■事業概要
4. 業務プロセス:企画・設計から運営(ML・PM)まで一気通貫で内製化
リアルゲイト<5532>では、物件ごとにプロジェクトが組成され、プロジェクトリーダーの下に、企画営業(宅建士)、一級建築士、1級建築施工管理士、デザイナー、営業事務などのメンバーが協力して業務にあたる。プロジェクトでは、企画・デザイン、設計・建設、リーシング、運営を一気通貫で行う。特に、同社では「運営」業務の重要性を認識している。入退去理由やクレーム内容等入居者の意見を分析することが良い企画の源泉となるため、早期リースアップと高単価の実現にも寄与している。社員(83名)は精鋭が集っており、一級建築士(6名)、1級建築施工管理士(7名)、宅地建物取引士(40名)が含まれる。
5. 収益構造:先行投資・費用をリーシング稼働率の向上により回収していく
主体となるビジネスモデルである「ML契約」では、契約当初からビルオーナーへの賃料の支払いが発生するものの、入居企業が決まるまでには時間がかかるため空室が発生し損失が発生する。典型例(渋谷区延床面積400坪の築古ビル、以下同様)では、6ヶ月で損益分岐売上に達し8ヶ月でリースアップする。リースアップ後は毎月の粗利は250万円(エンド賃料の25%)が得られる。初期(6ヶ月)の損失は先行投資と考えられ、月次黒字化後は投資を回収し、10年~15年をかけて収益を得ていくという形である。「保有」に関しては、先行投資がさらに大きくなり、物件価格を除いて考えても、物件取得費用(税金、仲介料など)が3,000万円かかる。また、リノベーション関連の工事・設備費が自己負担になる。一方で、リースアップした際の月額の賃料は月650万円(エンド賃料の65%)と相対的に大きくなる。「保有」は収益性が高いビジネスモデルではあるが、築古ビルでも数億円から数十億円の価格となり、自己資本比率を低下させるため、一時期に取り組める棟数には限界がある。同社では、資金効率を最大化するために、リースアップ後一定期間保有をした物件は売却しMLにつなげている。「PM契約」は、先行投資・費用が発生しないのが特徴である。竣工前には企画・設計・施工を担当でき、リースアップまでの各種支援も収入になる。一方、リースアップ後は月80万円(エンド賃料の8%)と粗利は相対的に低い。
6. 強み:技術力・企画力・運営力により適正価格を実現
同社の強みは、「技術力・企画力・運営力により、適正価格でのサービスを実現する力」と要約できる。「技術力」については、耐震補強をはじめ、エレベーター新設、用途変更、増築、検査済証取得、耐久性の向上など築古ビル特有の問題を解決し、安心・安全に生まれ変わらせることができる。「企画力」に関しては、外観デザインの変更、屋上のスカイテラス設置、ラウンジ設置、館内アート導入などヴィンテージ物件をつくりあげる多彩な共用部と洗練されたデザインでノウハウを蓄積している。「運営力」に関しては、創業以来、PM業務やML業務を内製化し、入居テナントとのコミュニケーションを直接行ってきたことが、顧客満足度の高いサービスの源泉になっている。“適正なエンド価格を間違えないこと”も同社の強みの重要な要素である。同社では坪単価で3万円前後のエンド価格を想定し、その金額から逆算して建築・運営コスト、仕入れ単価を設定する。適正なエンド価格、建築コスト、減価償却費、運営諸経費などをスピーディかつ正確に見積もることで、仕入れの判断も早くなる。築古建築は、古くなった部分をそのまま活用したり、敢えてコンクリートをむき出しにするなど、建築工事費の低減にも有利であることが、適正価格での提供を実現している。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 角田秀夫)
■業務概要
4. 業務流程:從規劃設計到經營(ML·PM)一氣呵成的內部化
在Real Gate <5532>中,每個物業組成一個項目,其下設有項目負責人,參與業務的成員有企劃銷售(宅建士)、一級建築師、1級建築施工管理師、設計師、營業事務等。在項目中,企劃·設計、建設、租賃、經營一氣呵成地進行。特別是,該公司認識到“經營”業務的重要性。分析入住者的意見、比率等退房原因和投訴內容,可成爲優秀企劃的源泉,進而有助於早期出租和實現高單價。員工(83名)是一支精英隊伍,其中包括6名一級建築師、7名1級建築施工管理師和40名宅地建物經紀人。
收益構造:通過Leasing利用提高的經營率收回先前投資和費用。
作爲主體的“ML協議”雖然在簽訂協議之初就會開始向樓主支付租金,但是由於需要時間才能確定入住企業,因此會出現空房造成損失的情況。對於典型案例(位於澀谷區,佔地400平方英尺的舊建築物,以下相同),6個月就可以達到收支平衡銷售額,8個月後完成租賃。在租賃之後,每月可獲得250萬元粗利潤(即終端租金的25%)。最初(6個月)的損失被認爲是先前投資,之後每月均爲盈利,並在10到15年內獲得收益。“保有”方面,這將導致進一步增加先前投資,而物件購買費用(稅金、仲介費等)約爲3000萬日元,同時,涉及翻新方面的工程和設備成本需要自行承擔。另一方面,出租後的月租爲650萬日元(終端租金的65%),相對而言非常高。“保有”是一種收益性很高的商業模式,但即使在老舊建築物中也會達到數十億元的價格,會降低自有資本比率,因此單排建築棟數有其限制時期。爲了最大化資金利用率,該公司在租賃之後一段時間就會出售已經持有的物件並與ML相連。“PM協議”的特點是,先前投資和費用是不會發生的。在竣工前,可以擔任企劃·設計·施工,並能獲得租賃支持。另一方面,收益率比較低,每月只能獲得80萬元(終端租金的8%)的粗利潤。
6. 強項:通過技術、企劃和經營提供合適價格的實力
該公司的優勢是:“通過技術、企劃和經營提供合適價格的服務力量”。 關於“技術力”,它可以解決舊建築物特有的問題,如抗震加固、安裝電梯、變更用途、擴建、獲得檢驗證書、提高耐久性等,從而使其得到安心、安全的改建。對於“企劃能力”,該公司以多彩的共用部和精緻的設計來創造古董物件,並積累了技巧。 關於“運營能力”,自成立以來,已內部化了PM業務和ML業務,並直接與入住租戶進行溝通,這成爲高顧客滿意度服務的源泉。不出錯的合適終端價格也是該公司的重要優勢。該公司以約3萬日元/平方尺的坪單價爲基礎,據此設定建築和運營成本、採購單價。通過迅速且準確地估算合適的終端價格、建築價格、折舊費、運營成本等,可以更快地決定採購。古舊建築物,可以利用舊的部分或敢於將混凝土直接剝離等,也有助於降低建築施工成本,實現合適的價格。
SD Entertainment在健康業務的結構改革和成長戰略方面取得了更高的利潤。Hotta Marumasa由於禮品業務的出售和各項業務的先行投資的影響,因此收入和利潤下降。投資業務的銷售額爲249.53億日元(較上年同期增長1.5%),經營利潤爲13.11億日元(上年同期爲13.08億日元,較上年同期微增長)。