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2024年1-10月房地产企业销售表现·观点月度指数

Guandian ·  Oct 31 07:03

10月前100房企实现单月权益销售3241.63亿元,双“比”涨幅喜人

“2024年1-10月房地产企业销售表现”研究成果显示,10月前100房企实现单月权益销售3241.63亿元,单月环比上升111.12%,同比上升6.79%。1-10月,前100房企实现累计权益销售22613.34亿元,同比下降约33.61%,降幅收窄约4个百分点。

保利发展、中海地产和华润置地占据前三甲,分别录得权益销售金额2238亿元、2235.7亿元以及1424.5亿元。其中,万科和招商蛇口紧随其后,为1311.13亿元、1155亿元。

从销售金额来看,1-10月,前10、前30、前50房企的销售金额门槛值分别约为850亿元、275亿元和129亿元。从销售面积来看,1-10月,前10、前30、前50房企的销售面积门槛值分别约为485万平方米、160万平方米和78万平方米。从权益销售金额来看,1-10月,前10、前30、前50房企的权益金额门槛值分别约约为517亿元、185亿元和93亿元。

值得注意的是,10月前100房企单月全口径销售为4591.43亿元,环比上升73.64%,该数值为全年最高月份。10月前100房企录得全口径销售均价1.81万元/平方米,环比上升6.31%。

金十促销,一二手房以价换量

国家统计局发布的数据显示,9月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%,降幅比上月扩大0.2个百分点。其中,北京、广州和深圳分别下降0.7%、0.9%和1.0%,上海上涨0.6%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%,降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%,降幅比上月收窄0.1个百分点。

一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.7%,降幅比上月扩大0.5个百分点。其中,北京、广州和深圳分别下降4.6%、10.3%和8.6%,上海上涨4.9%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降5.7%和6.6%,降幅均比上月扩大0.4个百分点。

70城中,上海成为9月唯一同环比上涨的城市。上海新房价格指数同比上涨4.9%、环比上涨0.6%。

9月份,一线城市二手住宅销售价格环比下降1.2%,降幅比上月扩大0.3个百分点,其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、1.2%、1.1%和1.3%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%,降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%,降幅与上月相同。

一线城市二手住宅销售价格同比下降10.7%,降幅比上月扩大1.3个百分点,其中北京、上海、广州和深圳分别下降10.3%、7.6%、12.8%和12.0%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降8.9%和9.0%,降幅比上月分别扩大0.3个和0.5个百分点。

观点指数认为,9月不少企业进行促销,推动价格下降,房价指数进一步下探。二手房房价指数同比下降明显,一手房以价换量的情况预计比8月要更加显著。

国庆黄金周期间,房企开启打折促销活动,不少企业抢占政策前期引发的需求释放,抓紧销售去化。国庆黄金周结束后,企业继续促销,单月行情转暖明显。

叠加924政策以来的利好,房企加速推货,打折促销是其缩短去化周期的一个有效策略。如某项目开盘备案价3.8万元/平方米。开发商给出了“诚意登记优惠3%,VIP升级优惠3%,认购优惠4%,按时签约优惠1%,五成及以上首付优惠1%或一次性付款优惠2%”的开盘优惠,折后价格约3.3万/平方米起。

以目前的市场情况来看,房价下跌实际上存在双重作用。一方面,减轻购房者的购房压力,降低入手门槛。另一方面,挫伤购房信心,预期下跌周期延长,入手观望情绪加重,不利于楼市成交。本质上是购房者担心财富缩水。

9月份的房地产开发景气指数为92.41,已经连续9个月回升。这也说明房地产市场正在企稳止跌。

房产消费火热,预期未来房市趋稳可能性增加

1-9月份,新建商品房销售面积70284万平方米,同比下降17.1%,其中住宅销售面积下降19.2%。新建商品房销售额68880亿元,下降22.7%,其中住宅销售额下降24%。

按地区来看,东部地区商品房销售42329亿元,同比下降23%;中部地区12259亿元,同比下降23.9%;西部地区12459亿元,同比下降21.4%;东北地区1833亿元,同比下降14.9%。

观点指数认为,9月份无论是总销售额,还是各地区销售额,全线降幅收窄。10月楼市全面激活,预期销售同比降幅进一步收窄,环比涨幅扩大。

根据观点指数监测的10城10月前三周的住宅销售来看,止跌回稳,还需政策加速落地。

观点指数监测的10个城市中,10月前三周商品住宅成交459.53万平方米,环比9月前三周上升60.9%。

国庆房产消费火热,如来访人数过量,开发商出现接待座位紧缺的现象。不少企业国庆期间完成了某个区域月度销售计划,有些企业甚至超出计划一倍以上。

本轮房产消费是全方位的,交易都有明显增长。新房和二手房,刚需盘和改善盘,近郊和远郊项目,均遍地开花,这在一线城市尤其明显。

据深圳特区报,10月1日至26日,深圳全市新建商品住宅网签认购量达到10030套,总面积为102.93万平方米。日均认购量约为390套,接近4万平方米,创下近年来深圳新房市场交易量的新高。

