中金普洛斯REIT自2021年上市至今已走过三个年头。回望这三年，优质、分散度高且具规模效应的资产组合，专业市场化的运营管理成为了中金普洛斯REIT业绩持续向好的“基石”。
三年前，首批9只公募REIT的上市标志着中国基础设施公募REIT的正式起航。这一事件不仅开启了我国资本市场的新篇章，也为投资者带来了一种新的投资选择。
自那时起，共有36只公募REITs陆续登陆资本市场，资产类型覆盖了交通基础设施、产业园区、生态环保、仓储物流、能源基础设施、保障性租赁住房和消费基础设施等七大领域。整体公募REITs市场发行规模已超过千亿元，显示出强劲增长势头。
作为公募基础设施REITs“首发+扩募”双首批之一，中金普洛斯REIT在2021年6月21日上市，发行规模高达58.35亿元。这不仅是首批产权类基础设施REIT中规模最大的一单，也是上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT。随着去年的首次扩募成功，中金普洛斯REIT的资产组合从7个物流园扩展至10个，资产数量和资产规模在仓储物流REITs中位居首位，网络优势进一步发挥，分散度也进一步提升。
根据中金普洛斯REIT发布的2024年第二季度资产运营情况报告，该基金在2024年第二季度实现总收入约1.17亿元，基金合并息税折旧摊销前利润（EBITDA）约7,576.25万元，剔除公允价值变动损益影响后的基础设施项目EBITDA净利率67.96%，本期实现的可供分配金额达约9,004.37万元，达成预期。
纵观其过去三年来的业绩表现来看，中金普洛斯REIT各季度可供分配金额均超出招募说明书预测目标。这一数据充分展示了中金普洛斯REIT的稳健表现，无疑值得业界和投资者深入探究。
重运营奠定业绩基石
在REIT产品领域，除了底层资产的质量外，管理机构的运营管理能力同样至关重要。优秀的运营管理不仅能够提升资产的效率和效益，还能够为投资者带来稳定的回报。
以2024年二季度底层资产运营业绩为例，中金普洛斯REIT基础设施项目租金及物业管理服务费收入1.16亿元，期末平均签约出租率约89.58%，期末不含税有效平均租金单价为38.19元/平方米/月，均环比稳中有升。
作为中金普洛斯REIT原始权益人兼外部管理机构，普洛斯始终积极主动履行管理职责，并利用其领先资管企业的独特优势为REIT的平稳发展保驾护航。
在中国，普洛斯已打造覆盖核心物流枢纽的资产网络，分布在70个地区市场，450多处物流仓储等供应链基础设施，资产管理面积近5000万平米，在仓储物流资产品质、网络及规模均处在业内领先地位。
借此普洛斯充分发挥仓储物流资产管理规模效应，有助于提升服务客户的经营效益，并实现租户全国网络化战略布局。这体现在对中金普洛斯REIT的运营管理赋能上，就是仓储物流园区更大的优质客户吸引力。
比如，一家电商保税仓跨境供应链运营公司入驻了中金普洛斯REIT旗下普洛斯广州保税物流园。该公司负责人就曾公开表示，普洛斯在中国境内物流仓储资源领先于行业，网络庞大、区位优越，因此选择与普洛斯合作有利于其开展全国各地企业报关的业务，并获得对应的口岸资源，更高效地布局业务。
另一方面，普洛斯深耕中国市场二十多年，在仓储物流领域具备投资与运营能力于一体。在仓储物流领域，打造了涵盖总部和区域的专业招商体系，同时也有专业人员长期进行市场调研与分析，以持续更新仓储物流产品定位，主动进行客户管理。
例如，普洛斯一直密切关注企业客户在经济周期的发展过程中所在行业的发展状态与趋势，致力于在招商租赁中引入稳定性更好的产业租户，合理管理租约到期时间，分散行业和租约到期集中度风险。
值得一提的是，在数字化转型的大背景下，数智化手段已成为行业共识，不仅得以助力园区实现精细化运营，还促进了节能减排和降本增效。普洛斯不断提升智慧化、零碳化运营水准，也满足了诸多大型国内外企业对更高效、更低碳化的要求，增加了其仓储物流园的租户粘性。
资产分散化运营
