■今後の見通し
2. 成長戦略
APAMAN<8889>は「不動産×Technology価値あるサービスを社会へ」をビジョンに掲げ、Platform事業、Technology事業を主軸に持続的な成長を目指す戦略を打ち出している。成長戦略としては従来と変わらず、賃貸管理の収益向上、賃貸管理物件の獲得、借上社宅の拡大の3点となる。また、新たに店舗等のテナント物件専門の検索サイト「店舗ネットワーク」を運営するTEMPO NETWORKの全株式をアーキテクツ・スタジオ・ジャパンから取得し子会社化しており、当第3四半期から連結業績に組み込まれる(Technology事業)。運営を開始してまだ2年程度のため業績への影響は軽微だが、住宅分野だけでなく店舗等のテナント物件の取り組みも強化していくものと思われ、今後の動向が注目される。
(1) Platform事業
Platform事業では、DXの推進による業務効率の向上や顧客サービスの品質向上に取り組み、賃貸管理や斡旋事業の収益力を強化するとともに、不動産オーナーとのコミュニケーションの促進、管理受託の強化等により管理戸数を積み上げることで賃貸管理事業の収益拡大を進めていく戦略だ。また、成長余地の大きい借上社宅事業も注力分野として人的リソースを投下し、さらなる売上成長を目指す。
a) 賃貸管理・斡旋事業の収益力強化
賃貸管理部門の収益力強化施策として、付加価値の高いサブリース契約の比率を高める方針で、引き続き契約条件の悪い物件に関して不動産オーナーと交渉し契約内容の見直しを進めている。前述のとおり、交渉の過程でサブリース契約から賃貸管理契約への切り替わりや解約が発生しているが、利益面でのマイナス影響はほとんどなく、契約条件の見直しが進んだ場合には増益要因となる。また、サブリース物件の入居率を高めることで収益性の向上を図る。入居率が1%上昇すると売上総利益で年間3億円弱の増益要因となるため、入居率上昇による利益改善余地は大きい。現在の入居率は92%台だが、2015年頃には95%台で推移していたこともあり、店舗で自社管理物件の斡旋に注力することで同水準まで引き上げるのは可能と弊社では見ている。自社管理物件は仲介手数料が不要となるため、斡旋収入の減少要因となるが利益への影響はない。
一方、斡旋事業の収益力強化施策としてはDXの推進が挙げられる。「アパマンショップ」店舗におけるオンラインサービスの拡充を図ることで集客力及び成約率を高めていく。それと同時に、店舗スタッフの生産性向上によって収益性を高めていく。接客に関しては物件の探索から予約、内見、重要事項説明、契約、鍵の受け渡しに至るまですべてオンライン(=来店不要)で完結する仕組みも業界に先駆けて構築しており、今後もサービス品質を向上していくことで集客力の維持向上を図る。また、店舗の閑散期に管理物件の受託営業も推進、店舗の収益力強化につなげる戦略だ。
2023年6月より直営店1~2店舗で試験運用を続けてきた「次世代AOS」も、2024年6月から直営店の一部より導入を開始し、FC店には年末までに全店導入を完了する予定となっている。従来の「AOS」と比べて業務処理スピードが格段に速くなるほか、入力ミスやコンプライアンス違反などの発生を防ぐ機能も実装しており、同システムの稼働によって業務効率も格段に向上するものと期待される。
b) 賃貸管理戸数の積み上げ
賃貸管理戸数については、2024年9月期も前期比で若干減少を見込んでいる。サブリース契約条件の見直し交渉を継続しており、一定程度の解約が発生するリスクを織り込んでいることや、M&Aによる新規取得を想定していないためだ。第2四半期まではほぼ想定の範囲内で解約が発生したものと見られる。ただ、一方で自力での賃貸管理戸数の積み上げに関してはあまり進んでいないようで、今後の課題となっている。M&Aについては現状、案件の持ち込みはあるものの価格が割高な水準のものが多く、当面は様子見方針としている。このため、今後も解約率の低減が重要になると見られる。不動産オーナーとのコミュニケーションを密に行い、要望などをヒアリングして解決につながるサービスを提供するなど地道な取り組みを進めていくことで顧客満足度の向上を図る。新規獲得については既存オーナーの追加取得物件や紹介物件などを確実に取り込み、管理戸数を積み上げていくことにしている。営業体制については現状の水準を維持する。弊社では、管理戸数1千戸当たりの営業利益は年間で20~30百万円程度になると試算しており、年間1千戸ペースで積み上げることができれば、20~30百万円の営業利益の増加要因となると予想している。
