國泰君安發佈研究報告稱，維持中國海外發展（00688）“增持”評級，2024~2026年EPS爲2.41元、2.62元、2.89元。2024年6月公司銷售面積邊際大幅改善，且在一線城市重磅豪宅項目的支持下，銷售額和均價升至歷史高位；上半年公司拿地謹慎，拿地銷售比僅0.09，投資力度較弱。
國泰君安主要觀點如下：
2024年6月，公司銷售面積邊際大幅好轉，且豪宅項目的熱銷推動銷售額及均價達到歷史高位。
2024年上半年，中國海外系列公司累計銷售額1484億元（人民幣，下同），同比下跌17.6%，其中6月單月銷售額467億元，同比上漲40.6%，6月銷售額的邊際顯著好轉與推盤結構的變化有關，與3月的改善邏輯存在相似性。北京、上海、深圳三地共有四大豪宅項目入市，貢獻超六成的銷售額帶動單月成交均價突破3萬元/平方米，公司單月銷售額回升至行業第一。6月單月，公司銷售均價同比上漲32.1%、環比上漲63.2%至31740元/平方米，爲2020年以來的次高。銷售均價的大幅提升主要受到高單價豪宅的拉動：四大豪宅項目合計銷售額近300億元，佔總銷售額的60%以上。
與行業走勢基本一致，公司6月銷售面積環比大幅提升，同比實現正增長，絕對規模爲近12個月峯值。
6月單月，公司銷售面積147萬方，同比增速提升18.5pct至6.4%，繼2023年5月後首次出現同比正增長；1~6月，公司累計銷售面積544萬方，同比下跌32.3%，可見銷售整體仍然處於修復中。考慮到本月銷售規模的顯著好轉存在半年末促銷以及特殊熱銷項目推出的影響，後續將繼續關注傳統淡季7~8月的銷售改善的持續性。另外，截至6月底，公司有已認購銷售額131億元，預期將在往後數月轉化爲合約銷售。
上半年公司拿地節奏顯著放緩，採取謹慎的投資態度，拿地銷售比爲0.09。
1~6月，公司（不含中海宏洋）累計新增6宗土地儲備，分別位於天津、西安、北京和濟南，對應累計權益建築面積115萬方，權益土地出讓金120億元。與2023年相比，公司拿地銷售比指標出現大幅下滑，從2023年全年的0.50下降至2024年上半年0.09，且與其他頭部房企相比，公司拿地力度也較小，低於克而瑞統計的銷售十強房企的整體拿地銷售比水平0.15。從目前公司的銷售和拿地表現綜合來看，庫存消化爲當前的戰略重心。
風險提示：需求下行幅度超預期，商業物業運營業務發展不及預期。