10-Q

美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

表格 10-Q

(MARk ONE)


☒	根据1934年证券交易法第13或15(d)条款的季度报告。

截至2024年6月30日季度结束六月三十日 2024

或


☐	根据1934年证券交易法第13或15(d)条款的过渡报告

到到

委员会文件编号 1-9321

Universal Health Realty Income Trust

（依凭章程所载的完整登记名称）


马里兰州。		23-6858580
(依据所在地或其他管辖区) 的注册地或组织地点)		(美国税务局雇主识别号码)

universal corporate center 367号南葛尔夫路普鲁士王之王, P宾夕法尼亚		19406-0958
(总部办公地址)		（邮政编码）

(610) 265-0688

(注册人电话号码，包括区号)

根据法案第12(b)条规定注册的证券：

    每种类别的名称

交易标的（s）

    每个注册交易所的名称

    受益权单位股，面值$0.01

    UHT

    纽约证券交易所

请勾选表示是否申报人在过去12个月（或申报人被要求申报此等报告的较短期间）已按照1934年证券交易法第13条或第15条的要求进行过所有申报，并且在过去90天内一直受到此类申报要求。是 ☒ 否 ☐

请打勾号表明注册人是否根据《S-t条例405条规定（本章节232.405号）的规定，在过去12个月内（或注册人需要提交此类文件的更短期限内），已提交每个交互数据文件。是 ☒ 否 ☐

请勾选指示注册人是否为大型迅速申报者、迅速申报者、非迅速申报者、较小的报告公司或新兴成长公司。请参见《交易所法》第120条之2中“大型迅速申报者”、“迅速申报者”、“较小的报告公司”和“新兴成长公司”的定义。


大型加速归档人	☒	加速汇编申报人	☐

非加速归档人	☐	小型报告公司	☐
		新兴成长型企业	☐

如果一家新兴成长型公司，请用勾选标记表示该申报人已选择不使用根据证交所法案13(a)条款提供的任何新的或修订过的财务会计准则的延长过渡期。 ☐

请勾选是否属于外壳公司（根据交易所法案第120亿2条的定义）。是 ☐ 否 ☒

优惠利益之普通股数目g 于二零二四年七月三十一日 ─13,848,952

Universal Health Realty Income Trust

指数


		页码。
第一部分。基本报表（未经审核）。
项目1。	基本报表
	综合收益简明合并损益表—2024年和2023年6月30日三个月及六个月。	3
	基本报表的综合收益简明合并损益表—2024年和2023年6月30日三个月及六个月。	4
	简明合并资产负债表—2024年6月30日及2023年12月31日。	5
	基本报表的权益变动表—2024年和2023年6月30日三个月及六个月。	6透过上述方式。尽管这里有相反的规定，根据第8.06条款的授予权利以及 7
	截至2024年6月30日和2023年的综合现金流量表	8
	基本报表注记	9透过上述方式。尽管这里有相反的规定，根据第8.06条款的授予权利以及 19
项目2。	管理层对财务状况和业绩的讨论与分析	20透过上述方式。尽管这里有相反的规定，根据第8.06条款的授予权利以及 29
项目3。	市场风险的定量和定性披露。	30透过上述方式。尽管这里有相反的规定，根据第8.06条款的授予权利以及 31
项目4。	内部控制及程序	31
第二部分。其他资讯		32
项目1A。	风险因素	32
项目5。	其他信息	32
第6项。	展品	32

签名		33

本10-Q表格季度报告截至2024年6月30日结束。在本季度报告中，“我们”，“我们”，“我们”和“信托”指的是Universal Health Realty Income Trust及其子公司。

如本季报告所披露，包括在基本报表注2—与universal health services有关的关系和相关交易universal health services的一家全资附属公司UHS(德州州际法团公司)根据最初签订于1986年12月24日之每年可续约的咨询协议担任我们的顾问，并于2019年1月1日进行修订并重签。咨询协议每年皆于12月31日到期，然而，我们可决定续约，条件是经与UHS无联系的我们的董事会决定顾问的表现令人满意。咨询协议已于2024年以2023年及2022年期进行相同条款续约。我们的高层管理人员均为UHS的员工，透过其全资附属公司UHS(德州州际法团公司)。此外，我们的五家医院设施租赁给UHS的全资附属公司，我们的一座医院设施租赁给UHS全资附属公司与第三方合资的一家创业公司合营，以及UHS的子公司是我们旗下的二十一座医疗/办公楼或独立的急诊部的租户，部分全资或合资拥有。本报告中提及的“UHS”或“UHS设施”指的是universal health services的全资附属公司，包括UHS(德州州际法团公司)。在本报告中提及的「UHS」或「UHS设施」是指universal health services公司的子公司，包括UHS(德州州际法团公司)。

在这份季度报告中，“收入”一词不包括我们持有从33%到95%不同非控股权益的非经合并有限责任公司（“LLC”）的收入。截至2024年6月30日，我们投资了四家共同拥有的LLC/LP。我们目前通过权益法记录这些投资的收益/损失（请参阅附注5 包含在这里的简明综合财务报表中).

第一部分财务信息财务资讯

项目一、财务伊亚尔声明

环健房地产收入信托

缩编合并收入报表

截至2023年和2024年6月30日止的三个月和六个月

(以千元计算的金额，除每股资讯外)

（未经审计）


	结束于三个月的期间						六个月结束了
	6月30日，						6月30日，
	2024			2023			2024			2023
收入：
营业收入 - UHS设施（a.)	$	8,454		$	8,236		$	17,118		$	16,023
营业收入 - 非相关方		14,359			13,668			28,846			27,029
其他收入 - UHS设施		220			245			440			476
其他营业收入-非相关方		342			292			751			773
融资租赁利息收入- UHS 设施		1,359			1,365			2,720			2,731
		24,734			23,806			49,875			47,032
费用：
折旧和摊销		6,806			6,849			13,615			13,467
提供给 UHS 的咨询费		1,369			1,323			2,707			2,625
其他营业费用		6,975			8,250			14,506			15,771
		15,150			16,422			30,828			31,863
扣除法人外未合并有限责任公司（"LLCs"）之股权收入及利息费用前净利润		9,584			7,384			19,047			15,169
未合并有限责任公司（LLCs）股权收益		272			268			656			639
利息费用，净额		(4,580	)		(4,176	)		(9,127	)		(7,873	)
净利润	$	5,276		$	3,476		$	10,576		$	7,935
基本每股盈利	$	0.38		$	0.25		$	0.77		$	0.58
稀释每股盈利	$	0.38		$	0.25		$	0.76		$	0.57

基本已发行股份加权平均数		13,798			13,784			13,795			13,781
稀释已发行股份加权平均数		13,832			13,809			13,828			13,806

(a.) 包括McAllen Medical Center的额外租金，这是UHS急诊医院设施费$758 15.1730 在2024年和2023年6月30日结束的三个月期间分别为$1,541 15.11,495 分别为2024年6月30日结束的六个月期间和2023年6月30日结束的六个月期间。

请参阅这些缩表基本报表附注。

环健房地产收入信托

股东权益简明综合报表综合收益组件

截至2023年和2024年6月30日止的三个月和六个月

(金额以千为单位)

（未经审计）


	结束于三个月的期间					六个月结束了
	6月30日，					6月30日，
	2024			2023		2024			2023
净利润	$	5,276		$	3,476	$	10,576		$	7,935
其他综合利益/(损失):
现金流量避险未实现衍生工具（亏损）/收益		(1,062	)		715		(871	)		(1,032	)
其他综合（亏损）/收益总额：		(1,062	)		715		(871	)		(1,032	)
累计综合收益	$	4,214		$	4,191	$	9,705		$	6,903

请参阅这些缩表基本报表附注。

环健房地产收入信托

缩短的资产负债表已简化的资产负债表

(金额以千元为单位，除了股份资讯)

