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環球醫療REIt宣佈2024年第二季度財務結果

7月份完成了對單一租戶三重淨租金醫療房地產業3100萬美元的收購

Bethesda, MD–2024年8月6日–（業務 線索）–Global Medical REIT Inc.（NYSE：GMRE）（「公司」或「GMRE」），一個淨租金形醫療地產投資信託（REIT），收購醫療設施並將這些設施租給醫生團體、區域型和國家級醫療系統，今天宣佈了2024年6月30日結束的三個月和六個月的財務業績以及其他數據。

主席，首席執行官和總裁Jeffrey M. Busch表示：「在第二季度，由於我們的投資組合質量和租戶基礎的可靠性，我們繼續取得穩定的業績。在收購方面，我們在本季度宣佈執行醫療房地產業門診部門15套房地產投資組合的購買協議，總購買價格爲8030萬美元，我很高興地宣佈，7月我們完成了這個投資組合購買的第一批交易，以3080萬美元的總購買價格收購了五處物業。我們預計將在2024年第四季度完成剩下的10處物業的收購。此外，我們繼續積極監控交易市場，並在執行我們的收購策略時保持紀律性。憑藉充裕的流動性，我們將繼續尋求符合我們投資組合質量和回報標準的收購機會。我要感謝整個團隊爲我們的業績所做的辛勤工作和貢獻。」

2024年第二季度亮點

2024年六個月及其他亮點

財務結果

2024年第二季度租金收入同比下降5.8％至3420萬美元，主要反映了公司在2023年完成的資產處置所產生的影響，以及承租人Steward Health Care（「Steward」）在我們位於德克薩斯州博蒙特市（「博蒙特設施」）的設施發生的涉及80萬美元租金的準備金的確認以及100,000美元遞延租金的沖銷。

第二季度的總支出爲32.8百萬美元，相比之下，上年同期爲3500萬美元，主要反映了2023年完成的公司資產處置以及下文討論的利息支出減少所帶來的影響。

第二季度利息支出爲700萬美元，而可比去年同期爲850萬美元。這種變化反映了利率期貨的影響，由於較低的槓桿率以及我們的利率互換的影響，以及與去年同期相比較低的平均借款額。

第二季度歸屬普通股股東的淨虧損爲310萬美元，每股攤薄收益爲0.05美元，相比之下，去年同期歸屬 普通股股東的淨利潤爲1180萬美元，每股攤薄收益爲0.18美元。2024年第二季度的結果包括出售投資物業導致的340萬 美元虧損，而2023年第二季度的結果則包括出售投資物業導致的1280萬美元收益。

公司報告2024年第二季度的FFO爲1390萬美元，每股單位爲0.20美元，AFFO爲1570萬美元，每股單位爲0.22美元，相比之下，去年同期的FFO爲1470萬美元，每股單位爲0.21美元，AFFO爲1590萬美元，每股單位爲0.23美元。

投資活動

在2024年第二季度，公司達成購買協議，收購了一項由15個門診醫療房地產組成的投資組合，總購買價爲8030萬美元，分兩期完成。這些物業均已完全出租，並簽訂了三重淨租金或絕對三重淨租金租約。

2024年7月，公司完成了此收購的首筆交易，獲取了94,494可租賃平方英尺的五處物業，總購買價格爲3080萬美元，並且年化基礎租金達到250萬美元。預計剩餘物業的收購將在2024年第四季度完成。公司完成此收購的第二筆交易的責任取決於某些習慣條款和條件，包括盡職調查審查。因此，並不能確保公司會按時或根本上完成這次收購的第二筆交易。

2024年6月，該公司出售位於印第安納州米沙瓦卡的醫療設施，獲得了810萬美元的總收益，造成了340萬美元的虧損。該物業的租賃合同原定於2024年底到期，出售該物業的決定基於公司對續租預期以及尋找合適替代租戶的前景。該物業是該公司於2019年購買的四個物業組合中的一部分。

2024年7月，作爲資本回收計劃的一部分，該公司出售了位於佛羅里達州巴拿馬城的一家醫療設施，獲得了1100萬美元的總收益。該房產在出售時的淨賬面價值約爲890萬美元。

