■業績動向
1. 2024年11月期第2四半期の業績動向
property technologies＜5527＞の2024年11月期第2四半期の業績は、売上高19,004百万円（前年同期比1.9%増）、営業利益280百万円（同56.6%減）、経常利益142百万円（同76.3%減）、親会社株主に帰属する四半期純利益20百万円（同94.8%減）と増収減益となった。一見すると苦戦のようだが、前年同期に再開発物件の売上高が計上されたこと、期初予想との比較では売上高で314百万円、営業利益で70百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益で10百万円の超過達成となったことから、中期経営計画初年度として順調なスタートを切ったと言える。
日本経済は、社会経済活動の正常化により設備投資や個人消費が堅調に推移し、働き方改革や雇用環境の改善により一定の賃上げ傾向が見受けられるなど緩やかな回復基調で推移している。一方、エネルギーや原材料価格の高騰により様々な面で物価が上昇しているうえ、日本銀行によるマイナス金利解除による家計や企業への影響にも注視する必要があり、先行きは不透明な状況が続いている。同社が属する中古住宅流通市場においては、2022年末に行われた日本銀行による長期金利誘導を背景とした金利上昇懸念から、繁忙期となる2023年1月以降の需要が拡大せず、秋口の繁忙期である同年9月まで厳しい状況が続いた。このため4～5月の閑散期以降多くの事業者が在庫調整に向けて値下げを行ったが、同社の前期決算期間と同じ2022年12月から2023年11月の首都圏中古マンションの成約件数は微増に留まり、同期間末の流通在庫は前年同期比20%近い増加となったようだ。しかし、2024年11月期に入ってからは、流通在庫水準は引き続き高水準が続いているものの、成約件数は徐々に勢いを取り戻しつつある。
このような環境下、同社は後述する中期経営計画に沿って中古住宅再生事業に注力し、仲介会社経由のマンション買取再販事業の拡大を図る一方、リアル（実取引）で築き上げてきたデータベース、仲介会社との取引ネットワーク、AI査定をはじめとするテクノロジーなどの経営資源を有機的に結び付けたプラットフォーム「KAITRY（カイトリー）」を効率的に運用することで差別化を図った。特に一般顧客からの直接仕入につながるiBuyer（オンライン買取）機能が効果的で、加えて金融機関向けSaaSモデル「KAITRY finance」も4行社が新たに導入して早くも計7行社となった。この結果、売上高は、前年同期に1棟の再開発物件があった反動で微増に留まったが、それを除くと2ケタ増となることから、厳しい環境のなかで順調に売上高を確保できたと言える。その原動力となったのは期初想定を上回る中古マンションの販売であり、2024年11月期第2四半期3ヶ月間における販売決済数は過去最高となっている。
利益面では前期開発案件の剥落によって、営業利益は大幅な減益となった。売上総利益率は、好採算だった前年同期の再開発物件がなくなったこと、一部の中古マンションで仕入から販売までの期間が伸びたことによる採算低下により下がっている。一部中古マンションの売上総利益率の低下は、販管費の抑制によってカバーされており、この販管費については、増収を続けていくことを前提に増加する予算となっていたが、一部未使用の費用があったようだ。なお、非連結子会社からの一時的な配当金がなくなったため、経常利益の減益幅は営業利益より広がった。期初予想との比較で売上高が過達になったのは、戸建住宅事業は想定どおりだったが、中古住宅再生事業で販売数が想定以上に伸びたことが要因である。この販売数の伸びによって第2四半期累計期間に獲得した中古マンション販売に係る売上総利益額は前期を上回っている。営業利益の過達は、この売上総利益額の確保と販管費の抑制でカバーしたことによる。なお、期初予想に織り込まれている先行費用2億円については、もとより下期で使用する予定である。
会社別では、中古住宅再生事業のホームネットは、拠点展開するエリアごとに、顧客ニーズの強い地域、価格帯、商品内容をきめ細かく分析し、厳選された仕入と販売に努めるとともに、「KAITRY（カイトリー）」の活用促進や仲介会社への情報提供機能を強化した。物件仕入件数は厳選しつつ強化も図り553件（前年同期比23.2%減）、物件販売件数は引き続き好調で619件（同20.0%増）、売上高は15,695百万円（同5.4%増）、営業利益は339百万円（同53.7%減）となった。一方、戸建住宅を扱うファーストホームとサンコーホームは、引渡件数が合計99件（同20.8%減）となり、売上高は3,292百万円（同11.9%減）、営業損失は4百万円（前年同期は23百万円の営業損失）となった。注文住宅の業界は住宅ローン金利の上昇懸念や建設資材・物流コストの増加、人手不足による人件費高騰などにより引き続き厳しい環境にあったが、顧客ニーズに合った土地の仕入強化、一級建築士監修のミニマルな規格住宅「SQUARE（スクエア）」の開発、OB紹介の回復、価格転嫁などを推し進めることで増益を確保した。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 宮田仁光）