（未经审计）


	6月30日，			12月31日，
	2024			2023
资产：
房地产业投资：
建筑和改良以及进行中的施工	$	651,638		$	649,374
累积折旧		(274,622	)		(262,449	)
		377,016			386,925
土地		56,870			56,870
净房地产业投资		433,886			443,795
与UHS的融资应收款项		83,043			83,279
净房地产业投资和融资应收款项		516,929			527,074
对有限责任公司（"LLCs"）的投资		14,328			9,102
其他资产：
现金及现金等价物		5,577			8,212
与UHS的租赁和其他应收款项		6,816			6,180
租赁应收款项 - 其他		7,905			8,166
无形资产（扣除累积摊销$11.4百万股和 $12.5分红派息分别为3200万及6800万美元		8,193			9,110
使用权土地资产，扣除折旧及摊销		10,932			10,946
递延费用、应收票据及其他资产，扣除折旧及摊销		15,871			17,579
总资产	$	586,551		$	596,369
负债：
信用额度借款	$	342,900		$	326,600
对我们不具追索权的抵押笔记应付款，净		19,970			32,863
应计利息		1,024			490
应计费用及其他负债		10,145			13,500
土地租赁负债，净		10,932			10,946
租户保留金、存款及预付及预付租金		10,879			11,036
总负债		395,850			395,435
股权：
有益权益的特定股份 $.01票面价值； 5,000,000 股份已授权；无已发行并上市		-			-
普通股，$.01票面价值； 95,000,000授权的股份数：2024年已发行并流通 - 13,848,950; 2023 - 13,823,899		138			138
超过票面价值的股本		270,592			270,398
Cumulative net income		836,637			826,061
Cumulative dividends		(923,107	)		(902,975	)
其他综合收益累计额		6,441			7,312
总权益		190,701			200,934
总负债及权益	$	586,551		$	596,369

请参阅这些缩表基本报表附注。

环健房地产收入信托

综合收益变动表

截至2024年6月30日的前六个月

(金额以千为单位)

（未经审计）


	公司
						资本主义								累积其他
	数字					剩余额外			累计		累计			全面性			总计
	股份份额			金额		面额			净利润		分红派息			营收/(亏损)			股权

2024年1月1日		13,824		$	138	$	270,398		$	826,061	$	(902,975	)	$	7,312		$	200,934
受益权益股份：
已发行净额		26			—		(207	)		—		—			—			(207	)
已回购		(1	)				(12	)										(12	)
限制股份基础的补偿支出		—			—		413			—		—			—			413
分红及分红等值物（$1.455/share)		—			—		—			—		(20,132	)		—			(20,132	)
行使期权和股票套期权而发行的普通股，扣除净数
净利润		—			—		—			10,576		—			—			10,576
现金流量避险的未实现净利润		—			—		—			—		—			(871	)		(871	)
小计 - 综合收益										10,576					(871	)		9,705
2024年6月30日		13,849		$	138	$	270,592		$	836,637	$	(923,107	)	$	6,441		$	190,701

环健房地产收入信托

综合收益变动表

截至2023年6月30日的前六个月

(金额以千为单位)

（未经审计）


	公司
					资本主义							其他未分配盈余
	数字				超出		累计		累计			全面性			总计
	股份份额		金额		面额		净利润		分红派息			营收/(亏损)			股权

2023年1月1日		13,803	$	138	$	269,472	$	810,661	$	(863,181	)	$	12,011		$	229,101
受益权益份额：
已发行，净额		19		—		75		—		—			—			75
已回购						—										-
受限股权报酬支出		—		—		376		—		—			—			376
分红和股息等值（$1.435/share)		—		—		—		—		(19,820	)		—			(19,820	)
行使期权和股票套期权而发行的普通股，扣除净数
净利润		—		—		—		7,935		—			—			7,935
现金流量避险未实现亏损		—		—		—		—		—			(1,032	)		(1,032	)
小计 - 综合收入								7,935					(1,032	)		6,903
2023年6月30日		13,822	$	138	$	269,923	$	818,596	$	(883,001	)	$	10,979		$	216,635

请参阅这些缩表基本报表附注。

环健房地产收入信托

综合收益变动表

截至2024年6月30日三个月结束

(金额以千为单位)

（未经审计）


	普通股
						资本在								累积其他
	数字					超过的			累积		累积			全面			总计
	股份数			金额		额定值			净收入		分红			收入/(亏损)			股票

二零二四年四月一日		13,825		$	138	$	270,454		$	831,361	$	(912,998	)	$	7,503		$	196,458
利益权益股份：
已发行，净值		25			—		(61	)		—		—			—			(61	)
回购		(1	)				(12	)										(12	)
限制基于股票的补偿费用		—			—		211			—		—			—			211
股息及股息等值 ($.73/分享)		—			—		—			—		(10,109	)		—			(10,109	)
综合收益：
净收入		—			—		—			5,276		—			—			5,276
现金流对冲的未实现净利润		—			—		—			—		—			(1,062	)		(1,062	)
小计-综合收益										5,276					(1,062	)		4,214
二零二四年六月三十日		13,849		$	138	$	270,592		$	836,637	$	(923,107	)	$	6,441		$	190,701

环健房地产收入信托

综合收益变动表

截至2023年6月30日三个月结束

(金额以千为单位)

（未经审计）


	普通股
					资本在							累积其他
	数字				超过的		累积		累积			全面		总计
	股份数		金额		额定值		净收入		分红			收入/(亏损)		股票

二零二三年四月一日		13,804	$	138	$	269,698	$	815,120	$	(873,050	)	$	10,264	$	222,170
利益权益股份：
已发行，净值		18		—		37		—		—			—		37
回购						—									-
限制基于股票的补偿费用		—		—		188		—		—			—		188
股息及股息等值 ($.72/分享)		—		—		—		—		(9,951	)		—		(9,951	)
综合收益：
净收入		—		—		—		3,476		—			—		3,476
现金流对冲的未实现净利润		—		—		—		—		—			715		715
小计-综合收益								3,476					715		4,191
二零二三年六月三十日		13,822	$	138	$	269,923	$	818,596	$	(883,001	)	$	10,979	$	216,635

请参阅这些缩表基本报表附注。

环健房地产收入信托

简明综合现金流量表

(金额以千为单位)

（未经审计）


	截至六月三十日止六个月
	2024			2023
经营活动现金流量：
净利润	$	10,576		$	7,935
调整净利润以达经营活动所提供之净现金流量：
折旧与摊提		13,615			13,467
与市场价格以上/以下租赁相关的摊销，净额		(89	)		(73	)
债券溢价摊销		-			(24	)
未来融资成本摊销		383			347
以股份为基础之报酬支出		413			376
资产及负债的变动：
租赁应收款		(375	)		(490	)
应计费用及其他负债		(1,309	)		(618	)
租户保留金、存款及预付及预付租金		(157	)		(241	)
应计利息		534			(38	)
支付了租赁成本		(764	)		(604	)
其他，净额		1,038			2,285
经营活动产生的净现金流量		23,865			22,322
投资活动之现金流量:
投资于有限责任公司		(5,892	)		(3,869	)
向第三方合作伙伴提供的预付款		(128	)		-
有限责任公司现金分配		688			369
收到的有限责任公司预付款		-			3,500
房地产投资的净增加额		(4,335	)		(8,789	)
房地产资产存款		-			(100	)
投资活动中使用的净现金		(9,667	)		(8,889	)
来自筹资活动的现金流量:
信贷额度上的净借款		16,300			13,300
还款抵押债券		(12,918	)		(4,995	)
支付融资成本		(49	)		(132	)
分红派息		(20,156	)		(19,837	)
发行受益权股份的净额		(10	)		76
筹集资金的净现金流量		(16,833	)		(11,588	)
现金及现金等价物的(减少)/增加		(2,635	)		1,845
期初现金及现金等价物		8,212			7,614
现金及现金等价物期末余额	$	5,577		$	9,459
现金流资讯的补充揭示：
支付利息	$	8,211		$	7,736
已增加施工和改良的发票	$	902		$	1,808

请参阅这些缩表基本报表附注。

Universal Health Realty Income Trust

基本合并财务报表附注日期基本报表

2024年6月30日

（未经审计）

(1) 一般

在本10-Q表格的季度报告中，「收入」一词不包括我们持有各种非控制权益的非合并LLC的收入，范围从%到 33%。 95。截至2024年6月30日，我们在基金投资中拥有四所共同拥有的LLC/LP。我们目前根据权益法评估这些投资的收入/亏损份额（请参见附注5).

