美國

證券交易委員會

華盛頓特區20549

形式 10-K

日終了的財政年度 十二月31, 2023

或

從 到

委員會文件號 1-9321

通用健康房地產收入信託基金

（章程中規定的註冊人的確切名稱）

註冊人的電話號碼，包括地區代碼：（610) 265-0688

根據該法第12（b）條登記的證券：

根據該法第12（g）條登記的證券：無

如果註冊人是《證券法》第405條所定義的知名經驗豐富的發行人，則通過勾選標記進行驗證。

是的 ☐ 沒有 ☒

如果註冊人無需根據該法案第13條或第15（d）條提交報告，則通過勾選標記進行驗證。

是的 ☐ 沒有 ☒

通過勾選標記標明註冊人是否（1）在過去12個月內（或在註冊人被要求提交此類報告的較短期限內）提交了1934年證券交易法第13或15（d）條要求提交的所有報告，以及（2）在過去90天內是否已遵守此類提交要求。

是的 ☒ 沒有 ☐

通過勾選標記檢查註冊人是否已在過去12個月內（或在註冊人被要求提交此類文件的較短期限內）以電子方式提交了根據S-t法規第405條（本章第232.405條）要求提交的所有交互數據文件。

是的 ☒ 沒有 ☐

通過勾選標記來確定註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型報告公司還是新興成長型公司。請參閱《交易法》第120條第2條中「大型加速申報人」、「加速申報人」、「小型報告公司」和「新興成長型公司」的定義。

如果是新興成長型公司，請通過勾選標記表明註冊人是否選擇不利用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂的財務會計準則。 ☐

通過勾選標記檢查註冊人是否已提交報告並證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》（15 U.S.C.）第404（b）條對其財務報告內部控制有效性的評估7262（b））由編制或發布審計報告的特許會計師事務所執行。 ☒

如果證券是根據該法案第12（b）條登記的，請通過勾選標記表明文件中包含的登記人的財務報表是否反映了對先前發布的財務報表錯誤的更正。 ☐

通過勾選標記來驗證這些錯誤更正是否是需要根據§240.10D-1（b）對註冊人的任何高管在相關恢復期內收到的激勵性補償進行恢復分析的重述。 ☐

通過勾選標記檢查註冊人是否是空殼公司（定義見該法案第120條第2款）是 ☐ 沒有 ☒

截至2023年6月30日，非關聯公司持有的有投票權股份和無投票權股份的總市值：美金609.4 百萬（僅就此計算而言，董事會的所有成員均被視為關聯公司）。截至2024年1月31日，註冊人未發行的受益權益股份數量： 13,824,052.

通過引用併入的文獻

通用健康房地產收入信託基金

2023年FOm 10-k年度報告

目錄

本10-k表格年度報告涵蓋截至2023年12月31日的年度。本年度報告修改並取代本年度報告之前提交的文件。我們未來向美國證券交易委員會（「SEC」）提交的信息將自動更新和取代本年度報告中包含的信息。在本年度報告中，「我們」、「我們」、「我們的」和「信託」是指Universal Health Realty Income Trust及其子公司。

如本年度報告所披露，包括第一部分，專案1--與UHS公司(“UHS”)的關係，UHS(特拉華州UHS，Inc.)的全資子公司根據1986年12月24日的年度可續簽諮詢協定的條款擔任我們的顧問，並於2019年1月1日起進行修訂和重述。諮詢協定將於每年12月31日到期；然而，我們可以續簽該協定，但須經與UHS無關的受託人確定顧問的表現令人滿意。《諮詢協定》續簽至2024年，其條款與2023年、2022年和2021年的《諮詢協定》相同。我們的人員都是UHS的員工，通過其全資子公司特拉華州UHS。此外，我們的五家醫院設施被出租給UHS的全資子公司，我們的一家醫院設施被出租給UHS的全資子公司和第三方的合資企業，而UHS的子公司是21棟醫療辦公大樓(MOBS)的租戶，這些都是由我們全資或共同擁有的獨立急診科。本報告中提及的“UHS”或“UHS設施”指的是環球醫療服務公司的S子公司，包括特拉華州的UHS公司。

在本年度報告中，「收入」一詞不包括我們擁有33%至95%不等的各種非控股股權的未合併有限責任公司的收入。截至2023年12月31日，我們投資了四家合資有限責任公司/有限責任公司。我們目前通過權益法核算我們在這些投資中應占的收入/損失（見本文包含的合併財務報表附註8）。

第一部分

項目1. 業務

一般

我們是一家房地產投資信託基金（「REIT」），於1986年開始運營。我們投資於醫療保健和人類服務相關設施，目前包括急症護理醫院、行為醫療保健醫院、專業設施、獨立急診室、兒童保育中心和醫療/辦公樓。截至2024年2月27日，我們在美國二十一個州擁有76項房地產投資或承諾，其中包括：（i）六家醫院設施，包括三家急症護理機構和三家行為醫療保健機構;（ii）六十棟醫療/辦公樓;（iii）四個獨立急診室（「FED」）;（iv）四個學前班和兒童保育中心;（v）一處目前空置的專業設施，以及;（vi）一處由位於伊利諾州芝加哥的空置土地組成的房產（該土地上先前現有建築的拆除已於2023年完成）。

可用信息

我們的主要執行辦公室位於賓夕法尼亞州普魯士國王格爾夫南路367號環球企業中心，郵編19406。我們的電話號碼是(610)265-0688。我們的網站位於http://www.uhrit.com.我們向美國證券交易委員會提交的年度、季度和當前報告以及對這些報告的任何修改都可以在我們的網站上免費獲得。我們的備案檔案也可以在美國證券交易委員會維護的網站上向公眾查閱，www.sec.gov。此外，我們通過了治理準則、適用於我們所有高級管理人員和董事的商業行為和道德準則、高級管理人員道德準則以及董事會審計委員會、薪酬委員會和提名和公司治理委員會的章程。這些檔案也可以在我們的網站上免費獲得。任何提出要求的股東都可以獲得此類報告和章程的印刷副本。此類請求應向我們位於賓夕法尼亞州普魯士國王公司總部的祕書提出。我們打算通過迅速在我們的網站上張貼這些資訊來滿足表格8-k第5.05項中關於修改或豁免我們的高級官員道德守則任何條款的披露要求。本公司網站上公佈的資訊不包括在本年度報告中。

根據《紐約證券交易所上市公司手冊》第303A.12（a）節，我們於2023年向紐約證券交易所提交了執行長認證。此外，本年度報告的附件31.1和31.2還包含我們的執行長和財務長根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條就我們的公開披露質量頒發的認證。

設施概覽

截至2024年2月27日，我們在21個州投資了76個設施，其中包括：

其他信息

截至2023年12月31日，我們的投資組合中包括租給UHS子公司的六家醫院設施，其中包括三家急症護理醫院和三家行為醫療保健醫院（其中三家是作為2021年12月31日與UHS達成的資產買賣協議的一部分收購的，如本文所討論的，經修訂）。這些醫院租賃產生的合併收入分別占我們2023年和2022年綜合收入的約25%和26%。2021年，出租給UHS子公司的醫院租賃產生的合併收入約占我們綜合收入的25%。截至2024年1月1日，六家急性和行為醫療保健醫院的租約期限為固定期限，平均剩餘8.6年，包括一年至七年、五年或十年期限的續約選擇。 每家醫院的剩餘租賃條款因醫院而異，包含在 項目2.性能.

我們相信，設施扣除利息、稅項、折舊、攤銷及租賃租金支出前的收益(“EBITDAR”)和設施的EBITDAR除以最低租金加上應付給我們的額外租金之和(“覆蓋率”)是非公認會計準則的財務指標，作為衡量醫院設施經營業績的指標，對我們和我們的投資者都很有幫助。EBITDAR被用作設施運營產生的估計現金流(扣除租金費用、資本增加和償債之前)的指標，被我們用來評估設施的財務可行性和支付租金的能力。截至2023年底，我們擁有的六家醫院(均租賃給UHS的子公司)的綜合加權平均覆蓋率約為5.5(範圍為-0.4至10.0，其中一家於2020年第四季度開業的行為保健醫院的覆蓋率為負)。截至2022年底，我們擁有的六家入駐醫院全部租賃給UHS的子公司，綜合加權平均覆蓋率約為4.5(範圍為-1.0至9.7，其中兩家於2020年第四季度開業的行為保健醫院的覆蓋率為負)。

根據我們醫院設施、獨立急診科、一些單租戶暴徒以及學前教育和託兒中心的租約條款，每個承租人，包括UHS的子公司，負責建築運營、維護、翻新和財產保險。我們，或我們所投資的有限責任公司，負責剩餘暴徒的建築運營、維護和翻新，然而，與暴徒相關的部分或在某些情況下，與暴徒相關的費用直接轉嫁給租戶。可以建立現金儲備，為多租戶暴徒所需的建築維護和翻新提供資金。承租人必須維護租賃物業的所有風險、重置成本和商業財產保險，我們或我們所投資的有限責任公司也被指定為這些保單的保險人。此外，我們，UHS或我們所投資的有限責任公司，為所有財產維持財產保險。有關我們租賃條款的其他資訊，請參閱“與Universal Health Services，Inc.的關係”。

