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环球医疗REIt宣布2024年第二季度财务结果

7月份完成了对单一租户三重净租金医疗房地产业3100万美元的收购

Bethesda, MD–2024年8月6日–（业务 线索）–Global Medical REIT Inc.（NYSE：GMRE）（“公司”或“GMRE”），一个净租金形医疗地产投资信托（REIT），收购医疗设施并将这些设施租给医生团体、区域型和国家级医疗系统，今天宣布了2024年6月30日结束的三个月和六个月的财务业绩以及其他数据。

主席，首席执行官和总裁Jeffrey M. Busch表示：“在第二季度，由于我们的投资组合质量和租户基础的可靠性，我们继续取得稳定的业绩。在收购方面，我们在本季度宣布执行医疗房地产业门诊部门15套房地产投资组合的购买协议，总购买价格为8030万美元，我很高兴地宣布，7月我们完成了这个投资组合购买的第一批交易，以3080万美元的总购买价格收购了五处物业。我们预计将在2024年第四季度完成剩下的10处物业的收购。此外，我们继续积极监控交易市场，并在执行我们的收购策略时保持纪律性。凭借充裕的流动性，我们将继续寻求符合我们投资组合质量和回报标准的收购机会。我要感谢整个团队为我们的业绩所做的辛勤工作和贡献。”

2024年第二季度亮点

2024年六个月及其他亮点

财务结果

2024年第二季度租金收入同比下降5.8％至3420万美元，主要反映了公司在2023年完成的资产处置所产生的影响，以及承租人Steward Health Care（“Steward”）在我们位于德克萨斯州博蒙特市（“博蒙特设施”）的设施发生的涉及80万美元租金的准备金的确认以及100,000美元递延租金的冲销。

第二季度的总支出为32.8百万美元，相比之下，上年同期为3500万美元，主要反映了2023年完成的公司资产处置以及下文讨论的利息支出减少所带来的影响。

第二季度利息支出为700万美元，而可比去年同期为850万美元。这种变化反映了利率期货的影响，由于较低的杠杆率以及我们的利率互换的影响，以及与去年同期相比较低的平均借款额。

第二季度归属普通股股东的净亏损为310万美元，每股摊薄收益为0.05美元，相比之下，去年同期归属 普通股股东的净利润为1180万美元，每股摊薄收益为0.18美元。2024年第二季度的结果包括出售投资物业导致的340万 美元亏损，而2023年第二季度的结果则包括出售投资物业导致的1280万美元收益。

公司报告2024年第二季度的FFO为1390万美元，每股单位为0.20美元，AFFO为1570万美元，每股单位为0.22美元，相比之下，去年同期的FFO为1470万美元，每股单位为0.21美元，AFFO为1590万美元，每股单位为0.23美元。

投资活动

在2024年第二季度，公司达成购买协议，收购了一项由15个门诊医疗房地产组成的投资组合，总购买价为8030万美元，分两期完成。这些物业均已完全出租，并签订了三重净租金或绝对三重净租金租约。

2024年7月，公司完成了此收购的首笔交易，获取了94,494可租赁平方英尺的五处物业，总购买价格为3080万美元，并且年化基础租金达到250万美元。预计剩余物业的收购将在2024年第四季度完成。公司完成此收购的第二笔交易的责任取决于某些习惯条款和条件，包括尽职调查审查。因此，并不能确保公司会按时或根本上完成这次收购的第二笔交易。

2024年6月，该公司出售位于印第安纳州米沙瓦卡的医疗设施，获得了810万美元的总收益，造成了340万美元的亏损。该物业的租赁合同原定于2024年底到期，出售该物业的决定基于公司对续租预期以及寻找合适替代租户的前景。该物业是该公司于2019年购买的四个物业组合中的一部分。

2024年7月，作为资本回收计划的一部分，该公司出售了位于佛罗里达州巴拿马城的一家医疗设施，获得了1100万美元的总收益。该房产在出售时的净账面价值约为890万美元。

