■中長期の成長戦略
1. 中長期計画における数値目標
リアルゲイト<5532>では2024年9月期を初年度とし、2026年9月期を最終年度とする3ヶ年の中期経営計画を推進中である。2023年9月期の業績を基準として売上高及び営業利益で年率15%前後の成長ペースを計画した。運営物件・運営面積を増やし、ストック型中心の売上構成を維持しつつ、フロー型収入の獲得も追加する。2024年9月期第2四半期が終了した時点では、通期の営業利益計画に対して上期の進捗率が100%を超えて折り返し、初年度の余裕を持った目標達成が見えてきた。下期は2025年9月期以降に向けた仕込みにリソースを充当できるため、2025年9月期以降の業績にもプラスのインパクトがでる。このような背景から、2024年9月期第2四半期の決算説明においては、営業利益の中期の成長ペースを15%から25%~30%に引き上げることが示唆された。仮に、営業利益の30%成長を前提とすると、2024年9月期は712百万円、2025年9月期は926百万円、2026年9月期は1,204百万円と想定され、この水準が達成可能な上限と考えられる。
2. 成長戦略:保有モデルと大型化がポイント
同社では中期経営計画の中で、6つの成長戦略を掲げている。
1) 運営物件・運営面積増
2) ML・保有増
3) POPUPショップ・イベントスペース拡大
4) 大型・築浅案件増
5) 環境配慮型ビル再生
6) 同社による街づくり
特に成長のドライバーとして重要になるのが、「2) ML・保有増」と「4) 大型・築浅案件増」である。「2) ML・保有増」に関しては、保有モデルの比重を高めていくことで、より大きな収益を獲得できる。財務基盤が鍵となるが、サイバーエージェント傘下に入り上場したことで、金融機関の協力体制が強化されており、自己資本比率20%前後を維持しながらレバレッジを活用した展開が可能となっている。「4) 大型・築浅案件増」に関しては、同社がメインの対象としてこなかった大型ビルからFWP事業によるソリューションのニーズが増えている。この背景には、都心部の大型・築浅ビルの空室率の上昇がある。既に、同社では「RandL TAKANAWA GATEWAY(7,650m2、2023年11月竣工)」で実績を積んでいる。
現在、年間8棟から10棟程度をオープンさせる組織体制が確立されており、この体制で保有モデルや大型化に取り組むことで、向こう数年間は目標とする成長が可能である。その先は、FWP事業固有の専門性を有するプロジェクトマネージャーなどの希少な人材をいかに育成できるかが成長のバロメーターとなるだろう。
3. 大きく広がる潜在市場
同社は、現在都心の一部エリア(渋谷区、港区、目黒区)に絞ってドミナント展開をしており、東京23区であろうとも、むやみにエリア拡大をしない方針である。潜在市場の規模感を把握するために、渋谷区・港区のオフィス床面積(2,457万m2)と同社の運営面積(9.6万m2)を比較すると1,000対4となり、大きな潜在市場が存在することがわかる。また、現状のオフィスだけでなく、ホテル・店舗・住宅などからオフィスへトランスフォーメーションをすることを考えれば、さらに事業拡大可能性が広がっている。築年数の観点では、都心5区の中小規模オフィスの80%が、大規模オフィスの56%が、築20年以上を経過しており、同社のターゲットである築古ビルの多さが確認できる。現時点で新しいビルでも、いずれ古くなり資産価値や競争力を失っていくため、ますますの差別化が求められる。これらの観点から、同社のFWP事業のターゲットは潜在的に十分あり、今後も増え続けると言えるだろう。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 角田秀夫)
中长期的增长战略
中长期计划中的数值目标
Realgate<5532>正在推进为期3年的中期经营计划,将2024年9月期作为首个财政年度,2026年9月期作为最终财政年度。以2023年9月期业绩为基础,计划将营业收入和营业利润的年增长率定为15%左右。增加运营设施和运营面积,保持以存量为主的销售结构,同时增加流量收入。 截至2024年9月期第二季度结束时,营业利润计划的上半年进展超过了100%,并且目标实现已经显现。下半年可以将资源用于2025年9月期及以后的准备工作,对2025年9月期及以后的业绩产生正面影响。基于这种背景,2024年9月期第二季度的财务报告中建议将营业利润的中期增长率从15%提高到25%~30%。假设营业利润增长30%,则预计2024年9月期为7.12亿日元,2025年9月期为9.26亿日元,2026年9月期为12.04亿日元,这被视为可以达到的上限水平。
2.增长战略:保有模式和大型化是主要关键点
该公司在中期经营计划中提出了6项增长战略。
1)增加运营设施和运营面积
2)ML&保有增加
3)扩大POPUP商店&活动空间
4)扩大大型・新建案件
5)环保型建筑再生
6)城市建设由公司负责
特别是“2)ML&保有增加”和“4)大型・新建案件扩大”是重要的增长驱动力。“2)ML&保有增加”通过提高保有模式的比重,可以获得更高的收益。虽然财务基础至关重要,但是由于该公司已经成为CyberAgent的子公司并上市,因此可以使用杠杆以20%左右的自有资本率进行展开并加强金融机构的合作体系。针对“4)大型・新建案件扩大”,该公司还没有主要的针对大型建筑的FWP(福利预算制度)市场,但需要增加解决方案的需求。背景是中心城区内大型・新建大厦的空置率上升。该公司已经在“RandL TAKANAWA GATEWAY(7,650m2,2023年11月竣工)”上获得了实际经验。
现在已经确立了每年开设8至10个建筑的组织体系,在此基础上,通过采用持有模式和大型化的方式来实现目标增长,这种体系将有助于实现未来几年的成长。接下来,如何培养拥有FWP业务特殊专业知识的项目经理等稀缺人才将成为成长的指标。
3.潜在市场的扩大范围
该公司目前将主要的占有地区限制在市中心的某些地区(渋谷区,港区,目黒区),并没有在东京23区以外的区域扩大范围。为了了解潜在市场的规模,比较渋谷区・港区的办公室总面积(2457万平方米)和该公司的运营面积(9.6万平方米),比率为1000:4,表明存在巨大的潜在市场。此外,考虑到不仅限于目前的办公室,而且还可以将从酒店、商店、住房等方面进行转型为办公室,进一步扩大业务范围的可能性。从建筑使用年限的角度来看,中心区五区中有80%的中小规模办公室和56%的大规模办公室已经超过了20年,可以确认该公司的目标是古老建筑中的差异化。从这些角度来看,该公司的FWP业务目标必定是潜在的,并且预计将不断增加。
SD Entertainment在健康业务的结构改革和成长战略方面取得了更高的利润。Hotta Marumasa由于礼品业务的出售和各项业务的先行投资的影响,因此收入和利润下降。投资业务的销售额为249.53亿日元(较上年同期增长1.5%),经营利润为13.11亿日元(上年同期为13.08亿日元,较上年同期微增长)。