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展品10.1

租赁合同的第七次修改

第七项租赁修正案（这个”修正案”) 自 2024 年 5 月 6 日起生效（”生效日期”），由特拉华州有限责任公司CLPF-剑桥科学中心有限责任公司及其之间（”房东”）和特拉华州的一家公司AKEBIA THERAPEUTICS, INC.（”租户”).

前言

A.MA-Riverview/245 First Street, L.L.C. （以下简称“原房东”）和租户于2013年12月3日签署了一份办公室租赁协议（以下简称“原租赁”），并于2014年12月15日签署了一份第一修正协议，于2015年11月23日签署了一份第二次修正协议，于2016年7月25日签署了一份第三次修正协议，于2017年5月1日签署了一份第四次修正协议，于2018年4月9日签署了一份第五次修正协议，于2020年11月30日签署了第六次修正协议（全部为“修正协议”），关于位于剑桥，马萨诸塞州第一街245号的办公楼11楼和14楼共约59,216平方英尺建筑面积的房屋（以下简称“生物科技中心办公室”）和毗邻实验室楼的1楼，共约5,951平方英尺建筑面积的房屋（以下简称“第一楼房屋”），即剑桥科学中心。原房东原租赁修正协议生物科技中心办公室、第一楼房屋租赁th, 12th th Office Building Premises21世纪医疗改革法案 First Floor Premises证券法1933年修改房地产

B.房东是原房东的继承人。

C.租户有权与他人共同使用建筑物内的PH系统房间(定义如第三次租赁修正案所述)，租户支付储罐费用(定义如第三次租赁修正案所述)给房东。

D.根据第六次租约的条款，第一层场所期限（如租约的第三次修订所定义）定于2025年1月31日到期。

E. 证券购买协议表格，日期为2023年8月14日，由Taysha Gene Therapies, Inc.和买方签订（作为参考，附在于2023年8月14日提交给SEC的8-K表格的展览文件10.1中）。房东和租户希望签订本修正案，以延长第一层租赁期限，并修改租约的某些其他条款和条件。

因此，考虑到本合同所包含的相互承诺以及其他的良好有价值的对价，此处确认已经收到并足够充分，出租方和承租方特此修改租赁协议如下：

1.朗诵；大写术语。前面所有的叙述都是真实和正确的。除非本修正案中另有定义，否则本修正案中使用的所有大写术语均应具有租约中赋予的含义，所有提及租约、“本租约”、“此处” 或 “下文” 或类似条款或其任何部分的内容均指经本修正案修订的租赁或其中的此类部分。

2.首层房产附加延期条款。首层房产期限从2025年2月1日开始延长至2026年9月11日，【首层房产附加延期条款】以下所规定的条款和条件。本次修改除另有明确规定外，适用于租赁首层房屋的所有条款和规定，在首层房产附加延期期间亦适用。首层房产附加延期条款）。在本修改生效期间，租赁协议的所有条款和规定适用于租户租赁首层房产，除非本附件中另有明确规定。

3.首层场所附加延期租金自2025年2月1日起，除了为办公楼场所和一楼场所租约支付的基本租金和附加租金外，租户还应向房东支付相应于以下表格中列明的数额和计划的首层场所的基本租金。


租赁期	年基本租金	月租
2025年2月1日至2026年1月31日	630,806.00美元	52,567.17美元
2026年2月1日至2026年9月11日	649,730.18美元 (年化)	54,144.18美元

4.一楼场地额外延长期的水箱费自2025年2月1日起，租户除了支付一楼场地的基本租金和附加租金外，还应按以下表格中列明的金额和时间表向房东支付与PH系统房间使用相关的水箱费用作为附加租金。


租赁期	年度储罐费	月租金
2025年2月1日至2026年1月31日	$4,806.50	$400.55
2026年2月1日至2026年9月11日	$4,950.69 (年化)	$412.56

