■事業概要
ADワークスグループ<2982>の事業セグメントは収益不動産販売事業、ストック型フィービジネスの2つのセグメントに区分されている。また、連結子会社は国内5社、米国8社の計13社で構成されている。国内には収益不動産販売事業等を展開する(株)エー・ディー・ワークス、PM業務を行う(株)エー・ディー・パートナーズ、リノベーション工事や改修工事を行う(株)スミカワADD、CVC(コーポレート・ベンチャー・キャピタル)事業やFA(ファイナンシャル・アレンジメント)事業を行う(株)エンジェル・トーチ、クラウドファンディングを活用した資金調達等を行う(株)ジュピター・ファンディングがあり、米国には収益不動産販売事業、PM事業、不動産開発販売事業を行う子会社及びそれらを統括する事業統括会社がある。
収益不動産販売事業とは、中古賃貸マンションやオフィス・商業ビル等を仕入れ、法的・物的コンディションを整えたうえで、リノベーションなどのバリューアップを施してから販売する事業で、同社の主力事業である。仕入物件の対象エリアは中古マンションやオフィス等の賃貸需要が旺盛な大都市圏が中心となる。1棟当たり10億円前後の中小規模のマンションやオフィスビルを仕入れ、バリューアップ後に事業法人や個人富裕層等に販売している。こうした物件は入居率が高く賃料収入が安定しているほか値下がりリスクも相対的に低いため、投資運用対象として手掛けるのに手頃である。また、2018年から不動産小口化商品「ARISTO」シリーズの販売を開始しており、顧客層の拡大にも取り組んでいる。ここ最近は、商業ビルを仕入れる機会も増え、取り扱う物件も大型化しているほか、京阪神や名古屋、博多など地方の主要都市部にもエリアを広げつつある。また、米国ではロサンゼルス市内の物件を対象に収益不動産販売事業を行っているほか、2020年にはハワイにも子会社を新設し、賃貸不動産物件の開発販売事業に着手している。
ストック型フィービジネスは、販売用不動産を売却するまでに得られる賃料収入のほか、同社が保有・売却した物件に関するPM収入(建物の維持・管理受託、賃料・管理料徴収、テナント誘致等によるフィー)、既存顧客に対する売買サポートフィー、不動産に関する相続対策等のコンサルティング収入、受託不動産の保守・修繕工事等で構成されている。同セグメントの利益の大半を占める賃料収入は、収益不動産残高が積み上がれば連動して増えるため、同社にとって安定収益源となっている。
そのほか、新規事業として子会社のエンジェル・トーチでCVC事業を2021年から、FA事業を2022年からそれぞれ立ち上げている。同社では、グループの成長を加速度的に進めるため、新規事業の育成に取り組んでおり、先進的な技術を持つベンチャー企業などへの投資を行っている(2024年6月までに合計8社に出資)。また、FA事業では、先進的なファイナンスサービスに取り組む複数のベンチャー企業に出資し、これら企業が提供するサービスや同社が自社で行ってきたライツ・オファリング※による資金調達ノウハウ等を組み合わせることで、資金調達面で課題を抱えているスタートアップ企業や未上場企業、上場企業に対して最適な資本政策の提案を行う資金調達支援サービスを行っている。
※ ライツ・オファリングとは、発行会社以外のすべての株主に対して、その保有する株式数に応じて新株予約権を無償で割当て、株主が当該新株予約権を行使することで資金を調達する手法。
これまでの実績として、地域新聞社<2164>に対する株式取得及び資本政策助言(ライツ・オファリング)、及びポエック<9264>に対する資本政策助言(ライツ・オファリング)がある。今後、専門人材を増強しながらFA事業を育成する考えである。2千兆円とも言われている個人金融資産のうち、現預金の占める比率が5割以上と言われており、優良な投資運用先を求めている個人投資家のニーズは大きい。これらニーズと企業の資金調達ニーズを先進的なファイナンスサービスでつなげていく。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲)
■業務概要
AD Works Group <2982> 的業務部門分爲收入不動產銷售業務和股票型費用業務兩個部分。此外,其關聯子公司由國內5家和美國8家共13家公司組成。國內擁有提供收入不動產銷售業務等的(株)AD Works,進行PM業務的(株)AD Partners,進行整修工程與翻新工程的(株)Smikawa ADD,進行CVC(企業風險投資)、FA(金融安排)業務的(株)Angel Torch,利用衆籌進行資金籌集等的(株)Jupiter Funding;而在美國,子公司開展收入不動產銷售業務、PM業務、不動產開發銷售業務,並有一家業務統括公司。
收入不動產銷售業務是指收購中古租賃公寓、辦公室和商業大樓等物業,經過法律和物理條件的整理後,施加增值措施如翻新,然後再銷售的業務,也是該公司的主要業務。購買的物業主要集中在中古公寓和辦公室等租賃需求旺盛的大都市區域。購買的小規模公寓和辦公樓每棟約10億日元左右,增值後銷售給公司法人和個人富裕階層等。這類物業入住率高,租金穩定,相對低價下跌風險,適合作爲投資運用對象。此外,自2018年起,開始銷售房產小額化產品「ARISTO」系列,並致力於擴大客戶群。最近,購買商業大樓的機會增加,處理的物業也越來越大型化,而且業務範圍已擴展到京阪神、名古屋、博多等地方重要城市。此外,美國在洛杉磯市內進行收入不動產銷售業務,還於2020年在夏威夷設立了新子公司,開始從事租賃不動產開發銷售業務。
股票型費用業務包括銷售用不動產在售出之前獲得的租金收入,以及與公司持有和出售物業相關的PM收入(建築物的維護和管理代理、租金和管理費徵收、租戶招攬等費用),針對現有客戶提供的買賣支持費用,以及與不動產相關的繼承規劃等諮詢收入,承包物業的維護和修繕工程等。該部門收入的大部分來自租金收入,隨着收入不動產餘額的增加而增加,因此成爲公司穩定的收入來源。
另外,作爲新業務,子公司Angel Torch 於2021年開始進行CVC業務,FA業務則於2022年啓動。該公司致力於培育新業務以加速集團的發展,並投資於擁有先進技術的創業企業等(截至2024年6月共向8家公司投資)。此外,FA業務進行多家創新金融服務公司的投資,結合這些企業提供的服務以及該公司自身進行的股權融資輔導等,爲初創企業、未上市企業和上市企業提供最佳資本政策建議的資金籌集支持服務。
※ 權益融資,是指發行公司向所有股東無償分配按其持有股份數量而增加的新股認購權,通過行使該認購權籌集資金的方法。
作爲歷史業績,對地區性報社<2164>的股份收購和資本政策諮詢(權益融資)、及對Poeck<9264>的資本政策諮詢(權益融資)等。未來,計劃在加強專業人才的同時發展FA業務。被稱爲2千兆日元的個人金融資產中,據說定期存款佔有超過一半,尋找優質的投資運用對象的個人投資者需求強勁。將這些需求與公司的資金籌集需求通過先進的金融服務進行連接。
(撰寫:FISCO客座分析師佐藤讓)