Rate Cuts Mean Uncertainty on Real Estate: Cohen & Steers VP
利下げは不動産業への不確実性を意味する：コーエンアンドカンパニーの副社長
コーエンアンドカンパニーのシニアバイスプレジデント兼不動産業戦略及びリサーチ責任者リチャード・ヒル氏は、商業不動産市場が不均衡であると見なしていますが、特定の要因がさまざまなセクターで大きな変化をもたらす可能性があると信じています。
文字起こし
- 00:00 今年の残りの期間には、当初の予想ほど多くの利下げが行われていないため、ここで環境について簡単に説明しましょう。
- 00:07 そして、来年に50から75まで、おそらく100ベーシスポイントで利下げを行うとしたら、システムにどれくらいの苦痛が残っているかを予想する必要があります。
- 00:17 ええ、確かに。
- 00:18 だから見てください、
- 00:19 読んだもののリスト
- 00:20 景気後退と回復の両方の先行指標です
- 00:23 去年の今頃、死のままで放置されていました。
- 00:26 彼らは素晴らしい集会をしました
- 00:29 過去12か月間で、ほぼ 40% 増加しましたが、実際には 40% を少し上回っています。
- 00:34 信じようと信じまいと、第3四半期はこのセクターにとって大きな四半期でした。
- 00:38 ほぼ17％上昇し、S＆P 500の中で2番目に業績の良いセクターとなっています。
- 00:43 しかし、あなたの言うとおりですが
- 00:45 市場では大幅な金利引き下げが見込まれ、市場もおそらく少しは頭角を現したと思います。
- 00:50 そして、読み取りリストが少し統合されました、それは起こります、
- 00:54 しかし
- 00:55 ご存知のように、金利が下がったため、大幅に上昇しました。
- 00:59 今は
- 00:59 今は、FRBがどれだけ早く、どこまで削減するかが問題になっています。
- 01:02 それで、あなたと私が話したので
- 01:04 最近、たまたまあなたが商業用不動産の見方が素晴らしいことを知りました。
- 01:08 悲嘆の5つの段階については多くの人が聞いたことがありますが、あなたはそれを不動産に適用します。
- 01:11 そして、最初に探すポイントは、一番下位で上場している不動産で、非公開の不動産です。
- 01:17 そして、CMBSはどうですか？
- 01:19 1.5兆個のCMBSの壁がすべてを詰まらせる可能性があると聞いているからです。
- 01:24 何ですか
- 01:25 あなたの？
- 01:25 ええ、
- 01:26 確かに。
- 01:26 それで、多分それが通るポイントリストへ
- 01:29 約12か月後、民間のCRE評価が行われました。
- 01:32 まだトルーしていないとしても、その過程にあると思います。
- 01:35 しかし、その直後に本当に面白いことが起こります。
- 01:39 シリ、借金問題
- 01:41 非行は、民間のCRE評価が終了してから12〜24か月間はピークに達しません。
- 01:47 なぜそうなのですか？
- 01:48 さて、あなたは悲嘆のプロセスについておっしゃいましたね。
- 01:50 それは悲嘆のプロセスの受け入れ段階の代表だと思います。
- 01:55 貸し手は、不良物件を不良市場に売却したくありません。
- 01:59 彼らは不良物件を安定した市場に売却したいと考えています。
- 02:03 したがって、ストレスが高まり始めるのは、バリュエーションがどこにあるかが明確になってからです。
- 02:07 しかし、それはプライベートCR評価でより建設的になれるという逆張りの後期サイクル指標です。
- 02:13 さて、Shonaliは利下げについて言及していました。当初予想していたほど多くはないかもしれませんが、これで少し前進することはできますか？
- 02:20 CNBSの底が24か月だったのとは対照的に、12か月に近いでしょうか？
- 02:24 ええ。
- 02:24 だから
- 02:25 潜在的に。
- 02:26 戻って最後のサイクルを見ると、
- 02:29 CMBSの延滞は、私的評価が終了してから2年後にピークに達しました。
- 02:33 しかし、さまざまな理由でCMBS市場を選ぶことができます。
- 02:37 たった12ヶ月ということもありえます
- 02:39 銀行の貸借対照表と生命保険を見ると
- 02:42 以前の貸借対照表
- 02:43 GFCの後、
- 02:45 それらは約1年後にピークに達しました。
- 02:47 つまり、これまでのサイクルよりもずっと速くこの作業が進むのを見ることができました。
- 02:52 それで、あなたはここのいくつかのセクターについてもどう思いますか？なぜなら、マルチファミリーが何らかの苦痛に直面しているという考えは、それが何を前提としていると思うか非常に興味があるからです。
- 02:59 もちろん、それはかなり逆張りの見方です。
- 03:01 ええ。
- 03:01 だから私は不動産一家に育ちました。
- 03:03 これから言うコメントは、自分をからかっているだけで、他の誰も馬鹿にしているわけではありません。
- 03:07 私たちは商業用不動産市場ではトレンドフォロワーになりがちです。
- 03:10 私たちは、過去にうまくいったことはすべて将来もうまくいくと信じています。
- 03:13 少なくとも過去10年間、工業や集合住宅の優良資産クラスの同業他社と比較すると、少し慎重になっています。
- 03:20 しかし、私たちは少し意地悪な逆戻りがあると思います。
- 03:22 興味深い統計を1つあげましょう。
- 03:25 誰もが工業が大好きですが、工業REITや上場産業REITは、今年の上場REITの中で最も業績の悪いセクターで、セクターが10倍以上上昇すると約4％下落しました。
- 03:35 なぜそうなのですか？
- 03:36 ファンダメンタルズは素晴らしく、素晴らしい資産クラスです。
- 03:39 しかし、供給は市場の予想よりも高くなり、それが長期的な成長につながり、逆転すると考えています。
- 03:47 それでもクラス最高かもしれませんが、大きな成長ではなく成長が良い場合、それは評価に影響します。
- 03:53 それで、ほら、
- 03:54 オープンエアが好き
- 03:56 あなたは多世帯や工業にはあまり好意的ではありません。
- 04:00 しかし、私は大きなものについて話さなければなりません
- 04:02 オフィスをしていて、私達は約20秒ほど考えています。あなたは少し気になるかもしれないと思うからです。
- 04:06 ええ、確かに。
- 04:08 先週、西海岸に行きました。
- 04:09 誰かが、最も業績の良い分野は何だと思うかと私に尋ねました。
- 04:11 その最上位にオフィスを置きたいと思います。
- 04:14 いつ底を打つかわかりませんし、高くなる前に下がるかもしれません。
- 04:18 しかし、まあ、それは本当に安くなり始めており、誰かが大金を稼ぐと思います。
- 04:21 ここにはたくさんの緑の芽が出ています。