所载的综合缩减基本报表由我们编制，未经审计，根据SEC的规则和法规，并反映在我们看来必要的所有正常和反复调整，以公正呈现中期结果。根据这些规则和法规，按照美国通用会计准则（U.S. GAAP）编制的基本报表通常包含的某些信息和脚注披露已经被缩减或省略，尽管我们认为相应的披露是足够的，使所呈现的信息不会误导。建议阅读这些综合缩减基本报表，并连同我们截至2023年12月31日的年度10-K表中包含的综合基本报表、附注和会计政策一起阅读。

按照美国通用会计准则编制基本报表需要我们作出影响我们综合基本报表和相关附注中报告金额的估计和假设。

(2) 关系智慧h 环保健服务股份有限公司（「UHS」）及有关人交易

租赁：我们于一九八六年从 UHS 附属公司购买部分物业，并立即将物业出租回原产。可视的子公司。截至 2024 年 6 月 30 日，每间医院出租给 UHS 附属公司的基本租金及租赁及续约条款如下。基本租金每月支付。McAllen 医疗中心的租约还提供额外租金，该租金按季度计算比较医院当前季度收入与基本年度的相应季度的计算方式按季度进行比较。与 UHS 附属公司的医院租赁，除了 Clive 行为健康医院的租赁（由 UHS 在与不关联第三方合资企业经营）除外，UHS 无条件保证，并且彼此交叉违约。Klive 设施的租赁由 UHS 在多个基础上保证（52%）和天主教健康倡议-爱荷华州（48%).

从租赁合并产生的收入三急性护理和三于 2024 年 6 月 30 日出租给 UHS 附属公司的行为医疗保健医院设施，会计为或大约 24百分比和 25截至 2024 年 6 月 30 日及 2023 年 6 月 30 日止三个月的综合收入百分比及约 24百分比和 25截至 2024 年 6 月 30 日及 2023 年 6 月 30 日止六个月的合并营收的百分比。除了六 UHS 医院设施，我们有二十一物业包括医疗/办公楼（包括一个 2023 年第一季大部分完成的新建医疗办公大楼（「MOB」）以及 2023 年第三季收购的一个房地产），以及由我们全部或共同拥有的独立急诊部门（「联邦医疗局」）包括 UHS 附属公司的租户。UHS 相关租户所产生的总收入约为 41截至二零二四年六月三十日及二零二三年六个月的每个三个月及六个月期间，本公司合并营收的百分比.

二零二年十二月三十一日1、我们与 UHS 及其部分附属公司签订了资产买卖协议，该协议已于 2022 年第一季度修订，根据其条款：(i) UHS 的全资子公司向我们购买，位于加利福尼亚州威尔多马尔西南医疗系统内谷校园的房地产资产，其公平市值为 $79.6 百万；(ii) 二 UHS 的全资子公司将位于南卡罗来纳州艾肯（包括急诊医院和行为健康馆）的艾肯区域医疗中心（「艾肯」）的房地产资产转让给我们，其公平市值约为 $57.7 百万，以及峡谷溪行为健康（「峡谷溪」），位于德克萨斯州坦普尔，其公平市场价值约为 $26.0 百万，以及; (iii) 我们支付了大约 $4.1 数百万现金转入 UHS。

由于 UHS 在艾肯和 Canyon Creek 的租赁协议中购买期权，该交易会根据美国 GAAP 视为失败的出售租赁，而我们与 UHS 与 UHS 的资产买卖协议（如修订后）有关购买的物业被视为融资安排。我们的综合资产负债表截至 2024 年 6 月 30 日和 2023 年 12 月 31 日包括与此交易相关的金融应收帐款为 $83.0 百万和美元83.3 分别是百万。

此外，2021 年 12 月 31 日，艾肯和峡谷溪（作为租户）签订了主租赁和经修订的个人物业租赁（与我们作为出租人），每个物业的初始租赁条款约为大约十二年，结束于二零三年十二月三十一日. 受条件限制

条款在主租赁中，艾肯和峡谷溪有权按当时现行的公平市场租金（如主租约中定义）续约，以下情况：七, 五年可选续约条款。根据二零二年第一季修订的租赁协议，总年租金计算e 在 2024 年，每月向我们支付的物业约为 $5.9 百万 ($)4.1 与艾肯和 $ 有关的百万1.8 百万与峡谷溪有关）。我们综合收入报表中包含的租赁付款部分，并反映为融资租赁的利息收入，约为 $1.4 截至二零二四年六月三十日及二零二三年六月三十日止三个月的每个月有百万元，以及截至二零二四年六月三十日止六个月的每个月约 2.7 百万元。有没有奖金租金组成部分适用于这些租赁合约中之一。

根据我们和 UHS 部分子公司之间的主租约，于 2021 年 12 月 24 日和 12 月 31 日（「总租约」）的条款（以下简称「总租约」），该协议适用于麦卡伦医疗中心、惠灵顿地区医疗中心（由 1986 年 12 月 24 日的总租约管理）、艾肯地区医疗中心和峡谷溪行为健康（由 2021 年 12 月 31 日的总租约管理，经修订）这些都是医院物业，是 UHS 的全资子公司，UHS 还有选择更新通过至少向我们提供通知，按下面描述的租赁条款进行租赁 90 当时当时期终止前的天数。UHS 亦有权在下列任何一项情况下，向本公司购买相应的租赁设施：(i) 租赁条款或任何续约条款结束；(ii) 如对信托有关的控制权发生变更，或 (iii) 在租赁条款中指明的期限内，UHS 向我们提供更换财产的意图通知我们如果我们无法到达，以换取四个全资拥有 UHS 医院设施中的一个（或更多）项目/物业与 UHS 就要替代的物业进行协议。此外，UHS 有第一次拒绝的权利：(i) 以相同的价格、任何第三方优惠的条款和条件购买各自的租赁设施，或 (ii) 续约相关租赁设施 at 根据任何第三方优惠，按照相同条款和条件的租赁期限结束，并在其后的指定期间内。

此外，UHS 的全资附属公司是与不相关第三方的合资企业的管理、多数成员。经营和向我们租赁克莱夫行为健康。这个 100-床行为健康护理设施位于爱荷华州克莱夫，于 2020 年 12 月下旬完成并开业，医院租赁已于 2020 年 12 月 31 日开始。该设施的租赁净额为三倍，初期为 20 多年与五 10-年续期选项。每年一月一日街到 2040 年（如果第一次，则可能会到 2070 年三在五个，行使 10 年续期权），年租金将增加以 2.75累积和复合基础的百分比。五个十年续期选项中，前三个将根据租约（2041 年至 2070 年）规定的年租，以及二额外的 10-年租期续约期权将以公平市值租赁率计算（2071 通过 2090)。根据该设施的租赁，合营企业可以选择按租赁协议中指明的条款续约，至少向我们提供通知 270 当时当时期终止前的天数。合资企业亦有权在下列任一项情况下以其估计公平市值向我们购买租赁设施：(i) 至少通知。 270 租赁条款或任何续约条款结束前，或 (ii) 在信托变更控制权后 12 个月内随时通知 30 天（如合资企业拒绝行使其购买权，UHS 亦有此权利）。此外，合营企业在进行任何第三方销售之前，拥有首次发售权购买该设施。

下表详述截至 2024 年 6 月 30 日与 UHS 有关的医院租赁合约的现有租赁条款和续期选项，包括：三急诊医院和三间行为健康医院：


医院名称	年度最低租金		结束租赁期限	续期期限 (年份)
麦卡伦医疗中心	$	5,485,000	二零二六年十二月		5	(a)
惠灵顿地区医疗中心	$	6,639,000	二零二六年十二月		5	(b)
艾肯区域医疗中心／极光亭行为健康服务	$	4,072,000	二零三三年十二月		35	(c)
峡谷溪行为健康	$	1,841,000	二零三三年十二月		35	(c)
克莱夫行为健康医院	$	2,775,000	二零零四年十二月		50	(d)

(a)

UHS 有一五年按现有租赁费率进行续订选项（通过 2031).