广州住建局数据显示,9月30日至10月27日,新建商品房网签面积达108.32万平方米,同比增长33.3%,环比增长45.5%。其中,住宅成交面积94.65万平方米,同比增长37.4%,环比增长68.9%。

安居客数据显示,截至10月26日,上海10月二手房成交量已4度突破千套大关,累计成交总量超过2万套,达到20028套。

从购房者的角度来说,本轮政策降低了购房门槛,市场情绪高涨,购房者买房决策期变短,成交量上升。也即说明购房者预期未来房市趋稳的可能性增加。

10月17日,住建部等部门举行关于促进房地产市场平稳健康发展的有关情况。其中,提到“四个取消”和“四个降低”。

四个取消,就是充分赋予城市政府调控自主权,城市政府因城施策,调整或取消各类购房的限制性措施,主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

四个降低,就是降低住房公积金贷款利率,降了0.25个百分点;降低住房贷款的首付比例,统一一套、二套房贷最低首付比例到15%;降低存量贷款利率;降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

观点指数观察到,如果落实这些已出台的政策,可切实降低居民的购房成本,减轻还贷压力,这也为房地产市场止跌企稳奠定了基础。

中长期贷款增加,房企资金面预期改善

前三季度人民币贷款增加16.02万亿元。分部门看,住户贷款增加1.94万亿元,其中,短期贷款增加4024亿元,中长期贷款增加1.54万亿元。从单月来看,9月住户中长期贷款变动额为+2300亿元,环比增加约92%。

观点指数认为,积极的市场预期会刺激消费者入市,如失业率表现、收入预期等。统计局数据显示,三季度,全国城镇调查失业率平均值为5.2%,与上年同期持平。从各月看,7、8月受毕业季以及暑期天气炎热部分户外工作岗位减少等因素影响,失业率环比有所上升,其中7月份为5.2%,环比上升0.2个百分点,8月份为5.3%,环比上升0.1个百分点。9月份,随着季节性影响减弱,失业率回落至5.1%,环比下降0.2个百分点。

前三季度,全国居民人均可支配收入30941元,比上年同期名义增长5.2%,扣除价格因素,实际增长4.9%。

统计局指出,下阶段,要持续做好稳就业工作,强化居民增收举措,推动一揽子增量政策落地见效,保障居民收入和消费持续增长。

其中,9月25日,《中共中央国务院关于实施就业优先战略促进高质量充分就业的意见》明确,促进劳动报酬合理增长。健全劳动、知识、技术等要素按贡献参与分配的初次分配机制,提高劳动报酬在初次分配中的比重。

随着市场预期改善,推动经济回升向好的积极因素累积增多,居民消费意愿亦会增加,居住支出比例上升动能汇聚。房地产市场成交上升亦反哺企业资金回流。

到位资金方面,1-9月房地产开发企业到位资金78898亿元,同比下降20.0%。其中,国内贷款11466亿元,下降6.2%;利用外资29亿元,下降19.9%;自筹资金28680亿元,下降9.1%;定金及预收款23593亿元,下降29.8%;个人按揭贷款11079亿元,下降34.9%。

9月销售放缓导致房企流动性紧张,个人按揭贷款和定金及预收款是衡量销售回款的重要指标,仍需要修复。不过,10月成交亮眼,预计同比降幅幅度收窄。

9月底,中国人民银行、金融监管总局已经联合发布了调整通知。

一是调整2022年11月的“金融16条”。原规定是,对于未来半年内到期的房企开发贷款、信托贷款等,允许展期一年,并可不调整贷款分类。这项政策有利于稳定房企融资,改善行业资金状况。

二是调整2024年1月的经营性物业贷款管理通知。原规定是,对规范经营、发展前景良好的房企,全国性商业银行发放的经营性物业贷款,可用于偿还企业及集团的房地产相关贷款和债券。这项政策放宽了贷款用途,有助于房企改善资金状况。

以上两条规定原定于2024年底到期,这次将政策延期至2026年底。

截至10月16日,“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底,“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍,超过4万亿元。

10月22日,广东银行业2024年三季度新闻通气会上指出,目前辖内银行机构已为四批次“白名单”的404个项目,提供授信1350.18亿元,落地融资项目331个、金额837.09亿元。

未来金融协调政策持续发力,企业可以得到进一步支持,并未为一些项目提供充足流动性,以此保证楼盘交付。

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