經過修訂和重新起草的租賃合同的第二次修訂
本《經過修訂和重新起草的租賃合同的第二次修訂》（“修改”）於2024年6月11日簽訂，由深圳前海駿唐地產有限公司（“生效日期。截止日期房東租戶”，一家特定的租戶從房東那裏承租了包括某些土地在內的一定場所，其中包括一個施工中的建築，總面積約爲164,757 坪，以及某些其他改進措施，所有這些在租約中被描述得更爲詳細。）。
鑑於，計劃第17.2節保留了Celldex Therapeutics，Inc.（以下稱爲“公司”）董事會（以下稱爲“董事會”）修訂計劃的權利；和:
A. 房東和租戶是某份租賃協議的當事方，該協議於2023年8月21日簽訂，經過一份於2023年11月6日簽訂的第一次修訂和重新起草的租賃合同（一起稱爲“租賃所有板塊
C. 租戶希望比最初預期的時間更早開始施工，房東和租戶已經同意修改爲實現這一目的而必要的工作範圍控件交付條件。
D. 雙方希望修改租約，以修改交付狀態的定義和相關事項等內容。
D. 未在此處定義的大寫術語應按照租約中所賦予的含義解釋。
W I t N E S S E t H:
因考慮到上述事實和其他有價值的對價而簽訂本次協議，其收據和充分性在此確認，雙方同意如下：
經過修訂的租賃協議如下：
1. 控件交付條件。 訂單。租賃合同中的展品b的附表7將予以刪除，全部內容將由 附表7的形式取代。 附於此修正案。
2。 估計計算通知書租約第2.1.2節因此被刪除其中的“一百八十（180）”一詞，並插入“兩百七十（270）”一詞。
3。 通過公司和各個承銷商通過代表的付款和證券的交付在租賃的Work Letter第3.1節內，展出B，交付日期的定義將被刪除並完全替換爲以下內容：“如本處所述，‘交付日期’是指（x）房東的施工工作符合第七日程表所要求的條件（‘交付狀態’），並且（ii）房東已爲租戶提供合理連續和不間斷的進入項目施工的准入權，但需滿足房東總承包商爲實現實質性完工、完成Punchlist項目和行使其在本工作函和租賃中的其他權利或義務而確定的合理要求，並在此規定的時間段內（y）自租戶進入任何部分的物業開始進行實質性施工工作的第六十（60）天；但無論如何，不會將文件提供以提高效率的小工作，如MEP板插入件/吊架或其他早期安裝的小工作視爲租戶改進工作的開始，並且交付日期在2024年11月6日之前的任何時候都不會早於。”
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4。通過公司和各個承銷商通過代表的付款和證券的交付“”指的是以下日期：(x)房東的施工工作符合日程表7所要求的狀態（“交付狀態”），並且(ii)房東已爲租戶提供合理連續和不間斷的進入項目施工的准入權，但需滿足房東總承包商爲實現實質性完工、完成Punchlist項目和行使其在本工作函和租賃中的其他權利或義務而確定的合理要求，並在此規定的時間段內。交付狀態“其它不會被視爲開始租戶改進的小工作，如MEP板插入件/吊架或其他早期安裝的小工作，不會被視爲開始，也不會使交付日期提前到2024年11月6日之前。”
5. 根據租賃協議的第5條款，本修正案的影響，應對房東和租戶的繼承人，受讓人、執行人、管理人及其受讓人產生約束力併發生效力。 6。在租賃的Work Letter展出B的第6.4（a）節內，通過刪除第三段內的“18個月的第一天”一詞並插入“21個月的第一天”的字樣，對本條進行了修改。th 21世紀醫療改革法案
7.根據租賃的Work Letter的第10.2（a）節中的條款和條件，應該確保所述租戶改善工程應符合所有適用的法律、法規和其他規定。 繼承人和受讓人。根據條款的規定 租賃協議的第5條款。根據本次修正案影響的租賃協議，將束縛並對房東和租戶的繼承人、受讓人、執行人和管理人以及其繼承人和受讓人產生約束力並生效。
8。 房東出資進行租戶裝修; TI資金由LL提供。展示租賃協議中的工作信，第10.2(a)段的最後一句話以本修改案替代並完全重述如下:
“房東無義務在起始日期後一年的日期之前進行任何TI津貼的發放，如果租戶沒有正確地申請，租戶在此後不再享有任何未發放的TI津貼; 但如果租戶沒有對第1個空間的TI津貼提出請求，則租戶可以在起始日期後21個月之前對第2個空間的TI津貼提出請求；此後，租戶將不再享有任何未發放的TI津貼。”
7. 完成的估計成本提交此修改案給租戶或提供此修改案的或全部內容供審核不構成依據此處所述租賃協議的保留或修改，直到租戶和房東全部執行。房東聲明該修改案已獲得擁有權的抵押或土地信託的批准，具有批准該修改案的權利。
8. 授權租戶保證並聲明:(a)承租人依據其所在的管轄區法律及其有效存在並處於良好狀態;(b)租戶已經執行並交付了該修改案;(c)租戶的執行、交付和履行本修改案的行爲:(i)在租戶的能力範圍內;(ii)已經經過所有必要的授權行動(受限於下文的段落);(iii)不會違反任何法律規定或政府任何法院或機構的命令或租戶作爲一方的協議或其他任何約定或約束其或其任何財產的工具;(iv)不會將任何留置權或費用加在租戶的任何財產上，除非本修改案的規定; (d)本修改案是租戶根據其條款的有效和約束性義務。
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房東保證並聲明:(a)房東按其所在的管轄區法律組織、有效存在並處於良好狀態;(b)房東已經執行並交付該修改案;(c)房東執行、交付和履行本修改案的行爲:(i)在房東的能力範圍內;(ii)已經經過房東所有必要的授權行動;(iii)不會違反任何法律規定或政府任何法院或機構的命令或房東作爲一方的協議或其他任何約定或約束其或其任何財產的工具; (d)本修改案是房東根據其條款的有效和約束性義務。
9. 沒有其他修改。除了在本修改案中進行修改之外，租賃協議的所有其他條款和條件保持不變，並且全部生效。租賃協議通過本修改案進行了修改，是涉及此處所述事項的各方之間的全部協議。 在協議條款和本修改案之間發生衝突的情況下，本修改案應優先。