(b)

UHS 有一五年以公平市值租赁率计算的续约选择（通过 2031；请参阅下面的其他披露）。年租金将增加 2.5每年一月一日按年复合计算的百分比街直到 2026 年。

(c)

UHS 有七五年以公平市值租赁率计算的续约期权（2034 通过 2068)。年租金率将增加 2.25按每年一月一日累计及复合计算的百分比街直到 2033 年。

(d)

UHS 相关合资企业有五十年续约选项；五个十年续期选项中前三个将按租约规定的计算租赁费率计算（2041 通过 2070) 以及最近两个 10 年续约期权将以公平的市场租赁利率（2071 通过 2090)。每年一月一日街至 2040 年（如果行使五个十年续约期权中的前三个，可能至 2070 年），年租金将增加以 2.75累积和复合基础的百分比。

2021 年 12 月 31 日在位于佛罗里达州西棕榈滩威灵顿地区医疗中心租约到期后，UHS 的全资附属公司行使其公平市值续期权并续期租约一项 5-年定期为

到期在二零二六年十二月三十一日。自 2024 年 1 月 1 日起，该医院每月支付给我们的年租费率为 $6.6 百万，每年 1 月 1 日街此后，至 2026 年，年租金将增加 2.50累积和复合基础的百分比（租赁付款中没有奖金租金组成部分）。

管理层无法预测 UHS 全资附属公司的租赁合约是否会在租赁期结束时续约，这些公司拥有现有租赁利率或公平市值租赁率续约，或我们的任何其他租赁合约。如果租赁合约并未按目前的利率或公平市值租赁率续约，我们将需要寻找其他营办商的该等设施和/或以对我们可能比目前租赁不利的条款进行租赁。此外，如 UHS 的附属公司在租赁条款到期后行使其购买相应的租赁医院或美联储设施的选择，如果我们无法获得的销售所得款项获得优惠的回报率，与现时根据这些租赁合约所得的租赁收入相比，我们的未来收入可能会降低。

在 2023 年第三季，我们收购了位于德克萨斯州麦卡伦的麦卡伦医生中心，这是一家位于德克萨斯州麦卡伦的 MOB，以购买价格约为美元7.6 百万，包括交易成本。该建筑有大约 79,500 可租用平方英尺，是 100% 主租给 UHS 全资附属公司麦卡伦医院公司。三网主租赁适用于十二年s 预定于到期二零三五年八月三十一日. 麦卡伦医院有限公司可选择连续三个十年期续租期。初始年度基本租金约为 $624,000.

在 2023 年第一季度，S 上的工程大幅完成ierra 医疗广场 I 是一家位于内华达州里诺的多租户 MoB，由大约组成 86,000 可租用的平方英尺。这家 MoB 位于北内华达州塞拉医疗中心的校园，这是一家新建的急性护理医院，由 UHS 全资子公司拥有和经营，该医院于 2022 年 4 月完成并开业。MoB 的成本估计约为 $35 百万，大约 $30 截至二零二四年六月三十日，其中一百万计的产生。与这项 MoB 有关，我们与 UHS 的全资子公司签订了土地租赁和主要弹性租赁协议。主要弹性租赁协议有一个十年期限定于 2033 年 3 月 31 日到期，并涵盖大约 68最低租金为 $ 的 MoB 可租用平方英呎的百分比1.3 每年百万加上公共区域维护费用的比例部分。根据执行第三方租赁，主要弹性租赁有可能在期内减少。土地租赁和主要弹性租赁均于 2023 年 3 月开始。

我们是租户十三与 UHS 附属公司进行地面租赁（适用于合并和非合并投资），包括 2023 年 3 月开始的地面租赁。与 UHS 附属公司进行地面租赁的剩余租赁条款范围约为 25 年至大约 74 年。这些物业的年度总租金约为 $571,000 截至 2024 年至 2028 年的每个年度，总金额为 $31.3 之后的百万。请参阅注意事项 7 进行额外租赁会计披露。

主任及雇员：我们的人员均为 UHS 全资附属公司的员工，尽管截至 2024 年 6 月 30 日，我们没有薪职员，但我们的员工通常会以限制股票形式获得年度股票薪酬奖励。在特殊情况下，如董事会补偿委员会认可及认为适当，我们的职员亦可获得限量股票及/或现金奖金的一次性特别补偿奖励。

咨询协议：特拉华州 UHS Inc.（以下简称「顾问」）是 UHS 全资附属公司，根据一九八六年十二月二十四日发出的咨询协议，并于 2019 年 1 月 1 日修订和重新订的咨询协议（「咨询协议」）担任我们的顾问。根据咨询协议，顾问有义务向我们提供投资计划，尽最大努力获得适合该计划的投资（尽管并不有义务向我们提供任何特定的投资机会），向我们提供行政服务，以及处理我们的日常事务。我们与 UHS 之间的所有交易必须经与 UHS 无关联的受托人（「独立信托人」）的批准。顾问在根据咨询协议执行其服务时，可利用独立的专业服务，包括会计、法律、税务和其他服务，我们会直接向顾问赔偿。本咨询协议可能在我们或顾问的书面通知六十天后，因任何原因终止。咨询协议于每年十二月三十一日届满；然而，我们可以续订，但在独立受托人确定顾问的表现令人满意的情况下，我们可以续订。咨询协议已于 2024 年续约，条款与 2023 年和 2022 年期间实施的咨询协议相同。

截至二零二四年六月三十日和 2023 年六月三十日止三个月的咨询费计算为 0.70我们平均投资房地产资产的百分比，取自我们的综合资产负债表。根据我们的咨询费和其他一般和行政费用的审查，与行业同行小组相比，2024 年的咨询费计算与 2023 年和 2022 年相比保持不变。用于计算咨询费用的平均房地产资产不包括我们的简明合并资产负债表中的某些项目，例如累积折旧、现金和现金等价、租赁应收帐款、延期费用等等是资产。咨询费按季度支付，并根据我们经审计的财务报表于年底进行调整。向 UHS 发生和支付（或应付）的咨询费约为 $1.4 百万和美元1.3 截至二零二四年六月三十日和 2023 年 6 月 30 日止三个月期间的百万元，以平均投资的房地产资产为 $782 百万和美元756 分别是百万。向 UHS 发生和支付（或应付）的咨询费约为 $2.7 百万和美元2.6 截至二零二四年六月三十日和 2023 年六月三十日止六个月期间的百万元，以平均投资的房地产资产为 $773 百万和美元750 分别是百万。

股份所有权：截至二零二四年六月三十日及二零二三年十二月三十一日，UHS 拥有 5.7我们未偿还股份的有利权百分比。

美国证券交易委员会 UHS 的报告要求： UHS 受 SEC 的报告要求约束，并须提交包含经审计的财务资讯的年度报告，以及包含未经审核财务资讯的季度报告。由于 UHS 相关租户产生的总收入s 大约包括 41截至 2024 年 6 月 30 日和 2023 年 6 月 30 日止的每个三个月和六个月期间，由于 UHS 的附属公司是我们的 Advi因此, 鼓励您从美国证券交易委员会的网站获取《环球健康服务公司》的公开提案。这些文件均由 UHS 承担的责任，并且不会以参考方式纳入此处。

