美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

形式 10-K

日终了的财政年度 十二月31, 2023

或

从 到

委员会文件号 1-9321

通用健康房地产收入信托基金

（章程中规定的注册人的确切名称）

注册人的电话号码，包括地区代码：（610) 265-0688

根据该法第12（b）条登记的证券：

根据该法第12（g）条登记的证券：无

如果注册人是《证券法》第405条所定义的知名经验丰富的发行人，则通过勾选标记进行验证。

是的 ☐ 没有 ☒

如果注册人无需根据该法案第13条或第15（d）条提交报告，则通过勾选标记进行验证。

是的 ☐ 没有 ☒

通过勾选标记标明注册人是否（1）在过去12个月内（或在注册人被要求提交此类报告的较短期限内）提交了1934年证券交易法第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。

是的 ☒ 没有 ☐

通过勾选标记检查注册人是否已在过去12个月内（或在注册人被要求提交此类文件的较短期限内）以电子方式提交了根据S-t法规第405条（本章第232.405条）要求提交的所有交互数据文件。

是的 ☒ 没有 ☐

通过勾选标记来确定注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型报告公司还是新兴成长型公司。请参阅《交易法》第120条第2条中「大型加速申报人」、「加速申报人」、「小型报告公司」和「新兴成长型公司」的定义。

如果是新兴成长型公司，请通过勾选标记表明注册人是否选择不利用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订的财务会计准则。 ☐

通过勾选标记检查注册人是否已提交报告并证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》（15 U.S.C.）第404（b）条对其财务报告内部控制有效性的评估7262（b））由编制或发布审计报告的特许会计师事务所执行。 ☒

如果证券是根据该法案第12（b）条登记的，请通过勾选标记表明文件中包含的登记人的财务报表是否反映了对先前发布的财务报表错误的更正。 ☐

通过勾选标记来验证这些错误更正是否是需要根据§240.10D-1（b）对注册人的任何高管在相关恢复期内收到的激励性补偿进行恢复分析的重述。 ☐

通过勾选标记检查注册人是否是空壳公司（定义见该法案第120条第2款）是 ☐ 没有 ☒

截至2023年6月30日，非关联公司持有的有投票权股份和无投票权股份的总市值：美金609.4 百万（仅就此计算而言，董事会的所有成员均被视为关联公司）。截至2024年1月31日，注册人未发行的受益权益股份数量： 13,824,052.

通过引用并入的文献

通用健康房地产收入信托基金

2023年FOm 10-k年度报告

目录

本10-k表格年度报告涵盖截至2023年12月31日的年度。本年度报告修改并取代本年度报告之前提交的文件。我们未来向美国证券交易委员会（「SEC」）提交的信息将自动更新和取代本年度报告中包含的信息。在本年度报告中，「我们」、「我们」、「我们的」和「信托」是指Universal Health Realty Income Trust及其子公司。

如本年度报告所披露，包括第一部分，专案1--与UHS公司(“UHS”)的关系，UHS(特拉华州UHS，Inc.)的全资子公司根据1986年12月24日的年度可续签咨询协定的条款担任我们的顾问，并于2019年1月1日起进行修订和重述。咨询协定将于每年12月31日到期；然而，我们可以续签该协定，但须经与UHS无关的受托人确定顾问的表现令人满意。《咨询协定》续签至2024年，其条款与2023年、2022年和2021年的《咨询协定》相同。我们的人员都是UHS的员工，通过其全资子公司特拉华州UHS。此外，我们的五家医院设施被出租给UHS的全资子公司，我们的一家医院设施被出租给UHS的全资子公司和第三方的合资企业，而UHS的子公司是21栋医疗办公大楼(MOBS)的租户，这些都是由我们全资或共同拥有的独立急诊科。本报告中提及的“UHS”或“UHS设施”指的是环球医疗服务公司的S子公司，包括特拉华州的UHS公司。

在本年度报告中，「收入」一词不包括我们拥有33%至95%不等的各种非控股股权的未合并有限责任公司的收入。截至2023年12月31日，我们投资了四家合资有限责任公司/有限责任公司。我们目前通过权益法核算我们在这些投资中应占的收入/损失（见本文包含的合并财务报表附注8）。

第一部分

项目1. 业务

一般

我们是一家房地产投资信托基金（「REIT」），于1986年开始运营。我们投资于医疗保健和人类服务相关设施，目前包括急症护理医院、行为医疗保健医院、专业设施、独立急诊室、儿童保育中心和医疗/办公楼。截至2024年2月27日，我们在美国二十一个州拥有76项房地产投资或承诺，其中包括：（i）六家医院设施，包括三家急症护理机构和三家行为医疗保健机构;（ii）六十栋医疗/办公楼;（iii）四个独立急诊室（「FED」）;（iv）四个学前班和儿童保育中心;（v）一处目前空置的专业设施，以及;（vi）一处由位于伊利诺州芝加哥的空置土地组成的房产（该土地上先前现有建筑的拆除已于2023年完成）。

可用信息

我们的主要执行办公室位于宾夕法尼亚州普鲁士国王格尔夫南路367号环球企业中心，邮编19406。我们的电话号码是(610)265-0688。我们的网站位于http://www.uhrit.com.我们向美国证券交易委员会提交的年度、季度和当前报告以及对这些报告的任何修改都可以在我们的网站上免费获得。我们的备案档案也可以在美国证券交易委员会维护的网站上向公众查阅，www.sec.gov。此外，我们通过了治理准则、适用于我们所有高级管理人员和董事的商业行为和道德准则、高级管理人员道德准则以及董事会审计委员会、薪酬委员会和提名和公司治理委员会的章程。这些档案也可以在我们的网站上免费获得。任何提出要求的股东都可以获得此类报告和章程的印刷副本。此类请求应向我们位于宾夕法尼亚州普鲁士国王公司总部的秘书提出。我们打算通过迅速在我们的网站上张贴这些资讯来满足表格8-k第5.05项中关于修改或豁免我们的高级官员道德守则任何条款的披露要求。本公司网站上公布的资讯不包括在本年度报告中。

根据《纽约证券交易所上市公司手册》第303A.12（a）节，我们于2023年向纽约证券交易所提交了执行长认证。此外，本年度报告的附件31.1和31.2还包含我们的执行长和财务长根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条就我们的公开披露质量颁发的认证。

设施概览

截至2024年2月27日，我们在21个州投资了76个设施，其中包括：

其他信息

截至2023年12月31日，我们的投资组合中包括租给UHS子公司的六家医院设施，其中包括三家急症护理医院和三家行为医疗保健医院（其中三家是作为2021年12月31日与UHS达成的资产买卖协议的一部分收购的，如本文所讨论的，经修订）。这些医院租赁产生的合并收入分别占我们2023年和2022年综合收入的约25%和26%。2021年，出租给UHS子公司的医院租赁产生的合并收入约占我们综合收入的25%。截至2024年1月1日，六家急性和行为医疗保健医院的租约期限为固定期限，平均剩余8.6年，包括一年至七年、五年或十年期限的续约选择。 每家医院的剩余租赁条款因医院而异，包含在 项目2.性能.

我们相信，设施扣除利息、税项、折旧、摊销及租赁租金支出前的收益(“EBITDAR”)和设施的EBITDAR除以最低租金加上应付给我们的额外租金之和(“覆盖率”)是非公认会计准则的财务指标，作为衡量医院设施经营业绩的指标，对我们和我们的投资者都很有帮助。EBITDAR被用作设施运营产生的估计现金流(扣除租金费用、资本增加和偿债之前)的指标，被我们用来评估设施的财务可行性和支付租金的能力。截至2023年底，我们拥有的六家医院(均租赁给UHS的子公司)的综合加权平均覆盖率约为5.5(范围为-0.4至10.0，其中一家于2020年第四季度开业的行为保健医院的覆盖率为负)。截至2022年底，我们拥有的六家入驻医院全部租赁给UHS的子公司，综合加权平均覆盖率约为4.5(范围为-1.0至9.7，其中两家于2020年第四季度开业的行为保健医院的覆盖率为负)。

根据我们医院设施、独立急诊科、一些单租户暴徒以及学前教育和托儿中心的租约条款，每个承租人，包括UHS的子公司，负责建筑运营、维护、翻新和财产保险。我们，或我们所投资的有限责任公司，负责剩余暴徒的建筑运营、维护和翻新，然而，与暴徒相关的部分或在某些情况下，与暴徒相关的费用直接转嫁给租户。可以建立现金储备，为多租户暴徒所需的建筑维护和翻新提供资金。承租人必须维护租赁物业的所有风险、重置成本和商业财产保险，我们或我们所投资的有限责任公司也被指定为这些保单的保险人。此外，我们，UHS或我们所投资的有限责任公司，为所有财产维持财产保险。有关我们租赁条款的其他资讯，请参阅“与Universal Health Services，Inc.的关系”。

