財聯社によると、2024年11月1日から、条件を満たす既存の住宅ローン借り手は商業銀行と話し合いながら住宅ローンの金利を調整し、同時に再価格サイクルを調整することができます。

今日、bank of china、agricultural bank of chinaなど多くの大手銀行が、個人住宅ローン利率の価格設定メカニズムを改善する公告を発表し、金利の加算値の調整誘発条件や再価格サイクルの調整方法について明確にしました。一部の銀行は、11月1日（当日を含む）以降、加算値や再価格サイクルの調整を申請できると述べ、別の銀行は再価格サイクルの調整申請を2024年11月15日までに受け付けると述べています。

特に再価格サイクルに関して、業界の専門家は財聯社の記者に対し、同じローンの残存期間内において、1回だけ再価格サイクルの調整を申請でき、3か月、6か月、または12か月の再価格サイクルを選択できます。再価格サイクルの調整が完了すると取り消すことはできません。金利が下降する期間内に再価格サイクルを短くすれば、金利の優遇をより早く享受できますが、その逆に、金利が上昇する期間内に再価格サイクルを短くすると、ローンの基準金利も早期に再価格されます。

加算値の調整誘発条件は偏差が30BPの場合

中国人民銀行の公告〔2024〕第11号によると、既存の住宅ローン金利が全国の新規ローン金利から一定の幅を逸脱した場合、借り手は銀行と自主的に協議して、既存の住宅ローン金利を動的に調整することができます。

幅の設定は調整規則の中心的内容です。幅が大きすぎると、借り手は心理的な落差を感じる可能性があり、早期返済が増え、徐々に整然とした既存の住宅ローン金利の調整メカニズムの構築には不利です。一方、幅が小さいと、契約の頻繁なリセットが発生し、銀行業務の負担を超え、借り手も優遇を適時に受けられない恐れがあります。

財聯社記者は関連する商業銀行から得た情報によると、合理的な利益を配慮しつつ持続可能な経営も兼ね備えるために、商業銀行は計算の上、その偏差幅を30BPとして定めました。例えば、bank of chinaは、提供されたLPRフローティング金利定価の商業用個人住宅ローン。借り手の住宅ローンLPRの加点値が全国の新規ローン金利平均加点値よりも30BP高い場合、借り手はLPRの加点値の調整を当行に申請できます。それ以下の場合、調整できません。全国の新規ローン金利平均加点値＝人民銀行が最新情報として公表した全国の新規ローン平均利率-その金利の該当四半期内の各月に公表された5年以上のLPRの算術平均値。

据了解、具体的調整ルールは、中国銀行が最新の全国的な新規住宅ローンの平均金利に対して30ベーシスポイント加算して閾値とし、残高住宅ローンの加算幅が閾値を上回る場合は、銀行と協議して閾値に調整可能である。対応する加算幅は、中国銀行の最新の全国的な新規住宅ローン金利から対応する四半期の5年以上LPR平均値を差し引いたものである。中国銀行のウェブサイトの「金利政策」欄において、毎年1月、4月、7月、10月末に前四卯度の全国的な新規住宅ローン金利水準が公表され、銀行と借り手の参考となる。

例えば、今日、中国銀行が発表した2024年第三四卯度の全国的な新規個人住宅ローンの加重平均利率は3.33%であり、当四卯度の5年以上LPR平均値が3.85%である場合、対応する加算幅は3.33%-3.85%=-52ベーシスポイントであり、したがって、閾値を-52ベーシスポイント+30ベーシスポイント=-22ベーシスポイントに調整し、-22ベーシスポイントを上回る全ての加算幅の残高住宅ローン借り手は銀行と協議して、加算幅を-22ベーシスポイントに調整できる。業界関係者は、10月25日に殆どの借り手の加算幅が既に-30ベーシスポイントに一括調整されたことを踏まえ、2024年第四卯度に殆どの借り手が加算幅の調整を必要としないと予想している。

