今年以来，基础设施REITs发行逐步进入常态化。近两个月内，新产品供应进一步提速。截至目前，基础设施REITs产品数量已扩容至40只，累计发行规模突破1100亿元。在业内人士看来，基础设施REITs发展三年多时间，整体表现可圈可点。随着债券市场利率中枢下移，REITs凭借较高比例的分红、适中的风险水平以及与传统资产较低的相关性等特征，受到市场青睐。究其根本，底层资产的优质运营是支撑公募REITs市场可持续发展的重要支柱。未来，随着公募REITs市场提质扩容加速，对资产管理人和原始权益人资产管理运营能力的要求将进一步提高。
常态化发行：政策加持助推市场发展
近日，国家发展改革委对外发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，部署推进基础设施REITs常态化发行工作。 基础设施REITs的常态化发行意味着市场进入了一个更加制度化、规范化的阶段。随着制度政策日趋完善，市场规模稳步上升，投资人对REITs产品的认知也更加清晰。目前国内公募REITs规模破千亿，已形成了“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局。
与此同时，政策明确不再对投资收益率做出统一要求，而是通过信息披露让投资者自行决策。业内人士认为，这种市场化的定价机制，将使投融资双方的利益平衡更为合理，也有助于推动市场的进一步成熟。
在这一背景下，底层资产运营管理能力的差异将愈发显现。那些能够高效管理资产、优化租户结构并不断精进运营的管理人，对资产价值的贡献将得到进一步认可，同时也将为市场发展起到有力推动作用。
资产管理实践：普洛斯的主动管理术
中金普洛斯REIT是国内“首发+扩募”双首批公募REITs之一、上交所首支仓储物流类REIT，持有的10个仓储物流园建筑面积合计约115.66万平方米，分布于五大经济圈的7大城市。近日，中金普洛斯REIT公告了2024年度第二次分红，在本次分配完成后，2024年累计分配金额达约1.94亿元。自上市以来，中金普洛斯REIT已公告8次分红，累计分红金额将达到约8.56亿元，分红比例近100%，持续回馈投资者。
公募REITs产品最重要的不是二级市场价格高低，而是可以提供稳健的现金分红。这种情况下，REITs管理人的能力和底层资产的品质显得尤为重要。作为中金普洛斯REIT原始权益人兼外部管理机构，普洛斯充分发挥其业界领先的资产运营管理优势，形成了中金普洛斯REIT的“主动管理术”，为资产业绩和价值保驾护航。
近日，上交所披露了中金普洛斯REIT关于基础设施项目经营情况进展的公告（下称“公告”）。公告显示，中金普洛斯REIT通过积极开展招商，其持有的普洛斯淀山湖物流园近期已顺利完成主要面积的替换租约签约。普洛斯淀山湖物流园面对原租户江苏京迅递供应链管理有限公司（“江苏京迅递”）的退租，迅速行动，在短短两个月内完成了12.74万平方米的租户替换签约，江苏京迅递截至10月31日合计退租面积的93.30%已完成去化。这一迅捷、高效的反应能力不仅确保了园区的出租率，也稳定了中金普洛斯REIT的现金流。
通过灵活的租赁策略和精准的市场定位，普洛斯进一步提升了中金普洛斯REIT租户结构的多元化和分散度，降低了单一租户的收入依赖风险。截至2024年7月1日，中金普洛斯REIT的租户分布近80家，无单一租户的租金占比超过10%。这种租户结构的优化，不仅增强了基金的抗风险能力，还为投资者带来了更加稳定的回报预期。
普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪在今年6月中金普洛斯REIT媒体调研日活动中提到，聚焦底层资产的运营优化，普洛斯将做好以下几方面工作：一方面，对园区内的产业和企业进行主动更迭升级，持续寻找既处在朝阳阶段、上升期，同时又有非常强的支付能力和发展空间的客户；另一方面，开拓更多服务空间（从设计、能源管理等方面为客户叠加价值）。此外，普洛斯通过私募股权基金投资了一系列物流科技企业，包括自动化设备厂商，如自动分拣机器人、自动传输系统等。站在供应链产业生态体系的维度思考，普洛斯不只是建设仓库、提供仓库给企业，还有能力协同物流服务、数智供应链、物流科技以及新能源科技领域，为客户需求更好地做匹配。
此次普洛斯对于园区租户退租的高效应对，有效地证明了积极主动的资产管理和运营能力对于稳定REITs运营的重要性。普洛斯持续巩固底层资产分散多元和市场化高效运营的优势，实现基金长期稳健经营，也为REITs市场的可持续发展做出了积极贡献。
