智通财经APPは、天風証券の調査レポートによると、総量の減少、在庫の過剰、構造の分化は、現在の不動産市場の3つの主要な問題です。潜在的な購入需要のトレンドと構造から見ると、不動産の新しい発展モデルを構築するためには、これらの3つの主要な問題を解決することが重要です。行は、1）剛性需要に比べて、改善需要は「良い暮らし」に関心を持っています。短期的には、不動産需要側の政策は引き続き緩和される見込みがあります。これには、購入制限、販売制限、価格制限、融資制限などの規制政策が含まれます。これにより、不動産市場の自由な流動が回復し、実際に改善が必要なグループが需要をよりよく解放できるようになります。中長期的には、保障的住宅から商業用住宅に移行するメカニズムの設計が不動産の新しい発展モデルの重要なポイントになる可能性があります。

天風証券の見解は以下のとおりです。

7月24日に開催された政治局会議で「我が国の不動産市場の供給と需要の関係に重大な変化が生じた」という重要な判断がなされました。具体的には、総量の減少、在庫の過剰、構造分化は、現在の不動産市場の3つの主要な問題です。

第1の問題は、人口減少および都市化の減速により、潜在的な購入需要が「L」字型の回帰を示す可能性があることです。

年間の新しい都市常住人口は、国の不動産需要を決定する重要な要因です。国際的な経験からは、国の都市化は大まかに3つの段階に分けられることが分かっています。急速な都市化減速する都市化停止-。一方、私たちの国は2016年に都市化の傾きを見て、現在、都市化の傾きは減速する段階に入っており、都市化の傾きは年々緩やかになると予想されます。都市化の傾きがピークに達した時と同時に、自然増加率も2017年以降持続的に低下し始め、増加した都市人口は、2017年以降持続的に減少しています。結果として、潜在的な購入需要も年々低下しています。行の予測によると、将来、2025年頃までに私たちの国の潜在的な住宅購入需要は8億平方メートル前後に低下すると予想されます。

第2の問題は、期待の反転が二次元の在庫圧力を増大させることです。

近年、不動産開発企業の敷地取得の勢いが明らかに減少し、新しい在庫の在庫が持続的に減少しています。現在、新しい住居の一般的な在庫は、2011年レベルとほぼ同等であり、新しい住居の在庫圧力は限定的です。しかし、これまでの不動産サイクルとは異なり、現在の不動産市場の下降期では、市場の期待が比較的大きく変化しています。以前は、価格上昇期待によって、不動産は保証され、価値が上昇する特性を持ち、家庭は不動産投資、スペキュレーションの需要のために急いで不動産を売らないでしょう。しかし、現在、家屋価格の予想は逆転しています。一部の都市不動産はもはや投資、投機的価値を持たず、余分な空き家は現在の有効供給と潜在的な在庫になります。

従って、現在は二次的な在庫を合併して、広義の不動産在庫を分析する必要があります。第7次人口普査データによると、2020年末までの段階で、私たちの国の都市住宅在庫は約29.5億平方メートルであり、2022年末までに、2021年、2022年の完成面積を考慮すると、私たちの国の都市住宅在庫は約31.3億平方メートルになると予想されます。建設省の前副省長である久保昭は、2022年中国都市の高品質発展インテリジェンスフォーラムで、「現在、私たちの国の住宅空室率は15％に達しており、一部の省では25％、30％に達しており、国際的な空室率の基準の5％を上回っています」と述べています。空き家率が15％であると仮定すると、私たちの国の空き家の面積は約47億平方メートルになります。

さらに、現在、約16億平方メートルの新築住宅の広義の在庫があるので、価格下降期待を扭転できない場合、広義の不動産在庫解消の圧力は2014年の26億平方メートルよりも遥かに大きくなる可能性があります。二次的な住宅の供給は、新しい住宅の購入需要に影響を与え、不動産開発企業の土地取得と投資の意欲を抑制する可能性があります。

第三の問題は、異なる需要と異なる都市の不動産市場に構造的な分化があることです。

1つは、必需品と改善性ニーズの分化です。改善性ニーズに比べて、必需品は、都市人口の変化によりより大きな影響を受けます。将来、追加の都市人口の持続的な減少に従い、必需品は持続的に減少する可能性があります。改善性ニーズは、一方では存量都市人口の規模に依存し、また他方では人口当たりの住宅面積の斜率の上昇に依存します。管理されています。たとえば、尽きた都市の人々の需要は年々減少していますが、存量都市の人々は増加しており、人口当たりの住宅面積の上昇が緩やかになっています。行は、2022年までの段階で、私たちの国の購入ニーズのうち、必需品と改善性ニーズの比率はおおよそ0.9：1であり、2030年頃には0.6：1に低下すると予想され、2035年頃には0.4：1に低下すると予想され、改善性ニーズが将来の住宅需要の主要な要因になる可能性があります。

2つ目は、高エネルギー都市と低エネルギー都市の分化です。過去の都市化加速段階では、ほとんどの都市の人々は流入し、市場予想は一般的に楽観的であり、またある程度の投機、投機需要が存在し、異なる都市の不動産市場は同じ傾向を示していました。しかし、人口減少と都市化の斜率が持続的に緩んでいるため、異なる都市は産業、人口を吸収する能力に差があります。市間の差異がさらに明確になる可能性があります。たとえば、一部の都市は労働集約型産業を大幅に発展させ続け、人口の流入を維持できますが、一部の都市は産業構造を調整し、伝統的な産業の移転に伴い人口が流出する可能性があります。将来的には、高エネルギー都市の人口が持続的に流入し、購入ニーズが支えられる一方、低エネルギー都市の人々は人口が持続的に流出し、購入圧力が持続的に低下する可能性があります。

