观点指数(GDIRI) 近日，位于上海临港滴水湖核心区101片区的印象城MEGA项目2宗地块正式公告，地块由上海滴水湖国际会议中心有限公司以总价8.91亿元竞得，该公司是港城集团100%持股的下属公司。
据悉，101片区将引入印力S级商业产品印象城MEGA与甲级办公楼产品，组成区域门户新形象，并将先行启动TOD商业综合体印象城MEGA项目的开发建设。
项目紧邻地铁16号线临港大道站，由港城集团、中建八局及印力集团合作开发，建设总面积超过16万平方米，项目预计在交付土地后的12个月内开工，36个月内竣工。
印力作为此次项目的运营商，有着较为丰富的商业运营经验，而上海也是印力布局的重点区域。
据观点指数统计，印力在上海运营着10个商业项目，此外还有6个储备商业项目，上述项目涵盖了印象城MEGA、印象城、印象汇等主要产品线，还不乏龙华会等非标商业项目。
在项目获取方式上，与上海地方国企战略合作，是近几年印力上海拓展项目的重要来源。目前，印力上海已成功与西岸集团、外高桥集团、浦发集团、临港集团、港城集团等多个国资企业达成战略合作，为其优质物业资产提供成熟、专业的全链条资产管理解决方案。
此次印象城MEGA项目所在的浦东临港新片区，原先以产业著称，现在正逐渐成为沪上的重要旅游休闲目的地之一。
文旅资源方面，临港拥有不少令人熟知的地标级设施，如海昌海洋乐园、上海天文馆、滴水湖、南汇嘴观海公园等，同时该片区正积极筹备创建上海市级旅游度假区。
相关数据显示，2024年临港新片区全年共举办100余场重点商文体旅活动，开展10余场宣传推介活动，吸引并服务约1200万游客，商圈客流达2023万人次，累计销售额达13亿元。
可以看出，除常住居民外，临港目前的商业项目主要消费客群还包括被文旅活动吸引而来的游客。
与之对应，该区域目前的商业配套较为欠缺，尤其缺乏具备代表性的区域商业项目。据观点指数了解，临港此前仅有临港万达广场、临港宝龙广场、港城新天地、临港蓝湾天地、百联临港生活中心等在营中的传统商业项目，基本以满足周边消费需求为主，商业配套提升需求较强。
基于此，2024年以来，临港新增了耀雪冰雪世界、城市书香商业街等11个商文体旅设施，新增商业开业面积约19万平方米，但与上海其他新兴区域相比还是较为欠缺。
为解决这一问题，相关地方国企通过战略合作方式，引入知名商业品牌的大型综合体项目。除上述港城集团引入、后续由印力上海负责运营的印象城MEGA外，还有港城集团、浦开集团与华润万象生活合作打造的临港海港中心万象汇，未来两者或成为主要商业对手。
此外，龙光的蓝鲸世界购物中心也是印力的竞争者之一，该项目总建筑面积达到13万平方米，属于临港规模较大的商业中心，周边高校环绕，有固定的消费客群。
成功的商业项目离不开商圈消费潜力、区位交通优势、项目规划定位及运营得当等因素。
从交通区位条件来看，印力的临港印象城MEGA位于临港新片区101滴水湖板块，交通优势明显，目前唯一建成的地铁站滴水湖站在该板块内。项目自带的TOD属性，较大程度上方便了交通出行，相信对消费客群有较强的吸引力。
但竞争对手华润的海港中心万象汇也不容忽视，该项目位于临港新片区102和103区域的交界处，地理位置优越，可同时服务102行政生活区和103国际创新协同区，辐射范围更广，而华润同样有着较丰富的商业运营经验。
不过就开业时间而言，先规划建设的龙光蓝鲸世界应该会率先抢占市场，该项目预计2025年开业，其余的两个项目则仍处于前期阶段。但对比印力和华润，龙光的商业经验要稍逊一筹。
观点指数认为，若临港印象城MEGA项目能顺利建设开业，届时印力在以临港为代表的浦东区域的商业影响力将有所增强。
但对于商业运营方的印力而言，实际上也将面临不小的考验。该片区属于上海新兴发展区域，商业表现力相较其他成熟区域有一定差距，将更为考验印力后续的招商规划和运营能力。
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