The number of new apartments being launched is at its lowest level in 15-years, with volatile and uncertain market conditions creating a devastating outcome for housing and rental affordability, an independent research firm says.
Independent property advisory firm Charter Keck Cramer says Melbourne's apartment woes aren't easing and that new apartment supply across metropolitan Sydney will fall well short of the NSW's government new five-year dwelling targets.
Development conditions are proving challenging, hampered by affordability, financial feasibility, land prices, high construction costs and developer contributions.
NSW Premier Chris Minns announced three months ago housing targets for 43 councils, in an attempt to accelerate infill development across Sydney and the state, and build 377,000 new homes by 2029.
But Charter Keck's State of The Market half-year report paints a grim picture for both cities' housing situation.
Development conditions in Sydney are proving challenging, hampered by affordability, financial feasibility, land prices, high construction costs and developer contributions. "Across metropolitan Sydney, the ability to bring new supply to market is extremely difficult," the report said.
To achieve the state government's targets, 75,000 new dwellings are needed each year and with 82 per cent of them in infill locations, the majority will be apartments. An estimated 35,000 apartments must be built each year at a time when forecast completions over the next three years are running at 10,350 units a year, Charter Keck maintains.
Ed Eve, general manager of property developer Fortis in Sydney, said in contrast to the report's findings, his company wasn't experiencing difficult market conditions.
"As a result of market support, all of our Sydney residential projects are progressing well. Our projects in Point Piper, Darling Point, Rose Bay, and Woollahra are in construction ... We hope to start construction on our projects at Elizabeth Bay and Zetland later this year," Eve said.
Fortis is also taking advantage of weak demand for development sites to acquire and launch new residential projects.
Marc Colella, a senior executive with global engineering and consultancy firm AECOM, said developers like Fortis in the top-end of the market were able to push ahead with projects, but mid-tier and more affordable players were hamstrung.
"With rising construction costs and apartment values not increasing sufficiently, they're just not getting those apartments away," Colella said.
"They [developers] are not going to start construction on a loss-making scheme. They don't work that way. There are some fundamental issues over the next couple of years with the supply of affordable and mid-level, medium to high-density construction," he said.
The housing squeeze is directly related to strong migration into Australia. Net overseas migration – the growth or decline in population – over the year to June 2023 was 528,000 people, the highest since records began.
Net migration is expected to drop back to nearly half that figure this financial year but is still likely to grow at around 2 per cent in coming years, according to the ABS and Centre for Population.
The apartment market is taking much longer than initially anticipated to recalibrate after the pandemic.
The housing shortage has sent rents skyrocketing, with high-interest rates raising the barrier to entry for new homeowners and inflation eating into static incomes.
In Melbourne, foreign buyers are noticeably absent, local and interstate buyers are "stagnant and there is little urgency to make purchasing decisions," the report said.
There will only be meaningful market momentum when cash rates are cut, the federal election is decided and when various taxes and charges are rationalised
Charter Keck Kramer's State of The Market report
Apartment launches in Victoria are at their lowest level in 15 years with 2100 apartments launched in the first half of this year. Developers and financiers are apprehensive about starting projects as pre-sales are extremely slow and projects remain for the most part financially unfeasible.
"Our apartment database shows that build times of projects have also increased due to the shortage of materials and labour and there is a distinct lack of finishing trades (or cashflow available to pay these trades) available for several projects," the report said.
Many third-party builders aren't prepared to take on high-density projects because of construction risk, which will translate into anemic levels of apartment supply over the next two to three years.
"This is a devastating outcome for housing and rental affordability and all but destines the housing targets set out in Victoria's Housing Statement to failure," Charter Keck said.
Colella said builders had struggled through a period of volatility and weren't prepared to take on risky projects. "They've got present challenges with resources and material and labour costs on the increase," he said.
The impact of the pandemic has been underestimated, Charter Keck maintains. The apartment market is taking much longer than initially anticipated to recalibrate, but on the upside housing may start to return to equilibrium over the next three to six months if interest rates are cut.
"There will only be meaningful market momentum when cash rates are cut, the federal election is decided and when various taxes and charges are rationalised," the report states.
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Simon Johanson is a business journalist at The Age and The Sydney Morning Herald.Connect via Twitter.