さらに、専門家は、将来の一定期間内に政策金利が安定している場合、新規住宅ローン金利が安定し、残高住宅ローン金利は再調整する必要がないと予想される。新規住宅ローン金利の加算幅がさらに下がる場合、残高住宅ローン金利も下落し、銀行は預金と運営コストなどの要因を総合考慮して新規住宅ローン金利を適正に決定する。本ラウンドの一括調整の結果、残高住宅ローン金利は3.3%に低下し、残高住宅ローンと新規住宅ローンの差が30ベーシスポイントを上回る場合、新しいラウンドの残高住宅ローン金利の引き下げが促進されるだろう。そのため、銀行は3%未満の金利での住宅ローンの提供は少なくなると予想され、新規住宅ローンと残高住宅ローンの金利差も全体的に安定するだろう。

再定価周期は、3ヶ月、半年、1年の3つの選択肢に分かれる。

中国銀行の公告〔2024〕第11号によると、2024年11月1日以降、変動金利契約となっている商業用個人住宅ローンの借り手は、銀行または金融機関と再定価周期について協議することができる。

再定価周期とは、変動金利ローン契約において、金利が基準価格調整に従う時間間隔のことを指す。再定金利日には、基準価格は最近の1か月間のローン市場の報価レート（LPR）に対応する値に調整される。現在の個人住宅ローンは通常、毎年1回再定価され、中国銀行の公告〔2024〕第11号により、個人住宅ローンの再定価周期に対する1年の最低行政制限が取消されている。11月1日が近づくにつれ、一部の残高住宅ローン借り手は再定価周期を短縮し、10月LPRの引き下げ優遇を早く享受したいと考えている。

財結社の記者が商業銀行の公告を整理すると、11月1日以降、新規住宅ローン借り手は自身で再定価周期を選択でき、残高住宅ローン借り手も銀行または金融機関と協議し、再定価周期を再調整することができる。ほとんどの銀行が提供する再定価周期は3つの選択肢がある：3ヶ月、半年、1年。再定価周期が3ヶ月の場合、1年に4回再定価される。再定価周期が半年の場合、1年に2回再定価される。再定価周期が1年の場合、1年に1回再定価される。重要なのは、ほとんどの銀行が、残高住宅ローン借り手が全体のローン期間内で再定価周期を1回だけ調整できることを規定しており、複数回の調整はできない。

中国銀行は今日発表した公告で、顧客は同一契約期間中にローンの再定価周期を変更できると述べていますが、1回の申請につき1回のみ調整が可能です。調整後の再定価周期は、3ヶ月、6ヶ月、または12ヵ月を選択できます。

ファイナンシャルインスティテューションズは、住宅ローン契約の期限は一般的に長く、一部は30年に達し、全体的な融資サイクルを見ると、リセットサイクルの長さは借り手に中立的な影響を与える。LPRの低下期間中、リセットサイクルが短いほど、借り手は利下げの恩恵を早く受けることができます。将来の経済状況が改善し、政策金利やLPRが上昇の道をたどる場合、金利の上昇サイクル中、リセットサイクルが短いほど、借り手はより速く高い金利を適用し始め、加算負担を早く受け入れることになります。リセットサイクルは1回だけ調整可能であり、借り手は自身の状況を総合的に考慮して慎重に決定し、この選択権を上手に利用する必要があります。

お申し込み方法は？

bank of chinaは、2024年11月1日（含む）から、既存の住宅ローン金利のポイントの調整とリセットサイクルの申請を受け付けることができると述べています。重要なのは、固定金利/人民銀行基準金利の融資は、まずLPRフローティング金利融資に調整してから、LPRのポイントの調整を申請する必要があるということです。

bank of chinaは、リセットサイクルまたはポイントの単独調整、または同時申請を選択できると述べています。携帯銀行のアプリ上で金利のポイントを調整するよう申請すると、システムは自動的に融資金利が調整規則を満たすかどうかを判定し、準拠していない場合は調整オプションを表示しないようになります。金利のポイントを調整する申請には回数制限はありません。引き下げ条件に合致する場合は、調整を申請できます。