潜在的な需要と構造のトレンドから見ると、不動産の新しい発展モデルを構築するためには、上記の3つの主要な問題を解決することが重要です。行は、将来、私たちの国は差別化され、多層次、リースと売り上げの両方を備えた住宅供給市場を構築し、保障的住宅は「居住のために」、商業用住宅は「良い居住」に対応すると予想しています。

第1に、政策住宅などの保障的住宅制度の構築が加速され、低収入層の固定需要が解決される可能性があります。

私たちの国の潜在的な住宅需要は、長期的には回落傾向にありますが、「新市民」、「新青年」の城市への進出が進んでいる状況では、2030年以前に年間3-4億平方メートル前後の剛性購入ニーズの存在が続くと予想されます。レベルの、人口が持続的に流入する一線、新しい線などの中心都市。

住宅は重要な生活の問題であり、出産や消費を改善するための前提条件でもあります。「新市民」と「新しい若者」といった収入水準が低く、固定された住宅ニーズがある一部の集団にとって、商品住宅を直接購入することは生活費を増やすことになり、出産や消費傾向を抑制する可能性があります。そのため、経済の転換期にあたって、政策的に保障住宅や長期賃貸住宅を通じて中・低所得層の住宅ニーズを保障することが、将来の不動産政策の重点となると予想されています。

2021年8月31日、住宅建設部は、「全国人民が住宅を持つことを目指して」という新聞発表で、『第十四次五ヵ年計画』期間中、保障的な賃貸住宅の開発を重点に置き、住宅保障体制をさらに完備し、保障的な住宅供給を増やし、全国人民が住宅を持つ努力をする』と明確に述べています。

今年の7月24日の政治局会議では、「保障住宅の建設と供給の強化を加速させることが必要である」という方針が決定され、8月25日の常務会議で、「保障住宅の計画・建設に関する指針」が承認され、住宅保障体制の構築が加速されています。

住宅建設部によると、『第十四次五ヵ年計画』期間中、全国で870万戸の保障的な賃貸住宅を計画し、そのうち40の重要都市で650万戸を増やす計画で、1300万人の住宅困難を解決すると予想されます。同時に、『第十四次五ヵ年計画』期間中、新市民と若者が多く、住宅価格に偏りがあるか上昇圧力が大きい都市で、保障的な賃貸住宅を新規追加する割合は全住宅供給の30％以上になるよう努力することになっています。

現在の不動産在庫が多いため、不動産を買い取ることで保障住宅や長期賃貸住宅に利用することが政策の選択肢の1つになる可能性もあります。これにより、在庫圧力がある程度緩和され、中・低所得層の固定住宅ニーズが解決されることになります。

商品住宅市場は保障住宅市場と並存し、市場メカニズムを通じて中・高所得層の住宅ニーズを解決する予定です。

中国の一人当たりのGDPは引き続き上昇しており、住民はより快適で良い生活環境を求め続けるでしょう。『第十四次五ヵ年計画』期間中の改良需要は、2023年まで年平均5億平方メートル程度であると予想されています。

剛性需要に比べ、改良性需要は「住みやすさ」に関心があります。住民の収入が増えるにつれて、住宅の品質や体験にもっと注目するようになり、面積、位置、設備、新旧、デザインなどに更に高い要求を持つようになります。高品質の住宅を提供するには、専門の市場化された不動産企業が優位に立ちます。不動産市場の再編成とクリーンアップが完了した後、商品住宅市場は改良要求に重点を置いて今後も発展していくことが予想されます。

短期的には、不動産需要側の政策が引き続き緩和される可能性があります。不動産市場の供給と需要のバランスは、政策によって深刻に変化しており、過去のような長期的な過熱期における政策の最適化余地があると考えられています。購入制限、販売制限、価格制限、融資制限などを含む規制的政策は、さらに緩和される可能性があり、不動産市場の自由な流動を回復させ、改善要求が本当にある集団が必要なものを提供できるように支援することが期待されます。

中長期的には、保障住宅から商品住宅への移行機構の設計が、不動産の新しい発展モデルの重点になる可能性があります。住宅需要は住民の収入の変化に応じて変化し、保障的な住宅に住む住民にも改良の必要性が生じることになります。政策的には、住宅保障を重視しながら、異なる市場間の流動性を促進し、政府が底をつく場合に市場に丸投げをすることで、政府の働きかけと市場の改善が同時に達成されるようにすることが期待されます。

第三の予想では、不動産と地方財政の関係が調整・最適化されることになります。

現在、土地の売却収入は地方財政の重要な収入源です。2022年には、売却収入が約1.8兆元減少することになるものの、地方政府の総合財政における比率は24％に達する見込みです。そのため、商品住宅の販売状況は直接地方が得る財政収入に影響を及ぼし、地方政府は不動産市場を刺激する「刺激」をするかもしれません。

不動産新発展モデルを構築するためには、不動産と金融の良性循環を実現する必要があります。まず、地方財政が不動産に依存しすぎないようにする必要があります。政府と地方政府の権限と財政支出の関係を調整する、地方の税源を拡大するなどの財政制度改革も、不動産新発展モデルの構築と共に着実に進められることが期待されます。それにより、地方政府が財政支出を満たすために土地販売収入を過度に利用することや、不動産市場を過度に刺激することがなくなります。