有关我们的总资产、负债、债务、收入、收入和其他运营信息，请参阅本年度报告中包含的合并财务报表和合并财务报表随附附注。

与Universal Health Services，Inc.的关系（「UHS」）

租赁： 我们于1986年开始运营，从UHS的子公司购买了某些物业，并立即将这些物业租回各自的子公司。截至2024年1月1日，租给UHS子公司的每家医院的基本租金以及租赁和续订条款如下。基本租金按月支付。麦卡伦医疗中心的租约还提供花红租金，该租金每季度根据医院当前季度收入与基准年相应季度的比较计算支付。与UHS子公司的医院租赁，除Clive Behavioral Health Hospital（由UHS与不相关第三方的合资企业运营）的租赁外，均由UHS无条件担保，并且相互交叉违约。 Clive Behavioral Health的租约由UHS（52%）和爱荷华州天主教健康倡议（48%）提供多次担保。

2023年和2022年12月31日，UHS子公司租赁的三家急症护理医院和三家行为健康护理医院设施产生的合并收入分别占截至2023年和2022年12月31日的年度综合收入的约25%和26%。除了六座UHS医院设施外，我们还有二十一处物业，包括医疗/办公楼（包括一座在2023年第一季度基本完工的新建MOb和一座在2023年第三季度收购的MOb），以及我们全资或共同拥有的联邦医疗机构，其中包括UHS子公司的租户。截至2023年12月31日止五年，UHS相关租户产生的总收入约占我们综合收入的37%（截至2023年12月31日止五年分别约占41%、40%和37%）。

2021年12月31日，我们与UHS及其某些附属公司签订了资产买卖协议，该协议于2022年第一季度进行了修订，根据该协议条款：

由于UHS在Aiken和Canyon Creek的租赁协议中拥有购买选择权，根据美国公认会计原则，该交易被视为失败的售后回租，我们根据与UHS的资产买卖协议（经修订）收购的物业被视为融资安排和截至12月31日的综合资产负债表，2023年和2022年包括与该交易相关的融资应收帐款分别为8330卢比和8360卢比。此外，我们根据修订后的1986年《国内税收法》第1031条的规定，将上述房产的购买和出售结构为同类财产交换。

同样在2021年12月31日，Aiken和Canyon Creek(作为承租人)签订了经修订的主租赁和个人物业租赁(以我们为出租人)，每个物业的初始租赁期限约为12年，于2012月31日结束。根据总租约的条款，Aiken和Canyon Creek有权以当时的公平市场租金(如总租约中的定义)续签七年，为期五年的可选续约期限。根据于2022年第一季修订的租约，所收购物业的合计年租金于2023年期间约为580万(艾肯为400美元，峡谷溪为180美元)，2022年为570美元(艾肯为390美元，峡谷溪为180美元)，按月向吾等支付。在截至2023年12月31日和2022年12月31日的每一年中，包括在我们的综合收益表中并反映为融资租赁利息收入的租赁支付部分约为550万。没有适用于这两个租约中的任何一个的红利租金部分。租赁收入不会受到收到的与这两个物业相关的租赁付款的影响。根据内谷校区的租赁条款，在截至2021年12月31日的年度内，我们获得了450万的租赁收入(包括260万的基本租金和190万的奖金租金)。

根据我们与UHS的某些子公司之间于1986年12月24日和2021年12月31日签订的管理McAllen医疗中心、惠灵顿地区医疗中心(受1986年12月24日的主租约管辖)、艾肯区域医疗中心和峡谷溪行为健康(受2021年12月31日修订的主租约管辖)的总租约的条款，所有这些都是UHS的全资子公司的医院物业，UHS有选择权，其中包括：在当时的租期终止前至少90天通知我们，按下文所述的租赁条款续订租约。在下列任何情况下，UHS也有权以评估的公平市价向我们购买各自租赁的设施：(I)在租赁条款或任何续订条款结束时；(Ii)在一个月通知后，如果信托的控制权发生变化，或；(Iii)在租契所指明的期限内，如UHS向我们发出通知，表示有意提供替代物业，以换取向我们租用的四个全资拥有的UHS医院设施中的一个(或多个)，而我们未能与UHS就拟替代的物业达成协定。此外，UHS有权：(I)在租赁条款期间及之后180天内以与任何第三方报价相同的价格、条款及条件购买各自的租赁设施，或(Ii)根据任何第三方报价以相同条款及条件在租赁期限结束时及之后180天内续订各自租赁设施的租赁。

此外，UHS的一家全资子公司是与一家与我们无关的第三方合资企业的管理和多数成员，该第三方运营并向我们租赁了克莱夫行为健康公司。这家拥有100张床位的行为保健机构位于爱荷华州克莱夫，于2020年12月下旬竣工并开业，医院租约于2020年12月31日开始。该设施的租期为三倍净值，初始租期为20年，有5个10年续期选项。每年1月1日St到2040年(如果行使五个10年续订选项中的前三个选项，可能到2070年)，年租金将累计和复合基础上增加2.75%。五个10年续约选项中的前三个选项将提供租约规定的年租金(2041年至2070年)，另外两个10年续租选项将按公平市值租赁费率(2071年至2090年)提供。根据该设施的租赁，合营公司有权(其中包括)于当时的租期终止前至少270天向吾等发出通知，按租赁协定所指明的条款续订租约。合营公司亦有权在下列任何一项情况下，以经评估的公平市价向吾等购买租赁设施：(I)在租赁条款或任何续订条款终止前至少270天发出通知；或(Ii)在租赁条款终止后12个月内的任何时间发出30天通知。

信托控制权的变更（如果合资企业拒绝行使其购买权，UHS也有权）。此外，在进行任何第三方销售之前，合资企业有权优先购买该设施。

下表详细居间了截至2024年1月1日与UHS相关的每家医院租赁的现有租赁条款和续订选项，其中包括三家急症护理医院和三家行为健康医院：

位于佛罗里达州西棕榈滩的惠灵顿地区医疗中心的租约于2021年12月31日到期后，UHS的全资子公司行使了其公平市值续租选择权，续租5年，预计将于2026年12月31日到期。 自2023年1月1日起，该医院每月向我们支付的年度公平市场价值租赁费率为650加元（租赁付款中不再有花红租金部分）。2024年1月1日，年租金增至660澳元，每年1月1日St 此后到2026年，年租金将累计复合上涨2.50%。根据医院之前的租赁条款，截至2021年12月31日的一年，我们赚取了总租赁收入550加元（包括300加元的基本租金和250加元的花红租金）。

管理层无法预测与UHS全资子公司（其拥有按现有租赁率或公平市场价值租赁率续签选择权）或我们的任何其他租赁是否会在租期结束时续签。如果租赁没有按照当前费率或公平市场价值租赁费率续签，我们将被要求为这些设施寻找其他运营商和/或以可能比当前租赁对我们不利的条款签订租赁。此外，如果UHS的子公司在租赁期到期后行使选择权购买各自租赁的医院或Fed设施，那么如果我们无法从收到的销售收益中获得有利的回报率，与目前根据这些租赁赚取的租金收入相比，我们未来的收入可能会减少。

2023年第三季度，我们以约760美金的价格收购了位于德克萨斯州麦卡伦的MOb麦卡伦医生中心，包括交易成本。该建筑面积约为79，500平方英尺，100%主要出租给UHS的全资子公司McAllen Hospitals，LP。三重净主租约为期十二年，定于2035年8月31日到期。McAllen Hospitals，LP可以选择连续三次续订租期，为期十年。 最初的年基本租金约为624，000美金。

2023年第一季度，位于内华达州里诺的多租户暴徒塞拉医疗广场一号基本完工，约有86000平方米英尺可出租面积。这群暴徒位于北内华达州塞拉医疗中心的校园内，这是一家新建的急性护理医院，由UHS的全资子公司拥有和运营，于2022年4月完工并开放。据估计，暴徒的成本约为3,500美元万，其中截至2023年12月31日的万约为2,900美元。关于这群暴徒，我们与UHS的一家全资子公司签订了土地租赁和主灵活租赁协定。Flex主租赁协定的十年租期定于203月31日到期，覆盖了大约68%的暴徒可出租平方米英尺，初始最低租金为每年130美元万 外加按比例分摊的公共区域维护费用。总灵活租赁在期限内根据第三方租赁的执行情况进行减少。土地租约和总FLEX租约分别于2023年3月开始。

2021年第四季度，我们以约310英镑的价格收购了Grayson Properties，LP第三方成员持有的5%少数股权，该公司拥有位于德克萨斯州丹尼森的MOb Texoma Medical Plaza。MOb位于德克萨斯州医疗中心的园区内，该医院由UHS的全资子公司拥有和运营。已完成第三方评估以确定该房产的公允价值。由于2021年第四季度进行了少数股权收购，我们拥有该LP 100%的股份，因此正在整合该LP，并于购买日期生效。 有

