株式会社中信証券は、研究レポートを発表し、今後の米国の利下げ周期に伴い、不動産セクターの投資機会も生じる可能性があると予測しています。一般的に、利率は米国の不動産サイクルに影響を及ぼす重要な要因であり、前回の利上げサイクルでは、米国の不動産業界のパフォーマンスは典型的ではありませんでした。米国の巨大なREITの業績は明らかに利率と負の相関関係にありますが、利率の変化に先行して変化する可能性があります。また、過去数年間、米国の建設会社は急速に発展しており、将来的には不動産価格の上昇、住宅投資と建設スケールの拡大にも恩恵を受ける可能性がありますが、そのリスクヘッジ能力は物件所有者よりも劣ることが過去の証拠から明らかになっています。

市場では、米連邦準備制度理事会が利下げサイクルを開始すると予想されています。

一般的に、不動産市場の景気と利率は負の相関関係にありますので、米連邦準備制度理事会が利下げサイクルを開始すれば、米国の不動産市場に関連する投資対象も注目に値すると考えられます。米国の不動産市場に関連する投資対象は大きく3つに分類されます。ホームビルダーを代表とする不動産建設企業、非住宅および住宅不動産サービス企業であるCBRE、Zillowなど、REITs商業地産を代表とするSimon Propertyなどです。もちろん、広義には、抵当型REITsのAGNCなど、旅行クラスの軽資産サービスプラットフォームなどのAirBnbおよび不動産に関連する持ち株会社REITsのAMT（アメリカンタワー）も不動産セクターの一部とみなすことができます。

利率は、アメリカの不動産周期に影響を与える重要な要素です。

2007年の危機対応状況を除いて、米国の利下げサイクルは常に不動産価格の上昇と対応しています。新築住宅の数と投資と利率のパフォーマンスも一定の関係がありますが、価格シグナルよりも相関度は低いです。新築住宅の数と投資の状況は、米国当時の住宅建設に関連する他の政策や、マクロ経済の景気状況によっても影響を受けます。

不動産セクターの過去のパフォーマンスは、利率と負の相関関係にあることが多いですが、細分化された業界や企業には差があります。

EQRなどのREITsのターゲットは利率と非常に密接な関係がありますが、REITsの価格設定は通常、利率の変動に対してある程度の先行きを持っています。つまり、関連する価格パフォーマンスは、実際の利率変動よりもやや先行する可能性があります。住宅建設業者の株価と利率には一定の関連性がありますが、通常はより安定的なパフォーマンスを示します。収益と業績も持続的に成長する可能性があります。ただし、利益率は薄いですが、多様な業務拡大のエネルギーを持っています。しかし、金融危機の歴史上、住宅建設業者の基本的な状態と株価はREITsよりも深刻な打撃を受けています。商業用不動産投資、サービス会社（例えば、CBRE）、不動産オンライン情報プラットフォーム（Zillow）のパフォーマンスと業務自己内力の要因の関連性は大きく、利率との関連性は小さいです。不動産市場の景気が相対的に不振であった場合、これらの企業の社会的な潜在需要がより大きいかもしれませんが、予算がより制約され、購入頻度が低い可能性があります。したがって、不動産サービス業にとって、ビジネスのレイアウトと発展の潜在力がより重要であり、Zillowなどが不動産の再販売業務などを展開することといったリスクを回避する方法が今後の博弈利率よりも重要となる可能性があります。

前回の典型的な利上げサイクルの中での米国の不動産市場のパフォーマンス。

2022年3月、米国は利上げサイクルに入り、住宅ローンの金利が上昇し、住宅販売が減少しました。米国商務省調査局と全米不動産業者協会によると、2022年と2023年の住宅販売はそれぞれ前年比で17.1％と16.6％減少し、新築住宅の開始はそれぞれ前年比で3.3％と8.4％減少しました。不動産価格の動向は、利上げサイクル中に持続的に上昇するという珍しいケースでした。これは、成屋の供給が不足している、高い雇用率の状況下で需要が旺盛であり、米国の一部国内政策に関係している可能性があります。2022年以降の利上げサイクル中、EQRの株価と国債利回りは持続的に負の相関関係にあり、CBREやZillowなどは段階的に国債利回りの変動に敏感であると考えられ、霍顿ハウスなどの建設会社の株価は利上げサイクル中になお上昇傾向にあります。

リスク提示:

研究方法論の観点からは、利率は不動産市場に影響を与える重要な指標ですが、唯一の指標ではありません。成熟した経済圏の不動産市場の起伏を分析するには、利率を中心に考えることができますが、政策法規、米国市場の自己所有率、住宅保有の現状など、多数の要因を総合的に考慮する必要があります。米連邦準備制度理事会の利下げ窓口の開口部自体が不確実であることにも留意する必要があります。比較可能な過去のサイクル、1989年と1995年を含め、社会的および経済的環境、特に技術要因は現在とは大きく異なるため、細分化されたサブ産業の競争環境も大きく変化しています。利下げサイクル後の市場のパフォーマンスは、過去の状況と必ずしも一致しない可能性があります。中信証券の初步的な結論も、現在の実情に基づいて考慮する必要があります。

利下げ後の米国の不動産サイクルの初步的な判断。

中信証券は、利下げの起点、経済環境、住宅所有率、社会技術的変革などの要素を判断し、今回の米国の利下げの周期は、1995-1998年の周期と類似している可能性があると予想しています。また、1989-1992年の周期は、不動産価格の歴史的な表現において一定の比較性があると考えています。中信証券は、米国の利下げ周期中に不動産市場はまだ上昇する余地があり、販売、投資、建設など景気が上昇する可能性があります。これにより、reitsや不動産業界の一部の建設業者などにとっても、積極的な要素となるでしょう。また、歴史的データによると、reitsの安定性は高く、建設業者のビジネスにおける拡大弾力性はより高い可能性があります。