观点指数 端午假期夜经济火热，头部企业探索新商业趋势 节假日加持之下，商业市场再次迎来机遇，重点商业城市均录得客流和销售额的不错增长。与此同时，头部企业对于时下热门的商业趋势的探索也在持续。

轻资产输出借代建突围，出售资产仍是回笼资金首选 轻资产输出上，为了在市场竞争中突围，新城、旭辉等企业选择通过代建平台切入，并参与后期商业运营。在发力项目获取的同时，也有部分企业出于偿债压力选择出售项目以回笼资金。

品牌引入以服饰、运动类为主，奢侈品门店注重本土化 样本项目方面，在消费品牌的选择上，服饰和运动类业态依然是购物中心的首选。除引进新品牌保持项目新鲜感外，现有店铺的升级改造同样受到重视，期内位于标杆项目的奢侈品门店均进行了本土化升级改造。

端午假期夜经济火热，头部企业探索新商业趋势

6月，五一小长假后又迎来了端午假期，这给消费市场带来了更多的活力。

以北京、上海、重庆为代表的多个重点城市，端午假期的销售额或商圈客流均实现了个位数的增长，部分重点核心商圈的客流量更是增长超过五成。

以北京为例，市商务局数据显示，端午假期北京60个重点商圈的客流量同比增长10.3%至2280.2万人次，消费金额同比增长12.9%至65.7亿元。

其中环球影城商圈、太阳宫商圈、王府井商圈客流量分别同比增长34.4%、24.9%、18.8%；五棵松商圈、望京商圈、地安门外商圈消费金额同比分别增长63.4%、50.6%、40.7%。

节假日的夜间经济也展现出较强的活力，银联商务数据显示，端午假期夜间服务消费人次同比增长17.1%。

而针对节假日的夜间消费需求，商业项目通过打造沉浸式夜间消费空间，更好地承接相关消费需求，如部分项目的餐饮门店实行延时闭店等。

新增供应市场方面，报告期内，据观点指数不完全统计，全国范围内共有11个零售商业项目入市，新增供应体量约147万㎡，相比上个报告期明显下降。

城市分布上，一线城市中，北京、上海有新项目开业；二线城市中，成都、杭州及长沙有超过1个项目开业；其余则均分布于三线及以下能级城市。项目类型上，除购物中心外，奥特莱斯业态也有新项目开出，成都佛罗伦萨小镇三期于期内入市。

虽然期内开业数量不多，但样本企业在推动新项目入市方面表现出较高的积极性，贡献了约8成的新增项目。样本企业中，华润万象生活表现较为突出，期内有2个项目开业，分别为北京的西北旺万象汇和常州的万象城。

开业项目中，可以看到头部企业对于新商业模式的探索正在不断深入。如针对时下热门的公园商业，万科期内就开业了探索POD模式的商业综合体，即上海徐汇万科广场。

该项目地处徐汇中城，紧贴沪闵高架，在与上海南站直接联通的同时，还与轨道交通1、3、15号线接驳，同时紧邻12号线漕宝路站及桂林公园站，交通条件较优。

但与其他传统盒子商业体不同，该项目除10万㎡盒子Mall+开放式Village街区的商业空间外，还建设了长约1km、面积约7万㎡的生态绿轴，具备公园的绿色休闲功能。

观点指数认为，随着大众对于绿色、健康、休闲空间的重视日益加深，这类项目日后将会成为商业项目打造的重要方向之一。

轻资产输出借代建突围，出售资产仍是回笼资金首选

期内，轻资产市场传来不少样本企业的签约消息，主要以新城控股、旭辉商业、爱琴海集团及保利商旅等企业为代表。

值得关注的是，期内部分企业通过代建平台获取商业项目，如新城建管期内签约临汾新东城商业项目和江安小坝商业综合体项目，旭辉建管也签约了海口商业综合体项目全过程建设管理服务。

观点指数认为，企业代建平台在承接商业综合体业务后引入相关商业品牌，并在项目建设完成后进一步接手商业的运营管理，实际上不失为商业和代建平台的双向突围之法。

以新城为例，资料显示，新城建管与临汾市恒安房地产开发有限公司合作的临汾新东城商业项目，将引入吾悦街区4.0全新设计理念，实现全面提升市民的街区商业消费生活品质，打造城市级活力街区地标。