交易后该LP的合并不会对我们的净利润产生重大影响。请参阅 合并财务报表注5-债务和金融工具 以获取有关此次交易的额外披露。

2021年5月，我们以约1290加元的收购价格收购了位于内华达州拉斯维加斯的Fire Mesa办公楼。 该建筑由UHS的一家全资子公司根据三重净租赁条款100%租赁。初始租约定于2027年8月31日到期，并有两个为期五年的续约选择。 讨论的 合并财务报表注3-买卖交易、收购、资产剥离和新建设，该办公楼的收购是根据经修订的《国内税收法》第1031条计划的一系列递延税同类交易的一部分。

我们是与UHS子公司签订的十三项地面租赁（用于合并和未合并投资）的承租人，其中一项于2023年3月开始。与UHS子公司签订的地面租赁的剩余租赁期限从约26年到约75年不等。 截至2023年止年度，这些物业的年度租赁付款总额约为571，000美金，预计截至2024年、2025年、2026年和2027年各年为571，000美金，此后总计为3190美金。看到 附注4 合并财务报表-租赁会计 以进一步披露我们的租赁会计。

官员和员工： 我们的高管均为UHS全资子公司的员工，尽管截至2023年12月31日我们没有受薪员工，但我们的高管通常会以限制性股票或限制性股票单位形式获得年度股票薪酬奖励。在特殊情况下，如果董事会薪酬委员会有保证且认为适当，我们的高级职员还可以获得限制性股票和/或现金花红形式的一次性薪酬奖励。

咨询协定：根据一份日期为1986年12月24日并于2019年1月1日修订和重述的咨询协定(“咨询协定”)，UHS的全资子公司特拉华州UHS公司(下称“顾问”)担任我们的顾问。根据咨询协定，顾问有义务向我们提交投资计划，尽其最大努力获得适合该计划的投资(尽管它没有义务向我们提供任何特定的投资机会)，向我们提供行政服务，并处理我们的日常事务。我们与UHS之间的所有交易必须得到与UHS没有关联的受托人(“独立受托人”)的批准。在履行咨询协定项下的服务时，顾问可使用独立的专业服务，包括会计、法律、税务和其他服务，顾问的费用由我们直接报销。本咨询协定可在吾等或顾问发出六十天书面通知后以任何理由终止。咨询协定将于每年12月31日到期；然而，根据独立受托人的决定，顾问的表现令人满意，我们可以续签该协定。《咨询协定》续签至2024年，其条款与2023年、2022年和2021年的《咨询协定》相同。

我们2023年、2022年和2021年的咨询费是根据我们的综合资产负债表计算的，相当于我们平均投资房地产资产的0.70%。根据对我们的咨询费以及其他一般和行政费用的审查，与行业同行组相比，2023年的咨询费计算与2022年和2021年相比保持不变。用于计算咨询费的平均房地产资产不包括我们综合资产负债表中的某些专案，例如累计折旧、现金和现金等价物、应收租赁款项、递延费用和其他资产。咨询费按季度支付，年底可根据我们经审计的财务报表进行调整。2023年发生和向UHS支付(或支付)的咨询费分别为530万、2022年510万和2021年440万，并基于2023年、2022年和2021年分别投资的房地产资产75700美元、72800美元和62900美元万。

股权： 截至2023年和2022年12月31日，UHS拥有我们5.7%的已发行受益股份。

UHS的SEC报告要求： UHS须遵守美国证券交易委员会（「SEC」）的报告要求，并必须提交包含经审计财务信息的年度报告和包含未经审计财务信息的季度报告。由于截至2023年12月31日的五年，UHS相关租户产生的总收入约占我们综合收入的37%（截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度分别约为41%、40%和37%），并且由于UHS的子公司是我们的顾问，鼓励您获取Universal Health Services，Inc.的公开文件。来自SEC网站。这些文件由UHS全权负责，不以引用的方式纳入本文。

税务

自从我们根据1986年《国内税收法》第856至860条获得房地产投资信托基金资格以来，我们没有为联邦所得税目的做出任何拨备，并打算继续保持这一资格。为了获得成为房地产投资信托基金的资格，我们必须满足某些组织和运营要求，包括将至少90%的年度房地产投资信托应税收入分配给股东的要求。作为房地产投资信托基金，我们通常不会对我们作为股息分配给股东的收入缴纳联邦、州或地方所得税。

请参阅标题「如果我们未能保持房地产投资信托基金地位，我们将按常规企业税率对应税收入缴纳联邦所得税」 在「风险因素」下了解更多信息。

竞争

我们竞争医疗保健相关设施的收购、租赁和融资。我们的竞争对手包括但不限于其他房地产投资信托基金、私人投资者和公司、银行和其他公司，包括UHS。其中一些竞争对手规模更大，资金成本可能比我们更低。这些事态发展可能会导致我们的投资机会减少，资本成本利差降低，这将损害我们的增长。

在我们设施运营的大多数地理区域，还有其他设施提供与我们设施提供的服务相媲美的服务。此外，一些相互竞争的设施由税收支持的政府机构或非营利性公司所有，可能得到捐赠和慈善捐款的支持，并免除财产税、销售税和所得税。此类豁免和支持不适用于我们设施的某些运营商，包括UHS。在一些市场，某些与我们竞争的设施可能比我们的设施拥有更多的财力、更好的装备和提供更广泛的服务。位于我们设施所服务区域的某些医院是专科医院，提供我们医院运营商可能不提供的医疗、手术和行为健康服务。门诊治疗和诊断设施、门诊外科中心和独立急诊科的增加也增加了我们的竞争。

此外，医院员工中医生的数量和质量是决定医院成功和竞争优势的重要因素。通常，医生负责做出入院决定并指导患者的治疗过程。我们设施的经营者还在招聘和留住合格的医院管理人员、护士和其他医务人员方面与其他医疗保健提供者竞争。我们的急症护理医院的经营者可能会不时受到全国范围内熟练护理人员短缺的影响，这已经并可能继续导致工资、工资和福利支出的增长超过通货膨胀率。我们的运营商可能会遇到吸引和留住合格医生、护士和医疗支援人员的困难。我们预计，包括UHS在内的运营商未来将继续面临日益激烈的竞争，这可能会导致患者数量下降，损害他们的业务，进而可能损害我们的业务。

我们的很大一部分非医院物业由MOB组成，它们位于医院设施园区附近或园区内。这些物业直接或间接受到上述因素以及办公空间供需和市场租金等一般房地产因素的影响。为了提高我们的竞争地位，我们预计我们将继续投资额外的医疗保健相关设施，并将这些设施租赁给合格的运营商，可能包括UHS的子公司。

监管和其他因素

2023年、2022年和2021年，我们的收入分别约有27%、29%和28%是根据与急症护理医院、行为医疗保健医院和独立急诊室（「Fed」）运营商的租赁获得的，其中绝大多数是UHS的子公司。我们的急症和行为医疗保健医院和联邦医疗服务局的运营商赚取的收入很大一部分来自联邦和州医疗保健计划，包括医疗保险和医疗补助（不包括管理医疗保险和医疗补助计划）。

我们的急性护理设施和行为保健医院的很大一部分收入来自第三方支付者，包括联盟医疗保险和医疗补助计划。近年来，这些政府计划的变化导致了对补偿的限制，在某些情况下，降低了医疗服务的补偿水准。联盟和州政府计划的付款受到法律和法规变化、行政裁决、解释和决定、利用审查要求以及联盟和州资金限制的影响，所有这些都可能大幅增加或减少计划付款，并影响向患者提供服务的成本和向设施付款的时间。我们和我们医院设施的运营商都无法预测最近和未来的政策变化对我们各自的运营结果的影响。此外，由于《患者保护和平价医疗法案》(以下简称《立法》)的资金要求和其他条款给联盟和州政府带来的不确定性和财政压力，可能会影响纳税人资金用于Medicare和Medicaid计划的可用性。此外，可能废除或取代这项立法可能会对医疗服务的报销产生重大影响。

2018年12月14日，德克萨斯州一家联盟地区法院宣布该立法整体违宪。最高法院得出结论，由于2017年减税和就业法案(TCJA)将个人强制令的税收降至0美元(即不再产生收入，这是税收的一个基本特征)，根据国会的征税权力，个人强制令不再被允许，从而使立法违宪。最高法院还认为，由于个人强制令对立法至关重要，并且与法律的其他部分不可分割，因此整个立法是违宪的。由于法院发布了宣告性判决，并没有禁止法律，该立法在上诉期间仍然有效。此案被上诉至美国最高法院，最终于加利福尼亚州诉德克萨斯州原告缺乏资格挑战立法要求获得最低基本医疗保险覆盖范围或个人授权。法院驳回了此案，但没有具体裁定立法是否符合宪法。2022年9月7日，同一名德克萨斯州联盟地区法院法官，在Braidwood Management诉Becera案裁定，某些健康计划涵盖由美国预防服务工作组提出的“A”或“B”建议而不分摊费用的要求，违反了美国宪法的约会条款，