(3) 分红派息和股本发行计划

分红派息和股息相等：

我们宣布了每股约$的分红派息，在2024年第二季，以及约$每股，在2023年第二季。我们宣布并支付了约$每股的分红派息10.2 属于套期保值的货币交易和燃料掉期的合同金额已记录在资产负债表中的衍生金融工具和现金中，包括以下金额（以千美元计）：.730 每股约$的分红派息，在2024年第二季，以及约$每股，在2023年第二季。我们宣布并支付了约$每股的分红派息10.0 属于套期保值的货币交易和燃料掉期的合同金额已记录在资产负债表中的衍生金融工具和现金中，包括以下金额（以千美元计）：.720 每股约$的分红派息，在2024年第二季，以及约$每股，在2023年第二季。我们宣布并支付了约$每股的分红派息20.2 属于套期保值的货币交易和燃料掉期的合同金额已记录在资产负债表中的衍生金融工具和现金中，包括以下金额（以千美元计）：1.455 每股224港元，在截至2022年6月30日止之六个月期间内，约为美元。19.8 属于套期保值的货币交易和燃料掉期的合同金额已记录在资产负债表中的衍生金融工具和现金中，包括以下金额（以千美元计）：1.435 每股，在2023年相应期间内，约为美元。上述金额包括因受限股票授予而支付的应计分红。适用于未完全授予的受限股票的股息相当额，在2024年第一和第二个六个月期间内被应计并已支付或将在受限股票授予时支付。受限股票授予方案：在2024年第二季度，我们提交了一项Form S-3(文件编号333-278730)文件，登记对一定数量的普通受益权股、优先股和债务证券从时间至时间的发售，最高总发售价为美元，透过一个或多个承销商、经销商、代理商或直接向购买者出售。Form S-3于2024年4月30日生效。

股票发行计划：

在2024年第二季度，我们提交了一项Form S-3(文件编号333-278730)文件，登记对一定数量的普通受益权股、优先股和债务证券从时间至时间的发售，最高总发售价为美元，透过一个或多个承销商、经销商、代理商或直接向购买者出售。Form S-3于2024年4月30日生效。100 发行股权计划：在2024年第二季度，我们提交了一项Form S-3(文件编号333-278730)文件，登记对一定数量的普通受益权股、优先股和债务证券从时间至时间的发售，最高总发售价为美元，透过一个或多个承销商、经销商、代理商或直接向购买者出售。Form S-3于2024年4月30日生效。

没有从2024年4月30日至2024年6月30日有效日期，根据表格S-3发行了股份。截至2024年6月30日，我们已支付或负担了约$287,000 用于表格S-3相关的各种费用和支出约为$。此可通膨注册声明下的潜在流动性取决于投资者需求、市场条件及其他因素。我们不保证何时，或是否，会根据此注册声明发行任何证券。

(4) 收购及出售

截至二零二四年六月三十日止六个月：

收购：

有没有在 2024 年前六个月内的收购。

出售：

有没有二零二四年首六个月内的出售。

截至二零二三年六月三十日止六个月：

新建工程：

2022 年 1 月，我们与 UHS 的全资子公司签订了土地租赁和整体弹性租赁协议，以开发、建造和拥有位于内华达州里诺的塞拉医疗广场 I 的房地产，其中包括约 86,000 可租用的平方英尺。这家 MoB 位于北内华达州塞拉医疗中心的校园，该医院由 UHS 全资子公司拥有和经营，该医院于 2022 年 4 月完成并开业。我们聘请了非相关第三方担任施工经理的这项 MoB 的建造工程，已于 2022 年 1 月开始，并于 2023 年 3 月大致完成。

与该建筑物有关的主要弹性租赁协议，该协议已于 2023 年 3 月开始，并具有十年预定于日期到期二零三三年三月三十一日，覆盖大约 68最低租金为 $ 的 MoB 可租用平方英呎的百分比1.3 每年百万，加上公共区域维护费用的比例份额。此主要弹性租赁协议可根据执行第三方租赁协议而减少。此外，2023 年 3 月，该物业的土地租赁开始，并记录了与此租赁有关的使用权资产和租赁责任。费用 MoB 估计约为 $35 百万，大约 $30 截至二零二四年六月三十日，其中一百万计的产生。

收购：

有没有 2023 年首六个月内的收购。

出售：

有没有二零二三年首六个月内的出售。

(5) 合资股权摘要财务资讯

根据美国通用会计原则和有关投资和房地产项目会计指南，我们采用权益法会计原则来记录我们对不受控制的LLCs/LPs的投资。在这些投资中，第三方成员在议题方面享有平等的表决权，包括但不限于：(i) 资产出售；(ii) 年度预算批准，以及；(iii) 融资承诺。这些投资最初以我们的成本记录，后续根据我们对该投资的净利润、现金贡献以及从该投资中分配的款项进行调整。根据某些协议，在特定的优先回报率门槛获得满足后，有些LLC投资的销售款项的分配和利润及损失可能会被不成比例地分配，相对于所持股权。t 33%。 95％非控股所有权利益，最初按成本记录，后来根据我们对投资的净净利润、现金贡献和从投资中分发的款项进行调整。根据某些协议，某些LLC投资的销售款项和利润及损失的分配在超过特定的优先回报率阈值后可能被不成比例地分配到股权利益以外的部分。

在合并现金流量表中，从权益法投资者获得的分配根据分配性质进行分类。投资回报以从不受控制投资中获得的权益收入扣除后的形式呈现为营业活动中的现金流量。投资款项的回收划分为投资活动的现金流量。

截至2024年6月30日，我们持有的非控股股权投资或承诺四共同拥有MOB的合资有限责任公司/合伙企业。截至2024年6月30日，根据不合并基准，我们对这些合资有限责任公司/合伙企业进行了核算。这些公司通常无需我们提供持续的财务支持，因为它们具有充分的现金流，足以满足营运现金流的需求，并支付对我们不负任何担保责任的第三方债务（如适用）。

以下的物业表反映了我们截至2024年6月30日持有非控股权益，并根据权益法核算的四家合资有限责任公司/合伙企业:



LLC/LP的名称	财产所有权			LLC/LP所拥有的物业
郊区物业		33	%	圣马修医疗中心II
Brunswick Associates (a.)(b.)		74	%	Mid Coast Hospital MOB
FTX MOb Phase II (c.)		95	%	Forney Medical Plaza II
Grayson Properties II (d.)(e.)		95	%	Texoma Medical Plaza II

(a.)

此有限责任公司截至2024年6月30日有一笔3百万美元的第三方不可追索贷款未偿还。8.3 百万, 截至2024年6月30日，该笔贷款我们不负担追索责任任何，仍未偿还。

(b.)

我们是与第三方一起在土地上租赁的租方。

(c.)

在2021年第一季度，这家有限合伙公司在到期时清偿了其$4.7 百万的按揭贷款，利用有限合伙公司的按比例股权贡献以及我们对有限合伙公司的$3.5 百万成员贷款进行了借出，此贷款是利用我们的循环信贷协议借款所进行的。在2023年第一季度，有限合伙公司偿还了$175,000 部分成员贷款，剩余的$3.3 百万成员贷款余额转换为有限合伙公司的股权投资。

(d.)

这家有限合伙公司建造、拥有并营运著德克萨斯州丹尼逊的Texoma Medical Plaza II，该项施工工程在2020年12月基本完成。 MOB位于UHS全资子公司所拥有和营运的德尼森医院校园，我们承诺对股权和债务融资进行最高$10.2 百万的投资，其中$7.5 million, net, has been funded as of June 30, 2024. This LP entered into a third-party construction loan commitment, which is non-recourse to us, which had an outstanding balance of $7.0 million as of June 30, 2024. Monthly principal and interest payments on this loan commenced on January 1, 2023. During the first quarter of 2024, $5.7 million of the third-party construction loan was repaid utilizing pro rata equity contributions from the partners. The third-party partner's share of the pro rata equity contributions was partially funded with a six-month, $128,000 partner loan from us, which was repaid during July, 2024 with interest. Our share of the pro rata equity contributions, as well as the third-party partner loan, were funded utilizing borrowings from our revolving credit agreement. As a result of the repayment of a portion of the construction loan, an associated $3.1 million letter of credit was terminated.

