观点ウェブ 碧桂園は非現金資産を債務の相殺として利用し始めました。

9月9日、帝欧家居の完全子会社である佛山欧神諾セラミック有限公司は、碧桂園の子会社である上海碧榮投資管理有限公司、上海碧浦置業発展有限公司と「株式移転協議」を締結しました。

观点ニューメディアによれば、欧神諾は、碧榮投資が所有する碧浦置業の全株式および債権を取得することで、4.23億元の債権を支払い、碧浦置業が保有する3件の不動産を取得しました。

つまり、上記の取引価格は、欧神諾の売掛金と相殺され、碧桂園は非現金資産を使用して会社の債務を相殺することを選択しました。

碧浦置業は最近、商業変更の手続きを完了し、9月9日に新しい営業許可証を取得しました。欧神諾は碧浦置業の100%の株式を所有する株主となりました。

同時に、欧神諾は碧桂園と「債務免除協議」を締結し、株式移転の納期後、欧神諾は碧桂園の子会社および関連会社に対する5711.87万元の購買負債を免除しますが、免除される債務は4.23億元の債権範囲外です。

債務相殺の資産の去就

「現在、そのプロジェクトでは家を賃貸できるものがまだあります、最低でも3000元/月です。」观点ニューメディアは、債権の相殺に使用される碧桂園の上海の3つの資産を調べましたが、すべて嘉定区南翔鎮の雲安南路地域に位置しています。

その中で、上海南翔の10ストリート10/6ヒルの現在のプロジェクト名は玉宏大厦であり、商業および住宅の混合プロジェクトであり、現在も賃貸住宅があります。玉宏大厦の周辺には、嘉定区の云安南路45号および云安南路29弄26号は、それぞれ商業地域および碧桂園グループの碧家国際社区です。

不動産仲介業者によると、玉宏大厦は玉宏星天地という名前でレンタルプラットフォームに掲載されており、商業オフィスビルのプロジェクトで、地下1階、建築密度40.9％、緑地率20％、南棟は総13階、北棟は総6階です。また、このプロジェクトは虹橋国際空港から車でわずか10分です。

この波乱に満ちたプロジェクトについて、地元民にとっては2015年12月に上海市第2中級人民法院が発表したニュースがよりよく知られています。五牛投資という商業会社が上海銀行に依頼し、同社の玉宏子会社の開発に資金を提供し、玉宏大厦、すなわち玉宏星天地プロジェクトの建設工事を担保として提供したというものです。

しかし、開発業者が予售金を不正に流用し、借款本息の専用に使用することができなかったため、五牛投資は上海二中院に訴訟を起こし、建設中の工事を差し押さえるよう申請しました。

1年後、上海国泰オークション有限責任会社、長江国際オークション有限公司、上海中富オークション有限公司、上海迈逊オークション有限公司、上海公益オークション有限公司などの企業が共同で不動産オークションを開催し、競売の対象は玉宏大厦でした。

当時の資料によれば、上海市嘉定区南翔鎮10街坊/6丘地塊（玉宏大厦）商業オフィスプロジェクトの建設中の不動産（予約販売済みの208戸を除く）および対応する土地使用権の司法委託評価価格は1.96億元です。

資料によれば、このプロジェクトのオフライン登録は5人の入札者からの参加申し込みを締め切り、1人の入札者からの参加申し込みまで締め切られました。そして、このオークションはその対象物の第1回オークションです。

最終的には32回の入札を経て、碧桂園が3.14億元で落札し、プレミアム率は62.6％に達しました。

プロジェクトを受け取った後、碧桂園は2つのことをしました。1つは、プロジェクト内の商業オフィスの要素を当時最も注目されていた長期賃貸アパートメントのトラックに移し、碧桂園の長期賃貸アパートメントブランドBIG +碧家国際コミュニティをプロジェクトに導入しました。

2018年10月、BIG +碧家国際コミュニティ南翔店が完成しました。これは碧桂園が嘉定区云安南路29弄26号に抵当にするために使用している場所です。

2018年2月、碧桂園は中聯基金と提携し、100億元のリース住宅REITsのストレージを設立しました。これは中聯前海開源-碧桂園リース住宅1号資産サポートプロジェクトであり、深圳証券取引所による審査を通過し、プロダクトの規模は100億元です。

碧桂園リース資産サポートプロジェクトの最初の製品の基礎資産には、北京の九華山庄十区、北京の九華山庄十五区、厦門の雲厝里、厦門国際海岸、および玉宏庁舎の5つの賃借物件が含まれています。これらもすべて長期賃貸アパートメントとして位置づけられています。