投资组合更新

截至2024年6月30日，公司投资组合占用率为96.2%，总面积为470万可租赁平方英尺，年化基础租金为1.06亿美元。截至2024年6月30日，公司投资组合的加权平均租赁期限为5.8年，加权平均年租金上涨率为2.2%，公司投资组合租金覆盖比率为4.6倍。

根据先前披露的信息，2024年5月6日，Steward 宣布申请第11章破产重组。破产申请时，Steward占公司租金基础年收入的2.8%，主要涉及Beaumont设施。破产后，公司已收到Steward租约的六、七、八月的基础租金支付。在Steward破产公告之前，公司正在积极寻求Beaumont设施的重新租赁机会，并对该地点的长期前景表示乐观。公司无法保证将收到Steward欠款的所有金额，也无法保证成功重新租赁Beaumont设施。

资产负债表和资本

截至2024年6月30日，包括信贷额度和应付票据在内的总未偿债务（扣除未摊销的债务发行成本）为61370万美元，公司杠杆率为43.8%。截至2024年6月30日，公司的总负债带有加权平均利率为3.89%，加权平均剩余期限为2.5年。

截至2024年8月5日，公司在信贷额度下的借款能力为26100万美元。

公司在2024年第二季度或从2024年7月1日至2024年8月5日期间，并没有在其ATm计划下发行任何普通股。

股息

2024年6月6日，董事会宣布，每股0.21美元的现金股息分配给截至2024年6月21日持有普通股和受益人单位的股东，于2024年7月9日支付，代表公司2024年第二季度的股息。董事会还宣布，每股0.46875美元的现金股息分配给截至2024年7月15日持有公司A类优先股的股东，于2024年7月31日支付。 这项股息代表了公司截至2024年4月30日至7月30日的A类优先股的季度股息。

补充信息

关于这些结果的详细信息可在公司网站的投资者关系部分提供的补充财务资料中找到 http://investors.globalmedicalreit.com/.

看涨和网络广播信息

该公司将于2024年8月7日周三上午9:00（美东时间）举办现场网络广播和电话看涨。网络广播位于公司网站的“投资者关系”部分。 http://investors.globalmedicalreit.com/.

电话参与方式:

至少提前5分钟拨打电话并引用Global Medical REIt Inc。

国内: 1-877-704-4453

国际: 1-201-389-0920

重播：

电话会议的音频回放将发布在公司的网站上。

非美国通用会计准则财务指标

总体来说

管理层认为某些非通用会计准则的财务指标是公司经营绩效的有用补充指标。对于公司而言，非通用会计准则包括房地产业的利息、税收、折旧和摊销前收益（“EBITDAre” 和 “调整后的EBITDAre”）、FFO 和 AFFO。非通用财务指标通常被定义为那些旨在衡量财务表现、财务状况或现金流量的指标，但排除或包括那些在根据通用会计准则确定的最具可比性指标中不进行调整的金额。公司报告非通用财务指标，因为管理层观察到这些指标也是房地产信托行业和行业分析师用来评估信托的最主要指标之一。出于这些原因，管理层认为披露和讨论这些非通用财务指标是合适的。

这里呈现的非GAAP财务指标不一定与其他房地产公司所呈现的指标完全相同，因为并非所有的房地产公司都使用相同的定义。这些衡量不应被视为净收入的替代指标，也不应被视为公司财务业绩的指标，也不应被视为可用于满足公司所有需求的充足现金流量的指标。管理层认为，为了便于清晰地了解公司的历史整体运营结果，这些衡量应与净收入和此处其他地方显示的经营活动现金流量一起研究。