■業績動向
2024年11月期第2四半期的業績趨勢
Property technologies＜5527＞2024年11月期第2四半期的業績爲，營業收入19,004百萬元（較上年同期增長1.9%），營業利潤280百萬元（同比下降56.6%），經常利潤142百萬元（同比下降76.3%），歸屬於母公司股東的季度淨利潤20百萬元（同比下降94.8%）增收減益。表面上看起來像是苦戰，但從去年同期重新開發物件的營業收入計入、期初預測的比較上來看，營業收入比預期高了314百萬元，營業利潤超額完成了70百萬元，歸屬於母公司股東的季度淨利潤完成了10百萬元，可以說是在中期經營計劃的第一年順利起步。
日本經濟在社會經濟活動的正常化下，設施投資和個人消費穩健推進，也可以看到一定的工資上漲傾向，如改善工作方式和僱用環境等，以緩慢的復甦基調發展。另一方面，由於能源和原材料價格的上漲，物價在各個方面都在上漲，此外，需要關注日本銀行解除負利率對家庭和企業的影響，未來情況仍不確定。在同公司所屬的二手住宅流通市場上，由於擔心2012年年底日本銀行長期利率誘導背景下的利率上漲，從2023年1月成爲繁忙期後的需求並沒有擴大，一直到同年9月的繁忙期都處於困難的狀況。因此，在4到5月的淡季之後，許多經營者進行了庫存調整的降價，但從該公司的前期業績期間和2022年12月至2023年11月的首都圈二手公寓成交件數來看，儘管同期流通儲備比去年同期增加了近20%，但是在2024年11月期以後，儘管流通儲備水平仍然處於高水平階段，但成交件數正在逐漸回升。
在這種情況下，該公司沿着中期經營計劃的方向專注於中古住宅再生業務，擴大了通過經紀公司購買和再銷售公寓的業務，同時有效地運用結合真實（實際交易）構建的數據庫、與經紀公司的交易網絡、包括AI評估在內的技術等經營資源的平台「KAITRY（Kaitri）」，實現差異化。特別是iBuyer（在線購買）功能，可直接從普通客戶購買，非常實際，此外，面向金融機構的SaaS模型「KAITRY finance」，已有4行社新導入，合共7行社。結果，營業收入雖然在上年同期僅有1座再開發物件時微漲，但在除其之外的情況下，可看到兩位數增長，因此可以說是在嚴峻的環境下順利地確保了營業收入。推動它的動力是中古公寓的銷售，超額完成了中期淨利潤的預期，2024年11月期第2四半期3個月內的銷售決算數量創下歷史新高。
利潤方面，由於上一期發展項目萎縮，營業利潤大幅下降。銷售毛利率由於上一年度再開發物件的好利潤消失，以及一些中古公寓從採購到銷售的時間延長，因此利潤率下降。部分中古公寓的銷售毛利率下降得到了銷售和管理費用的抑制，雖然銷售和管理費用的預計增加預算是基於營業收入的持續增長，但似乎有一些未使用的費用。另外，因爲沒有非聯營子公司的一次性股息，經常性利潤的下降幅度比營業利潤還要大。從比較期初預測來看，這是因爲住宅建築業務符合預期，而中古住宅再生業務的銷售量超過預期。這種銷售量的增長導致了第2四半期累計期間取得的中古公寓銷售的銷售毛利潤高於上期。營業利潤的超額完成是因爲保證了這種銷售毛利潤並通過控制銷售和管理費用來覆蓋。此外，對於預期費用爲2億日元的先行費用來說，本來就是計劃在下期使用的。
按公司來看，二手住宅再生事業的HomeNet，從每個地域板塊進行分析，詳細篩選出客戶需求強烈的地域板塊、價格範圍、商品內容，努力進行仔細挑選的採購和銷售，並增強了KAITRY（卡依特利）的利用促進和向仲介公司提供信息的功能。物品採購數目同時在強化和謹慎選擇物品的情況下達到了553件（同比去年同期下降23.2%），物品銷售件數一直保持良好狀態，達到了619件（同比增長20.0%），銷售收入達到了156.95億元（同比增長5.4%），營業利潤爲3.39億元（同比下降53.7%）。另外，經營建造獨棟住宅的First Home和Sanko Home則共進行了99個交付項目（同比下降20.8%），銷售收入爲32.92億元（同比下降11.9%），營業虧損爲400萬元（去年同期爲2300萬元營業虧損）。建造註文住宅的業界由於住宅貸款利率上升的擔憂以及建築材料和物流成本的增加、勞動力短缺導致人力成本上漲等問題而繼續處於嚴峻的環境下，但通過推進強化符合客戶需求的土地採購、開發一流建築師監修的MINIMAL規格住宅「SQUARE」，OB介紹回覆和價格轉嫁等措施，確保了盈利的增長。
（作者：華富證券客座分析師宮田仁光）