時が過ぎ、2024年の碧桂園は不動産を抵当にする道を進まなければならなくなり、上海の南翔鎮10街区10/6坪、嘉定区云安南路45号、嘉定区云安南路29弄26号を帝欧家居に代償として提供しました。

帝欧家居の債務回収の道

碧桂園との債務弁済の取り決めを受け入れた理由として、「会社の各部門と外部の多くの関係者が積極的に調整し、慎重な決定を行い、負債者からの現金以外の資産を抵当として受け入れることで、売掛金の不良債権リスクを減らし、会社の財務状況を改善し、会社の現在と将来の財務状況および経営成績に積極的な影響を与える。」と帝欧家居が述べています。この債務弁済が完了した後、会社は碧桂園不動産グループと残りの未払い金について協議を続ける予定です。

なぜ帝欧家居は碧桂園との不動産担保債務弁済を受け入れるのですか？

新しいメディアの意見は、D＆O Home Collection Groupの2024年上半期の財務報告書を調査しました。期間中の売上高は13.9億人民元で、前年の同期比で21.73％減少しました。上場企業の株主持ち分の純損失は5506.54万元で、前年の同期比で9.07％増加しました。上場企業の株主持ち分の非常勤損益を差し引いた純損失は7126.92万元で、前年の同期比で5.53％減少しました。

しかし、2023年と2022年、D＆O Home Collection Groupはそれぞれ65.8億人民元と150.8億人民元の損失が出ており、3年連続での赤字です。

最新の半期報告書によれば、D＆O Home Collection Groupは、下流不動産開発事業者の事業状況と回収能力に引き続き注意を払い、日常業務リスクと売掛金を管理する取り組みを強化すると述べています。同社は、すでに発生した壊滅的損失リスクを司法訴訟や不良資産担保などの手段で積極的に回収し、売掛金信用リスクを低減しています。

D＆O Home Collection Groupの計画によれば、債務物件を入手した後、物件の賃貸や販売などの手段を通じて資金をできるだけ早く回収し、企業の資金準備を増やす予定です。

2024年6月にD＆O Home Collection Groupが資産評価報告書を発表し、碧桂園、万科、融創、雅居楽などの13社の不動産会社と債務再編を行うことを発表しました。これらの不動産開発業者は、建設済みおよび建設中の商品戸建て住宅を提供し、D＆O Home Collection Groupに対する支払い総額約2200万元で債務を相殺します。これには80戸の不動産と地下駐車場が含まれています。

さらに、D＆O Home Collection Groupは販売代理店を保証し、銀行から最大2億人民元のローンを受け取ります。借り入れた資金は、販売代理店が当社およびグループ会社Oushenoに対して支払っている未払い金に専用に使用されます。保証許容額を受けた後、D＆O Home Collection Groupおよび子会社の外部保証額の合計は、最新の監査済み純資産の266.66％に相当します。

D＆O Home Collection Groupの資金流動性リスクが浮上しており、抵当権による碧桂園との取引も珍しいものではありません。

一方、流動性圧力に直面している碧桂園は、市場での説明によれば、「倒れたままでいたくない」として、8月30日の夜に年次業績の発表がさらに遅れると発表しました。これは、業界の持続的な動揺や債務再編作業のためです。

2024年4月2日午前9時以降、碧桂園の株式取引が一時停止されています。

注目すべきは、抵当権利用の発表の前週に、碧桂園が多額の債務の延期を発表し、国内の9件の債務を6ヶ月延期する意向を示し、「投資家に6ヶ月の猶予期間をさらに与えてほしい。当社は猶予期間内に投資家と徹底的に協議し、次の一括対応策を総合的に策定します。」と語りました。

碧桂園は、市場の衰退と需要の低迷の影響を受け、売上業績が持続的に圧迫されていると指摘しました。

データによると、碧桂園の8月の株式契約売上高は約34.3億人民元で、契約建物面積は約35万平方メートルです。一方、昨年の8月の該当データはそれぞれ79.8億元と83万平方メートルでした。

新媒体の報告によると、2024年の前半期、碧桂園の契約売上高は327.9億元であり、昨年の同じ期間に比べ1487.8億元でした。

「今回の期限の延長措置を活用し、期間内にできる限り販売を頑張り、資産を有効活用し、不要な行政管理経費を削減するなどを通じて資金を最大限手当てする努力をします。」現在、碧桂園は投資家と協議し、新たな会社の債務処理総合案を協議し、現在の市場サイクルと企業の資金状況に適切に対応するための方案を練っています。