8月末上市物企披露の中間決算は、業界規模と収益の成長が継続的に鈍化し、利益がますます困難で財務リスク管理の圧力が高まっている現状を示しています。
智通財経のアプリによると、観点指数は2024年9月のプロパティサービス開発レポートを公表し、8月末の上場プロパティ企業の中間決算では、業界規模と収益の成長が継続的に鈍化し、利益がますます困難で財務リスク管理の圧力が高まっている現状が示されました。具体的な業務面では、消費環境の影響を受けて、コミュニティの付加価値サービスも圧力を受けています。イノベーション型ビジネスは、近年、一部の主要企業が探求してきた重要なテーマであり、サンプル企業の2024年上半期の実績からは、都市サービスの収入の分化、粗利率の低下、回収効率の低下などの問題が明らかになっています。スマートソリューションビジネスはまだ小規模であり、収益の獲得が困難であり、万和クラウドのBPaaSソリューションビジネスのみが良好なパフォーマンスを達成しています。また、IFMビジネスも価格競争の状況に直面しています。
報告期間中に市場拡大の動きが鈍化し、既存の事例では、学校業態が高い割合を占めています。上半期、プロパティ企業の非住宅業態の収益は鈍化し、主な要因は、プロジェクトの品質が低い、専門壁を有すること、激しい競争などです。それに加えて、cccg地産は物件の買収「大作戦」を予告し、関連者からccc地産の全株式を買い取る意向であり、上半期の損失額98.3億元のccc地産にとって、これは資産の質と収益力を向上させるために有益でしょう。
規模の拡大が鈍化し、利益のパフォーマンスは依然として低迷しています。
8月末までに、瑞森生活サービスと佳源サービスを除く66社の上場プロパティ企業がすべて中間業績を公表しています。中間業績の悪化の状況は過去より良くなっていますが、各指標全体からは、上半期に業界がより大きな挑戦を経験していること、規模と収益の成長が継続的に鈍化し、当期純利益の実績が芳しくないこと、財務リスク管理の圧力が上昇していることが反映されています。
具体的には、56社の上場不動産企業が発表した管理面積は約782億平方メートルで、2023年末に比べて約3150万平方メートル増加し、成長率はわずか4.22%です。管理面積が減少した不動産企業は10社あり、割合は17.86%です。中でも金科サービス、彩生活、世茂サービス、雅生活サービスの管理面積は2023年末から1000万平方メートル以上減少しています。主に不動産市場の下落に伴い、増加市場が縮小し、在庫競争が激化しているためです。同時に、企業は品質サービスの中心に戻り、プロジェクトの転換と品質に注力し、深耕都市や優位地域に特化しています。そのため、規模の増加は低速に保たれています。
トップ企業（管理面積が1億平方メートル以上で公表された14社の不動産企業）の備蓄面積は、2023年中期の2516万平方メートルから今回の2228万平方メートルに11.45%減少し、成長のポテンシャルに影響を受けていますが、トップ企業の備蓄面積はまだ顕著に先行し、総備蓄面積の85.6%を占め、業界の集中度はさらに高まる傾向にあります。
売上成長率は持続的に減少しており、64社の不動産企業の平均売上成長率は、2023年同期の9.1%から2.47ポイント減の6.63%になりました。売上額が400億元を超える上場不動産企業はわずか10社で、割合は15.6%です。売上額が200億元に満たない企業はおよそ50社で、割合は76.56%です。2024年上半期では、碧桂園サービスとワン物ユンの収入が100億元を超えました。
各企業の業績報告を見ると、基礎的な物件管理サービスは成長が鈍化しています。消費のレベルダウンと市場競争の中で、コミュニティの付加価値サービスは下降圧力を受けています。一方で、非オーナーの付加価値サービスはまだ制約を受けています。さらに、一部の不動産企業が近年注力している都市サービスやテクノロジーサービスなどのイノベーション型ビジネスも売上が下がる傾向にあります。
企業の利益状況は依然として良くありません。64社の不動産企業は2024年上半期に合計882億元の当期純利益を計上し、平均成長率は-17.82%です。平均粗利率は去年同期に比べて1.57ポイント減の23.41%、平均純利益率は2.14ポイント減の7.13%です。6社の企業が赤字を計上し、その中には雅生活サービス、金科サービス、融創サービスの赤字額が含まれています。トップ企業の中では、中国資深MIXCとグリーンランドサービスの純利益が前年同期比20%以上の増加をキープしています。
現在、売掛金、商誉などの金融資産減損を含む指標にはまだ大きな影響があります。一部の不動産企業は大幅な減損引当金の計上により損失を出しています。雅生活サービスは関連企業のクレジットリスクが増加し、当期内に大幅な減損損失を計上し、その他の事業セクターは経済環境とサービス品質の向上の影響を受けることで、利益が圧迫されています。