有關我們的總資產、負債、債務、收入、收入和其他運營信息，請參閱本年度報告中包含的合併財務報表和合併財務報表隨附附註。

與Universal Health Services，Inc.的關係（「UHS」）

租賃： 我們於1986年開始運營，從UHS的子公司購買了某些物業，並立即將這些物業租回各自的子公司。截至2024年1月1日，租給UHS子公司的每家醫院的基本租金以及租賃和續訂條款如下。基本租金按月支付。麥卡倫醫療中心的租約還提供花紅租金，該租金每季度根據醫院當前季度收入與基準年相應季度的比較計算支付。與UHS子公司的醫院租賃，除Clive Behavioral Health Hospital（由UHS與不相關第三方的合資企業運營）的租賃外，均由UHS無條件擔保，並且相互交叉違約。 Clive Behavioral Health的租約由UHS（52%）和愛荷華州天主教健康倡議（48%）提供多次擔保。

2023年和2022年12月31日，UHS子公司租賃的三家急症護理醫院和三家行為健康護理醫院設施產生的合併收入分別占截至2023年和2022年12月31日的年度綜合收入的約25%和26%。除了六座UHS醫院設施外，我們還有二十一處物業，包括醫療/辦公樓（包括一座在2023年第一季度基本完工的新建MOb和一座在2023年第三季度收購的MOb），以及我們全資或共同擁有的聯邦醫療機構，其中包括UHS子公司的租戶。截至2023年12月31日止五年，UHS相關租戶產生的總收入約占我們綜合收入的37%（截至2023年12月31日止五年分別約占41%、40%和37%）。

2021年12月31日，我們與UHS及其某些附屬公司簽訂了資產買賣協議，該協議於2022年第一季度進行了修訂，根據該協議條款：

由於UHS在Aiken和Canyon Creek的租賃協議中擁有購買選擇權，根據美國公認會計原則，該交易被視為失敗的售後回租，我們根據與UHS的資產買賣協議（經修訂）收購的物業被視為融資安排和截至12月31日的綜合資產負債表，2023年和2022年包括與該交易相關的融資應收帳款分別為8330盧比和8360盧比。此外，我們根據修訂後的1986年《國內稅收法》第1031條的規定，將上述房產的購買和出售結構為同類財產交換。

同樣在2021年12月31日，Aiken和Canyon Creek(作為承租人)簽訂了經修訂的主租賃和個人物業租賃(以我們為出租人)，每個物業的初始租賃期限約為12年，於2012月31日結束。根據總租約的條款，Aiken和Canyon Creek有權以當時的公平市場租金(如總租約中的定義)續簽七年，為期五年的可選續約期限。根據於2022年第一季修訂的租約，所收購物業的合計年租金於2023年期間約為580萬(艾肯為400美元，峽谷溪為180美元)，2022年為570美元(艾肯為390美元，峽谷溪為180美元)，按月向吾等支付。在截至2023年12月31日和2022年12月31日的每一年中，包括在我們的綜合收益表中並反映為融資租賃利息收入的租賃支付部分約為550萬。沒有適用於這兩個租約中的任何一個的紅利租金部分。租賃收入不會受到收到的與這兩個物業相關的租賃付款的影響。根據內谷校區的租賃條款，在截至2021年12月31日的年度內，我們獲得了450萬的租賃收入(包括260萬的基本租金和190萬的獎金租金)。

根據我們與UHS的某些子公司之間於1986年12月24日和2021年12月31日簽訂的管理McAllen醫療中心、惠靈頓地區醫療中心(受1986年12月24日的主租約管轄)、艾肯區域醫療中心和峽谷溪行為健康(受2021年12月31日修訂的主租約管轄)的總租約的條款，所有這些都是UHS的全資子公司的醫院物業，UHS有選擇權，其中包括：在當時的租期終止前至少90天通知我們，按下文所述的租賃條款續訂租約。在下列任何情況下，UHS也有權以評估的公平市價向我們購買各自租賃的設施：(I)在租賃條款或任何續訂條款結束時；(Ii)在一個月通知後，如果信託的控制權發生變化，或；(Iii)在租契所指明的期限內，如UHS向我們發出通知，表示有意提供替代物業，以換取向我們租用的四個全資擁有的UHS醫院設施中的一個(或多個)，而我們未能與UHS就擬替代的物業達成協定。此外，UHS有權：(I)在租賃條款期間及之後180天內以與任何第三方報價相同的價格、條款及條件購買各自的租賃設施，或(Ii)根據任何第三方報價以相同條款及條件在租賃期限結束時及之後180天內續訂各自租賃設施的租賃。

此外，UHS的一家全資子公司是與一家與我們無關的第三方合資企業的管理和多數成員，該第三方運營並向我們租賃了克萊夫行為健康公司。這家擁有100張床位的行為保健機構位於愛荷華州克萊夫，於2020年12月下旬竣工並開業，醫院租約於2020年12月31日開始。該設施的租期為三倍淨值，初始租期為20年，有5個10年續期選項。每年1月1日St到2040年(如果行使五個10年續訂選項中的前三個選項，可能到2070年)，年租金將累計和復合基礎上增加2.75%。五個10年續約選項中的前三個選項將提供租約規定的年租金(2041年至2070年)，另外兩個10年續租選項將按公平市值租賃費率(2071年至2090年)提供。根據該設施的租賃，合營公司有權(其中包括)於當時的租期終止前至少270天向吾等發出通知，按租賃協定所指明的條款續訂租約。合營公司亦有權在下列任何一項情況下，以經評估的公平市價向吾等購買租賃設施：(I)在租賃條款或任何續訂條款終止前至少270天發出通知；或(Ii)在租賃條款終止後12個月內的任何時間發出30天通知。

信託控制權的變更（如果合資企業拒絕行使其購買權，UHS也有權）。此外，在進行任何第三方銷售之前，合資企業有權優先購買該設施。

下表詳細居間了截至2024年1月1日與UHS相關的每家醫院租賃的現有租賃條款和續訂選項，其中包括三家急症護理醫院和三家行為健康醫院：

位於佛羅里達州西棕櫚灘的惠靈頓地區醫療中心的租約於2021年12月31日到期後，UHS的全資子公司行使了其公平市值續租選擇權，續租5年，預計將於2026年12月31日到期。 自2023年1月1日起，該醫院每月向我們支付的年度公平市場價值租賃費率為650加元（租賃付款中不再有花紅租金部分）。2024年1月1日，年租金增至660澳元，每年1月1日St 此後到2026年，年租金將累計複合上漲2.50%。根據醫院之前的租賃條款，截至2021年12月31日的一年，我們賺取了總租賃收入550加元（包括300加元的基本租金和250加元的花紅租金）。

管理層無法預測與UHS全資子公司（其擁有按現有租賃率或公平市場價值租賃率續簽選擇權）或我們的任何其他租賃是否會在租期結束時續簽。如果租賃沒有按照當前費率或公平市場價值租賃費率續簽，我們將被要求為這些設施尋找其他運營商和/或以可能比當前租賃對我們不利的條款簽訂租賃。此外，如果UHS的子公司在租賃期到期後行使選擇權購買各自租賃的醫院或Fed設施，那麼如果我們無法從收到的銷售收益中獲得有利的回報率，與目前根據這些租賃賺取的租金收入相比，我們未來的收入可能會減少。

2023年第三季度，我們以約760美金的價格收購了位於德克薩斯州麥卡倫的MOb麥卡倫醫生中心，包括交易成本。該建築面積約為79，500平方英尺，100%主要出租給UHS的全資子公司McAllen Hospitals，LP。三重淨主租約為期十二年，定於2035年8月31日到期。McAllen Hospitals，LP可以選擇連續三次續訂租期，為期十年。 最初的年基本租金約為624，000美金。

2023年第一季度，位於內華達州里諾的多租戶暴徒塞拉醫療廣場一號基本完工，約有86000平方米英尺可出租面積。這群暴徒位於北內華達州塞拉醫療中心的校園內，這是一家新建的急性護理醫院，由UHS的全資子公司擁有和運營，於2022年4月完工並開放。據估計，暴徒的成本約為3,500美元萬，其中截至2023年12月31日的萬約為2,900美元。關於這群暴徒，我們與UHS的一家全資子公司簽訂了土地租賃和主靈活租賃協定。Flex主租賃協定的十年租期定於203月31日到期，覆蓋了大約68%的暴徒可出租平方米英尺，初始最低租金為每年130美元萬 外加按比例分攤的公共區域維護費用。總靈活租賃在期限內根據第三方租賃的執行情況進行減少。土地租約和總FLEX租約分別於2023年3月開始。

2021年第四季度，我們以約310英鎊的價格收購了Grayson Properties，LP第三方成員持有的5%少數股權，該公司擁有位於德克薩斯州丹尼森的MOb Texoma Medical Plaza。MOb位於德克薩斯州醫療中心的園區內，該醫院由UHS的全資子公司擁有和運營。已完成第三方評估以確定該房產的公允價值。由於2021年第四季度進行了少數股權收購，我們擁有該LP 100%的股份，因此正在整合該LP，並於購買日期生效。 有

