智通财经APPの情報によると、克而瑞地産は、2024年に業種全体の底打ち調整や企業のキャッシュフローの圧力などの要因が重なり、住宅企業の投資意欲や態度が非常に慎重になり、年間新規土壌保有額TOP100の総額は前年比31％減少し、2020年の高点からは76％減少することを発表した。投資が縮小する中で、土地取得の構図と戦略は依然として慣性を保っている。一方では、「少数の央国企が主導し、多くの地方の城投が底支えし、民営企業は依然として低迷している」という現状が維持されており、土地取得額TOP10の中で央企が半分を占めている。他方では、高エネルギー都市に焦点を当てることが多くの企業の共通認識となっており、大多数の企業の投資額において一線と二線が共に90％を超えている。年末に投資がわずかに「持ち上がる」ことはあるが、販売の回復が投資に伝わるにはまだ時間がかかると予想され、2025年には企業の投資が引き続き慎重で分化したトレンドを維持するだろう。

新規土壌保有の貨値、総額の百強門槛は前年比で17％と10％の下落。

2024年1月から12月の新規土壌保有の貨値百強の門槛値は61.3億元で、前年比17％の減少、また新規総額百強の門槛値は27.8億元で、前年比10％の減少である。唯一、前年比でプラスに回復した新規建面百強の門槛値は55.8万平方メートルで、前年比7％の上昇となっており、この指標は11月末から前年比でプラスに転じた。

額の百強総量は前年比で31％の下降で、2020年の高点からの減少幅は70％を超えている。

不動産企業の投資は三年連続で下落しています。2024年に新たに取得した土地のトップ100不動産企業の新たな資産価値、総価格、建物面積の合計はそれぞれ22062億元、10729億元、10566万平方メートルであり、前年同期比の減少率はそれぞれ31%、31%、21%で、昨年末からの減少幅がさらに拡大しています。特に投資金額は、2020年のピークに比べて76%も下落しています。

トップ100不動産企業の土地取得販売比率は0.17で、過去五年の新記録の低さです。

土地取得販売比率は引き続き低下しています。2024年のトップ100不動産企業の土地取得販売比率はわずか0.17で、昨年と比較して0.04減少し、過去五年の新記録の低さを更新しました。しかし、11月末の0.16と比較して0.01上昇し、市場が「下落を止め安定」に向かう中、最後の一ヶ月は規模の大きな中央国営企業の影響で土地取得の積極性がわずかに回復しました。

階層別に見ると、TOP10不動産企業の土地取得販売比率は0.25で、11月末から0.04回復し、TOP11-20不動産企業の土地取得販売比率は0.14で、11月末から0.06回復しています。この二つの階層の不動産企業は年末に向けての追い上げ効果が最も顕著です。

集中度は引き続き高まり、TOP10不動産企業の新たな資産価値は62%を占めています。

市場が下落している周期の中で、企業の投資はより焦点を絞り、新しい資産価値の集中度は引き続き高まり、2024年においてトップ10不動産企業の新たな資産価値は62%を占め、11月末と2023年の全体でそれぞれ3ポイント増加しました。

その他の梯隊では、TOP11-20の不動産企業の今年の新規貨物価値はわずか13%を占め、前年比で6ポイント減少しました。TOP21-30の不動産企業は4%を占め、前年比で2ポイント減少しています。この2つの梯隊の多くの不動産企業は、今年の土地取得を一時停止しており、業務の重点は引き続き販売回収においています。次に、TOP31-50と後50強の不動産企業の占有率は前年同期と比較してわずかに上昇しています。

年末の投資は再び「尾を引く」傾向を見せており、核心都市に高度に焦点を当てています。

12月には、全体のマーケットが「下落を止め安定」し、核心都市での集中的な入札が行われた中で、重点監視30社の不動産企業の単月投資額（全体計）がおよそ1500億元に達し、前年同期比でそれぞれ6%および66%の成長を記録しました。土地取得額は2ヶ月連続で大幅に回復し、ここ2年での新高を更新しています。

単月土地取得が最も多い企業は、2024年の販売規模と投資取得規模がトップの「老面孔」の中央国有企業が中心となっています。中海地产、華潤置地、保利发展、招商蛇口、中国金茂などの中央企業は12月に土地取得額が百億元を超え、投資は高エネルギー都市に焦点を当てています。

年間を通じて見ると、2024年の各企業の土地取得選択が高度に同一化しており、投資はより焦点を絞り、慎重になっています。一方では、都市の配置がさらに減少しており、土地取得額TOP10の全国的な不動産企業は、2024年に投資する都市が20を超える企業はありませんでした。もう一方では、一二線が典型企業の第一選択肢となり、三四線は引き続き無視される状態です。TOP10の中で9つの企業は投資額の中で一二線が95%以上を占め、越秀地産、浜江グループ、中建壹品などの土地取得はすべて一二線に集中しています。

中央企業は投資規模が大きいですが、前年比で30%を超える減少を示しており、土地市場における城投の底上げ現象は依然として明らかです。

企業の具体的な投資配置から見ると、2024年は依然として「少数の中央国有企業が主導し、多くの地方都市投資が底支えし、民間企業が引き続き低迷する」状況を維持しています。

中央国有企業も市場販売が持続的に底打ちしている影響に深く影響され、投資はますます慎重になっており、投資規模は引き続き先頭を維持していますが、昨年に比べて大幅に減少しています。土地購入金額TOP100の中で、中央企業、国有企業の土地取得金額は前年同期比で36％と21％減少し、金額上位100社の比率はそれぞれ3ポイントと2ポイント低下し、40％と19％に達しました。

これにより、いくつかの地域の土地市場では依然として都市投資プラットフォーム企業による底支えが必要とされています。一方では、ランキングに載った都市投資の土地取得金額の割合は26％に達し、中央企業に次ぎ、ランキングに載る企業数でも都市投資企業は半分のシェアを占めています。もう一方では、都市投資プラットフォーム企業の土地取得金額は前年同期比で35％増加しており、中央国有企業や民間企業などと明らかに対照を形成しています。

販売の回復が投資に伝わるには時間がかかります。企業の投資はまだ底打ちの段階にあります。

2023年と比較して、2024年の不動産企業の投資表現はより慎重で収縮し、年間の新たな土地取得規模は継続的に減少しています。また、投資が比較的積極的な大手の国央企業でさえ、投資の力は前年同期比で下落し、前年同期比の減少幅は大部分が20％以上となっています。今後の展望としては、販売側でまだ大規模かつ普遍的な下落の停止と回復が実現していない中、2025年の企業投資側は明確な改善が見込まれず、全体的に依然として慎重で差別化が主流となるでしょう。

都市の観点から見ると、不動産企業は核心都市または自ら深耕している地域に焦点を当て、過去の全国的な配置への追求はもはや行われず、2025年の投資も引き続き焦点を絞り、核心都市と質の高い土地が局所的に熱を帯びる可能性があります。一方、企業の観点から見ると、大手の国央企業は引き続き主導し、市場の低迷期に質の高い土地貯蔵を補充し、中小規模の不動産企業や大部分の民間企業は引き続き様子見をし、今後の市場表現を見て投資を拡大するかどうかを決定すると予想されます。