また、リセットサイクルを調整する場合、調整ページで「はい」と選択し、リセットサイクル（3か月、6か月、12か月に調整可能）を選択すると、システムは調整後の次回のリセット日を自動的に計算します。

北上深での「二転首」融資の取り扱いはどのようになりますか？中国銀行は、都市に住宅ローン金利政策の下限がある場合、調整後の金利ポイントは標準化調整目標値（全国の新規住宅ローン金利ポイント+30BP）と現地の金利政策下限のどちらか高い値を取ります。地元の政策下限が標準化調整目標値を上回る場合、調整後の住宅ローンポイントは依然として地元の住宅ローン金利政策下限を下回ることはできません。

申請のタイミングについては、異なる銀行によって異なります。たとえば、農業銀行では、2024年11月1日から、要件を満たす既存の住宅ローン顧客は金利ポイントを調整する申請をすることができます。さらに、フローティング金利の住宅ローン顧客は、リセットサイクルを調整することができます。3か月、6か月、または12か月のリセットサイクルを選択してください。融資後、リセットサイクルは契約期間中に1回だけ調整可能です。リセットサイクルの調整は申請日になります。このような申請は、2024年11月15日以降に受け付けられる予定です。

21社の国有銀行が一括調整を完了し、総額25.2兆元の既存住宅ローン金利が引き下げられました

10月25日、全国の銀行は条件を満たす既存住宅ローン契約者に対して一括調整を行い、関連契約者は順次、ローン銀行からの携帯電話のショートメッセージ通知を受け取り、住宅ローン金利が調整されたことを通知し、一部の契約者の調整幅は最大で130BPに達した。Caijing社の記者が入手した情報によると、既存住宅ローン金利の一斉調整はほぼ完了している。今回の調整は、一戸建て、二戸以上の既存住宅ローン、昨年すでにプライムを調整した既存住宅ローンに適用され、調整の力強さとカバー範囲は昨年を上回っている。

初めの統計によると、10月28日までに21の全国銀行が一括調整を完了し、合計5366.7万件、25.2兆元の既存住宅ローン金利が引き下げられ、各地の法人銀行も10月31日に一括調整を完了する予定です。

Caijing社の記者が調査したところ、住宅ローン金利の再定価の日付が異なるため、異なる借り手が調整後に異なる住宅ローン金利を取得し、再定価後はすべて同じになり、既存住宅ローン金利の調整効果は段階的に実現されます。現時点で、再定価日が10月21日以降の一部の借り手の既存住宅ローン金利は既に3.3%まで引き下げられています。残りの住宅ローンの再定価について進行すると、一括調整に参加したほとんどの既存住宅ローン金利が3.3％まで引き下げられ、中国人民銀行の公式ウェブサイトで公表された2024年第3四半期の全国個人住宅ローン金利の平均水準（3.33%）に近づきます。

業界の専門家によれば、既存住宅ローン金利の調整は商業銀行の純金利差に対する影響は基本的に中立的です。一方、最近、中国人民銀行は政策金利を引き下げました。具体的には、7日間逆リポの運用金利を0.2パーセントポイント引き下げ、中期貸付便益（MLF）金利も0.3パーセントポイント引き下げ、金融機関が中国人民銀行から資金を調達するコストが低下しました。10月18日、金利自律メカニズムが主要銀行と連携して利率を調整し、さまざまな期間、種類の預金の掲示利率を引き下げました。その中で、各期間の定期預金利率が25BP引き下げられ、地方銀行も預金の掲示利率を引き下げました。一方、既存住宅ローン金利の引き下げは新旧住宅ローンの金利差を縮小し、前払い現象が明らかに減少しました。

Caijing社の記者がある大手銀行から入手した情報によると、10月から既存住宅ローンの前払いが政策発表前の9月より20％減少し、銀行の資産収益の安定に役立っています。総合的に見ると、既存住宅ローン金利の引き下げなどの通貨政策措置は商業銀行の純金利差に対する影響は基本的に中立的です。

編集/Somer