FFO和AFFO

归属于普通股东和非控制利益的基金运营支出（“FFO”）和归属于普通股东和非控制利益的调整后基金运营支出（“AFFO”）是美国证券交易委员会（“SEC”）规则意义下的非通用会计准则财务指标。公司认为FFO和AFFO是其经营绩效的重要补充指标，并且相信FFO经常被证券分析师、投资者和其他利益相关方在评估信托时使用，其中许多在报道其结果时提出FFO。根据全国不动产投资信托协会（“NAREIT”）的定义，FFO指的是根据通用会计准则计算的净利润或亏损，在扣除OP单位和LTIP单位持有人的非控制利益以及处分物业获利（或损失）、减除优先股股息后，加上与房屋相关的折旧和摊销费用（不包括债务发行成本的摊销以及标准以上和标准以下的租赁摊销），并经过对非合并合伙企业和合营企业进行调整。由于FFO排除了与房屋相关的折旧和摊销（除了债务发行成本的摊销和标准以上和标准以下租赁摊销费用），公司认为FFO提供了一个绩效指标，该指标能够在比较不同时期时反映出运营活动的影响，从租用率、租金率、运营成本、开发活动以及利息成本的趋势中获得视角，提供了与最接近的通用会计准则测量净利润或亏损不同的观点。

AFFO是许多投资者和分析师使用的非GAAP指标，用于通过消除不反映物业运营的要素来衡量房地产公司的运营业绩。管理层通过调整NAREIt对FFO的计算来计算AFFO，以适应某些现金和非现金项以及某些经常性和非经常性项目，对于公司而言，这些项目包括：(a)经常性收购和处置成本、(b)债务熄灭损失、(c)经常性的递延租金收入、(d)股票期权授予费用、(e)以上和以下市场租赁的摊销、(f)债务发行成本的摊销、以及(g)其他项目。

管理层认为，除了FFO外，报告AFFO是投资社区在比较基础上衡量公司运营业绩的有用补充措施。

EBITDAre（不包含不动产投资信托资产）和已调整的EBITDAre

我们按照NAREIt制定的标准计算EBITDA，并将EBITDA定义为根据GAAP计算的净收入或净亏损，加上折旧和摊销、利息费用、出售投资物业的收益或损失，以及适用的减值损失。再度提醒根据NAREIt制定的标准，并定义EBITDA再度提醒根据GAAP计算的净利润或亏损，加上折旧、摊销、利息费用、出售投资物业的收益或损失，以及适用的减值损失。

Certain statements contained herein may be considered“forward-looking statements” within the meaning of the Private Securities Litigation Reform Act of 1995, and it is the Company’s intent that any such statements be protected by the safe harbor created thereby. These forward-looking statements are identified by their use of terms and phrases such as "anticipate," "believe," "could," "estimate," "expect," "intend," "may," "should," "plan," "predict," "project," "will," "continue" and other similar terms and phrases, including references to assumptions and forecasts of future results.Except for historical information，the statements set forth herein including, but not limited to, any statements regarding our earnings, our liquidity, our tenants’ ability to pay rent to us, expected financial performance(including future cash flows associated with new tenants or the expansion of current properties), future dividends or other financial items; any other statements concerning our plans, strategies, objectives and expectations for future operations and future portfolio occupancy rates, our pipeline of acquisition opportunities and expected acquisition activity, including the timing and/or successful completion of any acquisitions and expected rent receipts on these properties, our expected disposition activity, including the timing and/or successful completion of any dispositions and the expected use of proceeds therefrom, and any statements regarding future economic conditions or performance are forward-looking statements. These forward-looking statements are based on our current expectations, estimates and assumptions and are subject to certain risks and uncertainties.再度提醒以息税折旧及摊销前利润再度提醒加上 熄灭债务的损失、非现金股票补偿费用、与市场高于及低于平均标准的非现金无形资产摊销、先前收购费用和其他正常化项目。管理层认为息税折旧及摊销前利润再度提醒及调整后息税折旧及摊销前利润再度提醒重要举措，因为它们提供额外信息，使管理层、投资者以及我们现有和潜在的债权人能够评估和比较我们的核心运营结果和偿付债务能力。