某些爱滋病毒预防药物的覆盖范围违反了《宗教自由恢复法》。政府已就该决定向美国第五巡回上诉法院提出上诉。我们目前无法预测该诉讼的结果或其潜在影响。虽然2020年选举的结果可能会降低该立法被全部或部分废除的风险，但该立法实施的持续不确定性给医疗保健提供者的战略和业务规划工作带来了不可预测性，这本身就构成了风险。如果政府付款人支付的费率或覆盖的服务范围减少，可能会对我们医院设施运营商的业务、财务状况和运营运绩产生重大不利影响，进而对我们的医院设施运营商产生重大不利影响。

此外，医疗保健行业还必须遵守联邦、州和地方政府层面广泛而复杂的法律和法规，除其他外，涉及：医院计费实践和服务价格;与医生和其他转诊来源的关系;医疗保健的充分性以及医疗设备和服务的质量;设施的所有权;医疗和支持人员的资格;与健康相关信息和患者病历相关的保密、维护、隐私和安全问题;设有急诊科的医院对患有紧急疾病的患者进行筛查、稳定和转移;我们设施的认证、执照和认可;运营政策和程式;设施和服务的建设或扩建。

这些法律法规极其复杂，在许多情况下，我们设施的运营商没有获得监管或司法解释的好处。未来，对这些法律和法规的不同解释或执行可能会使我们运营商当前或过去的做法受到不当或非法行为的指控，或者可能要求他们在设施、设备、人员、服务、资本支出计划和运营费用方面做出改变。尽管UHS和我们医院的其他运营商和联邦政府相信他们的政策、程式和做法符合政府法规，但不能保证他们不会受到额外的政府调查或行动，或者如果受到制裁、罚款或惩罚，他们不会面临制裁、罚款或惩罚。即使他们最终获胜，根据上述法律、法规或规则之一进行的重大政府调查或行动也可能对他们产生实质性的不利影响，进而对我们产生不利影响。

我们的每个医院设施都被视为经过认证，这意味著它们都根据相关州法律和法规获得了认证、适当许可并根据医疗保险计划获得了认证。维护经过认证的设施的作用是允许此类设施参与医疗保险和医疗补助计划。我们医院设施的运营商相信这些设施严格遵守适用的联邦、州、地方和其他相关法规和标准。然而，如果我们的任何医院设施失去其视为认证的地位，从而失去医疗保险或医疗补助计划下的认证，这些设施将无法从这些计划及其业务中获得报销，反过来，我们的医院设施可能会受到重大不利影响。

与医疗保健行业相关的各种因素和政府监管（例如上面概述的因素）影响我们，因为：

我们的急性护理医院、行为保健医院和联盟医疗机构的经营者赚取的收入的很大一部分来自联盟和州医疗保健计划，包括联盟医疗保险和医疗补助。在联盟医疗保险和医疗补助计划的法定框架下，许多普通急性护理业务受到行政裁决、解释和自由裁量权的影响，这些裁决、解释和自由裁量权可能会影响根据这两个计划中的一个或两个计划以及其他第三方付款人支付的款项。联邦政府根据其联盟医疗保险计划，根据各种公式向参与计划的医院付款。在住院服务方面，本港急症护理医院的营办者须遵守住院预付费用制度(“IPPS”)。根据IPPS计划，医院每次出院都会获得预先确定的固定付款金额。固定支付金额基于每个患者的医疗保险严重程度诊断相关组(MS-DRG)。每个MS-DRG都被分配了一个基于估计的医院资源强度的付款率，以治疗患有该特定诊断的平均患者。这些费率是基于历史的全国平均成本，没有考虑医院在提供护理方面的实际成本。MS-DRG比率每年根据地理区域进行调整，并根据严重程度的统计正态分布进行加权。

对于门诊服务，急症护理医院根据门诊程式代码根据门诊预期付款系统（「PPS」）付款。门诊PPS费率是经过地理调整的国家支付金额，包括医疗保险支付和受益人自付。可以通过过渡性转嫁付款和特殊报销率为某些新技术项目和服务支付门诊PPS项下的特殊付款。

我们的三家急症护理医院、三家行为医疗保健机构和两家由UHS子公司运营的联邦医疗机构，以及两家由独立第三方运营的联邦医疗机构，位于德克萨斯州、佛罗里达州、维吉尼亚州、南卡罗来纳州和爱荷华州。我们无法保证我们某些设施的运营商（特别是我们在上述州的医院运营商）赚取的医疗补助收入的减少不会对这些运营商的未来经营运绩产生重大不利影响，而这反过来又可能对我们产生重大不利影响。

注册人的执行官员

艾伦·b先生米勒自1986年成立以来一直担任我们的董事会主席和执行长，并于2003年2月被任命为总裁。他曾担任我们的总统直到1990年。米勒先生目前是UHS董事会执行主席，此前自UHS于1978年成立以来一直担任UHS董事会主席兼执行长，直至2020年12月31日。他此前还曾担任UHS总裁，直到2009年Marc D.米勒当选为UHS校长。艾伦·b先生米勒是马克·D的父亲。Miller于2008年12月当选为董事会成员，同时担任UHS总裁兼执行长以及UHS董事会成员。马克·D米勒此前曾于2009年至2020年12月31日担任UHS总裁。

查尔斯·F先生博伊尔于2022年被任命为高级副总裁兼财务长，并自2003年起担任我们的副总裁兼财务长。自1991年以来，他一直担任我们的副总裁兼财务总监。自1983年以来，博伊尔先生一直在UHS担任多个职位。2017年，他被任命为UHS高级副总裁，并继续担任其财务总监。他自2003年起担任UHS副总裁兼财务总监，并自1994年起担任UHS助理副总裁兼企业会计。

谢丽尔·k女士Ramagano于2022年被任命为高级运营副总裁、财务主管和秘书，并自2003年起担任副总裁、财务主管和秘书。自1992年以来，她一直担任我们的副总裁和财务主管。Ramagano女士自1983年以来一直在UHS担任多个职位。2017年，她被任命为UHS高级副总裁，并继续担任财务主管。她自2003年起担任UHS副总裁兼财务主管，并自1994年起担任助理财务主管。

Karla J. Peterson女士于2022年开始在UHS工作后被任命为收购和发展副总裁。

项目1A. 国际扶轮sk因素

我们面临许多已知和未知风险，其中许多风险在下文和本年度报告的其他地方进行了描述。下文所述的任何事件都可能对我们的业务、财务状况和经营运绩产生重大不利影响。我们不知道或我们目前认为不重大的额外风险和不确定性也可能影响我们的业务和运营运绩。

我们的医院设施（包括UHS）和医疗办公楼运营商的收入和运营运绩受到政府和其他第三方付款人付款的显著影响。

我们医院设施的运营商、联邦医疗局和医疗办公楼的租户的收入很大一部分来自第三方付款人，包括医疗保险和医疗补助计划。近年来，这些政府计划的变化导致报销受到限制，在某些情况下，医疗保健服务的报销水平下降。联邦和州政府项目的付款受到法规和监管变化、行政裁决、解释和决定、利用审查要求以及联邦和州资金限制的影响，所有这些都可能大幅增加或减少项目付款，并影响为患者提供服务的成本和向设施付款的时间。我们的租户无法预测最近和未来的政策变化对其运营的影响。

我们的三家急性护理医院、三家行为健康医院和两家由UHS的全资子公司或合资企业运营的联盟医疗机构，以及两家由非关联第三方运营的联盟医疗机构位于德克萨斯州、佛罗里达州、弗吉尼亚州、南卡罗来纳州和爱荷华州。我们不能保证我们某些设施的运营商，特别是我们在上述各州的医院运营商所赚取的医疗补助收入的减少，不会对这些运营商未来的运营业绩产生重大不利影响，从而可能对我们产生重大不利影响。此外，由于《患者保护和平价医疗法案》的资金要求和其他条款给联盟和州政府带来的不确定性和财政压力，可能会影响纳税人资金用于联盟医疗保险和医疗补助计划的可用性。如果削减政府缴费人士所缴交的差饷或服务范围，可能会对医院设施营办商的业务、财政状况和经营业绩造成重大不利影响，而我们的医院设施也会受到影响。

除了政府报销计划的变化外，我们的医院运营商与私人付款人（包括管理式护理组织）谈判有利合同的能力也会显著影响这些设施的收入和运营结果。包括管理式护理组织在内的私人付款人越来越多地要求医院接受较低的付款率。我们的医院运营商预计第三方将继续努力积极管理报销水平和成本控制。减少

从第三方付款人收到的报销金额可能会对我们医院运营商的财务状况和运营结果产生重大不利影响。

医疗保险和医疗补助资金的减少或变化可能会对我们设施运营商（包括UHS）的未来经营运绩产生重大不利影响，这反过来又可能大幅减少我们的收入和净利润。

2011年《预算控制法案》（「预算控制法案」）规定大幅削减2012-2021财年的联邦支出，包括在此期间削减所有医疗保险付款2%。国会随后颁布的立法取消了到2021年2%的削减，但将这些削减延长到2030年作为交换。减薪暂停期延长至2022年3月31日，从那时起至2022年6月30日，减薪1%，此后全额减薪2%。 最近的立法将这些削减延长至2032年。