商业REITs市场上，期内也传来两单REITs的新消息。一是大悦城计划以“成都大悦城”为底层资产，发行华夏大悦城购物中心REIT，目前已获深交所受理；二是百联以“上海又一城购物中心”为底层资产，计划发行的华安百联消费REIT也正式获证监会批复。

据观点指数了解，就资产质量而言，期内计划发行REITs的商业项目都属于发行企业旗下表现较好的资产。以成都大悦城为例，该项目全年租金收入2.75亿元，销售额25.4亿元，客流2300万人次，场内120家品牌的销售业绩在成都排名前三。

从市场来看，华夏大悦城购物中心REIT如若成功发行，能实现成都商业公募REITs零的突破；于企业而言，也有望推动大悦城存量资产变现。数据显示，今年第一季度，虽然大悦城实现38.67亿元的营业收入，但较去年同期下降36.45%，现金流的压力仍然较大。

有资金压力的远不止大悦城，远洋、万达同样面临较大的债务压力。两者不约而同选择用出售资产的方式回笼资金，从收购方来看，基本以险资企业、项目合作方为主。

其中，远洋集团转让了北京颐堤港二期64.79%的股权及相关债权，总代价40亿元，由中国人寿、太古地产联合接手。其中，中国人寿出资约31亿元，太古地产出资约9亿元，二者分别获得颐堤港二期49.895%、14.895%的股权。

资料显示，颐堤港二期的地库及上层建筑工程正在建造当中，短期内不会为远洋集团带来现金回报。与住宅物业项目不同，该项目是一个以办公为主的综合发展项目，预期将由目标公司持有作长期投资用途，未来现金流入将主要来自物业的租金收入。

与此同时，远洋面临较大的偿债压力。财务数据显示，截至2023年末，远洋集团流动负债超出流动资产约84.5亿元，借款总额约为961.4亿元，而现金及现金等价物为19.9亿元。

万达的情况也不容乐观，数据显示，2023年大连万达商管净利润从2022年的124.99亿元减少至2023年的85.11亿元，截止2023年末，其期末现金及现金等价物余额为126.26亿元，现金短债比为0.53。

为缓解资金压力，期内万达选择将旗下的合肥万达广场转让予阳光人寿。据观点指数了解，近年来万达已转让十多家万达广场关联公司，而此次也并非是阳光人寿首次收购万达广场，此前其通过旗下子公司相继接盘了国内多家万达广场的关联公司。

品牌引入以服饰、运动为主，奢侈品门店注重本土化

样本项目方面，期内新品牌门店引入主要以服饰、运动类品牌为主，这两类也是当下消费者较为青睐的消费业态。

零售品牌引入上，期内较为热门的时尚潮牌、户外服饰品牌更受购物中心运营方的青睐。

如深圳领展中心城就引入了优衣库及与同属迅销集团的GU（极优），而长沙IFS也引入了On昂跑全新门店，为消费者提供跑步、健身、户外、网球和运动生活等场景的高性能产品。

新开店铺能级上，相较于全球首店、全国首店等高能级门店，期内旗舰店、精品店等新店的占比更大。

除新引入品牌开出的门店外，升级改造后的新店数量也不少，其中以奢侈品牌表现更为积极。

据观点指数统计，期内不少位于高端项目的奢侈品门店，在经过全新升级改造后重新开业，为高净值客群提供更好的体验。

如路易威登位于广州太古汇的门店经过重装后，于期内重新开业。据了解，此次重装的重点是对二楼空间进行了升级改造，改造后分为前厅、主厅以及三个主题沙龙空间，主要将中国文化元素与奢侈品牌相结合，如其中的女士沙龙以“红楼梦”命名，展出台最新女士成衣与晚礼服。

而爱马仕北京SKP专卖店同样于期内正式焕新亮相，与路易威登相似，门店升级改造的方向同样以中国传统文化为方向，从中国传统山水画中汲取设计灵感。两层空间内，一层囊括女性成衣、配饰、香水美妆以及珠宝等品类，二层则涵盖成衣、丝织品、皮具、鞋履及家居系列。

观点指数认为，上述门店更新背后，实际上是奢侈品品牌为更好地把握核心客群进行的本土化举措。愈发重视中国本土文化元素与品牌价值文化理念的结合，这也成为目前奢侈品牌运营的重要趋势。