信贷指数の統計によると、2024年6月30日までの64の不動産企業の売掛金（債権引下げ後）の総額は968.6億元で、前年末比で17.8％増加し、高い水準を維持している。貿易売掛金の債権引下げ額は前年末比で26.12％増加し、262.57億元となり、財務リスクが上昇しています。これは、業界規模の増加による増加量、売掛金の支払サイクルの影響など、様々な要因があります。一部の不動産企業の顧客の収金サイクルが長くなったり、物品サービス料の徴収に困難が生じたりするなど、さまざまな理由があります。例えば、碧桂園はリスクを抱えた取引先に対して、未収金の回収委員会を設立しています。
全体的に、2024年上半期のマクロ環境と不動産の下落の影響により、物件業界はゆっくりした成長期に入り、収入増加が収益増加に比べてより困難になりました。コミュニティベースの付加価値サービスもさまざまな課題に直面しており、物件管理費の徴収の難しさがさらに企業の財務負担を増加させています。
また、一部の不動産企業は慎重な戦略の下、高水準の都市グループに注力し、優れたプロジェクトのサービス密度を高めるための付加価値サービスの開発を探求しており、一定の競争力を示しています。
都市サービスの収入の差が広がり、IFM（設備管理）の価格が「内卷化」し始めました。
中間報告書も不動産企業の革新的なビジネスを観察するための窓口であり、このようなビジネスは収益力や回収状況に優れており、基本的な不動産サービスと連動することができるなどの特徴があり、近年、主要な企業や重要な企業の探求の焦点となっています。具体的には、都市サービス、IFMビジネス、商業運営、およびスマートソリューションの提供などがあります。
サンプル企業のデータを見ると、都市サービスの収入規模は全体的に増加傾向にありますが、粗利率が低く、収入の分化が存在しています。
2024年上半期、碧桂園の都市サービス収入が最も高く、21.7億元に達しましたが、収入は減少傾向にあります。一方、new dazheng property groupの都市サービス収入は最も急速に増加し、前年比で53.11％増加しました。永升服务の収入は大幅に28.50％減少しました。粗利率では、最も高いのは苏新服务の20.3％で、最も低いのは万物云の8.9％で、全体的には本期の不動産企業の粗利率平均23.41％を下回っています。
公告によれば、新大正はこの事業の成長を主に受けています。M&A2022年から都市サービスを育成するための新しい事業の成長の要素として、四川と翔を買収しました。 この期間中、企業は内部成長の基礎を築きながら、合弁事業や提携、M&Aを通じて都市の政府および環境衛生市場を拡大しようとしています。
現在、この事業は経済環境の影響を受けており、回収効率の低下などの問題に直面しています。企業はプロジェクトの配置を最適化し、経済の発展が進んでいる地域および優れたプロジェクトにリソースを集中させるための調整を行っています。 専業サービスによると、この期間中、低い利益率の一部のビジネスを撤退して効率を改善するためにリソースの再配分策を採用しました。
スマートソリューションビジネスは収益を上げることが難しく、その理由はこのビジネスが主に不動産開発業者およびその上流および下流の産業チェーンを対象としているためです。 現在、ごくわずかな優れた企業だけが輸出の能力を持っており、収入は比較的少ないです。これは、デジタル化が物企に自身への影響を与える主な点は、コスト削減と効率向上、収益能力の向上であり、さらにビジネスの統合を深め多様な付加価値サービスを提供することであることを反映しています。
サンプル企業の中で、万物云は2024年上半期のAIoTソリューションの収入が前年同期比で10％減の6.03億元となりました；綠城（緑城）服务のスマートサービスの収入は前年同期比で25.5％減の15.9億元となりました； 金科服务のデジタルテクノロジーサービスの収入は、前年同期比で43.9％減の1.8億元になりました。金科服务によると、同社は一部の回収困難な不動産開発業者と企業クライアント向けのスマートショールルーム、スマートソリューション、ソフトウェア開発などのサービスを段階的に縮小しました。
特筆すべきは万物云のBPaaSソリューションビジネスで、今年は主要なAI企業、大手製薬企業、有名な通信企業などの顧客を含む、29の都市プロジェクトでの展開が追加され、上半期の収入は前年同期比で22％増の78.9億元となりました。 このビジネスは主に2つの部分から成り立っており、1つ目は遠隔企業オペレーションサービスであり、企業の非コアビジネスプロセスをサポートするためのものです。 2つ目は遠隔空間オペレーションサービスであり、各都市プロジェクトに技術システムのサポートを提供するものです。
実際には、物流企業の専門化されたサービス能力が最も表れているのはIFM（総合施設管理サービス）業務です。具体的には、顧客のニーズに基づいて、生産効率を向上させ、運営コストを削減し、顧客に合わせたサービスリストを提供し、総合的なソリューションを提供することです。