从2024年开始并持续到2027年，联邦资金向各州分配的医疗补助不成比例的共享医院（「DSH」）拨款将减少。此类削减已被推迟多次，最近一次是在CAA下，进一步将DSH推迟到2024年。在削减期间，来自联邦基金的州医疗补助DSH拨款每年将减少80加元。各州根据未保险个人的百分比、医疗补助利用率和无偿护理进行削减。我们无法预测这些支付政策将对运营商（包括UHS）以及我们的业务产生的影响。

医疗改革的不确定性可能会严重影响我们设施运营商（包括UHS）的业务和未来运营运绩，这反过来可能会严重减少我们的收入和净利润。

2010年3月23日，欧巴马总统签署该立法成为法律。2010年《医疗保健和教育和解法案》（「和解法案」）包含对立法的多项修正案，于2010年3月30日签署成为法律。该立法与《和解法案》（统称为「立法」）结合的两个主要目标是增加医疗保健覆盖范围并减少医疗保健相关费用。

虽然预计这项立法将导致美国未参保患者的减少，这将减少运营商从我们设施的应收账款坏账中扣除的费用，但该立法对联邦医疗保险和医疗补助做出了其他一些变化，我们认为这可能会对我们设施的运营商产生不利影响。该立法修订了联盟医疗保险和医疗补助计划下的报销，以强调高效地提供高质量的护理，并在这些计划下包含了一些激励和惩罚措施，以实现这些目标。该立法规定了2010至2019财年联盟财政年度市场篮子更新的减少，从2011年10月1日开始联盟医疗保险B部分可报销专案和服务的市场篮子更新的生产率抵消，以及从2012年10月1日开始联盟医疗保险住院服务的市场篮子更新。这项立法和随后的修订规定了减少Medicare DSH和Medicaid DSH的付款。Medicare DSH的削减从2013年10月开始，而Medicaid DSH的报销计划从2024年开始。该立法实施了一项基于价值的采购计划，将奖励提供高效护理的人。相反，某些设施因未能达到质量参数而获得的补偿将减少；这些医院将包括那些重新入院或医院获得性疾病比率过高的医院。

2012年，美国最高法院的一项裁决限制了联邦政府扩大医疗保险覆盖范围的能力，方法是保留立法中的违宪条款，这些条款试图因州政府不遵守某些医疗补助覆盖要求而撤回联盟资金。根据这一决定，联邦政府不得通过减少现有的医疗补助资金来惩罚选择不参加医疗补助扩大计划的州。因此，各州可以选择接受或不参与，而不会冒著失去联盟医疗补助资金的风险。因此，包括德克萨斯州在内的许多州都没有在没有失去联盟资金的威胁下扩大医疗补助计划。医疗保险和医疗补助服务中心(CMS)已经批准了第1115条的示范豁免，规定了某些符合医疗补助资格的个人的工作和社区参与要求。然而，拜登政府最近表示不赞成联盟医疗补助计划的工作要求，因为这些要求带来了巨大的风险，许多潜在的示范受益人将无法最初参加医保，或者这些要求将导致相当数量的资格暂停，并最终在最初能够参保的受益人中取消参保资格。因此，CMS最近撤销了某些州医疗补助计划的批准，包括工作要求。

立法中直接或间接影响医疗保险和医疗补助报销的各项条款计划在数年内生效。该立法对医疗保健提供者的影响将取决于实施法规、解释指南以及未来可能的立法或法律挑战。某些立法条款，例如创建医疗保险共享储蓄计划的条款，给联邦计划未来如何报销医疗保健带来了不确定性。因此，目前我们无法预测该立法对我们医院运营商未来报销的影响，我们也无法保证该立法不会对我们物业租户/运营商的未来运营运绩以及我们的业务产生重大不利影响。

该立法还包含旨在减少医疗保健领域欺诈和滥用行为的条款。该立法修改了几项现有法律，包括联邦《反回扣法》和《虚假索赔法》，使政府机构和私人原告更容易在针对医疗保健提供者的诉讼中获胜。虽然国会此前曾修改过意图

《反回扣法》要求一个人不需要「实际了解或具体意图违反《反回扣法》才能被发现违反此类法律，该立法还规定，任何违反《反回扣法》的物品或服务索赔也被视为联邦民事虚假索赔法的虚假索赔。该立法规定，保留多付款项超过60天的医疗保健提供者将受到联邦民事虚假索赔法的约束，尽管实施这一法定要求的某些最终法规仍悬而未决。该立法还将恢复审计承包商计划扩大到医疗补助。这些修正案还使对违反适用法律和法规的医疗保健提供者更容易处以严厉的罚款和处罚。

这项立法对医院的影响可能有所不同。废除全部或部分立法、推迟实施部分内容或提供资金，并提出修正或补充修改其规定的倡议一直存在。立法试图废除或修改立法的最终结果以及对立法的法律挑战都是未知的。已经颁布了一项立法，取消了对未能维持医疗保险的处罚，这是最初立法的一部分。此外，国会审议了一项立法，如果通过，将在实质性部分(I)分别取消大雇主要求获得或提供医疗保险的任务；(Ii)允许保险公司对未参保两个月以上并随后购买保险的个人征收高达30%的附加费；(Iii)为购买医疗保险提供税收抵免，并根据收入水准逐步取消税收抵免；(Iv)扩大医疗储蓄账户；(V)对州医疗补助计划的联盟资金设定人均上限，或者，如果由州政府选出，则将联盟资金过渡到整体拨款，以及；(Vi)允许各州寻求豁免某些联盟要求，这些要求将允许该州以不同于联盟标准的方式定义基本医疗福利，并允许某些商业医疗计划在设定保费时考虑健康状况，包括先前存在的疾病。

2021年3月11日，总裁·拜登签署《2021年美国救援计划法案》(简称《ARPA》)，使之成为法律。ARPA将立法医疗保险补贴的资格扩大到在Marketplace上购买自己的医疗保险的人，这些人的家庭收入超过联盟贫困水准的400%。ARPA还增加了对低收入者的财政援助金额，这些人已经有资格根据立法获得资助。2022年8月16日通过了《2022年降低通货膨胀法案》(IRA)，其中允许CMS就某些根据联盟医疗保险b部分和D部分报销的单一来源药物和生物制品的价格进行谈判，首先从2026年开始由联盟医疗保险D部分支付10种高成本药物，然后是2027年的15种D部分药物，2028年的15种b部分或D部分药物，以及2029年及以后的20种b部分或D部分药物。爱尔兰共和军还继续根据立法扩大对个人获得私人医疗保险的补贴，直至2025年。爱尔兰共和军对医院和整个医疗行业的影响尚不清楚。

根据这项立法，医院必须公开其标准收费清单，从2019年1月1日起，CMS要求这一披露以机器可读的格式进行，幷包括所有医院专案和服务的费用以及诊断相关群体的平均费用。2019年11月27日，CMS发布了《医院公开标准收费的价格透明度要求》的最终规则。这项规定于2021年1月1日生效，要求所有医院还公布医院可以向患者提供的所有专案和服务的支付者特定谈判费率、最低谈判费率、最高谈判费率和现金，包括个别专案和服务以及服务包。2023年4月26日，CMS宣布更新执法流程，要求在发现违规行为时缩短合规时间，并在某些违规情况下自动施加民事罚款。不遵守这些要求可能会导致每天的罚款。

作为CAA的一部分，国会通过了旨在在某些情况下防止或限制患者余额计费的立法。CAA解决了因紧急服务、网络内设施的网络外辅助提供商和空中救护车承运人而产生的意外医疗费用。该立法禁止在网络内设施提供网络外紧急服务或网络外服务时进行突击计费，除非获得知情同意。在这些情况下，禁止提供者向患者收取超过网络内成本分担要求的任何金额。美国卫生与公众服务部、劳工部和财政部发布了临时最终规则，开始实施这项立法。该规则将限制医疗保健提供者在某些情况下以通常更高的网络外费率收取服务付款的能力，并禁止在其他情况下进行网络外付款。

COVID-19和其他流行病、流行病或公共卫生威胁可能会对我们租户的业务、我们的业务以及我们的运营运绩和财务状况产生不利影响。

我们面临与公共卫生威胁和流行病相关的风险，包括与COVID-19大流行相关的健康问题。 2020年3月，世界卫生组织宣布COVID-19爆发为大流行病。尽管联邦政府此前曾宣布COVID-19为国家紧急状态，但该声明已于2023年5月11日到期，届时在宣布的国家紧急状态期间向医疗保健提供者提供的优惠付款条款也结束。