c) 借上社宅事業の育成
2021年9月期より本格的に開始した借上社宅事業については、提携社数を広げながら転貸サービス契約件数を伸ばし、2024年9月期以降も4割増とハイペースでの成長を目指す。借上社宅の業界最大手はリログループ<8876>の子会社(株)リロケーション・インターナショナルであり、2024年3月末のグループ管理戸数は約25.9万戸(前期比9.1%増)と増加基調が続いている。借上社宅管理事業の2024年3月期業績も売上収益で前期比11.6%増の28,917百万円、営業利益で同7.3%増の6,039百万円と増収増益が続いている。同社は後発となるものの業界全体が拡大を続けていることや、社宅斡旋では多くの顧客基盤を有していること、全国に1,000店舗を超えるFC加盟店舗数があり、これら加盟企業と協業していくことで同事業が収益柱の1つに育つ可能性は十分にあると弊社では見ている。管理業務手数料が550円/月(税込)と少額となるため、付帯商品・サービスを提供することで付加価値を高める戦略だ。
(2) Technology事業
Technology事業ではAPAMAN DXのさらなる推進拡大に取り組む。DXが遅れている不動産業界のなかで、同社はITを活用した先進的なサービスを積極的に活用することで事業を拡大してきた。具体的には、2006年に物件掲載から接客まで1台の端末でこなせる賃貸斡旋システム「AOS」を開発し仲介・斡旋業務の効率化を推進してきたほか、業界最大級のお部屋探しサイト「apamanshop.com」を立ち上げWebによる集客で先鞭をつけた。
2020年以降はAI技術を活用して適正な賃料を算出する「査定クラウド」や、IoT技術を活用したキーレスシステム「Selkeyクラウド」など顧客の利便性向上につながるサービスを相次いで開発・導入している。また、賃貸斡旋会社や賃貸管理会社の業務効率向上につながる各種サービスを統合したプラットフォーム「SKIPS※」を2021年より同社直営店やFC加盟店などで導入、利用を開始し、生産性向上につなげている(FC加盟店は通常のシステム利用料のみで利用可能)。また、「次世代AOS」についても順次導入を開始しており、2024年末までにFC加盟店すべての店舗に導入を完了する予定で、2025年以降に導入効果が顕在化するものと期待される。
※「SKIPS」は空室確認や内見予約、入居申込等をオンラインで可能とするクラウドサービス。2021年2月より運用を開始した。開発元はシステムソフトの子会社であるSS Technologies(株)で、同社はFC店舗のほか外部顧客への販売を行っている。
なお、FC店舗数はここ数年横ばい水準が続いている。同社の方針として、既存加盟店とのつながりを重視し新規加盟を積極的に取っていないことが要因となっている。オンライン化の進展で店舗形態も今後変わってくる可能性があり、こうした状況を見極めながら各加盟店で店舗戦略を検討しているものと思われる。同社は生産性向上に寄与するクラウドサービス「SKIPS」の提供や「次世代AOS」の導入により、これら加盟店の収益力強化を支援することにしている。
なお、新たにグループに加わったTEMPO NETWORKは、日本最大級の店舗賃貸斡旋件数を誇るACRE(株)と提携して展開する店舗斡旋・管理のフランチャイズ本部であり、FCサービスとしてテナント物件検索サイト「店舗ネットワーク」の運営や加盟店向けの各種クラウドサービスや研修サービス、情報提供サービスなどを行っている。2年ほど前から事業を開始し、まだ売上規模は小さいもののFC加盟店は約150店舗(アパマンショップFC店も一部加盟)で、北海道から沖縄までカバーしていることから、今後さらに増えていくものと予想される。アパマンショップでも店舗等のテナント物件は取り扱っていたが、テナント物件専門の運営会社をグループ化したことにより、今後店舗等のテナント物件の斡旋や管理についても今まで以上に強化していくものと予想され、今後の動向が注目される。
(3) 財務戦略
