12月の不動産市場はすべて「上昇」を受け、年度末を迎え、第一四半期は前年同期と比較して増加する見込みです。
智通财经APPは、克而瑞不動産研究所が2024年12月の報告を発表したことを得て、政策の安定、強い信頼、予想の重なり、年末の不動産企業の業績の追い上げにより、12月の新築住宅の供給と需要が「尻上がり」で終了し、供給不足の中で在庫が継続的に減少していると伝えています。年間を通じて新築住宅の取引累計は前年比で23%の減少幅が持続的に縮小し、二手住宅の取引はさらに強化され、12月の取引面積は前月比でそれぞれ46%と11%増加し、年間累計は前年比で正の増加となっている。土地の取引規模は周期的に「尻上がり」で、建築面積は前月比132%増加し、プレミアム率は年内の平均線まで低下し、流拍率は低位を継続している。この機関は、2025年1月から2月は春節の休暇の影響で前月比の減少が高確率で発生するが、政策の支援と現在のマーケットの取引熱が継続することを考慮すると、3月の小陽春の動向は継続する可能性が高いと見込んでおり、2024年の基数が比較的低いことを考えると、2025年の第一四半期も前年比で正の成長が続くと考えています。
01 新規供給は前月比10%増加し、Q3月平均よりも良好で、一線が下落し、二三線が加速して放出されている。
12月の新築住宅の供給は着実に放出されています。30の重点都市で新たに1175万平方メートルの供給があり、前月比で10%増加し、前年比で16%減少し、三季度月平均と比較して27%増加し、年間累計の前年比減少幅は29%まで縮小しました。
一線の供給は減少し、広州でのみ段階的に放出されています。4つの一線都市全体での供給面積は199万平方メートルで、前月比で5%減少し、前年比で33%減少し、三季度月平均レベルと比較して10%増加しました。広州でのみ段階的に放出され、前月比でも増加し、年末に不動産企業は推進のリズムを強化し、先月の基数が比較的低かったため、全体の供給量は安定して増加しています。北京と深圳はともに前月比で減少し、深圳の全体供給規模は依然として三季度月平均よりも大幅に優れており、北京の供給は年内の低位まで回復し、年間累計の前年比減少幅は20%に拡大しています。
二三線都市の供給は持続的に増加し、前月比で14%の増加、三季度月平均の増加幅は31%です。26の重点二三線都市の合計供給は976万平方メートルで、前月比で14%増加し、前年比で12%減少し、累計前年比減少幅は30%です。その中で成都と西安は12月の供給規模が100万平方メートル以上の高位を持続し、累計前年比の減少幅は約2割を維持しています。変化の状況から見ると、二三線の上下動が持続的に激化しています：西安、武漢、杭州、長沙、鄭州、合肥、徐州などは前月比の増加幅がいずれも5割を超え、集中補充の期間を迎えています。一方、済南、青島、南寧、福州、長春、寧波、惠州、珠海、常州などの二三線地域はすべて前月比で減少し、不動産企業の推進意欲もそれほど高くありません。
02新築物件の出来高は前月比15%増加し、近三年の同期で最高を記録、年間の降幅は23%に縮小しました。
年末に向けて不動産企業が販売頻度とマーケティングを強化したおかげで、12月の出来高は顕著な反発を迎えました。CRICの監測データによると、12月の30の主要都市全体の出来高は1801万平方メートルで、前月比15%増、前年同月比17%増、絶対量は2022年12月と比べても2%増加し、近三年の同期で最高を記録しました。三季度の月平均と比較すると86%の増加となり、年間の累計前年同月比降幅は大幅に23%に縮小されました。
一線城市のマーケット熱は継続し、北京と広州での取引が回復し、上海と深センはやや疲れを見せています。4つの一線都市は前月比微増1%、前年同月比35%上昇し、三季度の月平均に比べて80%増加し、累計の前年同月比降幅は11%です。上海と深センが前月比で減少する一方で、北京と広州は前月比でほぼ増加しており、特に広州は前月比で9%、前年同月比で39%の増加を記録し、三季度の月平均と比べても73%増加し、これにより広州の出来高は前年とほぼ同じ水準となっています。注目すべきは、以前に強気な新政の影響が大きかった上海と深センが今月は前月比で減少していることで、新政の強気効果が減少していることが見て取れます。短期的に住宅購入を希望する顧客が徐々に解放され続け、取引の増加も疲れが見られます。