尽管截至2023年12月31日，COVID-19尚未对我们的运营运绩产生重大不利影响，但我们认为，疫情可能对我们租户（进而我们的租户）未来的运营和财务业绩产生的潜在不利影响将取决于许多因素，其中大部分超出了我们或租户的控制或预测能力。由于未来COVID-19患者的数量和严重程度仍然高度不确定，并且可能会发生变化，包括未来COVID-19的潜在增加

由于病毒新变种造成的患者数量，以及对人员配备和薪津率的相关压力，我们无法完全量化这些因素对我们未来财务业绩的影响。许多允许灵活提供护理以及为医疗保健提供者提供各种财务支持的联邦和州立法和监管措施仅在公共卫生紧急情况（「PHE」）期间有效。大多数州已经结束了州级紧急状态声明。PHE状态的结束将导致这些政策在不同指定时间范围内达成。我们无法预测在宣布的公共卫生教育期间，提供商失去任何此类有利条件最终是否会对我们产生负面财务影响

根据麦卡伦医疗中心的租约（该中心出租给UHS的全资子公司），我们赚取了花红租金收入，该收入是根据医院当前季度收入与基准年相应季度的比较计算得出的。因此，如果医院的患者数量和收入大幅下降，我们在该房产上获得的未来花红租金收入可能会大幅下降。

若干因素可能导致部分租户无法或不愿意按现时水准及时向我们支付租金，或寻求修订或终止租约，从而对我们的入住率水准、我们的收入、现金流及物业价值产生不利影响，并有可能影响我们维持现有股息水准的能力。由于新冠肺炎的限制及其对经济的影响，我们可能会遇到潜在租户的减少，这可能会对新租约的数量以及现有租约的续约率产生不利影响。新冠肺炎大流行也可能影响我们的负债和以可接受的条件对这些债务进行再融资的能力，以及与新冠肺炎大流行导致金融市场和金融机构业务中断相关的风险，这可能从融资的角度影响我们；以及新冠肺炎大流行导致我们的资产所在国家和地区的总体经济条件发生变化。现金流和经营成果的减少可能会对重大会计估计中使用的投入和假设产生影响，包括无形资产和长期资产的潜在减值。

《冠状病毒援助、救济和经济安全法案》、《薪资保护计划》和《医疗保健增强法案》以及《2021年美国救援计划法案》的实施和影响存在高度不确定性，这可能会影响我们的租户将获得的援助和福利的总额和类型。

联盟冠状病毒援助、救济和经济安全法案(“CARE法案”)设立了1,750美元的亿“公共卫生和社会服务紧急基金”，以补偿符合条件的医疗保健提供者“可归因于冠状病毒的医疗保健相关费用或收入损失”(“公共卫生和社会服务紧急基金”)。是否保留来自PHSSEF的资金取决于是否符合资格以及是否接受条款和条件，以及其他可能不时发生变化的指导方针或要求，包括关于记录保存和偿还要求的规定。我们的租户从PHSSEF的目标分配中获得付款。CARE法案还向医疗保健提供者提供了其他形式的财政援助，包括通过调整Medicare和Medicaid支付方式，以及扩大Medicare加速和预付款计划，该计划提供了Medicare基金的加速支付，以增加对提供者的现金流。我们的租户在2020年期间根据该计划获得了加速付款，并在2021年第一季度提前返还了所有这些资金。我们的租户和其他提供商必须报告其他来源尚未报销的新冠肺炎应占医疗保健相关费用，其中可能包括一般和行政或医疗保健相关运营费用。资金还可以用于收入损失，表现为患者护理净运营收入同比出现负变化。

美国卫生与公众服务部（「HHS」）正在积极审计PHSSEF资金的接受者，以确保遵守其条款和条件。未能遵守此类条款和条件可能会导致我们的租户受到赔偿、虚假索赔法责任或其他处罚。

基于价值的采购趋势可能会对我们医院运营商的收入产生负面影响。

我们认为，政府和私人付款人基于价值的采购举措将财政激励与医疗质量和效率捆绑在一起，将越来越多地影响我们医院和其他医疗机构的运营结果，如果它们无法达到预期的质量标准，可能会对其收入产生负面影响。该立法包含一些条款，旨在促进联盟医疗保健计划中的基于价值的购买。联盟医疗保险现在要求提供者报告某些质量措施，以便获得以前自动奖励的住院和门诊手术的全额报销增加。此外，达到或超过某些质量绩效标准的医院将获得更高的报销金额，而因特定条件而再次入院的医院将获得更少的报销。此外，医疗保险不再为某些医院获得性疾病的治疗向医院支付额外费用，除非这些疾病在入院时存在。从联盟财政年度(FFY)2015年开始，前一年在全国所有医院中排名最差25%的医院将获得更少的医疗保险报销。该立法还禁止使用医疗补助计划下的联盟资金来补偿提供者治疗某些提供者可以预防的疾病。

私人支付者也有一种基于价值购买医疗保健服务的趋势。许多大型商业付款人要求医院报告质量数据，其中一些付款人不会就某些可预防的不良事件向医院报销。我们预计基于价值的购买计划，包括以患者结果指标为条件进行报销的计划，将变得更加普遍，并且涉及更高比例的报销金额。我们目前无法预测这是如何

这一趋势将影响我们医院运营商的运营结果，但如果他们无法满足或维持政府和私人付款人制定的高质量标准，这可能会对他们的收入产生负面影响。

未能遵守医疗保险或医疗补助等政府报销计划、许可和认证要求、欺诈和滥用法规或新立法发展的运营商可能无法履行对我们的义务。

我们的运营商，包括UHS及其子公司，受到许多联盟、州和地方法律和法规的约束，这些法律和法规因立法、规则和法规的通过以及对现有法律的行政和司法解释而经常发生重大变化(有时具有追溯性)。这些变化的最终时间或效果无法预测。政府监管可能会对我们运营商的经营成本以及政府和其他第三方付款人获得的补偿金额产生巨大影响。如果我们的任何运营商未能遵守这些法律、要求和法规，可能会对他们履行对我们的义务的能力造成不利影响。这些规定包括，除其他事项外：医院帐单做法和服务价格；与医生和其他转介来源的关系；医疗保健的充分性；医疗设备和服务的质量；医务人员和支援人员的资格；电子健康记录法规的实施和继续遵守；与健康相关的资讯和患者医疗记录相关的保密、维护和安全问题；设有急诊科的医院对患有紧急情况的患者进行筛查、稳定和转移；我们设施的认证、执照和认可；运营政策和程式；以及设施和服务的建设或扩建。

如果我们的运营商未能遵守适用的法律和法规，他们可能会承担责任，包括刑事处罚、民事处罚（包括失去运营一个或多个设施的许可证），以及禁止一个或多个设施参与医疗保险、医疗补助和其他联邦和州医疗保健计划。实施此类处罚可能会危及该运营商向我们进行租赁或抵押付款或继续运营其设施的能力。此外，我们的花红租金基于UHS医院设施的净收入，而净收入又受到该承租人从政府获得的报销金额的影响。

尽管UHS和我们的急性护理机构的其他运营商认为他们的政策、程式和做法符合政府法规，但不能保证他们不会受到政府的调查或行动，或者如果他们受到制裁、罚款或惩罚，他们不会面临制裁、罚款或惩罚。由于这些法律法规中的许多都是相对较新的，在许多情况下，我们的运营商没有监管或司法解释的好处。未来，对这些法律和法规的不同解释或执行可能会使它们当前或过去的做法受到不当或非法行为的指控，或者可能要求它们在设施、设备、人员、服务、资本支出计划和运营费用方面做出改变。即使他们最终获胜，根据上述法律、法规或规则之一进行的重大政府调查或行动也可能对他们产生实质性的不利影响，进而对我们产生不利影响。

美国联邦税收改革立法现在和未来可能会以难以预期的方式对房地产投资信托基金产生积极和消极影响。

2017年12月22日签署成为法律的《2017年减税和就业法案》(简称《2017年税法》)，对企业和个人税率以及税收计算进行了重大改变。虽然2017年的《税法》没有对我们产生重大的直接影响，但它可能会间接影响我们，因为我们的租户和我们开展业务的司法管辖区以及REITs的整体投资理论可能会受到积极和负面的影响。此外，2017年税法的整体影响取决于联邦税务当局未来可能发布的解释和法规，以及州和地方税收针对2017年税法的变化，未来此类解释、法规和其他变化可能会对我们产生不利影响。2020年3月27日，旨在缓解新冠肺炎疫情经济影响的联盟立法--CARE法案--签署成为法律。《CARE法案》对2017年《税法》的某些条款进行了技术性更正或临时修改，今后可能会颁布更多此类立法。此外，有可能对税法进行进一步修改，这些修改与2017年的税法或新冠肺炎疫情无关。特别是，可以随时通过立法、行政或司法行动修改REITs的联盟所得税，并有可能具有追溯效力。