財務戦略としては、保有資産の圧縮を進めて資金効率を高めるなど、キャッシュ・フロー経営を継続することで、実質無借金経営(ネット有利子負債ゼロ)を目指す。不動産物件などの固定資産の整理についてはほぼ一巡したものと見られ、今後は営業投資有価証券(2024年9月期第2四半期末1,055百万円)のうち、IPOする企業が出てくれば売却して投資を回収することにしている。ここ数年のネット有利子負債の推移を見ると、新型コロナウイルス感染症拡大で資金需要が増した2021年9月期第2四半期末に前年同期比1,465百万円増加の13,633百万円と一時的に増加したものの、その後は順調に削減が進んでおり、2024年9月期第2四半期末は9,088百万円となっている。
同社はストック型ビジネスが売上総利益の約7割を占めていることから、営業キャッシュ・フローは現在の収益力で年間25億円程度を稼ぎ出す力があると見ている。これに対して設備投資額(直近5期間の実績で年平均13億円)や配当金3.5億円などキャッシュ・アウト分を考慮すれば、実質無借金経営を実現するまでに11年程度かかる計算だが、前述した成長戦略により収益を拡大することで前倒しするのは十分可能と弊社では見ている(M&Aなどで大型の資金需要が発生した場合を除く)。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲)
■未來展望
2. 增長策略
APAMAN<8889>將“房產×科技創造有價值的服務社會”做爲願景,以平台業務、科技業務爲主軸,追求持續增長的戰略。作爲增長戰略,主要包括提高租賃管理收益、獲取租賃管理物業、擴大借上社宅等三個方面。此外,APAMAN還從構架工作室的 TEMPO NETWORK 中收購了新的店鋪等租戶物業專用搜索網站,並將其子公司化。它將由第三季度開始並納入Q3合併財務報表(科技業務)。由於經營時間還不到2年,對業績的影響是輕微的,但它似乎不僅在住宅領域,而且在店鋪等租戶物業領域的措施也在強化,因此未來的趨勢將受到關注。
(1) 平台業務
平台業務中,採取DX推進業務效率的提升和客戶服務品質的提高,以增強租賃管理和代理業務的收益能力,並通過促進與房地產業主的溝通、加強管理受託等措施,累加管理數量,推進租賃管理業務的收益擴大戰略。此外,針對有巨大成長餘地的借上社宅業務,APAMAN將投入人力資源,進一步追求銷售增長。
a) 提高租賃管理和代理業務收益能力
作爲增強租賃管理部門收益能力的措施,APAMAN計劃通過提高高附加價值的租賃分割出契約比例,繼續與不動產業主就不良物業的契約條件進行協商和契約內容的評估。如上所述,在協商過程中,雖然轉換爲租賃管理契約或解約,但利潤面的負面影響幾乎不存在,而且如果重視審查契約條件,它可以成爲收益增加的因素。此外,通過提高租賃物業的佔有率來提高收益性。租賃率每上升1%,將增加年銷售總利潤3億日元左右,因此提高租賃率帶來的利潤改善潛力很大。目前的入住率在90%左右,但在2015年左右,它曾保持在95%左右,因此,APAMAN認爲,採取通過公司管理物業代理來提高到同樣水平的措施是可能的。公司管理物業代理不需要代理費,因此對代理收入的減少不會對利潤產生影響。
另一方面,DX的推進是促進斡旋業務的收益能力增強的主要策略。APAMAN將通過擴大“APAMAN SHOP”店內的在線服務,提高引流率和成交率。同時,通過提高店鋪員工的生產力來增加收益性。爲了客戶服務,APAMAN已先行建成了在線(即無需到店)取締物業的從找尋到預約、內訪、重要事項的說明、合約、鑰匙交接等全部環節。未來,他們還將繼續提高服務品質,以維護和提高吸引力。此外,也重視在店鋪不忙的時段代理物業管理業務,推進店鋪收益能力的提高。
自從2023年6月在1至2家直營店進行試點操作以來,APAMAN就一直在開展“下一代AOS”的嘗試。從2024年6月開始,他們將在直營店的部分地區推出這一平台,並計劃在FC商店中在年底之前全線引入。與“AOS”相比,“下一代AOS”的業務處理速度顯著加快,而且增加了防止輸入錯誤和合規問題等的發生功能。由於同一系統的運行,業務效率也得到了顯著提高。
b) 加強租賃管理數量的累加
