Zhitong Financeアプリは、CITIC証券が2023年以降、中古住宅販売が新築住宅よりも優れている傾向が2024年も続いているという調査レポートを発表したことを知りました。その中で、二線都市での活発な中古住宅取引が主な理由でした。その理由は、既存産業における新築住宅の供給の質が段階的に低下しているなどの周期的な要因と、効果的な中古住宅物件の数と質の向上、および大幅な限界政策緩和などのトレンド要因です。中国における中古住宅販売のシェアは、中長期的には引き続き上昇すると予想されます。彼らは、ストック住宅取引や家の装飾の分野で有利なサービスプラットフォームについて楽観的です。また、ブティック開発に適していて、中核都市の開発企業に焦点を当てていることも楽観的です。

CITIC証券の主な見解は次のとおりです。

中古住宅の販売は、主に二線都市での活発な取引により、2023年以降、新築住宅よりも好調に推移しています。

統計局のデータであろうとシェル研究所のデータであろうと、2023年以降、中古品の売り上げは常に新築住宅よりも好調です。春節の間、シェルが追跡した1日の平均中古住宅取引量は前年比で70％以上増加しましたが、中国指数研究所の25の代表的な都市の新築住宅の1日の平均取引面積は前年比で約27％減少しました。

二流都市は中古品販売の主な原動力です。オンライン署名データがある都市は14あります。二線都市は2023年に前年比で 33% 増加し、第一線都市の 16%、第三線都市と四線都市の 7% をはるかに上回りました。春節休暇中、貝殻統計の1日の平均見通しと取引量は、前年比でそれぞれ140％と98％増加し、第1層と第3層を上回りました。

中古取引が活発であるからといって、不動産市場が繁栄しているわけではありません。中古中古取引をリードしているからといって、二層住宅価格のパフォーマンスが向上しているわけではありません。

シェル研究所の2024年1月の中古住宅価格指数。第1層、第2層、第3層の都市は、それぞれ100.8、87.6、92.3でした（2018年11月には100）。統計局による70都市の住宅価格統計でも、第二線都市の住宅価格の下落は一線都市の住宅価格の下落よりも大きかった。二流都市では中古取引が活況を呈しています。これは、第二線都市の需要が、市場全体の好調というよりも、一次住宅市場から中古住宅市場にシフトしているためです。

中古住宅は活発になりがちです。周期的要因とトレンド要因があります。

中古住宅取引は活発です。新築住宅の供給の質が段階的に低くなっていること、ほとんどの都市で質の高い土地の供給が限られていること、配達の問題によって生じる心理的な傷跡などがあります。しかし、もっと重要な理由は、中古住宅の実効的な上場が増え、新しいユニットの数が増え、所有者の上場価格も比較的リーズナブルになったことです。さらに、中古住宅に関する初期の政策はより制限が厳しいため、クレジットなしの住宅付与、住宅購入に対する税金の払い戻し、担保付き譲渡などの政策はすべて、中古住宅に対する影響はわずかです。

中古品取引は長期的な傾向ですが、短期的には変動することもあります。

長い目で見れば、中国の中古住宅市場は他の国や地域ほど活発ではなく、中古販売は低いシェアを占めています。北京、上海などに続き、中古品が主流となる時期に入る都市が増えると予想されます。たとえば、南京と成都は次々とこの変更を完了し、杭州は今後数年でこの変化を実現しようとしています。もちろん、中古品取引は、開発会社の売却意欲や特定の方針などの短期的な要因によっても影響を受けます。

不動産サイクルと中古シェアの増加を区別し、包括的な研究の視点を守ってください。

中古住宅取引のシェアの増加により、住宅ローン投資と新築住宅販売との間に相違が生じます。つまり、2024年1月の時点で、住宅ローンは多額の投資を受けていますが、新築住宅の売り上げはほとんど回復していません。同様に、中古住宅に関連する業界は中古住宅に関連する業界がファーストハンド住宅よりもはるかに少ないため、信用緩和と政策緩和が産業チェーンに与える影響は弱まる可能性がありますが、ストック住宅仲介業者やストック住宅装飾などの個々のセグメントは、不動産業界チェーン全体で優れている可能性があります。

さらに、住宅価格のパフォーマンスはより細分化される可能性が高く、住宅価格は地域の住宅の価値を反映しています。ストック住宅取引や住宅改修の分野で有利なサービスプラットフォームについては楽観的です。また、ブティック開発に適していて中核都市に焦点を当てている開発会社についても楽観的です。

リスク要因:

住宅価格が下落し続けるリスク、不動産業界における支援政策の導入のペースと効果が予想を下回るリスク、一部の企業の収益性が低下し続け、業績が予想をはるかに下回るリスク、一部の企業の財政的制約が予想を上回るリスク。