二線および三線都市の取引は低位の波動を継続し、累計の前年同月比降幅は一線都市を大きく上回っています。各都市を以下のように分類できます：(1)年末に顕著な反発を見せた都市には、武漢、蘇州、長沙、寧波などの基本面が良好な二線都市の他に、無錫、珠海、徐州、嘉興などの三線および四線都市も含まれており、数ヶ月の低迷を経て年末の購入需要が集中して解放されています。(2)天津、南京、昆明などは平均を下回る15%以内の前月比増で、安定して年を締めくくりました。(3)西安、済南、厦門、恵州など少数の都市は前月比で減少を継続していますが、これは以前に集中して放出した後の段階的な疲労に起因しており、全体的な出来高は依然として低位で停滞しています。注目すべきは、9都市の年間累計前年同月比降幅が20%以下に縮小しており、天津の購入力が持続的に回復し、全体的な取引が低位から回復しつつあることです。そして、現在、宁波、昆明、厦門、福州、仏山、常州、嘉興、珠海などの多くの都市は出来高の規模がほぼ底に近づいています。
03プロジェクトの去化平均去化率は40%で安定し、上海杭などでは販売量が多く質の高い去化率が60%を超えています。
12月において、住宅企業の販売意欲が着実に高まり、26の重点都市で12月の初回開発と再開発が合計311回行われ、前月比で20%の増加を示しました。マーケットの熱気は高い水準で維持されており、CRICの調査データによると、重点都市の12月の平均開発消化率は40%で、前月と変わらず、昨年同月比で7ポイントの増加を示しています。第3四半期と比較しても14ポイントの増加が続き、弱い回復の傾向を示しています。
都市別に見ると、上海と杭州の熱気は衰えず、12月の販売はそれぞれ45回以上であり、プロジェクトの平均消化率は6割以上で安定しています。無錫や厦門などの住宅企業は販売を「需要に応じた生産」に傾けており、質の良いプロジェクトのみが販売のペースを加速する傾向があります。
変化の傾向を見ると、前月比では上昇と下降が混在し、昨年同月比では上昇が多く下降が少ないです。短期的に熱気が持続する上海、北京、杭州を除けば、より多くは武漢、天津、重慶、嘉興、無錫、常州、珠海などの2、3線都市で、前期の深い調整を経て市場は弱い回復の兆しを見せています。また、西安、蘇州、青島、済南、仏山などの一部都市は12月の供給構造の影響で消化率が上昇せずに下降しており、市場は低迷を続けています。注目すべきは、現在全体的なマーケットが下落から持ち直しの兆候が明確に見え、26都市中6都市のみが12月の消化率が2024年第3四半期の月平均を下回っており、大多数の都市の市場熱は依然として着実に上昇する傾向を示しています。
04在庫供給比は0.65で、在庫は引き続き減少しています。深昆仏などの消化周期は前月比で同時に減少しています。
12月は、供給の増加率が取引に及ばず、30都市の全体的な供給比が前月の0.68から0.65に減少しました。西安、長沙、上海の3都市のみが供給過剰で、その他の27都市は供給比が1以下です。30都市の在庫面積は22424万平方メートルで、前月比で3%、昨年同月比で7%減少しています。
25都市の消化周期は前月比で短縮されており、減少幅は多くが10%以内です。深圳は供給制約により、成都は取引が安定して増加し、消化周期は前月比で顕著な減少を示しています。注目すべきは深圳、昆明、仏山などの消化周期が前月比で同時に減少している点です。絶対量で見ると、現在消化周期が18ヶ月を超える都市は18都市で、取引の回復に伴い、在庫消化の圧力には徐々に緩和の兆しがあります。
05二次手住宅の取引は前期比で46%と11%増加し、年間で一線と杭州、寧波、長春など二線で約20%の増加が見込まれています。
12月、35の重点都市の二次手住宅の取引面積は2490万平方メートルを予想し、前月比で11%、前年同期比で46%の増加を見込んでいます。2024年全年の累積取引面積は22695万平方メートルの見込みで、前年同期比で累積6%の増加です。
前期比で見ると、一連の政策の刺激により、12月の二次手住宅市場は高温の状態が続いています。北京、西安、杭州、済南、合肥、長春、大連、渭南の8都市を除く27都市では取引が継続して増加しています。前年比で見ると、重点都市の多くは上昇しており、京、沪、深などの核心都市の取引規模は前年同期を上回り、特に深センは前年比で倍増し、北京、上海も6割以上の増加を示していますが、昆明、長春、大連などの都市の取引は依然として前年同期を大きく下回っています。全体的に見て、二次手住宅の取引は高い水準での震動を続けており、客層は価格に敏感な新需新改客群に主に集中しています。
06土地市場の取引金額は周期的に前期比で倍増し、前年比では20%の減少が継続しています。
12月、土地市場は年末の取引の「翘尾」を迎え、供給側は季節的な下落に入りました。12月25日時点で、本月の土地供給は0.9億平方メートルで、前月同期比で70%減少し、取引は2.8億平方メートルで、前月同期比132%増加しました。しかし、取引は前年比で依然としてマイナス成長を続けており、取引金額は前年同期比で約20%の減少となっています。各地は依然として一次市場の規模をコントロールし、業界の在庫の回復を促進しています。本月の土地のプレミアム率は3.8%で、月内に深セン、杭州などで多くの高プレミアム地塊が競り落とされましたが、三四線の土地取引量が増加し、年末に各地の重点プロジェクトの出讓量が増加したため、平均プレミアム率は前月よりも減少し、年内の平均ライン付近に下落しました。