交易後該LP的合併不會對我們的淨利潤產生重大影響。請參閱 合併財務報表注5-債務和金融工具 以獲取有關此次交易的額外披露。

2021年5月，我們以約1290加元的收購價格收購了位於內華達州拉斯維加斯的Fire Mesa辦公樓。 該建築由UHS的一家全資子公司根據三重淨租賃條款100%租賃。初始租約定於2027年8月31日到期，並有兩個為期五年的續約選擇。 討論的 合併財務報表注3-買賣交易、收購、資產剝離和新建設，該辦公樓的收購是根據經修訂的《國內稅收法》第1031條計劃的一系列遞延稅同類交易的一部分。

我們是與UHS子公司簽訂的十三項地面租賃（用於合併和未合併投資）的承租人，其中一項於2023年3月開始。與UHS子公司簽訂的地面租賃的剩餘租賃期限從約26年到約75年不等。 截至2023年止年度，這些物業的年度租賃付款總額約為571，000美金，預計截至2024年、2025年、2026年和2027年各年為571，000美金，此後總計為3190美金。看到 附註4 合併財務報表-租賃會計 以進一步披露我們的租賃會計。

官員和員工： 我們的高管均為UHS全資子公司的員工，儘管截至2023年12月31日我們沒有受薪員工，但我們的高管通常會以限制性股票或限制性股票單位形式獲得年度股票薪酬獎勵。在特殊情況下，如果董事會薪酬委員會有保證且認為適當，我們的高級職員還可以獲得限制性股票和/或現金花紅形式的一次性薪酬獎勵。

諮詢協定：根據一份日期為1986年12月24日並於2019年1月1日修訂和重述的諮詢協定(“諮詢協定”)，UHS的全資子公司特拉華州UHS公司(下稱“顧問”)擔任我們的顧問。根據諮詢協定，顧問有義務向我們提交投資計劃，盡其最大努力獲得適合該計劃的投資(儘管它沒有義務向我們提供任何特定的投資機會)，向我們提供行政服務，並處理我們的日常事務。我們與UHS之間的所有交易必須得到與UHS沒有關聯的受託人(“獨立受託人”)的批准。在履行諮詢協定項下的服務時，顧問可使用獨立的專業服務，包括會計、法律、稅務和其他服務，顧問的費用由我們直接報銷。本諮詢協定可在吾等或顧問發出六十天書面通知後以任何理由終止。諮詢協定將於每年12月31日到期；然而，根據獨立受託人的決定，顧問的表現令人滿意，我們可以續簽該協定。《諮詢協定》續簽至2024年，其條款與2023年、2022年和2021年的《諮詢協定》相同。

我們2023年、2022年和2021年的諮詢費是根據我們的綜合資產負債表計算的，相當於我們平均投資房地產資產的0.70%。根據對我們的諮詢費以及其他一般和行政費用的審查，與行業同行組相比，2023年的諮詢費計算與2022年和2021年相比保持不變。用於計算諮詢費的平均房地產資產不包括我們綜合資產負債表中的某些專案，例如累計折舊、現金和現金等價物、應收租賃款項、遞延費用和其他資產。諮詢費按季度支付，年底可根據我們經審計的財務報表進行調整。2023年發生和向UHS支付(或支付)的諮詢費分別為530萬、2022年510萬和2021年440萬，並基於2023年、2022年和2021年分別投資的房地產資產75700美元、72800美元和62900美元萬。

股權： 截至2023年和2022年12月31日，UHS擁有我們5.7%的已發行受益股份。

UHS的SEC報告要求： UHS須遵守美國證券交易委員會（「SEC」）的報告要求，並必須提交包含經審計財務信息的年度報告和包含未經審計財務信息的季度報告。由於截至2023年12月31日的五年，UHS相關租戶產生的總收入約占我們綜合收入的37%（截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度分別約為41%、40%和37%），並且由於UHS的子公司是我們的顧問，鼓勵您獲取Universal Health Services，Inc.的公開文件。來自SEC網站。這些文件由UHS全權負責，不以引用的方式納入本文。

稅務

自從我們根據1986年《國內稅收法》第856至860條獲得房地產投資信託基金資格以來，我們沒有為聯邦所得稅目的做出任何撥備，並打算繼續保持這一資格。為了獲得成為房地產投資信託基金的資格，我們必須滿足某些組織和運營要求，包括將至少90%的年度房地產投資信託應稅收入分配給股東的要求。作為房地產投資信託基金，我們通常不會對我們作為股息分配給股東的收入繳納聯邦、州或地方所得稅。

請參閱標題「如果我們未能保持房地產投資信託基金地位，我們將按常規企業稅率對應稅收入繳納聯邦所得稅」 在「風險因素」下了解更多信息。

競爭

我們競爭醫療保健相關設施的收購、租賃和融資。我們的競爭對手包括但不限於其他房地產投資信託基金、私人投資者和公司、銀行和其他公司，包括UHS。其中一些競爭對手規模更大，資金成本可能比我們更低。這些事態發展可能會導致我們的投資機會減少，資本成本利差降低，這將損害我們的增長。

在我們設施運營的大多數地理區域，還有其他設施提供與我們設施提供的服務相媲美的服務。此外，一些相互競爭的設施由稅收支持的政府機構或非營利性公司所有，可能得到捐贈和慈善捐款的支持，並免除財產稅、銷售稅和所得稅。此類豁免和支持不適用於我們設施的某些運營商，包括UHS。在一些市場，某些與我們競爭的設施可能比我們的設施擁有更多的財力、更好的裝備和提供更廣泛的服務。位於我們設施所服務區域的某些醫院是專科醫院，提供我們醫院運營商可能不提供的醫療、手術和行為健康服務。門診治療和診斷設施、門診外科中心和獨立急診科的增加也增加了我們的競爭。

此外，醫院員工中醫生的數量和質量是決定醫院成功和競爭優勢的重要因素。通常，醫生負責做出入院決定並指導患者的治療過程。我們設施的經營者還在招聘和留住合格的醫院管理人員、護士和其他醫務人員方面與其他醫療保健提供者競爭。我們的急症護理醫院的經營者可能會不時受到全國範圍內熟練護理人員短缺的影響，這已經並可能繼續導致工資、工資和福利支出的增長超過通貨膨脹率。我們的運營商可能會遇到吸引和留住合格醫生、護士和醫療支援人員的困難。我們預計，包括UHS在內的運營商未來將繼續面臨日益激烈的競爭，這可能會導致患者數量下降，損害他們的業務，進而可能損害我們的業務。

我們的很大一部分非醫院物業由MOB組成，它們位於醫院設施園區附近或園區內。這些物業直接或間接受到上述因素以及辦公空間供需和市場租金等一般房地產因素的影響。為了提高我們的競爭地位，我們預計我們將繼續投資額外的醫療保健相關設施，並將這些設施租賃給合格的運營商，可能包括UHS的子公司。

監管和其他因素

2023年、2022年和2021年，我們的收入分別約有27%、29%和28%是根據與急症護理醫院、行為醫療保健醫院和獨立急診室（「Fed」）運營商的租賃獲得的，其中絕大多數是UHS的子公司。我們的急症和行為醫療保健醫院和聯邦醫療服務局的運營商賺取的收入很大一部分來自聯邦和州醫療保健計劃，包括醫療保險和醫療補助（不包括管理醫療保險和醫療補助計劃）。

我們的急性護理設施和行為保健醫院的很大一部分收入來自第三方支付者，包括聯盟醫療保險和醫療補助計劃。近年來，這些政府計劃的變化導致了對補償的限制，在某些情況下，降低了醫療服務的補償水準。聯盟和州政府計劃的付款受到法律和法規變化、行政裁決、解釋和決定、利用審查要求以及聯盟和州資金限制的影響，所有這些都可能大幅增加或減少計劃付款，並影響向患者提供服務的成本和向設施付款的時間。我們和我們醫院設施的運營商都無法預測最近和未來的政策變化對我們各自的運營結果的影響。此外，由於《患者保護和平價醫療法案》(以下簡稱《立法》)的資金要求和其他條款給聯盟和州政府帶來的不確定性和財政壓力，可能會影響納稅人資金用於Medicare和Medicaid計劃的可用性。此外，可能廢除或取代這項立法可能會對醫療服務的報銷產生重大影響。

2018年12月14日，德克薩斯州一家聯盟地區法院宣佈該立法整體違憲。最高法院得出結論，由於2017年減稅和就業法案(TCJA)將個人強制令的稅收降至0美元(即不再產生收入，這是稅收的一個基本特徵)，根據國會的徵稅權力，個人強制令不再被允許，從而使立法違憲。最高法院還認為，由於個人強制令對立法至關重要，並且與法律的其他部分不可分割，因此整個立法是違憲的。由於法院發佈了宣告性判決，並沒有禁止法律，該立法在上訴期間仍然有效。此案被上訴至美國最高法院，最終於加利福尼亞州訴德克薩斯州原告缺乏資格挑戰立法要求獲得最低基本醫療保險覆蓋範圍或個人授權。法院駁回了此案，但沒有具體裁定立法是否符合憲法。2022年9月7日，同一名德克薩斯州聯盟地區法院法官，在Braidwood Management訴Becera案裁定，某些健康計劃涵蓋由美國預防服務工作組提出的“A”或“B”建議而不分攤費用的要求，違反了美國憲法的約會條款，

