来源：中信证券研究
作者：陈聪 张全国 李宗儒
原标题：地产｜「四限」的可能放开路径和影响
当前房地产市场的成长持续性不如2014年，但政策势头类似2014年下半年，竞争格局调整程度超过2014年，土地市场机会持续时间也可能超过2014年。
中信证券认为，房地产需求侧有充足的因城施策空间。放宽限购、限贷、限价、限售，可能推动购房门槛的下降和购房成本的下行。
本文详细分析了四限可能的放开路径和影响。中信证券表示，相信政策将有助于开发行业竞争环境的好转和企业未来盈利能力的提升，也有助于渠道渗透率的提升和换房链条重启。
▍需求侧政策面临长期局限和短期空间。
我们认为，长端LPR下降的空间有限，房地产开发投资的整体增长空间也有限。但是，按揭贷款利率下降空间很大，限购、限贷、限售、限价等需求侧措施放开的空间也不小。
▍因城施策不等于力度不足，预计需求支持政策频发。
中央政治局会议鼓励因城施策，支持刚需和改善性住房需求。我们认为，因城施策的做法（而并非全国统一）和需求支持力度强弱无关。各地不仅具备较大的政策放开空间，也有较为急切的，应对交付、土地出让、开发投资等问题的需要。以2014年的经验而言，距离第一个城市出台宽松政策，到大量城市跟进，一般也需要2-3个月的时间。
▍认房又认贷标准变化，将降低购房成本和门槛。
限购放宽，兼顾支持楼市和其他政策考量。目前各地多采取改变首套房认定标准，调减地方性首付和利率要求，这构成了限贷的放宽。我们认为，限贷调整将有效降低居民购房门槛，保护改善性需求。除少数三四线城市直接放开限购，大多数二线城市则调整限购区域，给予符合条件的人才或多胎家庭以购房资格，给予存量房出租的家庭更多购房资格。这类做法，既刺激了需求，又达到了其他政策目标。
▍松绑限价有助于恢复开发企业盈利能力，放开限售促进核心城市换房需求。
各地方不同程度放开新房限价和二手过户指导价，这有利于推动开发企业在核心城市拿地利润率提升，增加开发企业投资意愿，也会令开发企业更聚焦核心城市。过户指导价调整和限售不同程度放开，则可能推动换房链条重启。此外，一二手价差缩小有助于渠道渗透率的提升。
▍风险因素：
行业竞争格局剧变，部分公司资产缩表的风险。部分区域市场持续下行风险。
▍投资建议：
我们认为，当前房地产市场的成长持续性不如2014年，但政策势头类似2014年下半年，竞争格局调整程度超过2014年，土地市场机会持续时间也可能超过2014年。我们推荐信用和效率兼备的开发企业，包括保利发展、万科A/万科企业、金地集团、招商蛇口、绿城中国、华发股份、龙湖集团、华润置地、滨江集团和美的置业。我们也看好明显受益于四限逐渐放开，具备核心竞争力的房地产服务平台，即贝壳。
编辑/irisz
