■事業概要
1. 事業内容
ASIAN STAR<8946>の事業セグメントは、不動産販売事業、不動産管理事業、不動産賃貸事業、不動産仲介事業、投資事業の5つの区分で開示されている。2023年12月期の売上高構成比(セグメント間の内部売上高または振替高を含む)は、不動産販売事業が33.5%を占める主幹事業となっており、次いで不動産管理事業が27.6%、不動産仲介事業が20.8%、不動産賃貸事業が18.1%を占めている。不動産販売事業は、物件売却の有無により期によって売上変動が大きくなる傾向にあるが、不動産管理事業、不動産賃貸事業、不動産仲介事業の3事業で連結業績の約7割を占めており、不動産販売事業の売上変動が連結業績に過度に影響を及ぼしにくいセグメント構成になっている。これは、継続的かつ安定的に成長できる事業基盤の構築を目指し、不動産管理事業などの「ストック型フィービジネス」を強化してきた結果と言える。
(1) 不動産販売事業
不動産販売事業は、新築戸建と収益マンション及び居住用マンションの販売を行っている。同社は、「お客様へ新たな価値を提供できる喜びと感謝の気持ちを忘れずに、人と社会の幸せに貢献する」という企業理念の下、横浜・川崎エリアを中心に「A's Terre(アステール)」ブランドで新築戸建を販売している。また、自社ブランド「グリフィンシリーズ」として横浜・川崎エリアに集中して収益マンション及び居住用マンションを販売しており、2023年12月31日時点で総計4,731戸を販売した※。加えて、リゾート事業の実績もある。同事業に関しては、2022年12月期から繰越しているリゾート用地の売却については、今後も継続する方針である。
※分譲販売の多くは同社が手掛けており、過去に分譲販売した物件については、同社が売買仲介、同社の連結子会社である(株)グリフィン・パートナーズが主に賃貸仲介を行っている。
不動産販売事業では、都心部を中心とした海外富裕層向けのマンション買取再販事業にも注力していく方針を掲げている。基盤である横浜エリアで土地・建物などの販売を着実に伸ばしながら、マンション買取再販事業を新たな収益基盤に早期育成することにより、業績を拡大させていく。
(2) 不動産管理事業
不動産管理事業は、「グリフィンシリーズ」を含む約3,500戸の賃貸管理事業である。同社は、「グリフィンシリーズ」ブランドとして投資用マンションを供給するなか、集金代行、更新事務代行、設備の点検・清掃・修繕などの賃貸管理業務を受託するとともに、管理物件の入居者が退去する際には原状回復工事やバリューアップを目的としたリフォーム工事を受注している。契約不動産オーナーの資産価値の「維持・継続」と「更なる向上」を念頭に置いた管理業務が評価され、横浜・川崎エリアのマンション管理会社のなかで高い顧客満足度を得ている。「グリフィンシリーズ」の建物管理にも注力しており、2023年12月期末までに管理受託棟数を60棟まで拡大させるなど収益基盤の強化を推進している。なお、中国では連結子会社である柏雅資本集団控股有限公司(香港)及び柏雅酒店管理(上海)有限公司が駐在員向けのサービスアパートメントの運営管理事業を展開している。また、連結子会社である上海優宏資産管理有限公司と上海特庫伊投資管理有限公司が中古の建物を借り上げ、簡易内装を施し、家具を配置した後に顧客へ賃貸するマンション管理事業を展開している。
(3) 不動産賃貸事業
不動産賃貸事業はマンション、事務所及び駐車場などを所有または賃借し、これらを賃貸または転貸している。不動産開発が盛んに行われてきた中国では、開発した物件の収益性を高めるための不動産賃貸サービスに対する需要が増加していると言う。中国におけるニーズが拡大するなかで、良好な事業環境が予想される事業分野である。
(4) 不動産仲介事業
連結子会社であるグリフィン・パートナーズが、横浜・川崎エリアで知名度のある「グリフィンシリーズ」ブランドとアパマンショップの全国ネットワークを活用し、不動産売買及び不動産賃貸借に係る仲介事業を行っている。これまでは横浜を中心に不動産売買の仲介を行ってきたが、今後は海外富裕層をターゲットに都内の高価格帯の売買仲介案件にも注力する方針である。連結子会社である上海徳威房地産経紀有限公司(以下、徳威不動産)と上海特庫伊投資管理有限公司は、中国で不動産売買及び不動産賃貸借に係る仲介事業を行っている。
