日前、招商蛇口(001979.SZ)の会長が業績発表会で、不動産市場が引き続き下降する空間に限りがあると述べました。中央の諸政策に導かれ、不動産は深刻な調整を予測され、2～3年以内に段階的に解決され、問題が解決した後、不動産市場は比較的安定した、持続可能な、長期的に安定して発展する段階に入るでしょう。

近年、不動産業界は前例のない「寒冬」を経験し、販売、資金調達、投資、価格が全面的に下落し、開発業者の債務不履行リスクが集中して発生し、市場の信頼と期待が逆転しました。しかし、最近、一部の業界データに重要なポジティブシグナルが現れており、政府の政策指向とマクロ動向を踏まえると、国民経済の柱である不動産業界は100兆円規模の市場がまだあり、現在、復活の涅槃の過程にあります。

不動産開発投資の減少率が1年近くで初めて縮小した

国家統計局が最新発表したデータによると、今年の前2ヶ月間、全国の不動産開発企業の実績資金、商品戸建住宅販売面積、販売高などの指標は累計で引き続き拡大し、全国の不動産開発投資は前年同期比で9%減少し、前年全年よりも0.6%縮小しました。不動産開発投資の萎縮は1年間継続して拡大し、初めて収縮に転じたとされています。住宅・都市建設省政策研究センター副主任浦湛氏は、これがマージナルな改善シグナルであると考えています。

投資管理会社「久興投資」の基金マネージャー・王玺氏によると、不動産開発投資の減少が縮小したことは、現在の政策の影響下で市場機構が再平衡されていることを直観的に反映しており、企業は業界の将来を回復することを期待しています。ある機関によると、最近、杭州、北京などの土地の入札市場が活発化しており、全国の300の都市のプレミアム率が上昇しています。今年1-2月、上位100位の不動産企業の土地取得総額は前年同期比で約30%増加しました。

不動産の開発投資データは、2つのポジティブシグナルを示している。一つは、開発投資が萎縮していた昨年の状態が抑制され、供給側が企業の安定性のシグナルを発信していることです。二つ目は、不動産企業の競争構造が継続的に調整されており、現在、開発投資が可能な企業は、より健康で財務力が強い企業であるとされています。

最近の市場取引量は着実に増加しています。

国家統計局の不動産販売ランキングの同比減少率には、分析が必要です。専門家によると、1～2月期間に全国の新築住宅の販売面積は前年同期比で20.5%減少し、販売額は29.3%減少しました。この背後には多くの原因があります。まず、前年同期に比べて需要が高まっており、近年の3年間に蓄積された購入ニーズの集中的な開放が販売ピークを迎えています。2つ目は、今年の2月には伝統的な売り手市場の淡い期間である春節があったことです。三つ目は、市場の分化で、多くの地域で、イノベーションや高品質向上のために、得がたい高品質の製品が欠けている一方、大量で広範な伝統的な、または初心者向けの製品の需要が大幅に減少しています。

実際には、いくつかの要因を排除すると、新築の取引量と中古住宅の取引量が回復傾向にあることがわかります。貝殻の研究所の中古住宅市場の監視データによると、2024年の春節後、貝殻の重要50都市の中古住宅の売買量が持続的に回復しています。去年の特別な高基数を排除すると、今年の1～2月の中古住宅の売買量は前年同期よりも減少していますが、前年の同期と比較して28.5%明らかに増加しています。都市によると、2級の都市の成交増加が特に目立っています。1～2月には、杭州、徐州、惠州、泉州、哈爾浜などの都市で、貝殻の中古住宅の累計成約量が前年同期を上回りました。3月の最初の2週間では、深セン、南京、合肥、長沙、蘭州、大連、常州、洛陽、嘉興などの都市で貝殻の中古住宅の成約量が前年同期を超えました。2級都市、3～4級都市の中古住宅の成約増加は明らかであり、これらの都市が実施する政策の最適化が市場取引の修復に有効な影響を与えていることを表しています。

一方、市場価格は全体的に一定の安定傾向を示しています。国家統計局のデータによると、2月には70の大中都市の中で、全ての地域で住宅価格が総じて減少していることがわかりました。

政策の促進により、涅槃を迎えた100兆円市場

現在の政策環境下では、「有利な要因」が増えている不動産市場。中指研究所の調査によると、全国の不動産市場政策は、2023年に600以上の発表があった。年末に北京、上海が頭打ち付き、首付比率の引き下げ、住宅ローン利率の引き下げなどの政策を推進し、居住者の住宅のローンの敷居とコストを大幅に減らしました。現在、一部の都市にはまだ限制的な政策がある。

2024年の政府の作業報告には、不動産に関する約300字が含まれています。市場の現状、問題点、そして将来の開発に対処し、2024年の不動産市場の規制に基本方針を定めています。その方針は安全、安定、そして発展を重視しています。報告書は、不動産政策を改善し、異なる所有形態の不動産企業の合理的な資金調達ニーズに対しては平等に支援を提供し、不動産市場の安定的で健全な発展を促進することを示しています。報告書は、新しい都市化の発展トレンドや不動産市場の需要と供給の変化に対応し、不動産開発の新しいモデルを加速する必要性を強調しています。また、報告書は、住民の剛性住宅ニーズと多様化改善住宅ニーズに応えることを特別に強調しています。

全体的に、住宅需要は現在の低迷した市場によって消失しません。長期的には、業種の成長ポテンシャルはまだ存在しています。ただし、住宅の発展は「あるかどうか」から「良いかどうか」の段階に移行しています。同策研究院の宋红卫研究所長は、現在の不動産市場の運営の発展モデル、発展段階は過去とは異なり、将来的には高品質な発展段階に入ることになると記者に語っています。消費ニーズに合わせると、改善型ニーズを主導する発展段階が徐々に現れています。不動産業界のすべてのデータはまだ低い水準で推移していますが、中心となる住宅政策の最適化と改善に伴い、都市中心部の改造工事をはじめ、未来の業界データは政策の持続的な推進によって、最低水準で穏定していくことが期待されます。