来源：中信证券研究，原文标题：《地产｜如何理解防范房地产企业风险和向新发展模式转型》
国务院金融委召开专题会议，说明房地产企业风险不是个别问题，化解风险刻不容缓。我们相信，短期进一步促销售和鼓励项目并购的政策可期。当然，解决行业长期发展问题，则可能有政策推动企业走向新模式，即可能涉及空间持有、运营、更新、出租和服务业务。
受此影响，今天上午，地产板块强势回弹。旭辉永升服务涨超26%，华润万象生活、银城生活服务、碧桂园服务涨超22%，旭辉控股集团涨超23%，中国奥园、新城悦服务、保利物业涨超20%，龙光集团涨19.55%，中原建业涨22.5%，中国金茂涨19.32%，中海物业、碧桂园涨超16%。
机构认为，未来几个月是保行业信用的关键时间窗口，因城施策、需求侧托底的继续落实、房地产市场销售变化、并购的开展，都值得投资者紧密观察。
刘鹤副总理主持召开国务院金融稳定发展委员会专题会议
会议指出，要切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长；关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
之后，中国人民银行传达学习国务院金融委专题会议精神，要求防范化解房地产市场风险。银保监会传达学习贯彻会议精神，要求提升金融服务乡村振兴质效，助力「新市民」在城镇安居创业；坚持房住不炒，持续完善三稳长效机会，推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。
此外，财政部表示，考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。这对于稳定购房预期，推动需求释放有正面影响。
化解房地产企业风险刻不容缓
我们认为，此次国务院金融委会议，旨在针对经济运转中最关键、市场最关心的话题。除了宏观话题之外，会议依次提及了房地产问题、中概股和境外上市问题，平台经济治理问题和香港市场稳定问题。
由此可见，从金融角度而言，房地产企业的相关风险已经不是个别企业的风险，且化解相关风险刻不容缓。
化解房地产企业风险的手段有项目并购，而项目并购的前提是销售稳定
银保监会再次指出重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。我们认为，项目并购是化解预售监管问题和交付顾虑的重要手段。可是，促成项目并购的前提是市场销售回款稳定，而推动销售稳定的前提是鼓励合理置业需求释放。
我们预计，政策有望继续发力，推动销售走出低谷。在需求侧手段中，对「新市民」的置业需求资金支持可能值得重视。
转型新发展模式，持有运营和服务业务值得关注。
会议还强调房地产企业向新发展模式转型。这就说明，虽然化解短期风险可能依靠并购和贷款投放，但解决行业长期问题，企业仍需适应全新时代。
简单而言，未来房价涨幅可能更缓（但并不等于房价要下跌），新房开发建设面积可能见顶，简单扩大再生产可能面临市场挑战。我们相信，房地产企业的未来主要在于对不动产空间的持有、运营和服务，包括满足新市民居住需求、满足租赁需求、满足老旧小区更新改造需求、城市空间服务业务机会等。
支持房地产企业向新发展模式转型的相关措施，我们认为有可能包含：继续做大基础设施REITs市场，纳入更多不动产基础资产类别；区分开发业务和城市更新、运维、租赁和服务等业务的股权、债权融资，更下力气支持新模式企业发展；充分盘活闲置资金，包括闲置的公积金和住房维修资金；加强房地产政策的可预期性，保持一般监管政策口径平稳。
风险提示：资金困难的房地产企业债务违约的风险；开发企业不断降价造成盈利能力受损的风险。
投资建议：我们认为，监管层充分认识房地产企业所面临的信用风险，并高度重视化解风险，是房地产市场软着陆的基本前提。未来几个月是保行业信用的关键时间窗口，因城施策、需求侧托底的继续落实、房地产市场销售变化、并购的开展，都值得投资者紧密观察。
虽然有一部分企业已经违约，一些企业仍面临债务展期之困，还有一些企业可能面临缩表挑战，但政策预计将有力托底需求，房地产行业应不会发生系统性风险。
我们看好高信用的地产公司，包括保利发展、金地集团、万科A、招商蛇口、美的置业、龙湖集团、华润置地、绿城中国和滨江集团。我们也看好独立性强的物业管理公司，包括保利物业、华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、金科服务和碧桂园服务。
此外，我们认为一些此前跌幅较大的地产公司，如金科股份、碧桂园、新城控股、旭辉控股集团等公司，虽然面临缩表的挑战，业绩可能遭遇阶段性挑战，但可持续经营能力值得信赖。
编辑/Corrine