(e.)

We are the lessee with a UHS-related party for the land related to this property.

Below are the condensed combined statements of income (unaudited) for the four LLCs/LPs accounted for under the equity method at June 30, 2024 and 2023:


	结束于三个月的期间 6月30日，				六个月结束了 6月30日，
	2024		2023		2024		2023
	(金额以千为单位)				(金额以千为单位)
收益	$	2,057	$	2,043	$	4,307	$	4,269
营业费用		826		812		1,724		1,717
折旧与摊提		472		461		946		916
利息（净额）		142		198		301		439
净利润	$	617	$	572	$	1,336	$	1,197
我们的净利润应占份额	$	272	$	268	$	656	$	639

以下是四家上述的LLC/LP的合并总账表（未经审核），按照权益法核算2024年6月30日和2023年12月31日的简明合并资产负债表如下：


	6月30日， 2024			12月31日， 2023
	(金额以千为单位)
净资产，包括在建工程	$	27,688		$	28,488
其他资产（a.）		4,679			4,667
资产总额	$	32,367		$	33,155

其他负债（a.）	$	2,272		$	2,074
按揭借款标的，与我们无关		15,280			21,206
股权		14,815			9,875
负债加股东权益总额	$	32,367		$	33,155

投资及提前支付至LLCs的金额是在计入金额之前。
应计费用和其他负债	$	14,328		$	9,102
列入应计费用和其他负债的金额		(1,751	)		(1,729	)
我们在LLCs中的股权份额，净额	$	12,577		$	7,373

(a.)

2024年6月30日和2023年12月31日的其他资产和其他负债包括约$，分别是与UHS子公司等第三方出租人，以及LLC/LP作为承租人相关的使用权土地资产和使用权土地负债。650,000 15.1651,000，，分别是与UHS子公司等第三方出租人，以及LLC/LP作为承租人相关的使用权土地资产和使用权土地负债。

截至目前，我们的现金及现金等价物和可供销售证券合计为6.333亿美元和3.039亿美元。为了限制信贷风险，我们在高信用质量的金融机构中保持现金及现金等价物的数量。截至目前，我们大部分的国内现金及现金等价物存于道富银行和摩根大通银行。我们的解决方案订单是按季度或完成订单时全额支付的。订单在每个日历年度开始时自动续订。我们历史上一直从运营中产生显著的现金流。由于这个因素以及在我们的信贷设施下资金的可用性，我们预计我们将有足够的现金来满足我们的运营资本和资本支出需求，以及推动我们未来的增长计划。截至2024年6月30日和2023年12月31日，按股权法核算的并且对我们不具追索权的非合并LLC/LP应付抵押票据的总本金金额如下（金额以千为单位）：


	按揭贷款余额（a.）
LLC/LP名称	6/30/2024		12/31/2023		到期日
Brunswick Associates（2.80%固定利率按揭贷款）	$	8,314	$	8,453	2030年12月
Grayson Properties II（3.70%固定利率施工贷款）（b.）		6,966		12,753	2026年3月
	$	15,280	$	21,206

(a.)

All mortgage loans require monthly principal payments through maturity and include a balloon principal payment upon maturity.

(b.)

此报告 construction loan required interest on the outstanding principal balance to be paid on a monthly basis through December 1, 2022. On January 1, 2023, monthly principal and interest payments on this loan commenced. During the first quarter of 2024, $5.7 million of the third-party construction loan was repaid utilizing pro-rate equity contributions from the partners, as discussed above. As a result of the repayment of a portion of the construction loan, an associated $3.1 million letter of credit was terminated.

Pursuant to the operating and/or partnership agreements of the four LLCs/LPs in which we continue to hold non-controlling ownership interests, the third-party member and the Trust, at any time, potentially subject to certain conditions, have the right to make an offer (“Offering Member”) to the other member(s) (“Non-Offering Member”) in which it either agrees to: (i) sell the entire ownership interest of the Offering Member to the Non-Offering Member (“Offer to Sell”) at a price as determined by the Offering Member (“Transfer Price”), or; (ii) purchase the entire ownership interest of the Non-Offering Member (“Offer to Purchase”) at the equivalent proportionate Transfer Price. The Non-Offering Member has 60 天从发票日期计算，被视为商业合理。 90天可选择：(i) 以转让价购买发售成员的整体所有权利益；或 (ii) 以等比例的转让价将其整体所有权益出售给发售成员。转让必须在非发售成员接受后的60至90天内完成。

（6）最近的会计声明

区段报告

二零二三年十一月，财务委员会于 2023 年 11 月发布第 280 主题「应报告部分披露改善（「ASU 2023-07」），该课程旨在改善有关公共实体须报告部分的披露情况，并回应投资者要求提供有关须报告部门开支的额外更详细资讯。ASU 要求现有的年度部分披露亦须以中期披露，并要求披露关于重大部分开支和披露，以确定首席营运决策者（「CODM」）的职称和职位。标准是有效截至二零二四年十二月三十一日止财政年度及之后的中期。我们做没有我希望该标准对我们的合并财务报表产生重大影响。

参考利率改革

二零二零年三月，财经银行发出一项会计标准，分类于《基金融银行 ASC》主题 848「参考利率改革」。本更新中的修订内容包含对参考利率改革相关活动影响债务、租赁、衍生工具和其他合约的实际应用措施。ASC 848 中的指引是选择性的，可能会随著参考利率改革活动的推行而选择。从 2020 年第一季开始，我们选择采用对冲会计方法与可能性和对未来 LIBOR 指数现金流的成效评估，假设未来对冲交易所依据的指数与相应衍生工具的指数相符。这些方法的应用可以保持衍生物的呈现方式与过去的呈现一致。我们将继续评估指引的影响，并可能会根据适用的情况下，在市场发生其他变化时采取其他选举。二零二二二年十二月发出《安排》2022-06 期刊《将参考利率改革简便的影响促进参考利率改革（主题 848）：促进参考利率改革影响的截止日期延迟发行第 848 项（「ASU 2022-06」）的落日日期。中华大学 2022-06 年度立即生效适用于所有公司。中华大学 2022-06 年度有没有对截至二零二四年六月三十日止三个月和六个月之公司简明合并财务报表的影响。

(7) 租赁会计

作为租赁人：

我们根据通常归类为营运租赁合约的协议，我们将大部分营运物业租赁给客户（如下所述，二我们的租赁合约将于 2021 年 12 月 31 日起计算为融资安排）。我们在租赁期内以直线方式确认营运租约所提供的最低租金总额。通常，根据我们的租赁条款，我们的大部分租赁费用，包括公共区域维护，房地产税和保险，都是从我们的客户那里收取。我们会记录客户在发生适用费用的期间内所偿还的金额，这一般是在整个租赁期间的税率。我们选择了一套实用措施，让租赁人不能按相关资产类别分开租赁和非租赁部分。如果符合某些条件，我们不能将客户偿还的费用（「租户退款」）与相关的租金收入分开。我们评估了这些准则，并得出结论，租金收入和相关租户赔偿的转让时间和模式相同，而对于符合营运租赁合约的租赁合约，我们将租金收入和租户退款作为单一组成部分在截至 2024 年 6 月 30 日和 2023 年 6 月 30 日止的综合收入报表中将租金收入和租户退款列为单一组成部分。