5.延长选择期权第三次修改租约的第4节中规定的一楼场所扩展选项将继续完全有效，以进一步延长第一层场所期限，超出本修改中规定的第一层场所额外延期期限，但第一层场所租赁期的开始时间为2026年9月12日，将于2028年9月11日到期；第三次修改租约的4.A(iii)条被修改，规定在承租人发出延期通知或接受通知时，不能将其他业务板块的租赁仪器超过25％的场所转租（除遵守租约第11条中定义的业务转移）。第三次修改租约第4节的所有其他规定也适用，包括但不限于基本租金及等等。

额外租金应付款项及行使延期选择权的时间。储罐费用将持续每年增长3%。

6.券商. 双方相互保证，与本修正案有关的任何券商除CBRE和Clarion Partners外，均未进行过交易。承租人应赔偿并使业主免受任何代理人、中介或发现人声称与CBRE和Clarion Partners以外的任何代理人、中介或发现人合作与承租人进行有关本修正案的经手佣金或其他佣金有关的任何索赔的影响。房东应赔偿并使承租人免受任何代理人、中介或发现人声称与房东或房东交易的任何代理人、中介或发现人与本修正案有关的经手佣金或其他佣金有关的任何索赔的影响。与本修正案有关的任何佣金应根据房东和CBRE以及Clarion Partners之间的单独协议由房东支付。

7.批准除本修正案另有规定外，租赁协议应始终有效。本修正案的进一步修改明确得到了当事方的认可和确认。本修正案应对当事方及其各自的继任者和受让人具有约束力，但应受租赁协议关于转让和转租的规定限制。

8.管辖法；解释及部分无效本修正案应依照马萨诸塞州法律管辖和解释。如果本修正案的任何条款或其适用于某个人或情况无效或不可执行，本修正案的其余部分或该条款适用于除其无效或不可执行之外的人或情况，不应受此影响，本修正案的每个条款应受到法律允许的最大限度的有效和可执行。各段标题仅供方便，不得作为解释本修正案的依据。本修正案包含各方就此事宜达成的所有协议，并取代了各方就该事宜之前的所有交易。任何一方对另一方的履行要求或在此项下行使任何权利的延迟或疏忽，均不得视为放弃任何本修正案条款或该等权利，任何一方在任何一次情况下对履行或行使任何权利的豁免、疏忽或延迟，均不得被解释为对任何未来情况下的履行或权利的障碍或豁免。

9.继任者本修正案应对当事方及其各自的继承人和受让人具有约束力并产生效益。

10.对应方和权威性本修订案可成立多份副本，每份均视为原件，所有副本合并构成同一文件。出租人和租户均保证对方签署本修订案的人员已经获得必要的授权，并且此类签署已经完全使该方对本修订案的所有条款和规定产生了义务和约束。

遵证明上所载，房东与承租人于上述日期签署此修改协议书。

房东：

CLPF-CAMBRIDGE SCIENCE CENTER，有限责任公司,

一家特拉华州有限责任公司

作者：CLPF — MA REIT, LLC，

一个特拉华州有限责任公司，

其唯一成员

由Clarion Lion Properties基金控股有限合伙人公司提供

特拉华有限合伙企业，
其唯一成员

作者：CLPF-Holdings, LLC

一个特拉华有限责任公司，

其普通合伙人

作者：克拉丽奥狮子地产基金控股房地产投资信托基金有限责任公司

一个特拉华州有限责任公司，

其唯一成员

由Clarion Lion Properties基金，有限合伙公司提供

一家特拉华有限合伙公司，

其管理成员

作者：Clarion Partners LPF GP, LLC，

一个特拉华责任有限公司，

其普通合伙人

由Clarion Partners, LLC提供

纽约有限责任公司，

其唯一成员

签字人：/s/斯潘斯·索瓦____________________________

姓名： Spence Sowa
标题：董事总经理

租户：

AKEBIA THERAPEUTICS, INC.,

一家特拉华州的公司

签字人：/s/ 约翰·巴特勒
姓名：约翰·巴特勒

职称:首席执行官