10月は、主要な1～2線都市の利好政策が引き続き浸透し、全体的な取引が年初来の高水準に戻りましたが、11月は新政策の利好効果の減退と季節要因が重なり、市場の成長勢いがわずかに鈍化することが予想されています。
知訊財経アプリによると、克而瑞地産は新政策の利好とデベロッパーの大幅な割引による積極的な販売促進により「自力救済」を行い、10月の新築供給は前年比で約40％減少し、取引はU字型のトレンドを維持して年初来で2番目に高い水準に達しました。10月の単月取引は前月比で44%増加し、3四半期の平均月間取引量の45%増加しました。中古住宅の取引が強まり、前月比で25%増加し、前年比で18%増加し、前10ヶ月の累計では前年とほぼ横ばいとなりました。土地取引の規模は前年比で引き続き低下し、やや鈍化しており、10月の平均プレミアム率は3.8%となり、先月から0.3ポイント下落しました。
新規供給：前月比で38%減少し、Q3の月平均を大幅に下回ることが顕著です。穗、汉、津、苏などが大幅に供給を縮小しています。
10月の供給規模は段階的に低下し、3四半期の月平均に及びません。30の主要都市での新規供給は715万平方メートルで、前月比で38%減少し、前年比で24%減少し、3四半期の月平均と比較して21%減少しています。前10ヶ月の累計では、前年比で32%減少しています。
1線都市の供給が大幅に低下し、7～8月の水準に戻りました。4つの1線都市の総供給面積は164万平方メートルで、前月比で38%減少し、前年比で8%減少し、3四半期の月平均水準より12%減少しました。深センだけが前月比と前年比でそれぞれ12%、65%増加し、3四半期の月平均水準より54%増加しました。新政策後の市場の良好な反応に基づき、前月の基準が低かったことに加えて、デベロッパーは積極的に商品を供給し、全体的な供給量は着実に増加しています。上海、広州は前月比・前年比ともに減少しており、北京は去年の基準が低かったため同比で2倍増となり、前10ヶ月の累計では2%減少しています。
2、3線都市での供給の減少率は1線都市よりも低く、前年比で依然として30%以上の減少となっています。26の主要な2、3線都市の合計供給は551万平方メートルで、前月比で38%減少し、前年比で28%減少し、累計で前年比で34%減少しています。変化の観点から見ると、武漢、天津、佛山、昆明、長沙、蘇州、南寧、徐州などの都市は、前月に供給が急増し、10月には商品を出品できない状況に直面しています。一部の都市は長春、珠海、寧波などの供給量が着実に増加しており、主に前月の基準が低かったため、前年比での減少トレンドが継続しています。
新築住宅の取引量は前月比で44%増加して年内単月で2番目の高さに達しました。1線都市の新政策の利好の影響で取引が顕著に増加しました。
新政策の継続的な効果と伝統的な販売シーズンにより、10月の取引は安定し、9月に続いて回復し、年内で2番目に高いレベルに達しました。CRICの監視データによると、10月の30の主要都市の総取引面積は1405万平方メートルで、前月比で44%増加し、前年同期と持ちやすく、3四半期の月平均と比較して45%増加しました。前3四半期の累計では前年比で30%減少しています。
一線都市は新政策の直接的な受益者であり、取引は前月比と前年同月比ともに増加しました。4つの一線都市は前月比で61%増加し、前年比で21%増加し、前四半期の月平均成長率の49%増加に比べ、累計前年同月比の減少率が22%に縮小しました。北京を除いて、上海、広州、深センの3つの一線都市は前月比と前年同月比の両方で増加しました。特に広州と深センは増加率が顕著であり、どちらも7割以上の著しい増加を記録しました。これは新政策の刺激により、目下家を買いたいと考える既存の顧客が市場参入を加速させた結果です。上海は新政策の利好効果が限定されており、供給制約と中古住宅市場への影響と相まって、新政策が取引に与える刺激は広深ほど顕著ではありません。
二三線都市の取引の前月比増加率は一線都市に及ばず、前年同期比では持続的に減少しているため、累計での減少幅が一線都市よりも著しく大きいです。それぞれの都市は以下のカテゴリに分類できます：
(1) 成交ランキング上位の成都、武漢、天津、西安、杭州などは前月比で増加傾向にあり、同比では減少しています。短期間の市場の熱気は持続していますが、昨年同時期とは比べものにならないものです。注目すべきは、天津が10月中旬に全面的に購入制限と価格制限を取りやめ、短期間で必要な住宅を買う客層を市場に急き立て、全体的な住宅市場の安定回復の兆しをもたらしました。
(2) ほぼ半数の弱い二、三線都市は前月比で成交が増加しました。代表的な都市には蘇州、寧波、南京、濟南、昆明、南寧、廈門、福州、佛山、惠州、常州などが含まれ、前に深い調整を経験し、中央政府の新政策により市場の信頼を維持し、一部の住宅企業が販売活動を強化した結果、成交は回復傾向を示し、累計前年同期比の減少率が持続的に縮小しています。
