观点指数 近期，东原仁知服务宣布一宗关联交易，旗下全资附属公司重庆东原（买方）与控股股东迪马股份全资附属公司成都东原（卖方）达成协议，收购目标公司成都东煜宏商业管理有限公司的全部股权，代价为5950万元。
公告显示，目标公司于2024年9月最新成立，综合今年8月7日迪马股份因流动性问题最终导致“面值退市”来看，本次交易包含有“输血”的考虑。
对东原仁知服务而言，则是迈出了重资产加码康养业务的步伐。
资料显示，目标公司持有成都成华区新鸿北支路4号1栋3至11楼物业约83.48%的所有权，该物业总面积约为8474.10平方米，并被用作养老院。
康养是近年来物管行业延伸服务触角的重要方向之一，一般认为物企在该领域有接近消费客群和政策支持等优势，但由于人才缺、成本高、盈利难等问题，入局物企多未取得良好成果，探索仍在初级阶段。
重资产
结合各期财报，东原仁知服务在2023年度将原来物业管理、社区及非业主增值服务三条业务线重新分类调整为物业城市服务、美好生活服务和涉外、科技、医疗等综合服务。值得注意的是，细分业务中未有出现养老或康养业务的身影。
与之相关的是，该公司曾于2020年底收购了盛康集团，将物业服务扩大到医院和医疗联合体领域，并借此提供医疗衣服清洗及消毒和为医院提供医疗相关必需品的额外定制服务，也促进了非主业增值服务业务的多元化。
在为医院、医疗设施、住宅小区提供服务的经验基础上，东原仁知服务今年6月份通过收购迪马股份全资公司持有的上海常青社康养企业发展有限公司约90.73%股权，正式加入了康养队伍，并增加养老综合服务业务，2024年中期录得收益为2710.5万元。
据了解，“常青社”是迪马股份于2017年成立的医疗康养业务品牌，主要提供居家社区、机构养老、护理康复机构和专科机构四大养老产品，聚焦川渝、北京、环沪等重点区域，重点布局中高端机构养老和社区居家养老项目。截至2023年末，共运营12个医疗康养项目，共计2000余床位，管理社区服务站点近50个，服务2万多名客户，业务规模稳定。
是次收购上海常青社康养代价为2800万元，属于溢价交易。资料显示，该公司2022和2023年度财务分别录得净亏损（除税后）914.4万元和1482.4万元，截至2023年末的资产净值估计为2454万元。
东原仁知服务认为，随着中国人口老龄化加剧，医疗及养老服务行业的需求持续增加，收购目标公司可抢占先机，把握该行业的拓展机会。同时，公司业务优势可以增加标的公司在小区养老、机构养老及健康膳食等方面更多的市场机遇。
本次以5950万元收购成都成华区养老院物业，显然增加了重资产，但背后更多是因迪马股份流动性危机的无奈选择。
公告解释，该物业目前被出租予东原仁知服务一间附属公司，倘若成都东原将该物业出售予独立第三方，则可能造成额外成本，具体包括租金增长压力、物色其它物业替代品成本、特定装修及设备重置成本、长者重新安置费用等。
另外，该物业位于成都黄金地段，管理层认为具有增本增值潜力。根据地址查询，该物业或为迪马常青社新鸿乐养社区，有资料介绍该项目于2021年5月正式亮相，是迪马股份旗下康养板块第一个自持自建自运营项目，也是首个高端城市级老年公寓。
观点指数认为，东原仁知服务目前的养老综合服务仍以轻资产模式为主，核心价值在于提供服务、管理或运营，但过往迪马股份曾以“自建+并购+托管”等组合方式，加快项目布局与落地，未来或有新资产转移至上市平台的可能。
盈利难题
中银证券2022年10月的一份研报显示，国内大多数养老机构处于微利经营甚至亏损状态，存在着普遍的盈利难问题。截至2019年3月，盈利的养老机构利润率在5%到10%之间。这也使得借鉴国外发行养老设施REITs模式，跑通整个资产运营的退出路径变得难以施行。不过，当前已有政策鼓励康养项目探索REITs等新型融资渠道。
过往布局养老机构的房企，也有选手退出。
远洋集团2012年便正式投入养老事业，创立“椿萱茂”高端养老品牌，并于美国排名前列的养老服务运营服务商Meridian Senior Living建立深度合作。但由于盈利难解，远洋集团在2019年开始将养老业务从上市公司剥离。
随着近年来银发经济的被大力提倡，也促使一部分物企纷纷入局养老。从经营情况来看，取得成果、产生收入仍是极少数。
观点指数观察到，部分物企的探索以社区居家养老服务为主，更多停留在公益层面。
例如，碧桂园服务为社区长者业主构建的“怡然五星长者服务体系”，旨在提供丰富的公益服务、构建和谐社区等。永升服务2023年开展社区养老模式，由员工为独居老人提供卫生打扫、做饭喂药等服务，旨在提升满意度。彩生活2023年与光大养老形成战略合作，计划共同打造小区居家养老服务、智慧养老服务、适老化改造服务，但目前尚未有新的进展。
另外，绿城服务、建发物业及世茂服务已经取得实质性进展，产生表内收入，并取得近20%左右同比增长。模式上，轻资产依然是主流，绿城服务开始时采取了“轻重并举”的方式，但由于重资产投资周期长，收益回报慢，也不断加大轻资产权重。
目前，绿城服务形成了以“椿悦荟”为代表的机构养老运营、以“陶然里”为代表的康养社区运营及以“椿天里”为代表的居家养老运营三大服务模式。建发物业主要经营“建发溢佰养老中心”，提供社区护老服务及机构护老服务。世茂服务2021年购入康养品牌“椿熙堂”大部分股权布局养老服务，2023中期数据显示，“椿熙堂”业务覆盖全国17个城市，运营超过50个服务站点，在嘉兴、常州等城市具有优势。
世茂服务2023年曾介绍，经过2年多发展，“椿熙堂”实现毛利率同比上升2.9个百分点。主要因为深度合作、精耕细作服务站点及探索高利润率新业务，反映出探寻养老相关增值服务也是一种提升盈利的路径。
总体来看，养老机构的人力成本、场地费用、相关设备设施投入较高，但由于需求端不足，使得空置率较高，无法实现收支平衡。社区养老也面临着订单密度和额度难以支撑盈利，需要形成一定规模效应等问题。
而东原仁知服务此番入局先是收购了连续亏损的上海常青社康养，而收购的养老院则无可获得过往财务资料。
数据显示，截至2024年中期，东原仁知服务营收7.7亿元，同比增长约5.8%；毛利1.26亿元，同比下降4.2%；毛利率同比下滑1.7个百分点至16.30%；净利润同比下降1.2%至2450万元。