UHS及其子公司面临悬而未决的法律诉讼、所谓的股东集体诉讼、政府调查和监管行动。

UHS及其子公司将面临悬而未决的法律诉讼、政府调查和监管行动。由于UHS分别占截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度综合收入的约41%、40%和37%，并且UHS的一家子公司是我们的顾问，因此鼓励您获取和审查包含在 法律诉讼 环球健康服务公司的部分' s向美国证券交易委员会公开提交的10-k和10-Q表格。这些文件由UHS全权负责，不以引用的方式纳入本文。

针对诉讼和政府调查中的指控或类似事项和任何相关宣传进行辩护，可能会带来巨额成本，并可能需要UHS管理层的高度关注，UHS的声誉可能会受到严重影响。UHS表示，无法预测这些事项的结果或合理估计金额

或任何此类损失的范围;然而，这些诉讼的结果以及就这些事项发布的相关调查、宣传和新闻文章可能会对其业务、财务状况、经营运绩和/或现金流产生重大不利影响。

UHS现在并且可能会受到其他已知和未知的损失意外情况，这些损失可能与过去、现在和未来的事实、事件、情况和事件有关。如果部分或所有法律诉讼或其他意外损失发生不利结果，或者如果未来对UHS提出成功索赔和其他诉讼，可能会对其财务状况、运营运绩和流动性产生重大不利影响，这反过来又可能会对我们产生重大不利影响。

特别是，政府调查以及qui tam和股东诉讼可能会导致巨额罚款、处罚、损害赔偿金或其他制裁，包括被排除在政府医疗保健计划之外。涉及医疗保险和医疗补助问题的诉讼的和解通常需要货币付款和企业诚信协议，其中每一项都可能对UHS的业务、财务状况、运营结果和/或现金流产生重大不利影响，这反过来又可能对我们产生重大不利影响。

所需的监管批准可能会推迟或禁止我们医疗保健设施的转让。

将医疗设施转让给后续租户或运营商可能需要获得监管部门的批准或批准，包括但不限于根据需要证法以及医疗保险和医疗补助提供者安排获得的所有权变更批准，而转让其他类型的商业运营和其他类型的房地产不需要这些安排。任何租户或运营商的更换可能会因转移设施所需的任何联盟、州或地府机构的监管批准程式或更换获得许可管理设施的运营商而被推迟。如果我们无法以优惠的条款找到合适的替代租户或运营商，或者根本没有，我们可能会接管设施，这可能会使我们承担继任责任，或者要求我们赔偿我们可能向其转让经营权和许可证的后续运营商，所有这些都可能对我们的业务、运营结果和财务状况产生实质性的不利影响。

我们的业务受制于不断变化的公司治理和公开披露法规和期望，包括环境、社会和治理（「ESG」）事项，这可能会使我们面临众多风险。

最近，倡导团体、政府机构和公众对ESG事宜的关注越来越多，监管机构、客户、投资者、员工和其他利益相关者越来越关注ESG事宜和相关披露。政府、投资者和社会对ESG事务的这种关注，包括扩大气候变化、人力资本、劳动力和风险监督等主题的强制和自愿报告、尽职调查和披露，可能会扩大我们需要管理、评估和报告的事项的性质、范围和复杂性。

我们还面临与气候和ESG相关的业务趋势。投资者在决定是否投资公司时越来越多地考虑ESG因素，包括气候风险、多样性、股权和包容性政策以及公司治理。此外，由于我们参与与被认为导致或加剧气候变化或其他ESG相关问题的活动相关的某些行业或资产，以及我们为应对与气候变化或其他ESG相关问题相关的考虑而做出的继续开展或改变我们的活动的任何决定，我们的声誉和投资者关系可能会受到损害。气候变化或其他ESG相关问题。相反，如果我们避免参与此类行业或活动，我们可能会限制我们的资本部署机会，从而对我们的业务产生不利影响。

与业务运营相关的风险

医疗保健行业竞争加剧导致包括UHS在内的我们运营商的收入下降和成本上升，并可能影响我们的收入、物业价值和租约续签期限。

医疗保健行业竞争激烈，近年来，医院和其他医疗保健提供者之间针对患者和医生的竞争加剧。在我们设施运营的大多数地理区域，还有其他设施提供与我们设施提供的服务相当的服务。此外，一些竞争设施由税收支持的政府机构或非营利公司拥有，可能会得到捐赠和慈善捐款的支持，并免征财产税、销售税和所得税。此类豁免和支持不适用于我们设施的某些运营商，包括UHS。

在某些市场中，某些竞争设施可能比我们的设施拥有更多的财务资源、更好的设备并提供更广泛的服务。位于我们设施服务区域内的某些医院是专科医院，提供我们医院运营商可能不提供的医疗、手术和行为健康服务。门诊治疗和诊断设施、门诊手术中心和独立流动手术中心的增加也加剧了我们运营商的竞争。

此外，我们设施的运营商面临著来自其他医疗保健提供者的竞争，包括医生拥有的设施和其他竞争设施，包括UHS运营但不动产不归我们所有的某些设施。此类竞争在包括但不限于德克萨斯州麦卡伦在内的市场中经历，该市场是我们麦卡伦医疗中心的所在地，这是一家拥有370张床位的急症护理医院。

此外，医院员工中医生的数量和素质是决定医院竞争优势的重要因素。通常，医生负责做出入院决定并指导患者治疗过程。由于我们设施的运营商也与其他医疗保健提供者竞争，他们可能会在招聘和留住合格的医院管理人员、护士和其他医务人员方面遇到困难。

我们预计，包括UHS在内的我们的运营商未来将继续面临加剧的竞争，这可能导致患者数量下降并损害他们的业务，而这反过来又可能损害我们的业务。

我们的很大一部分收入依赖于一家运营商。如果UHS遇到财务困难，或者未能向我们付款，或者选择不续签我们三家急症护理医院的租约，我们的收入可能会大幅减少。

在截至2023年12月31日的一年中，来自UHS的租赁支出约占我们综合收入的41%。此外，截至2023年12月31日，UHS的子公司租赁了我们拥有的6个医院设施，目前的租赁期限从2026年到2040年在不同时间到期。我们不能向您保证，UHS将继续履行其对我们的义务，或在现有租约预定到期日续签。此外，如果UHS的子公司行使从我们租赁的六家医院或两家联盟医疗机构中的任何一家的选择权，如果我们无法从销售收益中赚取有利的回报率，与目前根据设施租赁赚取的租金收入相比，我们未来的收入可能会下降。如果UHS未能或没有能力履行其对我们的义务，或者如果UHS选择不续签六家医院或两家联盟医疗机构的租约，我们的收入和净收入可能会大幅减少，这反过来可能会减少我们支付的股息金额，并导致我们的股价下跌。请看合并财务报表附注4-租赁会计， 了解更多信息。

我们与UHS的关系可能会产生利益冲突。

除了我们很大一部分收入和租赁依赖于UHS之外，自1986年以来，UHS的全资子公司特拉华州UHS公司(以下简称“顾问”)一直担任我们的顾问。根据我们于2019年1月1日修订和重述的咨询协定，顾问有义务向我们提交投资计划，尽其最大努力获得适合该计划的投资(尽管它没有义务向我们提供任何特定的投资机会)，向我们提供行政服务，并处理我们的日常事务。此外，我们所有的官员都是Advisor的雇员。我们没有受薪员工，尽管我们的官员通常会以限制性股票的形式获得年度股票薪酬奖励。在特殊情况下，如果董事会薪酬委员会认为适当，我们的人员还可以获得限制性股票和/或现金奖金形式的一次性薪酬奖励。我们相信，我们的顾问和UHS为我们提供的管理和咨询服务的质量和深度无法通过与无关的第三方签订合同或自我咨询来复制，而不会大幅增加成本。我们相信，这些关系在过去对我们是有益的，但我们不能保证它们在未来不会对我们不利。

与UHS的所有交易都必须得到我们大多数独立受托人的批准。由于我们与UHS及其子公司的历史和持续关系，在未来，我们的业务交易可能不会按照与我们没有这种关系的第三方达成的相同或优惠的条款。我们与UHS之间可能出现我们无法解决的纠纷，或者这些纠纷的解决可能不如我们与第三方达成的解决方案对我们有利。

我们持有多家合资企业的非控股股权。

截至2023年12月31日止年度，我们8%的合并和未合并收入来自四家合资有限责任公司/有限责任公司，我们持有33%至95%的非控股股权。 我们的投资水平和缺乏控制使我们面临投资和收入的潜在损失。尽管我们的所有权安排过去对我们有利，但我们无法保证它们在未来将继续有利。

根据我们继续持有非控股所有权权益的四家有限责任公司/有限责任公司的经营和/或合伙协定，第三方成员和信托有权在任何时候，在符合某些条件的情况下，向另一成员(S)(“非发售成员”)提出要约(“发售成员”)，其中它同意：(I)以发售成员确定的价格(“转让价格”)将发售成员的全部所有权权益出售给非发售成员(“出售要约”)，或者；(2)以同等比例转让价格购买非要约成员的全部所有权权益(“要约购买”)。非要约会员有60至90天的时间：(I)以转让价格购买要约会员的全部所有权权益，或(Ii)以同等比例转让价格将其全部所有权权益出售给要约会员。转让的结束必须在非要约成员接受后60至90天内完成。

