著智通財經 APP で知ったところ、近頃、不動産業界は多重の政策的に好条件に迎えた。8月7日、深安居公式メディアによれば、深センアンジュは商品房を保障するために買収を検討しており、面積65平方メートル以下の建物全棟または建物全体に未販売の住戸を優先的に選択します。8月6日、広州花都区住宅局は「不動産市場を安定かつ健全に促進するための幾つかの措置に関する」声明を発表、購入希望者には1線都市での「住宅及び口座」待遇が提供されることになり、1線都市における「住宅購入及び口座」についてのファーストショットを打ちました。実際に、南京、佛山、武漢、瀋陽など今年以来、多くの都市が、住居に関する新しい規則を制定してきました。中泰証券によると、最近、多くの地方が、住宅公积金制度の深化革新を進め、「古きものを売って新しいものを買う」方式を持続的に進めていくとのことです。今後も緩和政策がさらに相次いで発表される見込みであり、業績が安定している不動産企業に注目することができます。

支援政策が相次いだことにより、不動産業界が回復に向かったニュースが飛び込んできました。

8月7日午後、上海浦東新區房地ビルディングで今年4回目の集中供地活動が行われました。それから8年間、上海で再度、国内で最も高価な地王が誕生しました。建物の平方メートル当たり価格は13.1万元にも達しました。

8月6日、「北京シティーガイド」のWeChat公式アカウントで、北京の商品住宅「中古を新築に交換」初の取引が成立し、参加者の新しい住居情報が1万套以上に達しました。

不動産価格の動向から見ると、低層都市の中古住宅価格は大幅に下落し、中心都市の新築住宅市場が先行して安定する可能性があります。

各都市において、中古住宅価格の下落は新築住宅価格指数よりも多数派である61の70の大・中都市に該当し、対応する新築住宅価格は35都市に該当します。しかし、一・二線都市の現在の問題は、需要が不足しているのではなく、供給が構造的な不均衡にあります。一部の二線都市の新築市場は中古住宅価格差の拡大に直面しており、依然として在庫を処分するために価格の下落に直面する可能性があります。大量の三・四線都市における需要は明らかに不足しています。

各都市における中古住宅価格下落の数量は新築住宅価格指数よりも多く、70の大・中都市のうち、61の都市の中古住宅価格指数は2013年12月の増加幅が30％を下回り、対応する新築住宅価格指数は35の都市に留まりました。一・二線都市の現在の問題は、需要が不足しているのではなく、供給が構造的な不均衡にあります。

将来を見据えると、需要面では、2024年の商品住宅の販売面積は9.57億平方メートルと予想され、前年比で14.3％減少し、下半期と比較すると減少幅が縮小する見込みです。供給面では、投資圧力が引き続き大きい予想で、新たな建設はさらに減少し、完成は依然非常に弱い見込みです。中泰證券は、中核都市での新築住宅と中古住宅の供給と需要のバランスは長期的に偏っている状態にあり、このような中核都市で現在問題となっているのは、需要不足ではなく、供給の構造的な失衡にあります。長年にわたって抑制されていた剛需層の入居希望者が殺到し、中古住宅の取引量が増加しています。一方、「古きものを売って新しいものを買う」改善型の需要放出は遅れをとっています。新築住宅の供給が最適化され、改善型の需要が放出されるにつれて、新築住宅市場も改善する見込みです。中核都市市場の改善は、中核都市に重点を置いた格安不動産企業にプラスに働くでしょう。

2024年1〜6月の累積商品住宅販売面積の前年同期比増加率は-19.0％であり、累積販売額の前年同期比増加率は-25.0％です。商品住宅販売の季節的特徴を考慮し、過去各期の占比を組み合わせて、2024年の販売面積を予測しています。6月の販売単価と後続の数ヶ月の販売単価を同等に仮定し、前述の販売面積の予測データに基づいて、2024年の商品住宅の平均販売単価は1平方メートルあたり10,004元であり、前年同期比で4.2％減少すると予想され、2024年の商品住宅販売額は9.58兆元に達する見込みですが、前年同期比で17.9％減少すると予想されます。

供給供給面では、予想では投資圧力が引き続き大きく、新規建設の減少幅が縮小し、竣工の弱さは維持される見込みです。

2)施工: 建設面積は2024年末に73.03億m²に達し、前年同期比で12.9％減少する見込みですが、2024年6月末の建設面積の前年同期比増加率は-12.0％でした。短期間では建設面積が大幅に変動することはないため、新規開始面積と建設面積の関係を観察し、前半期の建設状況を踏まえて、2024年の建設面積を予測しています。

3)竣工: 竣工面積は2024年に7.85億平方メートルに達し、前年同期比で21.4％減少する見込みですが、2024年1-6月の累積竣工面積は前年同期比で21.8％減少しました。年間の竣工傾向は一貫しており、上半期の竣工の割合に応じて、2024年の竣工面積を予測します。

4）投資：2024年の不動産開発投資額は937億元であり、前年同期比で15.5％減少する見込みですが、2024年1〜6月の開発投資累積額は前年同期比で10.1％減少しています。開発投資を施工投資と土地購入費用の2つに分けて予測します。施工密度=施工投資/開始建設面積の期初期末平均値」を定義し、施工密度の変化には強い直線的なトレンドがあります。また、施工面積の予測データに基づいて、2023年末および2024年末の施工面積を組み合わせて、2024年の施工密度を予測します。土地購入費用は、土地の取引金額が前年の約1年後に遅れるため、2023年の取引土地の公有地金額に基づいて、2024年の土地購入費用を予測します。

低位都市の中古住宅価格は深い調整を経験しており、核心都市の新築市場が先行して安定する可能性があります。

東興証券は、中核都市の新築住宅と中古住宅の供給と需要のバランスは長期的に偏っている状態にあり、このような中核都市で現在問題となっているのは、需要不足ではなく、供給の構造的な失衡にあります。長年にわたって抑制されていた剛需層の入居希望者が殺到し、中古住宅の取引量が増加しています。一方、「古きものを売って新しいものを買う」改善型の需要放出は遅れをとっています。新築住宅の供給が最適化され、改善型の需要が放出されるにつれて、新築住宅市場も改善する見込みです。中核都市市場の改善は、中核都市に重点を置いた格安不動産企業にプラスに働くでしょう。

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万科企業（02202）：資金調達の純増改善、今後数年間の債務返済プランを確立。 2024年上半期、会社合計で600億元を上回る資金を調達し、500億元以上を償還する予定であり、債務構成は短期的な償還圧力が低減された優れたものとなっています。2024年上半期、同社は海外債務3件合わせて約105億元を返済し、既存の海外公開市場債務は返済期日はもうなく、3件中内国企業債とノートの合計は50億元です。2024年下半期、残りの公開債務は2件あり、合計43億元で、経営側のキャッシュフローや銀行シンジケートなどのチャネルを活用して返済する計画があります。

中国海外発展（00688）：同社は6月、売上面積が前月比で急増し、前年同月比で実質的に成長し、12か月間で最高値を記録しました。同社の6月当月の売上面積は、147万平方メートルで、前年同月比で18.5％の増加率を記録し、5月以来初めて前年同月比で正の成長を実現しました。1月から6月までの累計売上面積は、前年同期比で32.3％減少し、売上全体にまだ修復の余地があることが伺えます。

越秀地産（00123）：UBS によると、越秀地産は多角的な土地の購入ルートを持ち、大株主も会社株を増資することを検討しており、それが同業種に比べて低い評価に反映されていないと考えています。同社の2025年の売買利益率の予想値は0.36倍であり、中国の国営開発業者でも最も低い水準の一つです。