2021 年 12 月 31 日，由于与 UHS 进行的资产买卖交易（如在 2022 年第一季修订），UHS 两家全资子公司（艾肯和峡谷溪）的房地产资产被转让给我们。如在中讨论注意事项二，这些资产被视为融资安排，我们在 2024 年 6 月 30 日和 2023 年 12 月 31 日的合并资产负债表反映与该交易相关的融资应收帐款额为美元83.0 百万和美元83.3 分别是百万。根据 2022 年第一季修订的租赁协议，2024 年收购物业的总年租金（每月向我们支付）约为 $5.9 百万 ($)4.1 与艾肯和 $ 有关的百万1.8 百万与峡谷溪有关）。这些租赁付款将包含在我们的合并收入报表中，并反映为融资租赁的利息收入的部分，预计约为 $5.4 在 2024 年全年内的百万。租赁收入不会受到与这两个物业相关的租赁付款的影响。

截至 2024 年 6 月 30 日及 2023 年 6 月三十日止三个月及六个月期间「租赁收入 — UHS 设施」及「租赁收入 — 非相关人士」字幕的组成部分分类如下 (以千计)。基本租金主要是根据租赁条款所提供的陈述租金金额，这些租金在租赁期内以直线方式记录的租金额。奖金租金和租户退款代表租户在合约上有义务支付本质可变的金额。


	三个月结束				六个月结束
	六月三十日				六月三十日
	2024		2023		2024		2023
UHS 设施：
基本租金	$	6,888	$	6,506	$	13,860	$	12,780
红利租金 (a.)		758		730		1,541		1,494
租户补偿		808		1,000		1,717		1,749
租赁收入-UHS 设施	$	8,454	$	8,236	$	17,118	$	16,023



非相关人士：
基本租金		10,872		10,480		22,044		20,714
租户补偿		3,487		3,188		6,802		6,315
租赁收入-非相关人士	$	14,359	$	13,668	$	28,846	$	27,029

(a.) 包括与麦卡伦医疗中心有关的奖金租金。

有关某些医院设施的披露：

空置专业设施及土地：

伊利诺伊州芝加哥-国家: 该设施的租约于 2021 年 12 月 31 日到期。旧医院的拆除工程已于 2023 年完成。总拆除费用约为 $1.5 百万，其中约 $1.1 2023 年第一季和第二季度发生了百万，以及 $332,000 在 2022 年第四季度发生。

印第安纳州埃文斯维尔-特殊设施:该专业设施的租约在 2019 年期间过期，从那时起该设施一直空置。

我们继续向第三方推广伊利诺伊州芝加哥和印第安纳州埃文斯维尔的物业。与这些物业相关的未来运营费用将在其持有和未租赁期间由我们产生。

前设施-德克萨斯州科珀斯克里斯蒂： 2023 年 12 月，我们出售了这个空置的专业设施。

作为租户：

我们是与各种第三方（包括 UHS 的子公司）的租赁有关的租户，在以下地点的土地租赁有关十五我们的综合物业。我们的土地使用权资产代表我们在租赁期内使用该土地的权利，而我们的租赁责任代表我们从租赁合约中支付租赁付款的义务。使用权资产和租赁负债在采用第 842 章时，已根据租赁期内租赁付款的现值进行记录。我们使用我们的估计增量借贷利率，这是根据截至 2019 年 1 月 1 日的资料或土地租赁开始日期 (以较晚者为准) 来决定当日有效租约的租赁付款现值。使用权资产及租赁负债不会对初始期限为 12 个月或以下的租约计算，因为这些短期租赁的帐目与以前的营运租赁指引相似。我们目前没有任何初期为 12 个月或更短的土地租赁。截至 2024 年 6 月 30 日，我们的综合资产负债表包括约 $ 的使用权土地资产10.9 百万元及地面租赁负债约为 $10.9 百万。2023 年第一季度，新建及大部分完成的西雅拉医疗广场 I 的地面租赁开始，并记录了与此租约有关的使用权资产和租赁负债。

(8) Debt and Financial Instruments

债务:

Management routinely monitors and analyzes the Trust’s capital structure in an effort to maintain the targeted balance among capital resources including the level of borrowings pursuant to our revolving credit facility, the level of borrowings pursuant to non-recourse mortgage debt secured by the real property of our properties and our level of equity including consideration of equity issuances. This ongoing analysis considers factors such as the current debt market and interest rate environment, the current/projected occupancy and financial performance of our properties, the current loan-to-value ratio of our properties, the Trust’s current stock price, the capital resources required for anticipated acquisitions and the expected capital to be generated by anticipated divestitures. This analysis, together with consideration of the Trust’s current balance of revolving credit agreement borrowings, non-recourse mortgage borrowings and equity, assists management in deciding which capital resource to utilize when events such as refinancing of specific debt components occur or additional funds are required to finance the Trust’s growth.

On May 15, 2023 we entered into the first amendment to our amended and restated revolving credit agreement ("Credit Agreement") dated as of July 2, 2021 among the Trust as borrower, the lenders party thereto and Wells Fargo Bank, N.A., as administrative agent. The amendment replaced LIBOR with term SOFR plus .10% ("adjusted term SOFR") as an alternative benchmark rate under the Credit Agreement for settings of benchmark rates that occur on or after the closing date in accordance with the benchmark replacement provisions set forth in the Credit Agreement.

On July 2, 2021, we entered into an amended and restated Credit Agreement to amend and restate the previously existing $350 million credit agreement, as amended and dated June 5, 2020. Among other things, under the Credit Agreement, our aggregate revolving credit commitment was increased to $375 百万增加。350 百万美元。信贷协议的到期日定为 2025年7月2日，提供总本金金额为$375 百万美元，包括$40 百万美元的信用证子限额和$30 百万美元的授信/短期贷款子限额。根据信贷协议条款，我们可以要求将循环信贷额度增加至额外$50 百万美元。在新信贷计划下的借款由trust的某些子公司担保。此外，新信贷计划下的借款由trust的大多数直接拥有子公司的全部股权设定优先安全权益和留置权。

根据信用协议借款将按我们选择的调整期SOFR利率计算，期限为一、三或六个月，或者基准利率，而且，在任何情况下，根据信用协议中我们总杠杆比例而定，加上特定保证金。第一修订后的适用保证金范围从 1.10%。 1.35%的调整期SOFR贷款和 0.10%。 0.35%的基准利率贷款。信用协议，由第一次修订所修订，将“基准利率”定义为（a）行政代理方的最优惠利率，（b）联邦基金实际利率再加 1/2 %，以及（c）一个月调整期SOFR再加 1trust亦需支付基金每季循环设施费用，范围由%%间。 0.15%。 0.35在授信协议的承诺金额上，根据信托的总杠杆比率，授信协议也提供了延长到%%的到期日和借款可用性的选择。两个每周期六个月的期间，授信协议还提供了再延长到六个月的选项。

相对于调整后的期限SOFR、基准利率和设施费，我们的总杠杆比率决定了相应的保证金。在2024年6月30日，调整后的期限SOFR利率的适用保证金为％，基准利率保证金为％，而设施费为% 1.20％，基准利率上的保证金为 0.20%。 0.20%.