某些愛滋病毒預防藥物的覆蓋範圍違反了《宗教自由恢復法》。政府已就該決定向美國第五巡迴上訴法院提出上訴。我們目前無法預測該訴訟的結果或其潛在影響。雖然2020年選舉的結果可能會降低該立法被全部或部分廢除的風險，但該立法實施的持續不確定性給醫療保健提供者的戰略和業務規劃工作帶來了不可預測性，這本身就構成了風險。如果政府付款人支付的費率或覆蓋的服務範圍減少，可能會對我們醫院設施運營商的業務、財務狀況和運營運績產生重大不利影響，進而對我們的醫院設施運營商產生重大不利影響。

此外，醫療保健行業還必須遵守聯邦、州和地方政府層面廣泛而複雜的法律和法規，除其他外，涉及：醫院計費實踐和服務價格;與醫生和其他轉診來源的關係;醫療保健的充分性以及醫療設備和服務的質量;設施的所有權;醫療和支持人員的資格;與健康相關信息和患者病歷相關的保密、維護、隱私和安全問題;設有急診科的醫院對患有緊急疾病的患者進行篩查、穩定和轉移;我們設施的認證、執照和認可;運營政策和程式;設施和服務的建設或擴建。

這些法律法規極其複雜，在許多情況下，我們設施的運營商沒有獲得監管或司法解釋的好處。未來，對這些法律和法規的不同解釋或執行可能會使我們運營商當前或過去的做法受到不當或非法行為的指控，或者可能要求他們在設施、設備、人員、服務、資本支出計劃和運營費用方面做出改變。儘管UHS和我們醫院的其他運營商和聯邦政府相信他們的政策、程式和做法符合政府法規，但不能保證他們不會受到額外的政府調查或行動，或者如果受到制裁、罰款或懲罰，他們不會面臨制裁、罰款或懲罰。即使他們最終獲勝，根據上述法律、法規或規則之一進行的重大政府調查或行動也可能對他們產生實質性的不利影響，進而對我們產生不利影響。

我們的每個醫院設施都被視為經過認證，這意味著它們都根據相關州法律和法規獲得了認證、適當許可並根據醫療保險計劃獲得了認證。維護經過認證的設施的作用是允許此類設施參與醫療保險和醫療補助計劃。我們醫院設施的運營商相信這些設施嚴格遵守適用的聯邦、州、地方和其他相關法規和標準。然而，如果我們的任何醫院設施失去其視為認證的地位，從而失去醫療保險或醫療補助計劃下的認證，這些設施將無法從這些計劃及其業務中獲得報銷，反過來，我們的醫院設施可能會受到重大不利影響。

與醫療保健行業相關的各種因素和政府監管（例如上面概述的因素）影響我們，因為：

我們的急性護理醫院、行為保健醫院和聯盟醫療機構的經營者賺取的收入的很大一部分來自聯盟和州醫療保健計劃，包括聯盟醫療保險和醫療補助。在聯盟醫療保險和醫療補助計劃的法定框架下，許多普通急性護理業務受到行政裁決、解釋和自由裁量權的影響，這些裁決、解釋和自由裁量權可能會影響根據這兩個計劃中的一個或兩個計劃以及其他第三方付款人支付的款項。聯邦政府根據其聯盟醫療保險計劃，根據各種公式向參與計劃的醫院付款。在住院服務方面，本港急症護理醫院的營辦者須遵守住院預付費用制度(“IPPS”)。根據IPPS計劃，醫院每次出院都會獲得預先確定的固定付款金額。固定支付金額基於每個患者的醫療保險嚴重程度診斷相關組(MS-DRG)。每個MS-DRG都被分配了一個基於估計的醫院資源強度的付款率，以治療患有該特定診斷的平均患者。這些費率是基於歷史的全國平均成本，沒有考慮醫院在提供護理方面的實際成本。MS-DRG比率每年根據地理區域進行調整，並根據嚴重程度的統計正態分佈進行加權。

對於門診服務，急症護理醫院根據門診程式代碼根據門診預期付款系統（「PPS」）付款。門診PPS費率是經過地理調整的國家支付金額，包括醫療保險支付和受益人自付。可以通過過渡性轉嫁付款和特殊報銷率為某些新技術項目和服務支付門診PPS項下的特殊付款。

我們的三家急症護理醫院、三家行為醫療保健機構和兩家由UHS子公司運營的聯邦醫療機構，以及兩家由獨立第三方運營的聯邦醫療機構，位於德克薩斯州、佛羅里達州、維吉尼亞州、南卡羅來納州和愛荷華州。我們無法保證我們某些設施的運營商（特別是我們在上述州的醫院運營商）賺取的醫療補助收入的減少不會對這些運營商的未來經營運績產生重大不利影響，而這反過來又可能對我們產生重大不利影響。

註冊人的執行官員

艾倫·b先生米勒自1986年成立以來一直擔任我們的董事會主席和執行長，並於2003年2月被任命為總裁。他曾擔任我們的總統直到1990年。米勒先生目前是UHS董事會執行主席，此前自UHS於1978年成立以來一直擔任UHS董事會主席兼執行長，直至2020年12月31日。他此前還曾擔任UHS總裁，直到2009年Marc D.米勒當選為UHS校長。艾倫·b先生米勒是馬克·D的父親。Miller於2008年12月當選為董事會成員，同時擔任UHS總裁兼執行長以及UHS董事會成員。馬克·D米勒此前曾於2009年至2020年12月31日擔任UHS總裁。

查爾斯·F先生博伊爾於2022年被任命為高級副總裁兼財務長，並自2003年起擔任我們的副總裁兼財務長。自1991年以來，他一直擔任我們的副總裁兼財務總監。自1983年以來，博伊爾先生一直在UHS擔任多個職位。2017年，他被任命為UHS高級副總裁，並繼續擔任其財務總監。他自2003年起擔任UHS副總裁兼財務總監，並自1994年起擔任UHS助理副總裁兼企業會計。

謝麗爾·k女士Ramagano於2022年被任命為高級運營副總裁、財務主管和秘書，並自2003年起擔任副總裁、財務主管和秘書。自1992年以來，她一直擔任我們的副總裁和財務主管。Ramagano女士自1983年以來一直在UHS擔任多個職位。2017年，她被任命為UHS高級副總裁，並繼續擔任財務主管。她自2003年起擔任UHS副總裁兼財務主管，並自1994年起擔任助理財務主管。

Karla J. Peterson女士於2022年開始在UHS工作後被任命為收購和發展副總裁。

項目1A. 國際扶輪sk因素

我們面臨許多已知和未知風險，其中許多風險在下文和本年度報告的其他地方進行了描述。下文所述的任何事件都可能對我們的業務、財務狀況和經營運績產生重大不利影響。我們不知道或我們目前認為不重大的額外風險和不確定性也可能影響我們的業務和運營運績。

我們的醫院設施（包括UHS）和醫療辦公樓運營商的收入和運營運績受到政府和其他第三方付款人付款的顯著影響。

我們醫院設施的運營商、聯邦醫療局和醫療辦公樓的租戶的收入很大一部分來自第三方付款人，包括醫療保險和醫療補助計劃。近年來，這些政府計劃的變化導致報銷受到限制，在某些情況下，醫療保健服務的報銷水平下降。聯邦和州政府項目的付款受到法規和監管變化、行政裁決、解釋和決定、利用審查要求以及聯邦和州資金限制的影響，所有這些都可能大幅增加或減少項目付款，並影響為患者提供服務的成本和向設施付款的時間。我們的租戶無法預測最近和未來的政策變化對其運營的影響。

我們的三家急性護理醫院、三家行為健康醫院和兩家由UHS的全資子公司或合資企業運營的聯盟醫療機構，以及兩家由非關聯第三方運營的聯盟醫療機構位於德克薩斯州、佛羅裡達州、弗吉尼亞州、南卡羅來納州和愛荷華州。我們不能保證我們某些設施的運營商，特別是我們在上述各州的醫院運營商所賺取的醫療補助收入的減少，不會對這些運營商未來的運營業績產生重大不利影響，從而可能對我們產生重大不利影響。此外，由於《患者保護和平價醫療法案》的資金要求和其他條款給聯盟和州政府帶來的不確定性和財政壓力，可能會影響納稅人資金用於聯盟醫療保險和醫療補助計劃的可用性。如果削減政府繳費人士所繳交的差餉或服務範圍，可能會對醫院設施營辦商的業務、財政狀況和經營業績造成重大不利影響，而我們的醫院設施也會受到影響。

除了政府報銷計劃的變化外，我們的醫院運營商與私人付款人（包括管理式護理組織）談判有利合同的能力也會顯著影響這些設施的收入和運營結果。包括管理式護理組織在內的私人付款人越來越多地要求醫院接受較低的付款率。我們的醫院運營商預計第三方將繼續努力積極管理報銷水平和成本控制。減少

從第三方付款人收到的報銷金額可能會對我們醫院運營商的財務狀況和運營結果產生重大不利影響。

醫療保險和醫療補助資金的減少或變化可能會對我們設施運營商（包括UHS）的未來經營運績產生重大不利影響，這反過來又可能大幅減少我們的收入和淨利潤。

2011年《預算控制法案》（「預算控制法案」）規定大幅削減2012-2021財年的聯邦支出，包括在此期間削減所有醫療保險付款2%。國會隨後頒布的立法取消了到2021年2%的削減，但將這些削減延長到2030年作為交換。減薪暫停期延長至2022年3月31日，從那時起至2022年6月30日，減薪1%，此後全額減薪2%。 最近的立法將這些削減延長至2032年。