(3) 長春、珠海などは前月比で成交が続落し、全体的には低水準で推移しています。
プロジェクトの去化：開業を縮小して品質を向上し、平均去化率は6ポイント増の34%に上昇しました。
10月の住宅企業の競売意欲は9月ほど高くありませんが、推進量は7-8月よりも引き続き高く、重要な21の都市で10月には243回の新規開業と追加プッシュがありましたが、前月比で4%微減しました。市場の熱気は穏やかに増加しており、CRICの調査データによれば、主要都市の10月の平均開業去化率は34%で、前月比と前年同月比で6ポイント増加し、三四半期と比較して7ポイント増加し、弱い回復傾向が続いています。
各都市を見ると、成都、天津、重慶が上位に位置し、10月の去化率はいずれも5割を超えています。変化傾向を見ると、おおむね以下のように分類できます： 第一に、新政策の恩恵を受ける都市は広州、深セン、天津などが代表であり、『四制限』の緩和によって、短期間にプロジェクトの訪問や申し込みが着実に増加し、既存顧客が引き続き解放されます。一方で、京沪は『四制限』の緩和度が限られているため、開店去化率の刺激効果はさほど顕著ではありません。個別の店舗は分化の傾向を維持しています。 第二に、西安、南京、合肥、厦門などは供給構造の理由により、去化率は穏やかに減少しています。 第三に、中央政府の好意的な発言と住宅企業の強化されたマーケティングにより、半数以上の都市で去化が穏やかに増加し、段階的な復活を迎えています。
在庫：需要比率0.51で、在庫は前月比で同じく下落しました。厦閩、佛山など20都市の回転周期が改善しました。
10月、供給が減少したため取り引きは増加しました。重点監視都市30都市の総供給需要比は前月の1.18から0.51に減少し、深セン、西安は供給と需要が安定していますが、他の28都市の供給需要比は1以下です。30都市の在庫面積は23338万平方メートルで、前月比で2.9%減少し、前年同月比で2%減少しました。
22都市の回転周期は前月比で若干縮小し、減少率は10%未満です。宁波、佛山、厦門は短期的な供給増加のため、回転周期と前月比の減少率が顕著です。ただし、現時点で30都市の重点都市全体の回転周期は、前年同期よりも高く、在庫圧力が増加していることを示しています。絶対量から見ると、依然として7割の都市で回転周期が18か月を超えています。
中古住宅：取り引きは前月と前年同月比でそれぞれ25%と18%増加し、特に一線都市は前月と比較して50%も成長しました。
10月、18都市の中古住宅の取引面積は971万平方メートルで、前月比で25%増加し、前年同月比で18%増加する見込みです。前10ヶ月の累計取引面積は8804万平方メートルで、累計前年同期比で2%増加する見込みです。
前月比で見ると、一連の政策刺激により、10月の中古住宅市場は活況を呈しており、蘇州、揚州などの4都市を除く14都市が取引量を取り戻しました。特に深セン、上海などが牽引し、前月比でそれぞれ90%、65%の成長率を記録し、深センは2022年以来の単月最高を達成しました。
前年同期と比較して、重点都市では成否が半々で、北京、上海、深セン、杭州などの中心都市は一般的に前年同期より取引規模が大きくなっており、特に深センは前年同期比で倍増し、北京、上海なども50%前後増加していますが、蘇州、成都、佛山などの都市は依然として前年同期よりも取引が弱いです。市場を予測すると、政策効果が結集し、年末に向けて需要が殺到することが予想されます。来月も中古住宅の取引は引き続き成長する見込みですが、前月比の増加幅は若干縮小する可能性があります。
土地市場：取引量と価格が共に前月比で減少し、プレミアム率も下落し、上海の土地オークションは過去最低水準まで低下しました。
10月、土地マーケットの供給ペースは前年同期を下回りました。10月27日時点で、全国300都市の10月の土地運営取引規模は7370万平方メートルで、前月比と前年同月比でそれぞれ40%、11%減少し、土地取引金額は2158億元で、前月比と前年同月比でそれぞれ48%、18%減少しました。人気度については、記事締切時に10月の平均プレミアム率は3.8%で、前月と比べて0.3ポイント下がりました。10月、各地域の土地オークションの人気度は分かれており、杭州、揚州などで単月平均プレミアム率が10%を超えた地域もありますが、多くの都市は引き続き低いプレミアムでの取引が主流で、北京、上海、西安、長沙などの都市では、10月におけるほとんどの地区が基準価格での取引となっています。
各都市のランク別のパフォーマンスは異なり、一線都市、三線都市は前月比で取引量が減少し、価格が上昇していますが、二線都市は取引量と価格が揃って減少しています。
CRICの監視データによると、10月27日時点で、一線都市の10月の土地取引は総面積116万平方メートルで、前月比で53%、前年比で76%減少しました；取引金額は298億元で、前月比35%減少し、前年比72%大幅減少しました。北京、上海で高価な地区が取引されたことにより、平均取引価格が一定程度上昇し、前月比37%増の25756元/平方メートルに達しました。