10. 相關方本修改案可以分爲2個或更多個副本簽署，每個副本均被視爲原件，但一起構成同一文件。可以通過傳真、電子郵件(包括pdf或任何符合美國聯邦ESIGN Act 2000的電子簽名過程)或其他傳輸方法交付副本，任何傳遞的副本都將被視爲已經被適當地和有效地交付，並對所有目的均有效。電子簽名應視爲本修改案和所有相關事項的原始簽名，這些電子簽名具有與原始簽名相同的法律效力。
[在下一頁上簽名]
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據此證明各方均於上述第一天簽署了本修改案。
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房東：
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21 & 22的所有者(DE) LLC， 特拉華州
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有限責任公司
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簽字人：/s/Tycho Suter
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名稱：Tycho Suter
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職稱：副總裁
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簽字人：/s/克里斯汀·賓克
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名稱：Kristen Binck
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職稱：副總裁
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租戶：
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IONIS PHARMACEUTICALS, INC. 上表提供了我們ETRACS ETN的相關招股說明書和補充說明書的超鏈接，這些ETN是通過它們的名稱進行標識的。有關每個ETRACS ETN的更多信息，請參見“ETN列表”。
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特拉華州公司
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簽字人：/s/貝絲·霍根
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名稱：Beth Hougen
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職稱：首席財務官
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時間表7
交貨條件
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租戶應安全合理地進出工地。
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樓板的安裝應足夠完成樓面、柱線、控制線或（如適用）Trimble參考點的佈局。所有房東施工工程（包括交接閣樓儲存庫）的儲存物資必須位於建築物外（現場）或由總包商指定的每個適用樓層的區域內，以促進租戶改進工程的有序推進。
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工地進出通道應由總包商合理指定，以保證材料的有效分配和建築物的順暢裝卸。
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租戶改善工程的承包商和分包商（如適用）可以在總包商合理指定的地點安裝施工辦公車（若有適用）和放置場地。
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| 6. |
臨時電氣設備應爲租戶改善工程和建築物提供電力供應，其容量足以爲小型工具、臨時照明和操作臨時通風/供暖設備提供電源，以常規電力使用方式執行租戶改善工程。
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| 7. |
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| 8. |
以下內容對於達成交貨條件而言並非必要條件，但房東必須在施工條例第7和第12條的規定下，堅持不懈地、持續地使用善意、勤勉的努力，於2025年4月23日之前完成以下內容：租戶的承包商有能力在由房東施工工程安裝的電氣開關裝置和配電板上終止電線連接。rd租戶的承包商可以通過永久或臨時方式，使用消防樓梯從街道水平線通往和穿梭於每個租戶樓層之間。樓梯的使用應在房東完成裝修和樓梯檢查的協調下進行。
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| 9. |
租戶的施工承包商可以通過永久或臨時方式，使用消防樓梯從街道水平線通往和穿梭於每個租戶樓層之間。樓梯的使用應在房東完成裝修和樓梯檢查的協調下進行。
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