香港股票分析師協會副主席郭思治稱,大市昨(27日)在反覆中稍創月內之新高。恆指昨早市先低開135點至17,663,其後再進一步跌至17,624點方漸見喘定,由於沽壓並不明顯,加上維穩買盤開始滲著湧現,故整個大市卒開始掉頭回升,至午後恆指更一度倒升81點至17,879點,即大市又再創月內之新高,相對本月之低位為5日之16,441點計,即月內之波幅已再擴闊至1438點,當然,恆指其時亦順勢再度重越100天線(約在17,746點左近),但大市雖似欲上試18,000點,惟成交金額卻一直偏疏,故直到執筆一刻止計,大市之動力頗不相配,恆指最後報收17,874點,較上日升75點,全日總成交金額為919億元。
香港地產市道不佳是不爭事實,二手單位劈價交易時有發生,部分發展商更拋出「保本保命」目標。然而這不是危言聳聽,多家地產股盈利皆按年下跌,尤其列賬純利跌幅尤其慘烈,本年九龍倉置業(01997.HK)、希慎(00014.HK)及華人置業(00127.HK)等著名香港發展商接連發出盈利警告,累計有逾10間香港發展商「見紅」,香港地產股利潤表現可謂在減息前盡出 。
最新嘉里建設(00683.HK)2024年中期純利跌55%至7.88億港元,嘉華國際(00173.HK)純利跌68%至1.54億港元,若算上早前恒隆地產(00101.HK)及九倉置業純利分別跌56%及盈轉虧蝕10.52億港元。至於收租股九置,今年上半年投資物業重估虧損已達到44億港元,已較2023年全年只有11.47億港元高出2.86倍,若果計入2022年至今年上半年的投資物業重估虧損,累計更超過200億港元。
現時內地及本港物業價格顯著下調,單看差餉物業估價署公布的各類私人住宅單位售價指數,所有類別由2023年第4季的316.3,跌至2024年第2季的305.7(臨時數字),跌幅約3%;如果以2021年第3季高位397.9計算,則下跌23%。
現時香港明顯受累物業價格重估,因此地產股這部分幾可肯定難以有好表現,嘉里建設中期業績中,投資物業公允價值由2023年上半年增加1.46億港元,變成2024年同期跌2.39億港元,一來一回已經是將近4億差距。此項目不涉及營運問題,純屬賬目增減,因此嘉里建設剔除2024年上半年部分項目一次性撥備以及投資物業非現金公允價值變動後,基礎純利只跌19%至14億港元。以上純利跌幅,其中一個主因是地產股的綜合損益表中,包含了投資物業之公允值變動,主要是地產股手上的物業按市價進行估值時,物業價格按年增減。
當經濟環境變得愈差,愈是地產股進行大幅度減值撥備時機,因虧損是件理所當然的事。當上市公司預判該財年利潤情況不佳,市場對業績又沒有太大憧憬,有些公司或許會進行Big Bath,待明年來一次業績改善,為投資者注入強心針。如果今年一些地產公司有多個推盤動作,市場反應不俗,但業績較市場預期更差時,不一定完全代表其業務表現落後,可能只是「洗個澡」,待明年時機較好時明亮示人。~