具体的には、上海の取引規模が最も大きく、56万平方メートルで、住宅用地4区画と商業用地4区画が含まれており、総額150億元のうち、楊浦区定海地区の2.32%の低プレミアムで取引されたものを除き、残りの7つの住宅用地はすべて基準価格での取引となり、全体的にプレミアム率はわずか0.5%に過ぎず、総合的に市場の人気度は依然として比較的低い水準にあります。次いでシンセンでは、取引総面積は31万平方メートルで、住宅用地1区画、商業用地1区画が含まれ、すべて基準価格での取引となり、総額は68億元です。北京では、月内に4つの住宅用地が取引され、それぞれ通州、豊台、昌平、延慶区に位置しており、すべて基準価格での取引で、総額は78億元に達しています。その他、底値で取引された広州の商業用地4区画では、取引金額がわずか2億元です。
二線都市は前月比で取引量と価格が揃って減少しました。具体的には、27日までに、二線都市の取引面積は931万平方メートルで、前月比で32%減少し、前年比で55%大幅減少しました。取引価格も前月比で11%減少し、4757元/平方メートルまで低下しました。
具体的な都市別に見ると、トップは西安で、取引建物面積は160万平方メートル、金額は59億元で、住宅用地13区画、商業用地6区画が含まれ、すべて基準価格での取引となっています。第二位は長沙で、取引面積は129万平方メートルで、金額はわずか28億元で、11の地区にまたがる取引はすべて基準価格での取引です。第三位は寧波で、取引面積は105万平方メートルで、住宅用地7区画、商業用地3区画が含まれますが、寧海県の龍浜街道22-12地区は154ラウンドの競売を経て、2.08億元、77%のプレミアム率で取得されるなど、他の地区はすべて基準価格での取引となっています。その他の都市は取引面積が50万平方メートルに達しておらず、取引総量は比較的低いです。
人気度について、杭州を除いては拱墅区、上城区で高プレミアム率での取引が影響し、土地の人気度は比較的高いですが、他の都市は人気度が低く、プレミアム率は1%以下です。
三線四線都市の取引量は前月比で減少し、価格が上昇しています。10月27日時点で、総取引面積は6324万平方メートルで、前月比で6%減少し、前年比で30%大幅減少しました；平均取引価格は前月比4%上昇し、2241元/平方メートルに達しました。CRICが重点監視している三線四線都市では、徐州、鹽城、揚州の3都市で取引面積が100万平方メートルを超え、トップは徐州で取引面積192万平方メートル、鹽城、揚州がそれぞれ2位、3位に位置し、取引面積はそれぞれ154万、141万平方メートルです。
10月の最も熱い都市は揚州で、仪征市では複数の宅地が非常に高いプレミアムで取引され、揚州の10月全体のプレミアム率が著しく上昇し、3〜4線都市の中で最も熱い都市となりました。残りのほとんどの都市は最低価格で取引されており、市場の熱さは低水準が続いています。
総合的には、「前の高さ後の低さ」の新しい政策の効果が減衰し、11月の取引勢いは鈍化するか、わずかに低下すると予想されています。
11月の予測では、克而瑞は、10月には核心の1〜2線都市に利好な新政策が継続的に浸透し、全体的な取引が年初来の高水準に戻り、11月には新政策の利好効果が減少し、季節要因に重ね合わさり、市場の成長勢いが鈍化し、予想よりわずかに低下すると見込まれています。
実際には、10月の核心の1〜2線都市の週次新築住宅の取引面積の変動を見ると、「先高後低」という状況が存在しており、10月の第4週（10月21日〜10月27日）には、30都市の新築住宅の取引面積が前週比2％微増した後、減少に転じました。広州、深センなどの都市の見学や購入の状況も成長が鈍化しており、中古住宅も同様で、CRICによると、10月の第4週（10月21日〜10月27日）に14の重要な監視都市で中古住宅の取引面積は194.5万平方メートルで、取引数は合計20351戸で、いずれも前週比で2％減少しました。このように、新政策の利好効果は減少傾向にあり、在庫顧客の解放は段階的に終了に近づいています。
各都市を見ると、広深津などは「四限」政策の緩和が大きかったため、全体的な新築住宅の取引はわずかに微増する傾向が続き、北京、上海は利好の余地が限られており、在庫顧客の持続的な解放とともに、成長勢いは鈍化する可能性があります。多くの2〜3線都市にとっては、房企の大規模な割引促進による需要や住宅への入市が促される短期的な影響もあり、割引の強度が下がるにつれ、取引が再び減少すると予想されます。
中古住宅市場は依然として高水準の揺れが続く状況であり、市場シェアはさらに拡大する見込みです。剛需な購入客層が多いため、中古住宅所有者が値下げで取引量を増やす戦略を継続する一方、新築住宅よりも市場の弾力性がわずかに優れているため、11月の全体的な取引規模は高水準が続くと予想されます。