除了第三方会员的上述权利外，我们还不时与第三方会员就向彼此或第三方购买或出售权益或基础财产进行讨论。如果我们出售我们的权益或相关财产，我们可能无法以与目前获得的相同或更高的回报将收益重新配置为资产。在我们无法这样做的任何时候，我们将股息增加或维持在当前水平的能力可能会受到不利影响，从而导致我们的股价下跌。

我们租户的破产、违约、资不抵债或财务恶化可能会严重推迟我们收取未付租金的能力，或要求我们寻找新的运营商。

我们的财务状况和向股东进行分配的能力可能会受到我们任何主要租户经历的财务困难的不利影响，包括破产、资不抵债或业务普遍低迷。我们面临著运营商可能无法履行义务的风险，这可能导致他们破产或资不抵债。尽管我们的租赁和贷款为我们提供了终止投资、驱逐运营商、要求立即还款和其他补救措施的权利，但破产法为申请破产或重组的一方提供了某些权利。破产运营商可能能够限制我们在破产程式期间收取未付租金或利息的能力。

房地产所有权会产生风险和负债，可能导致意外损失或费用。

我们的业务面临与房地产收购和所有权相关的风险，包括：

除了上述风险，我们无法预测我们物业的租赁，包括租赁给UHS子公司的六家医院的租赁，如本文所讨论的，可以选择以公平市值购买各自租赁的设施，是否会在2026年至2040年不同时间到期的当前租赁期限结束时，按租赁中规定的费率或公平市值租赁费率续签。如果租约不续期，我们可能需要为这些医院寻找其他运营商和/或以不太优惠的条款签订租约。对我们的医院行使购买选择权可能会导致我们的回报率低于目前从此类设施上赚取的租金收入。此外，授予各承租人在租赁期届满后购买或租赁各自租赁医院的购买选择权和优先购买权，可能会对我们出售或租赁医院的能力产生不利影响，并可能在我们和UHS之间存在潜在的利益冲突，因为第三方提供的价格和条款可能部分取决于租赁期最后几年设施的财务表现。

如果我们未能保持房地产投资信托基金地位，我们将按常规企业税率对应税收入缴纳联邦所得税。

为了有资格成为房地产投资信托基金，我们必须遵守某些技术含量高且复杂的《国内税收法》条款。尽管我们相信我们自成立以来就已经具备了房地产投资信托基金的资格，但无法保证我们已经具备了如此资格或在未来仍将保持资格。未能获得房地产投资信托基金资格可能会让我们承担所得税责任，包括按常规企业税率计算的联邦所得税。产生的额外所得税可能会显著减少可用于分配给股东和偿还债务的现金流。此外，如果被取消资格，我们可能会在取消资格后四年内被禁止获得房地产投资信托基金资格。此外，如果被取消资格，我们在计算应税收入时将不被允许扣除向股东的分配，并且我们可能会缴纳增加的州和地方所得税。

即使我们仍然符合房地产投资信托基金的资格，我们也可能面临其他税收负债，从而减少我们的现金流。

即使我们仍然有资格作为房地产投资信托基金课征，我们的收入和资产也可能要缴纳某些联邦、州和地方税，包括对任何未分配收入的税、对因止赎而进行的某些活动的收入的税，以及州或地方收入、财产和转让税。任何这些税收都会减少可用于偿还债务的现金。

房地产投资信托基金支付的股息通常不符合降低的税率的资格。

一般来说，美国公司向美国个人股东支付的股息（合格）须缴纳2023年最高税率为20%的联邦所得税（某些课征人须缴纳某些额外税）。相比之下，由于我们是房地产投资信托基金，我们向美国个人股东的分配没有资格享受适用于普通公司分配的降低税率，因此2023年可能需要缴纳高达37%的联邦所得税（某些课征人需缴纳某些额外税）。 对房地产投资信托基金和其他公司股息的不同处理可能会导致个人投资者认为房地产投资信托基金的投资相对于其他公司的吸引力较小，这可能会对我们股票的价值产生负面影响。

如果我们无法遵守适用于仅利用经营活动产生的现金的房地产投资信托基金的严格收入分配要求，我们将被要求从其他来源产生现金，这可能对我们的财务状况产生不利影响。

为了获得与资格成为房地产投资信托基金相关的优惠税收待遇，一般来说，我们每年需要向股东分配至少90%的净应税收入。此外，我们的收入中的任何未分配部分都必须按照正常企业税率课征，并且还可能对该未分配收入缴纳4%的消费税。为了满足实现与资格成为房地产投资信托基金相关的税收优惠所需的分配要求，我们可能被要求：（i）即使条件不利于借款，也寻求借入资金;（ii）发行可能对我们现有股东的未来股息和股票价值产生稀释影响的股权;和/或;（iii）剥离我们可能决定保留的资产。通过这些其他非经营性手段获取资金可能会对我们的财务状况和未来的经营运绩产生不利影响。

遵守房地产投资信托基金的要求可能会导致我们放弃原本有吸引力的机会。

为了符合联邦所得税目的的房地产投资信托基金的资格，我们必须不断满足有关我们的收入来源、我们资产的性质和多元化、我们分配给股东的金额以及我们股票的所有权等方面的测试。我们可能无法追求原本对我们有利的投资，以满足获得房地产投资信托基金资格的收入来源、资产多元化或分配要求。因此，遵守房地产投资信托基金要求可能会阻碍我们进行某些有吸引力的投资的能力。

重大的潜在责任以及不断上升的保险成本和可用性可能会对我们运营商的运营产生不利影响，这可能会对他们履行对我们义务的能力产生负面影响。

正如医疗保健行业的典型情况一样，在正常业务过程中，我们的运营商（包括UHS）会受到医疗事故诉讼、产品责任诉讼、集体诉讼和其他法律诉讼。其中一些行动可能涉及巨额索赔以及巨额辩护费用。如果他们对专业和一般责任索赔的最终责任可能与当前估计发生重大变化，如果未来部分或完全用尽此类保单限制，或者索赔支付超出估计或不受保险承保，则可能会对我们运营商的运营产生重大不利影响，反过来也对我们产生不利影响。

财产保险费率，特别是加州的地震保险费率也在继续上升。我们的租户和运营商，包括UHS，可能无法履行他们在租赁和抵押贷款中对我们的保险、赔偿和其他义务，从而可能使我们面临这些风险。此外，我们的租户和运营商可能无法支付他们的租赁或抵押贷款付款，这可能会减少我们的收入，并增加我们的收款和诉讼成本。此外，如果我们被要求取消受影响设施的抵押品赎回权，我们来自这些设施的收入可能会在很长一段时间内减少或取消。此外，在某些情况下，我们可能会在涉及我们运营商行为的诉讼中被列为被告。虽然我们不参与我们运营商的活动，而且我们的标准租约一般要求我们的运营商在某些情况下为我们提供保险，但在此类诉讼中对我们不利的重大判决可能会超出我们和我们的运营商的保险范围，这将要求我们支付判决费用。

我们严重依赖关键管理人员，一名或多名关键高管或大部分运营商当地医院管理人员的离职可能会损害我们的业务。

我们的高级管理人员和运营商当地医院管理人员主要成员的专业知识和努力对于我们业务的成功至关重要。我们的一名或多名高级管理人员或我们运营商的很大一部分当地医院管理人员的服务流失可能会严重削弱我们的管理专业知识和我们的运营商在我们的设施提供高效、优质医疗保健服务的能力，这可能会损害他们的业务，反过来又损害我们的业务。

增加投资者对我们行业的兴趣以及运营商或房地产投资信托基金层面的整合可能会加剧竞争并降低我们的盈利能力。

我们的业务竞争非常激烈，我们预计未来可能会变得更具竞争力。我们为医疗保健相关设施的收购、租赁和融资而竞争。我们的竞争对手包括但不限于其他REITs、银行和其他公司，包括UHS，其中一些公司规模更大，资金成本可能比我们低。这些发展可能会导致我们的投资机会减少，与我们的资本成本之间的利差降低，这将损害我们的增长。竞争加剧使我们更难发现并成功利用符合我们业务目标的机会，并可能提高寻求出售的业主的议价能力，从而阻碍我们的投资、收购和开发活动。如果我们不能充分利用我们的发展渠道，以优惠的价格确定和购买足够数量的医疗设施，或者如果我们无法以商业上有利的条款为收购融资，我们的业务、运营结果和财务状况可能会受到重大不利影响。

我们可能需要承担巨额装修费用，以使我们的某些医疗保健物业适合其他运营商和租户。

医疗保健设施通常是高度定制的，可能不容易适应非医疗保健相关用途。为了使房产符合医疗保健用途，通常需要进行改进，例如升级电力、天然气和管道基础设施，