從2024年開始並持續到2027年，聯邦資金向各州分配的醫療補助不成比例的共享醫院（「DSH」）撥款將減少。此類削減已被推遲多次，最近一次是在CAA下，進一步將DSH推遲到2024年。在削減期間，來自聯邦基金的州醫療補助DSH撥款每年將減少80加元。各州根據未保險個人的百分比、醫療補助利用率和無償護理進行削減。我們無法預測這些支付政策將對運營商（包括UHS）以及我們的業務產生的影響。

醫療改革的不確定性可能會嚴重影響我們設施運營商（包括UHS）的業務和未來運營運績，這反過來可能會嚴重減少我們的收入和淨利潤。

2010年3月23日，歐巴馬總統簽署該立法成為法律。2010年《醫療保健和教育和解法案》（「和解法案」）包含對立法的多項修正案，於2010年3月30日簽署成為法律。該立法與《和解法案》（統稱為「立法」）結合的兩個主要目標是增加醫療保健覆蓋範圍並減少醫療保健相關費用。

雖然預計這項立法將導致美國未參保患者的減少，這將減少運營商從我們設施的應收賬款壞賬中扣除的費用，但該立法對聯邦醫療保險和醫療補助做出了其他一些變化，我們認為這可能會對我們設施的運營商產生不利影響。該立法修訂了聯盟醫療保險和醫療補助計劃下的報銷，以強調高效地提供高質量的護理，並在這些計劃下包含了一些激勵和懲罰措施，以實現這些目標。該立法規定了2010至2019財年聯盟財政年度市場籃子更新的減少，從2011年10月1日開始聯盟醫療保險B部分可報銷專案和服務的市場籃子更新的生產率抵消，以及從2012年10月1日開始聯盟醫療保險住院服務的市場籃子更新。這項立法和隨後的修訂規定了減少Medicare DSH和Medicaid DSH的付款。Medicare DSH的削減從2013年10月開始，而Medicaid DSH的報銷計劃從2024年開始。該立法實施了一項基於價值的採購計劃，將獎勵提供高效護理的人。相反，某些設施因未能達到質量參數而獲得的補償將減少；這些醫院將包括那些重新入院或醫院獲得性疾病比率過高的醫院。

2012年，美國最高法院的一項裁決限制了聯邦政府擴大醫療保險覆蓋範圍的能力，方法是保留立法中的違憲條款，這些條款試圖因州政府不遵守某些醫療補助覆蓋要求而撤回聯盟資金。根據這一決定，聯邦政府不得通過減少現有的醫療補助資金來懲罰選擇不參加醫療補助擴大計劃的州。因此，各州可以選擇接受或不參與，而不會冒著失去聯盟醫療補助資金的風險。因此，包括德克薩斯州在內的許多州都沒有在沒有失去聯盟資金的威脅下擴大醫療補助計劃。醫療保險和醫療補助服務中心(CMS)已經批准了第1115條的示範豁免，規定了某些符合醫療補助資格的個人的工作和社區參與要求。然而，拜登政府最近表示不贊成聯盟醫療補助計劃的工作要求，因為這些要求帶來了巨大的風險，許多潛在的示範受益人將無法最初參加醫保，或者這些要求將導致相當數量的資格暫停，並最終在最初能夠參保的受益人中取消參保資格。因此，CMS最近撤銷了某些州醫療補助計劃的批准，包括工作要求。

立法中直接或間接影響醫療保險和醫療補助報銷的各項條款計劃在數年內生效。該立法對醫療保健提供者的影響將取決於實施法規、解釋指南以及未來可能的立法或法律挑戰。某些立法條款，例如創建醫療保險共享儲蓄計劃的條款，給聯邦計劃未來如何報銷醫療保健帶來了不確定性。因此，目前我們無法預測該立法對我們醫院運營商未來報銷的影響，我們也無法保證該立法不會對我們物業租戶/運營商的未來運營運績以及我們的業務產生重大不利影響。

該立法還包含旨在減少醫療保健領域欺詐和濫用行為的條款。該立法修改了幾項現有法律，包括聯邦《反回扣法》和《虛假索賠法》，使政府機構和私人原告更容易在針對醫療保健提供者的訴訟中獲勝。雖然國會此前曾修改過意圖

《反回扣法》要求一個人不需要「實際了解或具體意圖違反《反回扣法》才能被發現違反此類法律，該立法還規定，任何違反《反回扣法》的物品或服務索賠也被視為聯邦民事虛假索賠法的虛假索賠。該立法規定，保留多付款項超過60天的醫療保健提供者將受到聯邦民事虛假索賠法的約束，儘管實施這一法定要求的某些最終法規仍懸而未決。該立法還將恢復審計承包商計劃擴大到醫療補助。這些修正案還使對違反適用法律和法規的醫療保健提供者更容易處以嚴厲的罰款和處罰。

這項立法對醫院的影響可能有所不同。廢除全部或部分立法、推遲實施部分內容或提供資金，並提出修正或補充修改其規定的倡議一直存在。立法試圖廢除或修改立法的最終結果以及對立法的法律挑戰都是未知的。已經頒佈了一項立法，取消了對未能維持醫療保險的處罰，這是最初立法的一部分。此外，國會審議了一項立法，如果通過，將在實質性部分(I)分別取消大僱主要求獲得或提供醫療保險的任務；(Ii)允許保險公司對未參保兩個月以上並隨後購買保險的個人徵收高達30%的附加費；(Iii)為購買醫療保險提供稅收抵免，並根據收入水準逐步取消稅收抵免；(Iv)擴大醫療儲蓄賬戶；(V)對州醫療補助計劃的聯盟資金設定人均上限，或者，如果由州政府選出，則將聯盟資金過渡到整體撥款，以及；(Vi)允許各州尋求豁免某些聯盟要求，這些要求將允許該州以不同於聯盟標準的方式定義基本醫療福利，並允許某些商業醫療計劃在設定保費時考慮健康狀況，包括先前存在的疾病。

2021年3月11日，總裁·拜登簽署《2021年美國救援計劃法案》(簡稱《ARPA》)，使之成為法律。ARPA將立法醫療保險補貼的資格擴大到在Marketplace上購買自己的醫療保險的人，這些人的家庭收入超過聯盟貧困水準的400%。ARPA還增加了對低收入者的財政援助金額，這些人已經有資格根據立法獲得資助。2022年8月16日通過了《2022年降低通貨膨脹法案》(IRA)，其中允許CMS就某些根據聯盟醫療保險b部分和D部分報銷的單一來源藥物和生物製品的價格進行談判，首先從2026年開始由聯盟醫療保險D部分支付10種高成本藥物，然後是2027年的15種D部分藥物，2028年的15種b部分或D部分藥物，以及2029年及以後的20種b部分或D部分藥物。愛爾蘭共和軍還繼續根據立法擴大對個人獲得私人醫療保險的補貼，直至2025年。愛爾蘭共和軍對醫院和整個醫療行業的影響尚不清楚。

根據這項立法，醫院必須公開其標準收費清單，從2019年1月1日起，CMS要求這一披露以機器可讀的格式進行，幷包括所有醫院專案和服務的費用以及診斷相關群體的平均費用。2019年11月27日，CMS發佈了《醫院公開標準收費的價格透明度要求》的最終規則。這項規定於2021年1月1日生效，要求所有醫院還公佈醫院可以向患者提供的所有專案和服務的支付者特定談判費率、最低談判費率、最高談判費率和現金，包括個別專案和服務以及服務包。2023年4月26日，CMS宣佈更新執法流程，要求在發現違規行為時縮短合規時間，並在某些違規情況下自動施加民事罰款。不遵守這些要求可能會導致每天的罰款。

作為CAA的一部分，國會通過了旨在在某些情況下防止或限制患者餘額計費的立法。CAA解決了因緊急服務、網絡內設施的網絡外輔助提供商和空中救護車承運人而產生的意外醫療費用。該立法禁止在網絡內設施提供網絡外緊急服務或網絡外服務時進行突擊計費，除非獲得知情同意。在這些情況下，禁止提供者向患者收取超過網絡內成本分擔要求的任何金額。美國衛生與公眾服務部、勞工部和財政部發布了臨時最終規則，開始實施這項立法。該規則將限制醫療保健提供者在某些情況下以通常更高的網絡外費率收取服務付款的能力，並禁止在其他情況下進行網絡外付款。

COVID-19和其他流行病、流行病或公共衛生威脅可能會對我們租戶的業務、我們的業務以及我們的運營運績和財務狀況產生不利影響。

我們面臨與公共衛生威脅和流行病相關的風險，包括與COVID-19大流行相關的健康問題。 2020年3月，世界衛生組織宣布COVID-19爆發為大流行病。儘管聯邦政府此前曾宣布COVID-19為國家緊急狀態，但該聲明已於2023年5月11日到期，屆時在宣布的國家緊急狀態期間向醫療保健提供者提供的優惠付款條款也結束。

