている企業もあります。その中で、越秀不動産は比較的好調で、入札で売却されました合併と買収他の方法が検討され続け、取得した土地の量はほぼ50％増加しました。

「中央企業と国有企業は投資規模の面では依然としてリードしていますが、投資にはより慎重です。その結果、多くの地域の土地市場は、依然として都市投資プラットフォーム企業からの支援を必要としています。全体の金額は中央国有企業よりも少ないですが、金額は多く、取得した土地の量は昨年よりも大幅に増えています。」上記のセントラル・インデックス・インスティテュートのアナリストによると。

さらに、企業投資の観点から見ると、販売面は現在改善していますが、ほとんどの企業のキャッシュフローと在庫回転率は依然として圧迫されているため、現段階でのほとんどの市場ベースの企業の主な課題は依然として自社在庫の削減であり、企業投資は2025年になっても底を打つと予想されています。

2025年を見据えて、多くのアナリストは、年末の中央経済工作会議で示された調子に基づいて、金融政策に「緩やかな緩和」が再導入され、地方債務は土地埋蔵量や遊休地の保管に使用できることが明確になったおかげで、業界の在庫撤去のペースが実質的に加速し、投資側の財政的圧力が軽減されると指摘しました。

「現在、天然資源省は、既存の空き地を購入するための特別債の使用に関する規則を実施しています。今後、財務省の関連する方針や規則をフォローアップして、現地での実施により多くの財政的支援を提供することが期待されています。」中国指数研究所のアナリストが言いました。

「金融政策の緩やかな緩和と、業界の在庫削減の継続的な進展と着実な信頼感のおかげで、2025年には、より質が高く単価の高い土地取引が増えると予想されます。土地取引の規模についても、商業住宅取引の規模に見合った低い水準で安定すると予想されます。」ケリーのアナリストによると。