各能級都市の動向は同じく、前期比で大幅な増加が見られ、前年比では継続的に減少しています。CRICの監視データによれば、12月25日時点で一線都市では今月の土地建面は260万平方メートルの取引があり、前期比で128%上昇し、前年比で27%減少しています。具体的には、深センでは今月の取引面積は33万平方メートル、総取引金額は190億元で、ホットな土地は深セン南山区の粤海セクターの商住地塊でプレミアム率は46.3%に達しました。北京では月内に百億地塊の出讓があり、豊台区の麗泽セクターに位置し、起拍総価格は110.5億で中海が底値で取得しました。これは北京の初めての価格制限のない地塊であり、2024年以来北京の3つ目の百億地塊となります。
二線都市の方では、25日時点での取引面積は5004万平方メートルで、前月比で221%上昇し、前年同期比で19%下落しています。取引金額は1827億元で、前月比130%上昇し、前年同期比22%下落しています。具体的には、今月の長沙の取引面積が最高で803万平方メートル、総額189億元、平均プレミアム率は0.5%です；重慶がそれに続き、取引面積は599万平方メートル、総額131億元、平均プレミアム率は0.3%です；第3位の成都は取引面積359万平方メートル、総額128億元、平均プレミアム率は6.7%です。
今月は杭州、合肥、成都などで複数の高プレミアム土地が取引されました。例えば、杭州の萧山北干東地塊はプレミアム率が76.5%に達し、2024年以来の杭州での最高プレミアム率の宅地となりました。杭州の新築住宅の価格制限のキャンセルにより、当該地塊のプレミアムスペースが十分に解放され、建物面積の価格も萧山区の宅地の第2位の記録を更新しました。同日、杭州で取引されたジョウジの宅地も48.8%のプレミアム率で落札され、当該地塊の容積率は1.1、取引総額は7.9億元、取引床板価格は1.8万元/平方メートルで、周辺の販売プロジェクトの平均価格は約3万元/平方メートルです。
三四線都市の場合、25日時点での総取引面積は2.2億平方メートルで、前月比118%上昇し、前年同期比で17%下落していますが、各種レベルの都市の中では前年同期比の下落幅が最も小さいです。取引平均価格は2154元/平方メートルで、前月比は6%下落しました。数年連続してのリードダウンを経て、三四線都市の土地取引規模はすでに底に近づいており、都市の重要プロジェクトの建設規模を保証しながら、2024年にさらに下落する余地は相対的に小さいと考えられており、年末には小幅の前年同期比の下落を迎えることも当然の流れです。CRICが重点的に監視している三四線都市の中で、徐州、揚州など15の都市の取引規模は100万平方メートルを超え、首位の徐州の取引面積は629万平方メートル、揚州、塩城、常州も300万平方メートルを超えています。ほとんどの都市は依然として底値または低プレミアムでの取引を主としており、今月の取引面積100万平方メートルを超える都市では、平均プレミアム率は3%を超えていません。
07市場の熱度の慣性と低基準による支持を総合的に考慮すると、2025年の第一四半期の不動産市場の取引は前月比で減少するが、前年同期比での正の成長が期待されます。
全体的に見ると、12月は年末の駆け込み需要により、30の重点都市全体は引き続き放出期にあり、供給と需要はともに盛り上がりの中で終了しています。今後の市場を予測すると、克而瑞不動産研究によれば、2025年1-2月は春節の影響を受けるため、前月比での減少が大いに期待されますが、包括的な政策の支持と現在の市場取引の熱度の慣性を考慮すると、3月の小春日和の状況は継続する可能性が高く、2024年の基準が低いことを考慮すると、2025年の第一四半期の前年同期比はなお正の成長を維持する見込みです。
エネルギーレベルに分けると、一線都市の取引熱度は持続しており、全体の取引面積は安定して微減しています。二線都市の取引規模は安定しており、強弱の都市間で輪番復興しています。三四線都市の取引規模は底固めの状況が続くでしょうが、全体的な調整は市場の底に近づいており、減少幅は今後も縮小する見込みです。注目すべきは、中古市場の弾力性が新築よりも強い状況が引き続き続く一方で、シェアは徐々に新築に傾斜していく事です。需要が高い客層の流出効果は依然として存在しますが、改善および高端客層に対しては、新築製品が競争の激化と価格の市場対応により、コストパフォーマンスの優位性を持ち、顧客が新築に戻ってくることを引きつけます。