投資組合更新

截至2024年6月30日，公司投資組合佔用率爲96.2%，總面積爲470萬可租賃平方英尺，年化基礎租金爲1.06億美元。截至2024年6月30日，公司投資組合的加權平均租賃期限爲5.8年，加權平均年租金上漲率爲2.2%，公司投資組合租金覆蓋比率爲4.6倍。

根據先前披露的信息，2024年5月6日，Steward 宣佈申請第11章破產重組。破產申請時，Steward佔公司租金基礎年收入的2.8%，主要涉及Beaumont設施。破產後，公司已收到Steward租約的六、七、八月的基礎租金支付。在Steward破產公告之前，公司正在積極尋求Beaumont設施的重新租賃機會，並對該地點的長期前景表示樂觀。公司無法保證將收到Steward欠款的所有金額，也無法保證成功重新租賃Beaumont設施。

資產負債表和資本

截至2024年6月30日，包括信貸額度和應付票據在內的總未償債務（扣除未攤銷的債務發行成本）爲61370萬美元，公司槓桿率爲43.8%。截至2024年6月30日，公司的總負債帶有加權平均利率爲3.89%，加權平均剩餘期限爲2.5年。

截至2024年8月5日，公司在信貸額度下的借款能力爲26100萬美元。

公司在2024年第二季度或從2024年7月1日至2024年8月5日期間，並沒有在其ATm計劃下發行任何普通股。

股息

2024年6月6日，董事會宣佈，每股0.21美元的現金股息分配給截至2024年6月21日持有普通股和受益人單位的股東，於2024年7月9日支付，代表公司2024年第二季度的股息。董事會還宣佈，每股0.46875美元的現金股息分配給截至2024年7月15日持有公司A類優先股的股東，於2024年7月31日支付。 這項股息代表了公司截至2024年4月30日至7月30日的A類優先股的季度股息。

補充信息

關於這些結果的詳細信息可在公司網站的投資者關係部分提供的補充財務資料中找到 http://investors.globalmedicalreit.com/.

看漲和網絡廣播信息

該公司將於2024年8月7日週三上午9:00（美東時間）舉辦現場網絡廣播和電話看漲。網絡廣播位於公司網站的「投資者關係」部分。 http://investors.globalmedicalreit.com/.

電話參與方式:

至少提前5分鐘撥打電話並引用Global Medical REIt Inc。

國內: 1-877-704-4453

國際: 1-201-389-0920

重播：

電話會議的音頻回放將發佈在公司的網站上。

非美國通用會計準則財務指標

總體來說

管理層認爲某些非通用會計準則的財務指標是公司經營績效的有用補充指標。對於公司而言，非通用會計準則包括房地產業的利息、稅收、折舊和攤銷前收益（「EBITDAre」 和 「調整後的EBITDAre」）、FFO 和 AFFO。非通用財務指標通常被定義爲那些旨在衡量財務表現、財務狀況或現金流量的指標，但排除或包括那些在根據通用會計準則確定的最具可比性指標中不進行調整的金額。公司報告非通用財務指標，因爲管理層觀察到這些指標也是房地產信託行業和行業分析師用來評估信託的最主要指標之一。出於這些原因，管理層認爲披露和討論這些非通用財務指標是合適的。

這裏呈現的非GAAP財務指標不一定與其他房地產公司所呈現的指標完全相同，因爲並非所有的房地產公司都使用相同的定義。這些衡量不應被視爲淨收入的替代指標，也不應被視爲公司財務業績的指標，也不應被視爲可用於滿足公司所有需求的充足現金流量的指標。管理層認爲，爲了便於清晰地了解公司的歷史整體運營結果，這些衡量應與淨收入和此處其他地方顯示的經營活動現金流量一起研究。