新築マンションの供給件数は、不安定で不確実な市場環境のために15年ぶりの最低水準となっており、住宅と賃貸の価格に壊滅的な結果をもたらしていると、独立研究会社は述べています。
独立系の不動産アドバイザリーファームであるCharter Keck Cramerは、メルボルンのマンションの問題が解消されておらず、シドニー都市圏全体での新しいマンション供給がニューサウスウェールズ州政府の新しい5年間の住宅目標を大幅に下回ることを指摘しています。
開発条件は、手ごろな価格、財務的実現可能性、土地価格、高い建設コスト、および開発者の貢献によって困難を極めています。
NSW州首相のクリス・ミンズは3か月前に、43の自治体に住宅目標を発表し、シドニーと州全体での再開発の加速を図り、2029年までに37万7000軒の新しい住宅を建設する試みを発表しました。
しかし、Charter Keckの半期レポートであるThe State of The Marketは、両都市の住宅状況を暗いものに描いています。
シドニーの開発条件は、手ごろな価格、財務的実現可能性、土地価格、高い建設コスト、および開発者の貢献によって困難を極めています。報告書によれば、「シドニー都市圏全体では、新しい供給を市場に投入することが非常に困難です」と述べています。
州政府の目標を達成するためには、年間75,000軒の新しい住宅が必要であり、そのうち82%が再開発地域にあり、その大部分はマンションです。次の3年間の予測竣工は、年間10,350戸となっており、毎年約35,000のマンションを建設する必要があり、その状況はCharter Keckが維持しています。
シドニーの不動産デベロッパーFortisの総支配人であるエド・イブは、報告書の発見とは対照的に、自社が困難な市場状況を経験していないと述べました。
"市場のサポートの結果、シドニーのすべての住宅プロジェクトが順調に進行しています。ポイントパイパー、ダーリングポイント、ローズベイ、ウーラーラのプロジェクトは建設中です...イヴは、エリザベスベイとゼットランドでのプロジェクトの建設を今年の後半に開始したいと述べました。"
フォーティスは、開発用地の需要の低迷を利用して、新しい住宅プロジェクトを取得し展開しています。
グローバルなエンジニアリングおよびコンサルティング企業AECOmのシニア幹部であるマーク・コレラ氏は、フォーティスのような開発業者が市場の上位でプロジェクトを進めることができる一方、中堅およびより手頃な価格のプレーヤーは制約されています。
"建設コストの上昇とアパートメントの価値が十分に上昇していないため、それらのアパートメントが売れずにいるだけです。"とコレラ氏は述べています。
"開発業者たちは損失を出す計画で建設を始めることはありません。彼らはそういうやり方はしません。数年後に手ごろな価格および中・高密度の建設の供給にはいくつかの根本的な問題があります。"と述べています。
住宅の需給がオーストラリアへの強い移住と直接関係しています。2023年6月までの1年間の純海外移民(人口の増減)は、記録が始まって以来の52万8000人でした。
純移民は今回の財政年度に半分近くに落ちると予想されていますが、ABSと人口センターによると、今後数年間で約2%程度成長する可能性が高いです。
アパートメント市場は、パンデミック後に再調整するのに最初に予想されていたよりもはるかに長い時間がかかっています。
住宅不足により家賃が急騰し、高金利が新規住宅所有者の参入障壁を上げ、インフレが不変の収入を圧迫しています。
メルボルンでは、外国人買い手は目立って不在であり、地元および州外の買い手は停滞しており、購入の決定を急ぐ必要はほとんどありません。との報告が述べています。
現金率が引き下げられ、連邦選挙が決定され、さまざまな税金や料金が合理化されたときに、市場に意義のある動きが出るでしょう。
チャーターケック・クレイマー社の不動産市況報告書
ビクトリア州でのアパートメントの新規販売は15年来の最低水準であり、今年上半期に2100戸のアパートメントが販売されました。開発業者や金融機関は事前販売が非常に遅く、ほとんどのプロジェクトが財務的に不可能であることから、プロジェクトを始めることに慎重です。
私たちのアパートメントデータベースによると、プロジェクトの建設期間も材料や労働力の不足のために増加しており、多くのプロジェクトでは仕上げの専門業者(またはこれらの専門業者に支払うための資金)が不足しています。との報告が述べています。
多くのサードパーティービルダーは、建設リスクのために高密度プロジェクトを請け負う準備ができておらず、これは今後2〜3年でアパート供給の低調につながるでしょう。
チャーターケックは述べています。「これは住宅および賃貸の手ごろな価格にとって壊滅的な結果であり、ビクトリア州の住宅声明に掲げられたほとんどすべての住宅目標を失敗に終わらせることを避けられません。」
コレラ氏は、ビルダーたちが変動の時期を乗り越え、リスクのあるプロジェクトを引き受ける準備ができていなかったと述べました。"彼らはリソースや資材、労働コストの増加による現在の課題を抱えています"と彼は述べました。
パンデミックの影響は過小評価されていましたが、チャーターケックは主張しています。アパートメント市場は当初予想よりもはるかに時間がかかってリカリブレートするということですが、上向きの面では、もし利子率が下がれば、次の3〜6ヶ月で住宅市場が均衡状態に戻り始めるかもしれません。
"キャッシュレートが引き下げられ、連邦選挙の結果が出て、さまざまな税金や料金が合理化されたときに、意義ある市場の勢いが生まれるでしょう"と報告書に記載されています。
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