サンプル企業の万物梁行2024年上半期の収入と新契約の状況から見ると、IFM業務は依然として良好な成長があります。データによると、万物云の物件と施設管理サービスの上半期の収入は約480億元で、前年比20.8%増加しました。2024年6月30日の時点で、管轄物件と施設管理サービスの収入は1431.1億元であり、そのうちIFM業務は754.1億元で、前年比51%増加しました。
ただし、発表では、外部環境の圧力の影響で、会社は積極的に顧客構成を調整しました。経営陣はまた、新しい成長の原動力を求めて、低いハードルの労働外包を通じてこの分野に参入し、IFM領域の価格競争を開始しました。
非住宅業態の収益の減速、中国交建地産は大型買収ドラマを予告する
報告期間中、市場開拓の動向を公開している物流企業は減少しており、具体的にはプロジェクトレベルで学校業態に関連しています。注目すべき企業の中で、招商积余は8月30日に公式ウェブサイトで、大学業界での活動を継続しており、広州美術学院、広東財経大学、河南財政金融学院など5つのプロジェクトに入札に成功し、学校業態の領域をさらに拡大しました。
中間報告書によると、招商积余の今年上半期の非住宅業態の契約金額は前年比0.98%減の16.38億元であり、2024年6月30日時点で、同社の非住宅業態の管理面積は約2.5億平方メートルで、総管理面積の65.6%を占めており、そのうち学校業態の管理面積は約2774.6万平方メートルで、中期的に726万平方メートル増加しました。実際、今年以降、物流企業は非住宅業態の多様化を図っていますが、一部のプロジェクトの品質が低い、一部の業態の専門能力要件が高い、競争が激化しているなどの課題があり、非住宅収入全体の成長率が低下しています。データによると、サンプル企業20社の2024年上半期の非住宅業態収入の平均年率増加率は5.41%であり、2023年度のサンプル企業の非住収入の平均増加率は14.45%でした。
視点指数によれば、非住宅ビジネスの市場展望は引き続き非常に広範囲です。プロジェクトの出所は、高付加価値の地域に焦点を当てることになります。現在、異なる規模の不動産開発業者の拡張能力は明らかに分化しており、上流から中流の不動産開発業者はリソース、専門知識、およびサービス経験などの利点を持ち、競争の主力となるでしょう。
また、中交不動産は物件の買収大作を予告し、関連企業から中交物件の100%の株式を現金で取得する予定です。
視点指数によると、中交物件は2022年12月13日に設立され、登録資本は30億元です。中交不動産2024年第1四半期中間票集計の説明書によると、2021年、2022年、2023年および2024年1-3月の中交物件の収入はそれぞれ1.71億元、3.33億元、5.07億元、および1.79億元であり、粗利益はそれぞれ-0.05億元、0.39億元、1.02億元、および0.34億元であり、粗利率はそれぞれ-2.75%、11.78%、20.06%、および18.99%です。
さらに、中交不動産は今年上半期に収入898億元を達成し、前年同期比2.48%増加しましたが、損失は98.3億元に達しました。取引完了後、中交不動産は物件管理事業を追加することになり、不動産ビジネスチェーンの拡大を実現します。これにより、同社は資産の品質や収益力の向上に役立ち、リスク耐性や持続的な経営能力を強化することになります。
二次市場では、香港株の不動産株の動向が前三四半期よりも改善していますが、期末の平均倍率(TTM)は引き続き一桁台(6.64倍)であり、市場の予測は低いです。
データによると、今回の40社のサンプルの不動産開発業者の平均価格帯変動率は0.20%で、前回から4.94%ポイント上昇しています。大幅な上昇を示した主な企業には、永升サービス(+24.33%)、東原仁知サービス(+17.02%)、および緑城サービス(+11.43%)が含まれます。一方、最も下落したのは京城佳業(-25.22%)、建発物件(-14.59%)、および合景悠活(-12.50%)です。
市場価値に関して、今回、最も大きく上昇したのは華潤万象生活(+27.39億香港ドル)と緑城サービス(+12.34億香港ドル)であり、現在、この2社の総市場価値はそれぞれ534.11億香港ドル、111.04億香港ドルです。一方、最も大きく減少したのは万物雲(-9.68億香港ドル)、保利物業(-7.19億香港ドル)、および建発物件(-4.93億香港ドル)です。
その中で、万物云はhsciに採用され、9月9日にhong kong - shanghai stock connectに参加しました。これにより、A株投資家や機関投資家は内陸の取引プラットフォームを通じて万物云の株式を取引することができます。これはより多くの投資家と資金の流入を吸引し、自身の市場流動性を高めるのに役立ちます。
中期業績会議で、経営陣はこれが万物云が資本市場で勝ち取った重要な戦いであり、2024年を基準とした中期配当金（55％）に特別派遣金を追加することを決めたと述べました。これにより、当期純利益12.02億元を100％として配当金総額を支払います。
