觀點指數發佈2024年8月物業服務發展報告。
智通財經APP獲悉，觀點指數發佈2024年8月物業服務發展報告。8月多家物企披露中期業績預期，頭部中雅生活服務、碧桂園服務、金科服務及恒大物業的預告顯示，淨利潤普遍出現下滑，甚至由盈轉虧；但市場對行業整體和一些國資物企較爲看好。
近兩個月以來，包括重慶在內多地壓降物業費的輿論高漲，目前真正實現降費的樓盤佔比還是極少數，絕大多數處於提出訴求、召集業主大會或者協商階段。觀點指數認爲，這將給物業公司基礎物業服務帶來挑戰，物業費收繳率、毛利率或將進一步下滑。
部分企業上半年外拓成效顯著，期內二級市場持續低落。報告期內，包括新城悅服務、弘陽服務、金碧物業、珠江股份以及永升服務等物企通過官微披露了上半年的市場化拓展情況，整體呈現出業態覆蓋廣、項目拓展數量衆多的特點。二級市場上，港股物業股行情已連續三個報告期表現低落，期內碧桂園服務的總市值滑落兩個名次至港股物業股第五名的位置。
壓降物業費呼聲高漲，基礎物業服務面臨挑戰
6月初《重慶市物業服務收費管理辦法》(渝府辦發〔2023〕104號)施行以來，包括重慶在內，多地壓降物業費的呼聲高漲，至8月初消息稱重慶已有數百個小區業主申請降低現行的物業費，引起行業關注。
據悉，自2023年11月起，廣州、青島、銀川、武漢江夏區等地已更新了物業費標準，其中廣州、重慶、青島保持了原先政府指導價不變;而銀川是在2021年才將普通住宅小區前期物業及停車收費納入政府定價目錄，2023年起草了《徵求意見稿》。觀點指數認爲，不排除未來其它城市跟進該類政策的可能。
據觀點指數了解，此前政策更新並未激起波瀾。本次重慶降費潮湧，目前真正實現降物業費的樓盤佔比還是極少數，絕大多數處於提出訴求、召集業主大會或者協商的階段。
站在業主角度，商品房預售制度通常要求開發建設單位須在預售前選定物企、訂立物業服務合同、確定物業費等，並進行公示。而業主可能會覺得合同談判、價格磋商時的缺位屬於權利不被尊重。同時，近年來整體經濟的下行壓力使得業主降低生活成本的訴求更強烈，疊加房子資產價值滑坡嚴重，使得業主認爲物業公司提供的服務「質價不相符」，因而物業費首當其衝，成爲被削減的對象。
各地政府出臺此類政策，主要針對前期物業服務收費(即業主大會成立之前的普通住宅前期物業服務實行政府指導價)，目的或是爲了解決商品房去化壓力，並非干預後期市場的調節價。自然已入住小區的業主們也可以以此標準來衡量物業價值，若在輿論推動下發展成爲對物管行業的價格調控，因爲涉及民生問題限價都會比較低，或將會激化供需矛盾，導致好的服務難以供給。
而作爲物業公司業績壓艙石的基礎物業服務將會受到挑戰，物業費收繳率及毛利率面臨進一步下滑的壓力。這將會一方面倒逼物業公司須在「降本增效」上加快腳步，實現質的突破;另一方面，運營能力較強的物業公司進行市場化拓展的優勢會進一步凸顯。
多家物企預期中期利潤下滑，市場看好國資物企
8月迎來中期業績披露季，截至成稿日頭部物企中僅雅生活服務、碧桂園服務、金科服務及恒大物業披露了業績預告，7月26日晚A股上市企業中天服務披露了2024年半年報，成爲今年首家發佈中期業績的物企。從已經披露的企業來看，淨利潤普遍出現了下降。
具體到數據上，碧桂園服務預期2024年上半年將錄得約209億元-212億元的收入，較2023年的207.33億元有所增長，主要系物業管理服務、社區增值服務及「三供一業」業務收入的綜合增加所致;期內淨利潤約14.7億元-16.5億元，歸屬於股東的淨利潤約13.6億元-15.5億元，較上年同期下降，主要是對信用風險顯著上升的客戶增加計提信用減值損失、財務投資相關收益下降以及業務毛利率下降所致。
值得注意的是，碧桂園服務物業費收繳遇到難題，其預期將錄得銀行存款和現金及現金等價物總額不低於122億元，同比小幅下降;經營活動所得現金淨額不低於1億元，而2023年同期爲21.92億元，出現顯著下降。碧桂園服務解釋稱主要由於淨利潤下降、風險客商(信用風險顯著上升的客戶)業務和外部不利因素使得綜合收費進展有待提升，導致應收款增加。
金科服務預期2024年中期將虧損1億元-3億元，而2023年中期該公司擁有人應占淨利潤約爲1.89億元。此次虧損主要原因是進一步加大了對金科地產未償還應收款項計提減值撥備。