預計2024年9月季度,租賃管理房屋數量也將比上一季度略微減少。這是因爲他們繼續談判租賃合同的修改條件,已考慮到解除合同的風險,並且不打算通過M&A獲取新的房屋。到第2個季度,解約情況基本如預期。與此同時,他們似乎沒有取得自己的租賃管理房屋數量,這是一個未來的挑戰。目前的策略是維持現有的營銷體系。我們估計,我們公司每1000個租賃單元的銷售利潤大約爲2-3百萬日元,如果每年以1000個租賃單元的速度增加,則有望增加2-3百萬元的銷售利潤。
c)培養住房租賃業務
自2021年9月開展住房租賃業務以來,他們計劃繼續提高與附屬公司的合作,並在2024年9月之前增加合同數量,以便快速增長。住房租賃的最大企業是Riro Group<8876>的子公司,即Riro Location International,集團管理的房屋數量在2024年3月底達到了約25.9萬單元(上年同期增長9.1%)。 借賃物業管理業務在2024年3月期間的營業收入比去年同期增長11.6%,達到了28,917百萬元。營業利潤比去年同期增長了7.3%,達到了6,039百萬日元,營收和利潤都在增長。儘管該公司是後加入的,但由於整個行業一直在擴大,並且在宿舍交涉方面擁有大量客戶基礎,全國擁有超過1,000個加盟店,因此我們認爲該業務具有增長爲收入柱之一的可能性。該策略是增加附加值,因爲管理業務手續費僅爲每月550日元(含稅)。
(2) Technology業務
技術業務將繼續推進APAMAN DX。在不動產行業的DX推進緩慢情況下,該公司通過積極利用IT開展先進服務以擴大業務。具體來說,他們開發了AOH租賃互動系統,該系統從物業發佈到接待客戶全部可通過一個端設備來完成,推進了租賃業務的中介和受理的效率化,此外,他們還推出了最大的房間查找網站apamanshop.com,通過網絡招攬先機。
自2020年以來,他們相繼開發和引入了利用人工智能技術計算適當租金的“鑑定雲”和利用物聯網技術的無鑰匙系統“Selkey雲”等服務,這些服務可以提高客戶的方便性。此外,該公司還整合了各種對租賃中介公司和租賃管理公司業務效率提高有益的服務,以推出平台SKIPS*。該平台於2021年在該公司的直營店,FC直營店等地推出和使用。FC加盟店只需支付正常的系統使用費即可使用。正在逐步開始導入“下一代AOH”,並計劃在2024年底之前將所有的FC加盟店都導入。預計從2025年開始將有導入效益。
*SKIPS是一種雲服務,可在線上確認空房情況,預約內觀,提交入住申請等。於2021年2月啓動。該服務的開發是由系統軟件的子公司SS Technologies(株)開發的,在FC門店以外,他們還向外部客戶銷售。
此外,近年來FC加盟店數量一直處於平穩狀態。該公司的方針是重視與現有加盟店的聯繫,不積極爭取新的加盟店,這是造成此狀況的原因。隨着在線上化的發展,店鋪形態也有可能會發生變化,同時他們正在考慮各個加盟店的店鋪戰略。該公司計劃通過“SKIPS”這種雲服務、推廣“下一代AOH”的導入,支持加盟店的收益力強化。
此外,新加入集團的TEMPO NETWORK是促進店鋪租賃和管理的特許經營總部,其與日本最大的房屋租賃數最多的ACRE(株)合作,管理約150家加盟店(包括Apaman Shop FC店鋪)覆蓋從北海道到沖繩,約束從營收規模來看,雖然頗爲小巧,但由於加盟店的數量已達到了約150家,預計今後會進一步增加。雖然Apaman Shop也在處理店鋪等租賃物業,但是因將租賃物業的經營公司歸納到了集團下,因此未來店鋪等租賃物業的中介和管理方面的強化程度有望進一步加強,這也是注目的動向。
(3)財務策略
作爲財務戰略,通過壓縮持有資產,提高資金效率,繼續經營現金流,實現實質無借款經營(淨有利息負債爲零)。已經完成了固定資產如房地產等的整理工作,現在計劃出售2024年9月第二季度末的經營投資有價證券(總額10.55億元),以便在IPO時賣出並回收投資。從過去幾年的淨有利息負債變化趨勢來看,雖然由於新冠疫情導致2021年9月第二季度末相對去年同期增加了1.46億日元的資金需求,淨有利息負債總額一度增加,但之後逐步削減,到2024年9月第二季度末爲9.08億日元。
由於同公司的存貨型業務約佔總銷售利潤的70%左右,因此認爲運營現金流已具備年收益約25億日元的能力。考慮到設備投資平均年支出額爲13億日元,股息和分紅派息支出爲3.5億日元等現金支出項,實現實質無借款經營需要約11年的時間,但在前述增長戰略的支持下,我們相信提前實現這一目標是完全可能的(除非發生大量資金需求,如M&A等情況)。
(撰寫:FISCO客座分析師佐藤讓)