儘管截至2023年12月31日，COVID-19尚未對我們的運營運績產生重大不利影響，但我們認為，疫情可能對我們租戶（進而我們的租戶）未來的運營和財務業績產生的潛在不利影響將取決於許多因素，其中大部分超出了我們或租戶的控制或預測能力。由於未來COVID-19患者的數量和嚴重程度仍然高度不確定，並且可能會發生變化，包括未來COVID-19的潛在增加

由於病毒新變種造成的患者數量，以及對人員配備和薪津率的相關壓力，我們無法完全量化這些因素對我們未來財務業績的影響。許多允許靈活提供護理以及為醫療保健提供者提供各種財務支持的聯邦和州立法和監管措施僅在公共衛生緊急情況（「PHE」）期間有效。大多數州已經結束了州級緊急狀態聲明。PHE狀態的結束將導致這些政策在不同指定時間範圍內達成。我們無法預測在宣布的公共衛生教育期間，提供商失去任何此類有利條件最終是否會對我們產生負面財務影響

根據麥卡倫醫療中心的租約（該中心出租給UHS的全資子公司），我們賺取了花紅租金收入，該收入是根據醫院當前季度收入與基準年相應季度的比較計算得出的。因此，如果醫院的患者數量和收入大幅下降，我們在該房產上獲得的未來花紅租金收入可能會大幅下降。

若干因素可能導致部分租戶無法或不願意按現時水準及時向我們支付租金，或尋求修訂或終止租約，從而對我們的入住率水準、我們的收入、現金流及物業價值產生不利影響，並有可能影響我們維持現有股息水準的能力。由於新冠肺炎的限制及其對經濟的影響，我們可能會遇到潛在租戶的減少，這可能會對新租約的數量以及現有租約的續約率產生不利影響。新冠肺炎大流行也可能影響我們的負債和以可接受的條件對這些債務進行再融資的能力，以及與新冠肺炎大流行導致金融市場和金融機構業務中斷相關的風險，這可能從融資的角度影響我們；以及新冠肺炎大流行導致我們的資產所在國家和地區的總體經濟條件發生變化。現金流和經營成果的減少可能會對重大會計估計中使用的投入和假設產生影響，包括無形資產和長期資產的潛在減值。

《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案》、《薪資保護計劃》和《醫療保健增強法案》以及《2021年美國救援計劃法案》的實施和影響存在高度不確定性，這可能會影響我們的租戶將獲得的援助和福利的總額和類型。

聯盟冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案(“CARE法案”)設立了1,750美元的億“公共衛生和社會服務緊急基金”，以補償符合條件的醫療保健提供者“可歸因於冠狀病毒的醫療保健相關費用或收入損失”(“公共衛生和社會服務緊急基金”)。是否保留來自PHSSEF的資金取決於是否符合資格以及是否接受條款和條件，以及其他可能不時發生變化的指導方針或要求，包括關於記錄保存和償還要求的規定。我們的租戶從PHSSEF的目標分配中獲得付款。CARE法案還向醫療保健提供者提供了其他形式的財政援助，包括通過調整Medicare和Medicaid支付方式，以及擴大Medicare加速和預付款計劃，該計劃提供了Medicare基金的加速支付，以增加對提供者的現金流。我們的租戶在2020年期間根據該計劃獲得了加速付款，並在2021年第一季度提前返還了所有這些資金。我們的租戶和其他提供商必須報告其他來源尚未報銷的新冠肺炎應佔醫療保健相關費用，其中可能包括一般和行政或醫療保健相關運營費用。資金還可以用於收入損失，表現為患者護理淨運營收入同比出現負變化。

美國衛生與公眾服務部（「HHS」）正在積極審計PHSSEF資金的接受者，以確保遵守其條款和條件。未能遵守此類條款和條件可能會導致我們的租戶受到賠償、虛假索賠法責任或其他處罰。

基於價值的採購趨勢可能會對我們醫院運營商的收入產生負面影響。

我們認為，政府和私人付款人基於價值的採購舉措將財政激勵與醫療質量和效率捆綁在一起，將越來越多地影響我們醫院和其他醫療機構的運營結果，如果它們無法達到預期的質量標準，可能會對其收入產生負面影響。該立法包含一些條款，旨在促進聯盟醫療保健計劃中的基於價值的購買。聯盟醫療保險現在要求提供者報告某些質量措施，以便獲得以前自動獎勵的住院和門診手術的全額報銷增加。此外，達到或超過某些質量績效標準的醫院將獲得更高的報銷金額，而因特定條件而再次入院的醫院將獲得更少的報銷。此外，醫療保險不再為某些醫院獲得性疾病的治療向醫院支付額外費用，除非這些疾病在入院時存在。從聯盟財政年度(FFY)2015年開始，前一年在全國所有醫院中排名最差25%的醫院將獲得更少的醫療保險報銷。該立法還禁止使用醫療補助計劃下的聯盟資金來補償提供者治療某些提供者可以預防的疾病。

私人支付者也有一種基於價值購買醫療保健服務的趨勢。許多大型商業付款人要求醫院報告質量數據，其中一些付款人不會就某些可預防的不良事件向醫院報銷。我們預計基於價值的購買計劃，包括以患者結果指標為條件進行報銷的計劃，將變得更加普遍，並且涉及更高比例的報銷金額。我們目前無法預測這是如何

這一趨勢將影響我們醫院運營商的運營結果，但如果他們無法滿足或維持政府和私人付款人制定的高質量標準，這可能會對他們的收入產生負面影響。

未能遵守醫療保險或醫療補助等政府報銷計劃、許可和認證要求、欺詐和濫用法規或新立法發展的運營商可能無法履行對我們的義務。

我們的運營商，包括UHS及其子公司，受到許多聯盟、州和地方法律和法規的約束，這些法律和法規因立法、規則和法規的通過以及對現有法律的行政和司法解釋而經常發生重大變化(有時具有追溯性)。這些變化的最終時間或效果無法預測。政府監管可能會對我們運營商的經營成本以及政府和其他第三方付款人獲得的補償金額產生巨大影響。如果我們的任何運營商未能遵守這些法律、要求和法規，可能會對他們履行對我們的義務的能力造成不利影響。這些規定包括，除其他事項外：醫院帳單做法和服務價格；與醫生和其他轉介來源的關係；醫療保健的充分性；醫療設備和服務的質量；醫務人員和支援人員的資格；電子健康記錄法規的實施和繼續遵守；與健康相關的資訊和患者醫療記錄相關的保密、維護和安全問題；設有急診科的醫院對患有緊急情況的患者進行篩查、穩定和轉移；我們設施的認證、執照和認可；運營政策和程式；以及設施和服務的建設或擴建。

如果我們的運營商未能遵守適用的法律和法規，他們可能會承擔責任，包括刑事處罰、民事處罰（包括失去運營一個或多個設施的許可證），以及禁止一個或多個設施參與醫療保險、醫療補助和其他聯邦和州醫療保健計劃。實施此類處罰可能會危及該運營商向我們進行租賃或抵押付款或繼續運營其設施的能力。此外，我們的花紅租金基於UHS醫院設施的淨收入，而淨收入又受到該承租人從政府獲得的報銷金額的影響。

儘管UHS和我們的急性護理機構的其他運營商認為他們的政策、程式和做法符合政府法規，但不能保證他們不會受到政府的調查或行動，或者如果他們受到制裁、罰款或懲罰，他們不會面臨制裁、罰款或懲罰。由於這些法律法規中的許多都是相對較新的，在許多情況下，我們的運營商沒有監管或司法解釋的好處。未來，對這些法律和法規的不同解釋或執行可能會使它們當前或過去的做法受到不當或非法行為的指控，或者可能要求它們在設施、設備、人員、服務、資本支出計劃和運營費用方面做出改變。即使他們最終獲勝，根據上述法律、法規或規則之一進行的重大政府調查或行動也可能對他們產生實質性的不利影響，進而對我們產生不利影響。

美國聯邦稅收改革立法現在和未來可能會以難以預期的方式對房地產投資信託基金產生積極和消極影響。

2017年12月22日簽署成為法律的《2017年減稅和就業法案》(簡稱《2017年稅法》)，對企業和個人稅率以及稅收計算進行了重大改變。雖然2017年的《稅法》沒有對我們產生重大的直接影響，但它可能會間接影響我們，因為我們的租戶和我們開展業務的司法管轄區以及REITs的整體投資理論可能會受到積極和負面的影響。此外，2017年稅法的整體影響取決於聯邦稅務當局未來可能發佈的解釋和法規，以及州和地方稅收針對2017年稅法的變化，未來此類解釋、法規和其他變化可能會對我們產生不利影響。2020年3月27日，旨在緩解新冠肺炎疫情經濟影響的聯盟立法--CARE法案--簽署成為法律。《CARE法案》對2017年《稅法》的某些條款進行了技術性更正或臨時修改，今後可能會頒佈更多此類立法。此外，有可能對稅法進行進一步修改，這些修改與2017年的稅法或新冠肺炎疫情無關。特別是，可以隨時通過立法、行政或司法行動修改REITs的聯盟所得稅，並有可能具有追溯效力。