FFO和AFFO

歸屬於普通股東和非控制利益的基金運營支出（「FFO」）和歸屬於普通股東和非控制利益的調整後基金運營支出（「AFFO」）是美國證券交易委員會（「SEC」）規則意義下的非通用會計準則財務指標。公司認爲FFO和AFFO是其經營績效的重要補充指標，並且相信FFO經常被證券分析師、投資者和其他利益相關方在評估信託時使用，其中許多在報道其結果時提出FFO。根據全國不動產投資信託協會（「NAREIT」）的定義，FFO指的是根據通用會計準則計算的淨利潤或虧損，在扣除OP單位和LTIP單位持有人的非控制利益以及處分物業獲利（或損失）、減除優先股股息後，加上與房屋相關的折舊和攤銷費用（不包括債務發行成本的攤銷以及標準以上和標準以下的租賃攤銷），並經過對非合併合夥企業和合營企業進行調整。由於FFO排除了與房屋相關的折舊和攤銷（除了債務發行成本的攤銷和標準以上和標準以下租賃攤銷費用），公司認爲FFO提供了一個績效指標，該指標能夠在比較不同時期時反映出運營活動的影響，從租用率、租金率、運營成本、開發活動以及利息成本的趨勢中獲得視角，提供了與最接近的通用會計準則測量淨利潤或虧損不同的觀點。

AFFO是許多投資者和分析師使用的非GAAP指標，用於通過消除不反映物業運營的要素來衡量房地產公司的運營業績。管理層通過調整NAREIt對FFO的計算來計算AFFO，以適應某些現金和非現金項以及某些經常性和非經常性項目，對於公司而言，這些項目包括：(a)經常性收購和處置成本、(b)債務熄滅損失、(c)經常性的遞延租金收入、(d)股票期權授予費用、(e)以上和以下市場租賃的攤銷、(f)債務發行成本的攤銷、以及(g)其他項目。

管理層認爲，除了FFO外，報告AFFO是投資社區在比較基礎上衡量公司運營業績的有用補充措施。

EBITDAre（不包含不動產投資信託資產）和已調整的EBITDAre

我們按照NAREIt制定的標準計算EBITDA，並將EBITDA定義爲根據GAAP計算的淨收入或淨虧損，加上折舊和攤銷、利息費用、出售投資物業的收益或損失，以及適用的減值損失。再度提醒根據NAREIt制定的標準，並定義EBITDA再度提醒根據GAAP計算的淨利潤或虧損，加上折舊、攤銷、利息費用、出售投資物業的收益或損失，以及適用的減值損失。

Certain statements contained herein may be considered「forward-looking statements」 within the meaning of the Private Securities Litigation Reform Act of 1995, and it is the Company’s intent that any such statements be protected by the safe harbor created thereby. These forward-looking statements are identified by their use of terms and phrases such as "anticipate," "believe," "could," "estimate," "expect," "intend," "may," "should," "plan," "predict," "project," "will," "continue" and other similar terms and phrases, including references to assumptions and forecasts of future results.Except for historical information，the statements set forth herein including, but not limited to, any statements regarding our earnings, our liquidity, our tenants’ ability to pay rent to us, expected financial performance(including future cash flows associated with new tenants or the expansion of current properties), future dividends or other financial items; any other statements concerning our plans, strategies, objectives and expectations for future operations and future portfolio occupancy rates, our pipeline of acquisition opportunities and expected acquisition activity, including the timing and/or successful completion of any acquisitions and expected rent receipts on these properties, our expected disposition activity, including the timing and/or successful completion of any dispositions and the expected use of proceeds therefrom, and any statements regarding future economic conditions or performance are forward-looking statements. These forward-looking statements are based on our current expectations, estimates and assumptions and are subject to certain risks and uncertainties.再度提醒以息稅折舊及攤銷前利潤再度提醒加上 熄滅債務的損失、非現金股票補償費用、與市場高於及低於平均標準的非現金無形資產攤銷、先前收購費用和其他正常化項目。管理層認爲息稅折舊及攤銷前利潤再度提醒及調整後息稅折舊及攤銷前利潤再度提醒重要舉措，因爲它們提供額外信息，使管理層、投資者以及我們現有和潛在的債權人能夠評估和比較我們的核心運營結果和償付債務能力。