从当前中国仓储物流市场来看，中长期阶段需求有望持续稳步增长。据中国物流与采购联合会统计， 2024年6月份中国物流业景气指数为51.6%；中国仓储指数为48.5%，较5月份回升0.1个百分点。中国物流业景气指数连续4个月保持扩张，综合反映出上半年全国物流运行总体平稳，为下半年向好巩固基础。
同时，随着新经济的发展与消费结构的演变，物流供应链正从电商物流强驱动转向多元化产业驱动，这也为仓储物流市场释放了诸多新需求。
反映在普洛斯这类高标仓储物流企业的变化就是，其客户结构从以快递快运、电商物流企业为主，延伸到覆盖更多的生鲜冷链、跨境电商、新能源汽车、高端制造等不同的行业客户。
在此背景下，中金普洛斯REIT中长期的成长性和稳健性显著。
具体来看，在普洛斯的市场化运营管理下，中金普洛斯REIT 10个物流园服务的租户类型十分多元，不仅覆盖了电商及跨境电商、生鲜冷链、生物医药、新能源汽车、三方物流等多个不同的行业。而且，其中既有全球性、全国性的企业，也有一些区域龙头企业。截至发稿日，中金普洛斯REIT租户结构进一步优化，不存在收入占比超10%的单一大租户，整体运营分散度良好。
这一分散化的客户策略，不仅给中金普洛斯REIT园区长期租赁不断释放新需求增长点，还极大地缓释了单一租户过于集中情况下，如遇突发退租等“黑天鹅”事件带来的风险，有利于底层资产长期稳健运营。
此外，相比于其他仓储物流类REITs，中金普洛斯REIT，资产区域分散度高。现有的10个仓储物流园分布在5大经济圈、7大物流枢纽城市，已初步形成了全国网络化布局，可有效缓释单一区域市场供需变化带来的风险，体现出组合资产的优势。
因此，在上述资产的区域、客户及其行业分散的运营策略下，普洛斯得以在新增量里手握不断获取超额份额的砝码。这体现在对中金普洛斯的市场化管理运营中，有利于园区更快地锁定高品质客户、更好地满足客户需求，从而提升中金普洛斯REIT的底层资产的价值，为投资者创造长期稳定的回报。
稳定的高比例分红
据了解，目前，中国十年国债利率已降至2.5%区间水平，创2020年4月末以来新低，且未来降息降准预期较强，中国已进入利率下行通道。
受此影响，今年，资本市场上掀起了一股高股息资产“热潮”。年初以来，银行、电力、石油、化工等高股息板块吸引资金持续流入，板块估值持续增长。其中，银行指数涨超23%，“宇宙行”工商银行屡创新高。
因此，拥有稳定卓越的分红水平的REITs资产吸引了越来越多投资人的目光。
一方面，REITs产品有强制高比例分红的特点。根据政策要求，REITs应当将90%以上年度可供分配金额进行分红，且每年不得少于1次。而从实际情况来看，目前已发行的REITs产品可供分配金额的的分红比例大部分在95%以上，部分产品分红比例甚至高达100%，分红次数多的REITs项目甚至实现了每季度分红。
另一方面，高股息股票主要集中于煤炭、石油石化、银行、交运、通信等资源股、周期股板块，其分红受行业和周期影响往往存在明显的波动性特点。
也就是说，与高股息股票相比，REITs分红的确定性和稳定性更强。
而在众多REITs中，中金普洛斯REIT凭借上述较好的盈利能力和稳定持续的分红“脱颖而出”。
2024年3月31日，普洛斯REIT发布分红公告，进行2024年度第一次分红。根据分红公告，普洛斯REIT以2023年12月31日为收益分配基准日，对2023年剩余可供分配金额进行分红，实际分红金额1.05亿元，分红率约100%，分红方案为0.5405元/10份基金份额。
自上市以来，中金普洛斯REIT已经进行了7次分红，累计分配金额约为7.67亿元，分红比例接近100%，这为投资者提供了持续且稳定的回报。这种长期的分红记录不仅证明了中金普洛斯REIT的盈利能力，也展示了其对投资者承诺的兑现。
可以说，在低利率常态化背景下，以优质基础设施资产为底层基础，具有稳定较高分红和长期投资价值的中金普洛斯REIT产品，或将为投资者配置提供一种新的选择。