(5) 投資事業
持分法適用関連会社である(株)ASIAN STAR INVESTMENTSが、上記事業とのシナジー効果が見込める事業や今後の成長が見込まれる新たな事業への投資事業を行っている。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 清水陽一郎)
■业务概述
1。业务内容
亚洲之星<8946>的业务领域分为5个类别:房地产销售业务、房地产管理业务、房地产租赁业务、房地产经纪业务和投资业务。至于截至2023/12财年的销售构成比率(包括内部销售或部门之间的转让),房地产销售业务为主营业务,占33.5%,其次是房地产管理业务,占27.6%,房地产经纪业务占20.8%,房地产租赁业务占18.1%。在房地产销售业务中,由于房地产销售的存在或不存在,销售波动往往会因时期而增加,但是房地产管理业务、房地产租赁业务和房地产经纪业务这三项业务约占合并财务业绩的70%,房地产销售业务的销售波动具有分部结构,即销售波动很难过度影响合并财务业绩。可以说这是加强房地产管理业务等 “股票收费业务” 的结果,目的是建立可以持续稳定增长的业务基础设施。
(1) 房地产销售业务
房地产销售业务销售新建的独立式住宅、盈利公寓和住宅公寓。该公司以 “A's Terre(Aster)” 品牌销售新建的独立式住宅,主要在横滨/川崎地区,其企业理念是 “在不忘记可以为客户提供新价值的喜悦和感激之情的情况下为人们和社会的幸福做出贡献”。此外,我们专注于以自有品牌 “格里芬系列” 在横滨/川崎地区出售盈利的公寓和住宅公寓,截至2023/12/31共售出4,731套*。此外,它在度假村业务方面也有良好的记录。关于这项业务,我们的政策是继续出售自2022/12财年结转的度假用地。
* 该公司负责大部分公寓的销售,对于过去出售的房产,公司负责调解销售,而公司的合并子公司Griffin Partners Co., Ltd. 主要进行租赁经纪业务。
在房地产销售业务中,我们制定了一项政策,将重点放在海外(主要是市中心)富人的公寓购买和转售业务上。作为基础的横滨地区的土地、建筑物等的销售稳步增长的同时,将通过将公寓购买和转售业务迅速发展为新的利润基础来扩大业务业绩。
(2)房地产管理业务
房地产管理业务是约3500套公寓的租赁管理业务,包括 “格里芬系列”。在以 “Griffin Series” 品牌提供投资公寓的同时,该公司受托负责租赁管理业务,例如收款机构、更新办公室工作、设备检查/清洁/维修等,当管理物业的租户搬出时,他们还接受旨在增加价值的修复工作和改造工作的订单。对以 “维护/延续” 和 “进一步改善” 合同房地产所有者的资产价值为中心的管理业务进行了评估,横滨/川崎地区的公寓管理公司获得了很高的客户满意度。我们还专注于 “格里芬系列” 的建筑管理,并正在推动加强利润基础,例如到2023/12财年末将托管合同建筑的数量扩大到60座。此外,在中国,合并子公司百亚资本集团控股有限公司(香港)和客家酒店管理(上海)有限公司正在为外籍人士发展服务式公寓的运营和管理业务。此外,合并子公司上海友宏资产管理有限公司和上海特魁投资管理有限公司正在开发公寓管理业务,出租二手建筑,应用简单的内饰,然后出租给客户。
(3)房地产租赁业务
房地产租赁业务拥有或租赁公寓、办公室、停车场等,并对其进行租赁或转租。在积极进行房地产开发的中国,据说对房地产租赁服务的需求正在增加,以提高已开发物业的盈利能力。随着中国需求的扩大,预计这是一个有利的商业环境的商业领域。
(4) 房地产经纪业务
合并子公司Griffin Partners利用横滨/川崎地区知名的 “格里芬系列” 品牌和Apamanshop的全国网络开展与房地产销售和房地产租赁相关的经纪业务。到目前为止,房地产销售经纪业务主要在横滨进行,但将来,我们的政策是将重点放在东京针对海外富人的高价经纪项目上。合并子公司上海德威房地产金融有限公司(以下简称德威地产)和上海特魁投资管理有限公司在中国从事与房地产销售和房地产租赁相关的经纪业务。
(5)投资业务
采用股权法的关联公司亚洲之星投资有限公司正在投资可望与上述业务产生协同效应的企业以及预计未来增长的新业务。
(由FISCO客座分析师清水洋一郎撰写)