同時，因多次計提減值撥備，造成會計上的大額累計虧損，金科服務計劃根據2024年7月1日實施的中國《公司法》最新規定，擬使用公積金彌補虧損，進一步便利未分配利潤轉正後續實施分紅。
雅生活服務預期錄得「首度虧損」，股東應占虧損介於15.4億元至17.0億元之間，而上年同期淨利潤爲8.4億元。
該公司解釋稱，受房地產開發銷售低迷影響，外延增值服務的收入和利潤顯著下降，而其他業務板塊受到經濟環境和服務品質提升影響，利潤率承壓。關聯方客戶面臨債務償還壓力增大，信用情況出現較大變化，集團就關聯方客戶貿易應收款項進行了計提減值撥備，約27億元至29億元。
儘管已公佈業績預期的企業表現差強人意，但市場認爲行業整體和一些國資物企仍然穩健，民營物業公司面臨的挑戰更大。
部分企業上半年外拓成效顯著，期內二級市場持續低落
報告期內，包括新城悅服務、弘陽服務、金碧物業、珠江股份以及永升服務等物企通過官微披露了上半年市場化拓展情況，整體呈現出業態覆蓋廣、項目拓展數量衆多的特點。
例如，永升服務2024上半年斬獲優質住宅、商辦、公衆、政企服務等近260個項目。新城悅服務除了住宅及非住業態外，還拓展了12個團餐項目，16個電梯服務項目。金碧物業一二季度合計拓展的項目超過260個，涵蓋了公建、產業園、商寫、酒店、購物中心等多元業態。
觀點指數發佈的博鰲物業報告指出，隨着行業進入存量競爭階段，第三方外拓情況成爲企業及投資者所看重的關鍵，更是衡量物企市場競爭力，品牌價值及獨立性的重要指標。
僅就期內物企公佈的情況來看，頭部企業拓展熱度較上個報告期有所下降。但碧桂園服務、龍湖智創生活、萬物梁行仍取得了不錯的成果。
其中，碧桂園服務旗下專業產業園區運營發展平台——碧創運營8月2日宣佈進場肇慶瀚和(高要)精細化工基地和廣東邦普循環科技有限公司，從物業服務、空間運營、企業服務、環境管理、能源管理等多維度開展深度合作，共同探索園區可持續，促進園區高質量發展。
資料顯示，前者佔地面積約2000畝，是廣東省集原材料供應、生產加工、倉儲物流爲一體的重點綜合性產業基地，目前園區已開發建設560多畝。後者位於佛山市三水區，是國家標準制定單位和廣東省電池循環利用企業重點實驗室依託單位，涉及園區佔地275畝，總建築面積約30萬平方米，包括總部大樓、科研車間、中試車間等27個單體建築。
而龍湖智創生活8月7日宣佈與宜家合作，爲其大中華區企業總部——上海薈聚中心提供物業服務，該項目總建設體量超過43萬平方米，其中商業零售面積達到15萬平方米，配套辦公樓面積約6萬平方米。
與此同時，多起物業公司股權轉讓或收併購動作在報告期內發生。值得一提的主要是天地源股份計劃向西安高科物業服務管理有限公司轉讓其三家全資子公司100%的股權，交易價格合計3.71億元。
天地源股份表示，股權轉讓有助於公司聚焦主業，優化產業結構，所得款項將用於日常經營活動。
另外，德商產投服務則在拓展物管公司的邊界，做起代建業務，以25.82萬元的低價收購了關聯方旗下四川德商綠建100%的股權。並在之後與最終控股股東訂立代建協議，關聯交易年度上限達到1690萬元。
觀點指數認爲，這或是地產方風險較大，實控人將較好的資源注入物管公司的動作。
二級市場上，港股物業股行情已連續三個報告期表現低落，本期40家樣本物企平均區間跌幅達到爲4.74%。其中跌幅較大的包括合景悠活、星悅康旅及浦江中國等，跌幅均超過17%。
觀點指數認爲，過去這段時間物業費降價的輿論呼聲是影響因素之一，但最主要的是當前已公佈中期業績預期的物企並未給市場帶來驚喜。
另外，儘管金科服務預期中期盈轉虧，但本期二級市場表現亮眼，漲幅達到18.89%。盈利警告顯示，金科服務董事會建議以後可分紅年度公司現金股息不低於有關年度股東應占溢利的60%。同時今年以來，金科服務已動用約1.796億港元回購H股股份，並承諾繼續酌情回購公司股份。
市值方面，碧桂園服務滑落兩個名次至港股物業股第五名的位置，總市值跌破了150億港元，截至2024年8月15日收盤市值爲146.76億港元，整體落後於華潤萬象生活、萬物雲、中海物業和保利物業。