目前，市场大涨主要是由做多情绪爆发引起，这背后离不开近期的政策组合拳。在已有出台政策的刺激下，受益板块已经提前高涨，例如港股内房股。今年九月份港股內房股板塊從該月低點一度漲超100%。
近兩日，在各大重磅政策春風的有力提振下，資金當前正大舉做多中國資產，市場活力被顯著激發。
據富途牛牛數據顯示，港股持續強勢上漲，恒生指數時隔一年再度站上20000關口。截至10月7日收盤，恒生指數報23099.78。
目前，市場大漲主要是由做多情緒爆發引起，這背後離不開近期的政策組合拳。在已有出臺政策的刺激下，受益板塊已經提前高漲，例如港股內房股。
根據富途牛牛的數據，截至10月7日收盤，今年九月份港股內房股板塊從該月低點一度漲超100%。國金證券指出，當前地產板塊基本面仍在築底，政策預期強，同時疊加低估值、低倉位，因此短期內彈性較大。
與此同時，國金證券爲投資者指出了一個具有潛力的投資方向，即深耕高能級城市、主打改善產品，行業企穩後將率先受益的穩健型房企。
遵循這一投資邏輯，房地產行業的細分賽道之一的代建行業中的龍頭企業——綠城管理進入筆者的視野。接下來，筆者將對政策帶來的行業歷史機遇和公司本身的發展潛力進行探討，來進一步分析綠城管理的真實成長價值。
1、重量級利好政策集中「轟炸」，推動行業持續回暖
站在宏觀層面上，在近期一系列超出市場預期的國家級政策「組合拳」的影響下，房地產行業迎來新一輪政策風口。
具體來看，在央行層面，9月24日，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會上，中國人民銀行行長潘功勝宣佈了多項重磅政策，包括降準0.5個百分點、政策性減息20個點子，以及降低存量房貸利率和下調二套房貸款最低首付比例等。
對此，東方金誠首席宏觀分析師王青認爲，人民銀行宣佈降低存量房貸利率，將有效遏制提前還貸現象，緩解其對居民消費的影響，同時也釋放出穩樓市的積極信號，有助於推動樓市企穩回暖。
在筆者看來，這一系列擴大貨幣供應、穩定房地產市場和經濟的新增政策，將對提升市場信心、激發市場主體的活力、穩定信用狀況以及增強金融對實體經濟的持續支持能力產生積極影響。這些措施也傳遞出加強政策協調、致力於實現全年經濟增長目標的正面信號。
此外，銀行降低現有房貸的利率，有助於減輕借款人的利息負擔。經過筆者測算，預計這項措施將使大約5000萬戶家庭、約1.5億人受益，每年大約能爲家庭節省1500億元的利息支出。這不僅有助於刺激消費和投資的增長，還能減少提前償還貸款的情況。此外，它還能減少違規操作，如非法轉換現有房貸，保護金融消費者的權益，並促進房地產市場的穩定和健康發展。
除此之外，在近期中共中央政治局召開的會議中也強調，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大「白名單」項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。要回應群衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。
在這樣的大環境下，低成本、高收益的輕資產運作模式正成爲行業共識，代建行業也由此迎來了新的發展機遇。尤其是行業上的龍頭企業，將有望在持續擴容的市場推動下，實現業績和規模的雙重增長。
根據克而瑞地產研究官微消息，2024年1月至6月，代建企業新籤規模穩健增長。2024年上半年代建新增規模TOP20企業新增簽約建面8587萬平方米，已達到2023年全年新增建面的72%。
筆者了解到，曾有房企管理層算過一筆賬，代建從2010至2020年行業剛剛起步時，每年都有20%以上的增長，預計2021至2025年每年還會有23%的複合增長，到了2025年，整個市場會有2億平方米的代建面積。業內人士也曾測算，到2025年，商品房代建將從一個百億元級的市場成長爲千億元級的市場，貨值達到2萬億至2.5萬億元的規模。