UHS及其子公司面臨懸而未決的法律訴訟、所謂的股東集體訴訟、政府調查和監管行動。

UHS及其子公司將面臨懸而未決的法律訴訟、政府調查和監管行動。由於UHS分別占截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度綜合收入的約41%、40%和37%，並且UHS的一家子公司是我們的顧問，因此鼓勵您獲取和審查包含在 法律訴訟 環球健康服務公司的部分' s向美國證券交易委員會公開提交的10-k和10-Q表格。這些文件由UHS全權負責，不以引用的方式納入本文。

針對訴訟和政府調查中的指控或類似事項和任何相關宣傳進行辯護，可能會帶來巨額成本，並可能需要UHS管理層的高度關注，UHS的聲譽可能會受到嚴重影響。UHS表示，無法預測這些事項的結果或合理估計金額

或任何此類損失的範圍;然而，這些訴訟的結果以及就這些事項發布的相關調查、宣傳和新聞文章可能會對其業務、財務狀況、經營運績和/或現金流產生重大不利影響。

UHS現在並且可能會受到其他已知和未知的損失意外情況，這些損失可能與過去、現在和未來的事實、事件、情況和事件有關。如果部分或所有法律訴訟或其他意外損失發生不利結果，或者如果未來對UHS提出成功索賠和其他訴訟，可能會對其財務狀況、運營運績和流動性產生重大不利影響，這反過來又可能會對我們產生重大不利影響。

特別是，政府調查以及qui tam和股東訴訟可能會導致巨額罰款、處罰、損害賠償金或其他制裁，包括被排除在政府醫療保健計劃之外。涉及醫療保險和醫療補助問題的訴訟的和解通常需要貨幣付款和企業誠信協議，其中每一項都可能對UHS的業務、財務狀況、運營結果和/或現金流產生重大不利影響，這反過來又可能對我們產生重大不利影響。

所需的監管批准可能會推遲或禁止我們醫療保健設施的轉讓。

將醫療設施轉讓給後續租戶或運營商可能需要獲得監管部門的批准或批准，包括但不限於根據需要證法以及醫療保險和醫療補助提供者安排獲得的所有權變更批准，而轉讓其他類型的商業運營和其他類型的房地產不需要這些安排。任何租戶或運營商的更換可能會因轉移設施所需的任何聯盟、州或地府機構的監管批准程式或更換獲得許可管理設施的運營商而被推遲。如果我們無法以優惠的條款找到合適的替代租戶或運營商，或者根本沒有，我們可能會接管設施，這可能會使我們承擔繼任責任，或者要求我們賠償我們可能向其轉讓經營權和許可證的後續運營商，所有這些都可能對我們的業務、運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響。

我們的業務受制於不斷變化的公司治理和公開披露法規和期望，包括環境、社會和治理（「ESG」）事項，這可能會使我們面臨眾多風險。

最近，倡導團體、政府機構和公眾對ESG事宜的關注越來越多，監管機構、客戶、投資者、員工和其他利益相關者越來越關注ESG事宜和相關披露。政府、投資者和社會對ESG事務的這種關注，包括擴大氣候變化、人力資本、勞動力和風險監督等主題的強制和自願報告、盡職調查和披露，可能會擴大我們需要管理、評估和報告的事項的性質、範圍和複雜性。

我們還面臨與氣候和ESG相關的業務趨勢。投資者在決定是否投資公司時越來越多地考慮ESG因素，包括氣候風險、多樣性、股權和包容性政策以及公司治理。此外，由於我們參與與被認為導致或加劇氣候變化或其他ESG相關問題的活動相關的某些行業或資產，以及我們為應對與氣候變化或其他ESG相關問題相關的考慮而做出的繼續開展或改變我們的活動的任何決定，我們的聲譽和投資者關係可能會受到損害。氣候變化或其他ESG相關問題。相反，如果我們避免參與此類行業或活動，我們可能會限制我們的資本部署機會，從而對我們的業務產生不利影響。

與業務運營相關的風險

醫療保健行業競爭加劇導致包括UHS在內的我們運營商的收入下降和成本上升，並可能影響我們的收入、物業價值和租約續簽期限。

醫療保健行業競爭激烈，近年來，醫院和其他醫療保健提供者之間針對患者和醫生的競爭加劇。在我們設施運營的大多數地理區域，還有其他設施提供與我們設施提供的服務相當的服務。此外，一些競爭設施由稅收支持的政府機構或非營利公司擁有，可能會得到捐贈和慈善捐款的支持，並免徵財產稅、銷售稅和所得稅。此類豁免和支持不適用於我們設施的某些運營商，包括UHS。

在某些市場中，某些競爭設施可能比我們的設施擁有更多的財務資源、更好的設備並提供更廣泛的服務。位於我們設施服務區域內的某些醫院是專科醫院，提供我們醫院運營商可能不提供的醫療、手術和行為健康服務。門診治療和診斷設施、門診手術中心和獨立流動手術中心的增加也加劇了我們運營商的競爭。

此外，我們設施的運營商面臨著來自其他醫療保健提供者的競爭，包括醫生擁有的設施和其他競爭設施，包括UHS運營但不動產不歸我們所有的某些設施。此類競爭在包括但不限於德克薩斯州麥卡倫在內的市場中經歷，該市場是我們麥卡倫醫療中心的所在地，這是一家擁有370張床位的急症護理醫院。

此外，醫院員工中醫生的數量和素質是決定醫院競爭優勢的重要因素。通常，醫生負責做出入院決定並指導患者治療過程。由於我們設施的運營商也與其他醫療保健提供者競爭，他們可能會在招聘和留住合格的醫院管理人員、護士和其他醫務人員方面遇到困難。

我們預計，包括UHS在內的我們的運營商未來將繼續面臨加劇的競爭，這可能導致患者數量下降並損害他們的業務，而這反過來又可能損害我們的業務。

我們的很大一部分收入依賴於一家運營商。如果UHS遇到財務困難，或者未能向我們付款，或者選擇不續簽我們三家急症護理醫院的租約，我們的收入可能會大幅減少。

在截至2023年12月31日的一年中，來自UHS的租賃支出約佔我們綜合收入的41%。此外，截至2023年12月31日，UHS的子公司租賃了我們擁有的6個醫院設施，目前的租賃期限從2026年到2040年在不同時間到期。我們不能向您保證，UHS將繼續履行其對我們的義務，或在現有租約預定到期日續簽。此外，如果UHS的子公司行使從我們租賃的六家醫院或兩家聯盟醫療機構中的任何一家的選擇權，如果我們無法從銷售收益中賺取有利的回報率，與目前根據設施租賃賺取的租金收入相比，我們未來的收入可能會下降。如果UHS未能或沒有能力履行其對我們的義務，或者如果UHS選擇不續簽六家醫院或兩家聯盟醫療機構的租約，我們的收入和淨收入可能會大幅減少，這反過來可能會減少我們支付的股息金額，並導致我們的股價下跌。請看合併財務報表附註4-租賃會計， 了解更多信息。

我們與UHS的關係可能會產生利益衝突。

除了我們很大一部分收入和租賃依賴於UHS之外，自1986年以來，UHS的全資子公司特拉華州UHS公司(以下簡稱“顧問”)一直擔任我們的顧問。根據我們於2019年1月1日修訂和重述的諮詢協定，顧問有義務向我們提交投資計劃，盡其最大努力獲得適合該計劃的投資(儘管它沒有義務向我們提供任何特定的投資機會)，向我們提供行政服務，並處理我們的日常事務。此外，我們所有的官員都是Advisor的僱員。我們沒有受薪員工，儘管我們的官員通常會以限制性股票的形式獲得年度股票薪酬獎勵。在特殊情況下，如果董事會薪酬委員會認為適當，我們的人員還可以獲得限制性股票和/或現金獎金形式的一次性薪酬獎勵。我們相信，我們的顧問和UHS為我們提供的管理和諮詢服務的質量和深度無法通過與無關的第三方簽訂合同或自我諮詢來復制，而不會大幅增加成本。我們相信，這些關係在過去對我們是有益的，但我們不能保證它們在未來不會對我們不利。

與UHS的所有交易都必須得到我們大多數獨立受託人的批准。由於我們與UHS及其子公司的歷史和持續關係，在未來，我們的業務交易可能不會按照與我們沒有這種關係的第三方達成的相同或優惠的條款。我們與UHS之間可能出現我們無法解決的糾紛，或者這些糾紛的解決可能不如我們與第三方達成的解決方案對我們有利。

我們持有多家合資企業的非控股股權。

截至2023年12月31日止年度，我們8%的合併和未合併收入來自四家合資有限責任公司/有限責任公司，我們持有33%至95%的非控股股權。 我們的投資水平和缺乏控制使我們面臨投資和收入的潛在損失。儘管我們的所有權安排過去對我們有利，但我們無法保證它們在未來將繼續有利。

根據我們繼續持有非控股所有權權益的四家有限責任公司/有限責任公司的經營和/或合夥協定，第三方成員和信託有權在任何時候，在符合某些條件的情況下，向另一成員(S)(“非發售成員”)提出要約(“發售成員”)，其中它同意：(I)以發售成員確定的價格(“轉讓價格”)將發售成員的全部所有權權益出售給非發售成員(“出售要約”)，或者；(2)以同等比例轉讓價格購買非要約成員的全部所有權權益(“要約購買”)。非要約會員有60至90天的時間：(I)以轉讓價格購買要約會員的全部所有權權益，或(Ii)以同等比例轉讓價格將其全部所有權權益出售給要約會員。轉讓的結束必須在非要約成員接受後60至90天內完成。

