地产存量时代里，如何将手头资产盘活，价值最大化，成为房企寻找发展新模式的出路。华润置地更是重磅押注于此。經營之重。
作者 | 曹安潯
編輯 | 周智宇
地產存量時代裏，如何將手頭資產盤活，價值最大化，成爲房企尋找發展新模式的出路。華潤置地更是重磅押注於此。
3月26日的業績發佈會，華潤置地管理層展露出要成爲“大資管之王”的野心。他們提出一個目標，未來3-5年，華潤置地每年REITs發行規模預計達到100億元左右，未來5年，REITs發行規模希望達到500億元以上。
對於剛剛起步的國內REITs市場而言，500億元的規模是一個巨大的數字。目標若達成，或成爲房企資管進程的一大里程碑。
華潤置地董事會主席李欣在業績會上表示，將把“大資管”業務作爲主航道業務，積極推動公司向大資管業務轉型。目標是在十四五期內，把大資管業務培育爲第二增長曲線。
具體來看，華潤置地除了將持續推動資產管理規模增長，還加強資產證券化運作，推動公募REITs擴募。
華潤置地REITs的步伐已經走在各大房企的第一梯隊。
華夏華潤商業REIT是首批上市的消費基礎設施公募REITs中募集規模最大的一隻，共募集了69.02億元。
這不僅說明了，底層資產青島萬象城良好運營帶來的高收益預期，也顯示了華潤置地在商業地產乃至資管領域的領先地位。
作爲打造出萬象城IP的商業地產龍頭，華潤置地具備強大的資產管理能力。截至2023年12月，華潤置地資產管理規模達4274.6億元，同比增長19.2%，購物中心佔比達63.3%。
2023年，華潤置地購物中心實現營業額178.5億元，同比增長29.7%，旗下76座在營購物中心實現零售額1638.7億元，同比增長44.2%。
此外，旗下寫字樓的出租率提升2.6個百分點至81.8%，酒店入住率達63.3%。
在此之前，2022年底，華夏基金華潤有巢REIT已經上市，運營以來，業績穩健。2023年華夏基金華潤有巢REIT收入爲7841.07萬元， 2023年實現5.03%的分派率。
在開發業務弱復甦、且毛利率普遍下降的大背景下，大資管業務的業績已經是影響華潤置地當下和未來盈利的關鍵。
2023年，華潤置地實現收入2511.4億元，同比增長21.3%；歸母淨利潤爲313.7億元，同比增長11.7%，是少數實現營收、利潤雙增長的優質房企。
但美中不足的是，2023年華潤置地的綜合毛利率降低一個百分點至25.2%。
當此之時，經營性不動產業務69.6%的毛利率起到了平滑盈利降幅的重要作用。
2023年度，經營性不動產業務收入222.3億元，同比增長30.6%，僅佔總營業額的8.85%，但卻貢獻了28.3%的核心淨利潤。
長遠來看，爭做“大資管之王”，是華潤置地謀求盈利長期增長的必經之路。
如今的REITs，已然是一個風起雲湧、蘊藏房企轉型曙光的萬億藍海市場。
近期，經過近二十年的探索後，首批消費基礎設施公募REITs陸續上市。
這意味着，房企可以參與的公募REITs範圍從產業園、物流園、保障房等領域，正式拓展到房企廣泛佈局的商業地產領域，實現了重大金融配套措施的突破。
這不僅可以緩解房企的資金鍊壓力，還激活了房企資管業務的價值，給想通過資管業務、運營管理手藝轉型的房企打了一針強心劑，照亮了地產行業運營時代的前路。
萬科董事會主席鬱亮更是曾激動地表示，REITs對於不動產經營業務的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發的重要性，將幫助房地產開發商轉型爲不動產的經營服務商，其深遠影響將隨時間而顯示出來。
北京大學光華管理學院在報告中預測，中國存量基礎設施存量規模超過100萬億，即使僅有1%進行證券化，也可撐起一個萬億規模的基礎設施REITs市場。
經過三年行業深度調整，房企生存邏輯已經大變樣，未來的地產下半場，房企也需要從此前的純粹開發者，轉向不動產經營者、運營者。這都對房企的管理能力提出更高要求。
未來的房企中，或湧現出黑石一樣的資管巨頭。華潤置地、龍湖、萬科等以資管能力見長的房企也有望在柳暗花明之後，迎來新的市值和價值重估。