爲了計算我們組合的加權平均EBITDARM覆蓋率（"租金覆蓋率"），我們排除了信用評級租戶或其子公司，因其財務報表要麼不可用，要麼不夠詳細。這些比率僅基於最新可用的信息。大多數租戶的財務報表未經審計，我們沒有獨立驗證任何租戶的財務信息（經審計或未經審計），因此，我們無法保證此類信息的準確性或完整性。由於（i）沒有可用的財務信息或（ii）租戶規模較小，某些其他租戶（約佔我們組合的17%）被排除在計算之外。此外，17%的未報告租戶中包括Pipeline Healthcare，LLC，該公司於2023年10月出售給Heights Healthcare，並正在新管理下運營。此外，我們的租金覆蓋率將醫師分配和補償納入考慮。管理層認爲所有調整都是合理和必要的。

爲了計算我們的組合加權平均EBITDARm覆蓋率（「租賃覆蓋率」），我們排除了信用評級租戶或其子公司，因其財務報表要麼不可用，要麼不夠詳細。這些比率僅基於最新可用信息。大多數租戶的財務報表未經審計，我們沒有獨立驗證任何租戶的財務信息（無論是已審計還是未經審計），因此，我們無法保證這些信息的準確性或完整性。由於（i）沒有可用的財務信息或（ii）租戶規模較小，我們的組合中有約17%的某些其他租戶被排除在計算之外。此外，在未報告租戶的17%中，包括Pipeline Healthcare, LLC，該公司於2023年10月被出售給Heights Healthcare，並由新管理層運營，並且佔據了我們唯一的急救醫院資產，這不是我們的核心資產類別之一。此外，我們的租賃覆蓋率將醫師分配和補償重新加回。管理層認爲所有調整都是合理且必要的。

幸運幣社區其他內容

年化基本租金代表2024年6月的月度基本租金乘以12（或淨基本租金減去具有總租賃的年化費用的物業）。因此，該方法產生一個特定時間點的年化金額，但不考慮將來的（i）合同租金率增加，（ii）出租活動或（iii）租約到期。此外，按現金收取基礎計算的租約不包括在年化基本租金中。

資本化率（"cap rate"）是根據現有的全年基本租金除以合同購買價格計算的。對於組合資本化率，將對合同購買價格進行某些調整，包括後續投資。

收購資本化率（「資本化率」）是指將當前年化基本租金除以合同購買價格得出。對於組合資本化率，將對合同購買價格進行某些調整，包括隨後投資的資本。

前瞻性聲明

Certain statements contained herein may be considered「forward-looking statements」 within the meaning of the Private Securities Litigation Reform Act of 1995, and it is the Company’s intent that any such statements be protected by the safe harbor created thereby. These forward-looking statements are identified by their use of terms and phrases such as "anticipate," "believe," "could," "estimate," "expect," "intend," "may," "should," "plan," "predict," "project," "will," "continue" and other similar terms and phrases, including references to assumptions and forecasts of future results.Except for historical information，the statements set forth herein including, but not limited to, any statements regarding our earnings, our liquidity, our tenants’ ability to pay rent to us, expected financial performance(including future cash flows associated with new tenants or the expansion of current properties), future dividends or other financial items; any other statements concerning our plans, strategies, objectives and expectations for future operations and future portfolio occupancy rates, our pipeline of acquisition opportunities and expected acquisition activity, including the timing and/or successful completion of any acquisitions and expected rent receipts on these properties, our expected disposition activity, including the timing and/or successful completion of any dispositions and the expected use of proceeds therefrom, and any statements regarding future economic conditions or performance are forward-looking statements. These forward-looking statements are based on our current expectations, estimates and assumptions and are subject to certain risks and uncertainties.

投資者關係聯繫人：

Stephen Swett

stephen.swett@icrinc.com

203.682.8377

全球醫療房地產信託公司

簡明綜合資產負債表

（未經審計，以千爲單位，除每股數值外）

全球醫療房地產信託公司

綜合捷報表 of Operations

(未經審計，單位爲千， 每股金額除外)

global medical reit

淨利潤與FFO和AFFO的調節

(未經審計，金額以千爲單位，每股和每單位金額除外)

global medical reit

淨利潤與息稅折舊及攤銷前利潤之間的調節再度提醒 和調整後的EBITDA再度提醒

（未經審計，單位：千美元)