为了计算我们组合的加权平均EBITDARM覆盖率（"租金覆盖率"），我们排除了信用评级租户或其子公司，因其财务报表要么不可用，要么不够详细。这些比率仅基于最新可用的信息。大多数租户的财务报表未经审计，我们没有独立验证任何租户的财务信息（经审计或未经审计），因此，我们无法保证此类信息的准确性或完整性。由于（i）没有可用的财务信息或（ii）租户规模较小，某些其他租户（约占我们组合的17%）被排除在计算之外。此外，17%的未报告租户中包括Pipeline Healthcare，LLC，该公司于2023年10月出售给Heights Healthcare，并正在新管理下运营。此外，我们的租金覆盖率将医师分配和补偿纳入考虑。管理层认为所有调整都是合理和必要的。

为了计算我们的组合加权平均EBITDARm覆盖率（“租赁覆盖率”），我们排除了信用评级租户或其子公司，因其财务报表要么不可用，要么不够详细。这些比率仅基于最新可用信息。大多数租户的财务报表未经审计，我们没有独立验证任何租户的财务信息（无论是已审计还是未经审计），因此，我们无法保证这些信息的准确性或完整性。由于（i）没有可用的财务信息或（ii）租户规模较小，我们的组合中有约17%的某些其他租户被排除在计算之外。此外，在未报告租户的17%中，包括Pipeline Healthcare, LLC，该公司于2023年10月被出售给Heights Healthcare，并由新管理层运营，并且占据了我们唯一的急救医院资产，这不是我们的核心资产类别之一。此外，我们的租赁覆盖率将医师分配和补偿重新加回。管理层认为所有调整都是合理且必要的。

幸运币社区其他内容

年化基本租金代表2024年6月的月度基本租金乘以12（或净基本租金减去具有总租赁的年化费用的物业）。因此，该方法产生一个特定时间点的年化金额，但不考虑将来的（i）合同租金率增加，（ii）出租活动或（iii）租约到期。此外，按现金收取基础计算的租约不包括在年化基本租金中。

资本化率（"cap rate"）是根据现有的全年基本租金除以合同购买价格计算的。对于组合资本化率，将对合同购买价格进行某些调整，包括后续投资。

收购资本化率（“资本化率”）是指将当前年化基本租金除以合同购买价格得出。对于组合资本化率，将对合同购买价格进行某些调整，包括随后投资的资本。

前瞻性声明

Certain statements contained herein may be considered“forward-looking statements” within the meaning of the Private Securities Litigation Reform Act of 1995, and it is the Company’s intent that any such statements be protected by the safe harbor created thereby. These forward-looking statements are identified by their use of terms and phrases such as "anticipate," "believe," "could," "estimate," "expect," "intend," "may," "should," "plan," "predict," "project," "will," "continue" and other similar terms and phrases, including references to assumptions and forecasts of future results.Except for historical information，the statements set forth herein including, but not limited to, any statements regarding our earnings, our liquidity, our tenants’ ability to pay rent to us, expected financial performance(including future cash flows associated with new tenants or the expansion of current properties), future dividends or other financial items; any other statements concerning our plans, strategies, objectives and expectations for future operations and future portfolio occupancy rates, our pipeline of acquisition opportunities and expected acquisition activity, including the timing and/or successful completion of any acquisitions and expected rent receipts on these properties, our expected disposition activity, including the timing and/or successful completion of any dispositions and the expected use of proceeds therefrom, and any statements regarding future economic conditions or performance are forward-looking statements. These forward-looking statements are based on our current expectations, estimates and assumptions and are subject to certain risks and uncertainties.

投资者关系联系人：

Stephen Swett

stephen.swett@icrinc.com

203.682.8377

全球医疗房地产信托公司

简明综合资产负债表

（未经审计，以千为单位，除每股数值外）

全球医疗房地产信托公司

综合捷报表 of Operations

(未经审计，单位为千， 每股金额除外)

global medical reit

净利润与FFO和AFFO的调节

(未经审计，金额以千为单位，每股和每单位金额除外)

global medical reit

净利润与息税折旧及摊销前利润之间的调节再度提醒 和调整后的EBITDA再度提醒

（未经审计，单位：千美元)