可以看到，代建行業仍然處於蓬勃發展的階段。而就當前的競爭格局來看，行業在經歷2023年爆發式增長之後，隨着進駐代建企業數量趨於「飽和」，代建行業的競爭也愈發激烈，迅速擴張、持續搶佔市場份額導致的競爭加劇，使得行業逐步走向平穩分化與重新洗牌、出清的新階段。
這也就給予了那些品牌效應好、專業過硬、資金實力強的代建企業龍頭的成長機會，使其能夠充分受益於該條市場投資主線。在這樣的背景下，綠城管理憑藉其業內領先的綜合實力，有望分享到更多政策紅利與發展機遇。這一預期不僅體現在其業務發展上，資本市場的表現也同樣值得期待。
2、多維優勢奠定底層邏輯，持續打開新增長空間
當然，背後的支撐邏輯，筆者認爲主要基於綠城管理幾個方面的能力和優勢。
其一，持續優化業務結構，在行業承壓時依舊實現業績穩健增長。
近年來，綠城管理緊跟政策和行業趨勢，及時調整客戶結構和業務範圍，不斷優化客戶結構，聚焦於與政府、國有企業和地方城投的代建合作，這不僅爲公司提供了更穩定的業務保障，也爲未來的增長打下了堅實的基礎。與此同時，公司還在金融機構領域上發力，打開代建需求的新風口。
據最新業績數據顯示，今年上半年公司實現營業收入16.70億元人民幣，同比增長7.8%；實現歸母淨利潤5.01億元，同比增長5.8%。期內，公司毛利率達51.5%，經營活動現金淨流量達7750萬元。
在上半年房地產市場普遍承壓調整的大環境下，這些數據不僅證明了綠城管理在面對市場挑戰時的韌性，也彰顯出其穿越行業週期的能力。這或預示着，在現如今政策和市場環境的積極影響下，綠城管理有望成爲行業復甦的先行者，率先享受到市場回暖帶來的紅利。
其二，全國化佈局並聚焦核心經濟市場，品牌力量塑造市場競爭力。
作爲代建頭部企業，綠城管理今年上半年繼續保持房地產開發服務領域領先地位，連續八年保持20%以上的代建行業市佔率。
截至2024年6月30日，公司代建項目已廣泛佈局中國30個省、直轄市及自治區的128座主要城市，合約項目總建築面積122.8百萬平方米，較去年同期增長8.1%，並且主要聚焦在環渤海經濟圈、京津冀城市群、長三角經濟圈、珠三角經濟圈、成渝城市群等極具發展潛力和經濟活力的核心區域。
換個視角來看，今年，綠城管理先後取得「2024中國房地產代建運營引領企業」、「代建綜合能力」榜單、「2024中國代建企業綜合實力」和「2024中國房地產代建企業品牌十強」等多個榜單首位。這些榮譽不僅體現出業內對綠城管理資質的高度認可，也是對其在代建領域亮眼表現的肯定。
一系列數據和榜單排名都有力證明了綠城管理在房地產行業的品牌影響力，更爲公司未來的業務拓展提供了堅實的市場基礎。
其三，新拓業務打開新增長點，全方位強化市場競爭力。
與此同時，綠城管理還在多元化客戶結構和全國化業務佈局上不斷進行拓展和深化，探索更多業務增長點。
一方面，公司採用「M登山模型」來服務B端客戶，確保經營承諾的兌現。對於C端客戶，公司則推出「M確幸社區」，致力於創造高品質的居住環境。這種雙管齊下的策略，在提升公司市場競爭力的同時，也爲公司在行業中樹立了良好的品牌形象。
另一方面，今年上半年，公司新拓業務保持行業第一身位，新拓代建項目的合約總建築面積達1746萬平方米，較去年同期增長約1.1%，其中政府、國有企業委託方及金融機構佔比達70.5%；新拓代建項目代建費預估人民幣41.9億元，其中政府、國有企業委託方及金融機構佔比達72.6%。
分類來看，綠城管理的新拓業務不僅限於傳統的住宅銷售，還涵蓋了產業園區、公租房、人才公寓、共有產權房、未來社區、市政配套、商業、酒店、辦公室等多個領域。多元化的業務佈局，亦能夠爲公司在不同市場環境下保持業績的穩定增長提供有力支撐。
3、結語
站在當下來看，綠城管理正面臨良好的市場機遇。
優秀的企業由發展戰略驅動。在這個角度上，綠城管理踩準行業主線，整體提升經營質量，新拓業務持續帶來新的發展可能性和想象力。
隨着港股市場迎來新一輪的上漲期，市場對於整個房地產行業的期待也在不斷升溫，我們有理由相信綠城管理將持續順風而行，帶給市場更多的期待。