除了第三方會員的上述權利外，我們還不時與第三方會員就向彼此或第三方購買或出售權益或基礎財產進行討論。如果我們出售我們的權益或相關財產，我們可能無法以與目前獲得的相同或更高的回報將收益重新配置為資產。在我們無法這樣做的任何時候，我們將股息增加或維持在當前水平的能力可能會受到不利影響，從而導致我們的股價下跌。

我們租戶的破產、違約、資不抵債或財務惡化可能會嚴重推遲我們收取未付租金的能力，或要求我們尋找新的運營商。

我們的財務狀況和向股東進行分配的能力可能會受到我們任何主要租戶經歷的財務困難的不利影響，包括破產、資不抵債或業務普遍低迷。我們面臨著運營商可能無法履行義務的風險，這可能導致他們破產或資不抵債。儘管我們的租賃和貸款為我們提供了終止投資、驅逐運營商、要求立即還款和其他補救措施的權利，但破產法為申請破產或重組的一方提供了某些權利。破產運營商可能能夠限制我們在破產程式期間收取未付租金或利息的能力。

房地產所有權會產生風險和負債，可能導致意外損失或費用。

我們的業務面臨與房地產收購和所有權相關的風險，包括：

除了上述風險，我們無法預測我們物業的租賃，包括租賃給UHS子公司的六家醫院的租賃，如本文所討論的，可以選擇以公平市值購買各自租賃的設施，是否會在2026年至2040年不同時間到期的當前租賃期限結束時，按租賃中規定的費率或公平市值租賃費率續簽。如果租約不續期，我們可能需要為這些醫院尋找其他運營商和/或以不太優惠的條款簽訂租約。對我們的醫院行使購買選擇權可能會導致我們的回報率低於目前從此類設施上賺取的租金收入。此外，授予各承租人在租賃期屆滿後購買或租賃各自租賃醫院的購買選擇權和優先購買權，可能會對我們出售或租賃醫院的能力產生不利影響，並可能在我們和UHS之間存在潛在的利益衝突，因為第三方提供的價格和條款可能部分取決於租賃期最後幾年設施的財務表現。

如果我們未能保持房地產投資信託基金地位，我們將按常規企業稅率對應稅收入繳納聯邦所得稅。

為了有資格成為房地產投資信託基金，我們必須遵守某些技術含量高且複雜的《國內稅收法》條款。儘管我們相信我們自成立以來就已經具備了房地產投資信託基金的資格，但無法保證我們已經具備了如此資格或在未來仍將保持資格。未能獲得房地產投資信託基金資格可能會讓我們承擔所得稅責任，包括按常規企業稅率計算的聯邦所得稅。產生的額外所得稅可能會顯著減少可用於分配給股東和償還債務的現金流。此外，如果被取消資格，我們可能會在取消資格後四年內被禁止獲得房地產投資信託基金資格。此外，如果被取消資格，我們在計算應稅收入時將不被允許扣除向股東的分配，並且我們可能會繳納增加的州和地方所得稅。

即使我們仍然符合房地產投資信託基金的資格，我們也可能面臨其他稅收負債，從而減少我們的現金流。

即使我們仍然有資格作為房地產投資信託基金課徵，我們的收入和資產也可能要繳納某些聯邦、州和地方稅，包括對任何未分配收入的稅、對因止贖而進行的某些活動的收入的稅，以及州或地方收入、財產和轉讓稅。任何這些稅收都會減少可用於償還債務的現金。

房地產投資信託基金支付的股息通常不符合降低的稅率的資格。

一般來說，美國公司向美國個人股東支付的股息（合格）須繳納2023年最高稅率為20%的聯邦所得稅（某些課徵人須繳納某些額外稅）。相比之下，由於我們是房地產投資信託基金，我們向美國個人股東的分配沒有資格享受適用於普通公司分配的降低稅率，因此2023年可能需要繳納高達37%的聯邦所得稅（某些課徵人需繳納某些額外稅）。 對房地產投資信託基金和其他公司股息的不同處理可能會導致個人投資者認為房地產投資信託基金的投資相對於其他公司的吸引力較小，這可能會對我們股票的價值產生負面影響。

如果我們無法遵守適用於僅利用經營活動產生的現金的房地產投資信託基金的嚴格收入分配要求，我們將被要求從其他來源產生現金，這可能對我們的財務狀況產生不利影響。

為了獲得與資格成為房地產投資信託基金相關的優惠稅收待遇，一般來說，我們每年需要向股東分配至少90%的淨應稅收入。此外，我們的收入中的任何未分配部分都必須按照正常企業稅率課徵，並且還可能對該未分配收入繳納4%的消費稅。為了滿足實現與資格成為房地產投資信託基金相關的稅收優惠所需的分配要求，我們可能被要求：（i）即使條件不利於借款，也尋求借入資金;（ii）發行可能對我們現有股東的未來股息和股票價值產生稀釋影響的股權;和/或;（iii）剝離我們可能決定保留的資產。通過這些其他非經營性手段獲取資金可能會對我們的財務狀況和未來的經營運績產生不利影響。

遵守房地產投資信託基金的要求可能會導致我們放棄原本有吸引力的機會。

為了符合聯邦所得稅目的的房地產投資信託基金的資格，我們必須不斷滿足有關我們的收入來源、我們資產的性質和多元化、我們分配給股東的金額以及我們股票的所有權等方面的測試。我們可能無法追求原本對我們有利的投資，以滿足獲得房地產投資信託基金資格的收入來源、資產多元化或分配要求。因此，遵守房地產投資信託基金要求可能會阻礙我們進行某些有吸引力的投資的能力。

重大的潛在責任以及不斷上升的保險成本和可用性可能會對我們運營商的運營產生不利影響，這可能會對他們履行對我們義務的能力產生負面影響。

正如醫療保健行業的典型情況一樣，在正常業務過程中，我們的運營商（包括UHS）會受到醫療事故訴訟、產品責任訴訟、集體訴訟和其他法律訴訟。其中一些行動可能涉及巨額索賠以及巨額辯護費用。如果他們對專業和一般責任索賠的最終責任可能與當前估計發生重大變化，如果未來部分或完全用盡此類保單限制，或者索賠支付超出估計或不受保險承保，則可能會對我們運營商的運營產生重大不利影響，反過來也對我們產生不利影響。

財產保險費率，特別是加州的地震保險費率也在繼續上升。我們的租戶和運營商，包括UHS，可能無法履行他們在租賃和抵押貸款中對我們的保險、賠償和其他義務，從而可能使我們面臨這些風險。此外，我們的租戶和運營商可能無法支付他們的租賃或抵押貸款付款，這可能會減少我們的收入，並增加我們的收款和訴訟成本。此外，如果我們被要求取消受影響設施的抵押品贖回權，我們來自這些設施的收入可能會在很長一段時間內減少或取消。此外，在某些情況下，我們可能會在涉及我們運營商行為的訴訟中被列為被告。雖然我們不參與我們運營商的活動，而且我們的標準租約一般要求我們的運營商在某些情況下為我們提供保險，但在此類訴訟中對我們不利的重大判決可能會超出我們和我們的運營商的保險範圍，這將要求我們支付判決費用。

我們嚴重依賴關鍵管理人員，一名或多名關鍵高管或大部分運營商當地醫院管理人員的離職可能會損害我們的業務。

我們的高級管理人員和運營商當地醫院管理人員主要成員的專業知識和努力對於我們業務的成功至關重要。我們的一名或多名高級管理人員或我們運營商的很大一部分當地醫院管理人員的服務流失可能會嚴重削弱我們的管理專業知識和我們的運營商在我們的設施提供高效、優質醫療保健服務的能力，這可能會損害他們的業務，反過來又損害我們的業務。

增加投資者對我們行業的興趣以及運營商或房地產投資信託基金層面的整合可能會加劇競爭並降低我們的盈利能力。

我們的業務競爭非常激烈，我們預計未來可能會變得更具競爭力。我們為醫療保健相關設施的收購、租賃和融資而競爭。我們的競爭對手包括但不限於其他REITs、銀行和其他公司，包括UHS，其中一些公司規模更大，資金成本可能比我們低。這些發展可能會導致我們的投資機會減少，與我們的資本成本之間的利差降低，這將損害我們的增長。競爭加劇使我們更難發現並成功利用符合我們業務目標的機會，並可能提高尋求出售的業主的議價能力，從而阻礙我們的投資、收購和開發活動。如果我們不能充分利用我們的發展渠道，以優惠的價格確定和購買足夠數量的醫療設施，或者如果我們無法以商業上有利的條款為收購融資，我們的業務、運營結果和財務狀況可能會受到重大不利影響。

我們可能需要承擔巨額裝修費用，以使我們的某些醫療保健物業適合其他運營商和租戶。

醫療保健設施通常是高度定製的，可能不容易適應非醫療保健相關用途。為了使房產符合醫療保健用途，通常需要進行改進，例如升級電力、天然氣和管道基礎設施，