久期财经讯，8月30日，穆迪将龙湖集团控股有限公司(Longfor Group Holdings Limited, 简称“龙湖集团”，00960.HK)的公司家族评级由“Ba2”下调至“Ba3”，高级无抵押评级从“Ba3”下调至“B1”，展望维持负面。
穆迪评级高级副总裁 Kaven Tsang 表示：“评级下调的驱动因素是穆迪预计龙湖集团的信用指标将在未来6-12个月内继续削弱，与之前的评级水平不相称，原因是在房地产行业持续低迷之下公司合约销售额下降，利润率持续承压。同时，其不断增长的租金和物业管理服务收入在短期内也无法完全弥补这些不足。”
穆迪评级负责龙湖集团的主分析师 Tsang补充道：“负面展望反映了该公司在未来6-12个月内通过业务转型到物业租赁和管理业务来加强其信用质量和流动性缓冲能力的不确定性，同时其物业开发业务萎缩，财务灵活性因资产负担增加而降低。”
评级理由
虽然政府采取了支持措施，但由于房地产业复苏缓慢，因此穆迪预计龙湖集团未来12-18个月的合约销售额下降速度将快于穆迪之前的预期。
具体而言，穆迪预计2024年龙湖集团的合同销售总额将从2023年的1,730亿元人民币下降约40%至约1,000亿元人民币，而穆迪之前的预期为1,250亿-1,300亿元人民币。2024年前七个月，龙湖集团的合同销售总额下降了47%至 590 亿元人民币。
穆迪还预测，由于运营环境艰难和公司为了保持流动性而控制新开发项目的投资，2025 年龙湖集团的合同销售总额将同比再下降20%。
该公司合约销售额可能下降，进而减少公司未来12-18个月的收入确认。在行业低迷期内，该公司可能需要对某些项目提供折扣以加强销售，这将限制其利润率。
尽管租赁和物业管理服务收入的增长无法完全弥补合同销售的疲软，但其经常性和高盈利性可能会提升公司的现金流和EBITDA的质量和稳定性。
穆迪预测，在未来 12-18 个月内，该公司租赁和物业管理业务对毛利润的贡献将从2023年的44%增加到55%-65%。
因此，尽管其债务随着房地产开发业务的减少而下降，龙湖集团的调整后债务/EBITDA比率仍将在未来1-2年内上升至7.5倍左右，而截至2024年6月的12个月为7.1倍。同时，其EBIT/利息覆盖率之比在同期将从3.1 倍下降到2.8倍-3.0倍。
另一方面，鉴于业务的稳定性，龙湖集团未来12-18个月的租金收入/利息覆盖率之比将基本稳定在1.6倍-1.8倍。与其他评级较高的中国房地产同行相比，龙湖集团的租金收入/利息覆盖率之比也相对较强。
总体而言，该公司的预期信用指标将支持其“Ba3”的评级水平。
龙湖集团“Ba3”的公司家族评级反映了其在一二线城市有着强大的品牌知名度和优质的土地储备，以及该公司投资性房地产产生的经常性收入、其审慎的财务管理和充足的流动性。
上述优势被该公司因信用指标削弱而导致的财务缓冲和灵活性减少，以及由于长期无抵押融资渠道受限而增加抵押融资，进而导致资产负担增加所抵消。
龙湖集团的流动性将保持充足。截至2024年6月，龙湖集团的非受限现金为490亿元人民币，预计经营现金流将足以支付未来12-18个月的土地款、股息和到期债务。
然而，由于房地产销售额下降，以及其使用内部资源偿还部分到期债券和离岸银行贷款，其流动性缓冲将减少。
由于存在结构性从属风险，龙湖集团的“B1”高级无抵押评级比其CFR低一个子级。这种从属风险反映了该公司更多使用抵押银行贷款为其无抵押债券再融资。龙湖集团大部分债权在运营子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司债权。此外，控股公司缺乏能够缓解结构性从属风险的重大因素，因此控股公司债权的预期回收率将降低。
在环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，穆迪考虑了龙湖集团的股权集中于大股东蔡馨仪女士，即吴亚军女士之女。截至2024年1月底，蔡馨仪女士通过XTH信托持有龙湖集团44.3%的股权。该公司亦有着财务和流动性管理节制有度的记录。
可能导致评级上调或下调的因素
鉴于展望为负面，龙湖集团评级上调的可能性不大。
然而，如果该公司成功实现业务转型，租金和管理费收入的增长足以抵消合同销售额下降的影响，持续加强其财务指标并恢复获得各种类型的融资渠道，同时减少对抵押融资的依赖，穆迪可以将展望调整为稳定。
展望调整为稳定考虑的主要信用指标包括EBIT/利息覆盖率持续高于3.0倍，调整后的债务/EBITDA比率持续低于7.0倍。
如果龙湖集团的运营、财务指标或流动性恶化，穆迪可能会下调其评级。
级下调考虑的主要信用指标包括EBIT/利息覆盖率持续低于2.0倍，调整后债务/EBITDA比率持续高于8.0倍。
龙湖集团控股有限公司是中国领先的住宅和商业房地产开发商之一。该公司于1993年成立，其业务始于重庆，并在当地建立了稳定的品牌知名度。
截至2024年6月底，龙湖集团的土地储备总建筑面积约为4,141万平方米，分布于中国五大经济地区的55个城市。