01 9・26中央政治局会議は市場の停滞を止め、安定させることを初めて明確にし、住宅の限购政策の調整に迅速に対応するよう求めました。

9月26日、中共中央政治局は会議を開催しました。会議では、不動産市場の停滞を止めて安定させ、商品住宅の建設量を厳格に制御し、在庫を最適化し、品質を向上させるため、「白名簿」プロジェクトへの融資を強化し、在庫の空き地を活性化するための支援を拡大することが指摘されました。一方で、市民の懸念に応じて、住宅の限购政策を調整し、在庫住宅の融資金利を引き下げ、土地、財政、金融などの政策を迅速に整備し、不動産開発の新しいモデル構築を推進することが求められました。

02 中央の不動産政策は住宅ローン金利の引き下げや税金の調整において余地を開く

第一に、住宅ローン金利の中枢がさらに低下する可能性があります。政治局会議は「預金準備率を引き下げ、力強い利下げを実施するよう要請」と述べ、この前の24日に国新会で、中国人民銀行はローン市場の物価情報利率と預金利率を同時に下げる方針を発表しました。最短で10月20日のLPR金利は20-25BP引き下げられ、それに伴い住宅ローン金利がさらに低下する見込みです。

第二に、住宅の取引税金を引き下げることが求められています。政治局会議は「財政政策と通貨政策の逆周期調整力を強化し、土地、財政、金融などの政策を迅速に整備するよう要請する」と述べました。この轮の減免は、契税、付加価値税、個人所得税など、各種不動産取引税金を免除し、住宅消費を促進し、個人が唯一の住宅を購入する場合は契税を免除し、家族が2つ目の住宅を購入する場合や広い改善型住宅を購入する場合は適度に契税を減免するなど、さまざまな措置が取られます。

増量支援に加えて、在庫ローンの利下げ、住宅ローンの再融資、融資のホワイトリストなど既存の支援政策の実施を推進することも重要な政策目標です。例えば、在庫ローンの利下げに関する操作の詳細な規定は今後具体化し、具体的な利下げ方法、利下げ幅、他行へのローン転換支援などが明確化されることが期待されています。これにより、住民の財政負担を早急に緩和し、前倒し返済の緩和を図ることが可能です。

03 不動産グループ内の6つの都市の購入制限の調整とキャンセルは、在庫の最適化と品質向上を加速させる地方の新しい規則が発表されるでしょう。

広州が最初に全面的に購入制限を解除する可能性が最も高い一線都市であると考えています。次に深セン、北京、上海が全面的に購入制限を解除する可能性は低いと見られます。また、一線都市の融資制限、販売制限、普通住宅基準などの政策も最適化調整される見込みがあります。例えば、北京は近々、一般住宅と非一般住宅を適時に区別しないと発表しました。この措置により、住宅取引の税金負担がさらに軽減されるでしょう。

二線および三線都市の需要側政策は、クレジット政策、リノベーション政策、住宅補助政策などの刺激策から主に構成され、例えば、2戸目の住宅の最低頭金比率を全国基準の15%にすみやかに調整し、融資制限適用数を緩和し、さらに住宅補助を強化し、住宅取得券の配布金額を増額するなどが考えられます。

供給側の政策については、一つは高品質な住宅建設を推進し、容積率を向上させるための規則を最適化し、高品質プロジェクトの事前販売資金監督残存比率を適度に引き下げ、優れた品質と価格を奨励し、新築住宅価格指導を行わないようにします。二つ目は、既存住宅の販売実験を推進します。例えば、優れた商品住宅地の現地販売を実施し、現地販売プロジェクトの開発融資枠を拡大し、開発融資期限を延長し、開発融資利率を引き下げるなどの措置を講じます。

著者：楊科偉、李詩昀、出典：克而瑞不動産リサーチ、原文タイトル：「速評｜政治局会議が不動産市場の下落を抑制し、回復させる方針を確定」