截至2024年6月30日，我们的现金、现金等价物和可交易证券合计为$342.9 按照我们规定的$信贷协议，我们拥有数百万美元的未偿欠款。375 百万美元信贷协议和数百万美元的可借款额。32.1 没有补偿平衡要求。无截至2023年12月31日，我们有数百万美元的未偿欠款，数百万美元。326.6 数百万美元未偿欠款，$数字3.1 未偿还的保函金额为$45.3 百万可用借贷额度。

在我们的综合现金流量表中，我们根据我们的信贷协议以净额的方式报告现金流量。我们信贷协议下的总借款额分别为2024年和2023年截至六月三十日的季度分别为$25.2 百万美元和14.8 百万，在截至2024年及2023年六月三十日季度分别为$15.9 百万美元和11.8 百万，在截至2024年及2023年六月三十日季度分别为$47.0 百万美元和34.5 百万，在截至2024年及2023年六月三十日期间分别为$30.7 百万美元和21.2 分别为2024年6月30日及2023年止六个月期间的百万。

信用协议包括一般性肯定性和否定性契约，包括对某些负债、抵押权、收购和其他投资、基本变更、资产处置和分红派息等方面的限制。信用协议还包括有关信托的总债务与总资产比率、固定担保覆盖比率、总担保债务与总资产价值比率、总无担保债务与总不受质押资产价值比率、最低有形净值及一般性违约事件的限制性契约，其中的发生可能导致按照信用协议下当时未还金额的加速。截至2024年6月30日，我们符合信用协议的所有条款，并且在2023年12月31日时，我们也符合信用协议的所有条款。我们还相信，如果根据大多数潜在新融资将用于投资的假设，我们的全额承诺被借出，我们将继续符合这些条款。

以下表格包含信用协议中包含的遵循比率摘要（以千元计）：


	盟约	6月30日， 2024			12月31日， 2023
有形净值	> $125,000	$	182,508		$	191,824
总杠杆	< =60%		44.0	%		44.5	%
有担保杠杆	< 30%		2.5	%		4.1	%
无负担杠杆	< 60%		45.3	%		44.2	%
固定缴息保障	>1.50x	3.2x			3.1x

如下表所示，我们拥有各种抵押贷款，所有这些贷款对我们来说都是无追索权的，在2024年6月30日列入我们的缩表中（金额以千元计算）:


设施名称	流通股本相关价格在活跃市场上未被引用的相同财务资产 (in (a.)（金额以千元计算）			利息利率			到期日期
Tuscan专业大楼固定利率按揭贷款（b.）	$	717			5.56	%	2025年6月
凤凰城儿童东谷护理中心固定利率房屋贷款房屋贷款		7,789			3.95	%	2030年1月
罗森伯格儿童医疗广场固定利率抵押贷款		11,638			4.42	%	2033年9月
总计，不包括净债务保费和净融资费用		20,144
减去净融资费用		(174	)
全部按揭借款应付票据，不可追索我们，净额	$	19,970

(a.)

所有按揭贷款需要每月支付本金至到期日，并且要么完全摊还，要么在到期时包含一次性本金付款。

(b.)

此贷款预订在接下来的十二个月内到期，届时我们将根据新的抵押贷款进行再融资，或者利用我们信贷协议下的借款全额还清抵押贷款余额。

截至2024年4月10日，12.2 million fixed rate mortgage loan on Summerlin Hospital Medical Office Building III was fully repaid utilizing borrowings under our Credit Agreement.

At June 30, 2024 and December 31, 2023, we had various mortgages, all of which were non-recourse to us, included in our condensed consolidated balance sheet. The mortgages are secured by the real property of the buildings as well as property leases and rents. The mortgages outstanding as of June 30, 2024, had a combined carrying value of approximately $20.1 million and a combined fair value of approximately $18.4 million. The mortgages outstanding as of December 31, 2023, had a combined carrying value of approximately $33.1 million and a combined fair value of approximately $31.2 million. The fair value of our debt was computed based upon quotes received from financial institutions. We consider these to be “level 2” in the fair value hierarchy as outlined in the authoritative guidance for disclosure in connection with debt instruments. Changes in market rates on our fixed rate debt impacts the fair value of debt, but it has no impact on interest incurred or cash flow.

Financial Instruments:

In December 2023, we entered into 一 interest rate swap agreement on a total notional amount of $25 million with a fixed interest rate of 3.9495% that we designated as a cash flow hedge. The interest rate swap became effective on December 1, 2023 and is scheduled to mature on 2027年12月1日. If one-month term SOFR is above 3.9495%，对手方支付我们；若一个月期美元零息利率 SOFR 低于 3.9495%，我们支付对手方，差额为固定利率 3.9495% 和一个月期美元零息利率 SOFR。

于 2020 年 3 月，我们签订了一利率互换协议，总名义金额为 $55 百万美元，固定利率为 0.565%，我们将其指定为现金流量套期交易。利率互换协议于 2020 年 3 月 25 日生效，预计于 2027年3月25日在2023年5月15日，这个利率掉期协议被修改以将基准利率从LIBOR替换为一个月期的SOFR。如果一个月期的SOFR高于 0.505%，对方会支付我们；如果一个月期的SOFR低于 0.505%，我们将支付对方一个月期SOFR与固定利率 0.505%之间的差额。

在2020年1月，我们进入了一个总名义金额为$ 一的利率掉期协议。35 百万美元，固定利率 1.4975%作为现金流对冲。这个利率互换协议于2020年1月15日生效，计划于 2024年9月16日到期。在2023年5月15日，这个利率互换协议被修改，将基准利率从LIBOR改为期间SOFR。如果一个月期间的SOFR高于 1.41%，对方支付我们；如果一个月期间的SOFR低于 1.41%，我们支付对方，固定利率 1.41%和一个月期间SOFR之间的差额。虽然我们无法保证最终会这样做，在2024年的某个未来日期，我们正在考虑将这个利率互换协议替换为总名义金额约为$的利率互换或利率上限协议35 百万美元之间。

2019年第三季，我们开始进入利率掉期协议。一一笔名义总额为$百万的利率掉期协议，固定利率为50 %，我们将其指定为现金流量避险。 1.144。利率掉期协议于2019年9月16日生效，计划于 2024年9月16日到期。2023年5月15日，将此利率掉期协议修改为以LIBOR为基准利率改为SOFR利率。如果一个月期SOFR高于 1.065%，对手方支付给我们；如果一个月期SOFR低于 1.065%，我们向对手方支付固定利率与 1.065%和一个月期SOFR之间的差额。虽然我们无法保证最终会这样做，但在2024年的未来日期，我们考虑用总名义金额约为$50 百万美元之间。

此外，我们根据我们的董事股份补偿计划为董事授予推迟发放的股票单位（DSUs）和RSUs（在指定情况下）。有关详细信息，请参见2023年度财务报表附注2。以定期基础评估我们的利率互换的公允价值。我们的利率互换的公允价值基于第三方报价。我们认为这些输入在与衍生工具和避险活动相关的揭露的权威指南中被界定为“二级”。截至2024年6月30日，我们的利率互换的公允价值为净

asset 万美元。6.4 百万美元，计入附带的简明综合资产负债表中的透支费用和其他资产。在2024年第二季度，我们收到约1.6 根据掉期交易条款，我们从对手方获得了约 $资产，抵消了上个季度应计款项。到 2024 年上半年，我们从对手方收到了约 $资产。3.3 根据掉期交易条款，我们从对手方获得了约 $资产，抵消了上个季度应计款项。2023 年第二季度，我们从对手方收到了约 $资产。1.4 根据掉期交易条款，我们从对手方获得了约 $资产，抵消了上个季度应计款项。到 2023 年上半年，我们从对手方收到了约 $资产。2.6 根据掉期交易条款，我们从对手方获得了约 $资产，抵消了上个季度应计款项。现金流量对冲交易通过将衍生工具的公平价值记录在资产负债表中，作为资产或负债，并在股东权益内的累积其他全面收益（“AOCI”）中记录相应金额进行会计处理。金额将在影响盈余的套期交易的期间或期间从 AOCI 重新分类到损益表中。我们不预期在接下来的十二个月内会有任何利息掉期的收益或损失重新分类为盈余。

(9) 区段报告

我们的主要业务是通过直接拥有权或通过合资企业进行投资和租赁医疗保健和人类服务设施，这些公司合并为单一应报告的部门。我们积极管理我们的医疗保健和人类服务设施组合，并可能会不时决定出售未达到我们的长期投资目标的表现较低的物业。销售所得的收益通常是重新投资于新发展或收购，我们相信这些收益将达到我们计划的回报率。我们的目的是，所有医疗保健和人类服务设施将为投资目的拥有或开发。我们的收入和净收入是由我们的投资组合运营产生。

我们的投资组合位于美国各地，但是，我们不会根据地理区分或对我们的营运进行分配或分组，以分配资源或衡量绩效。我们会以个别方式审核每个物业的营运和财务资料；因此，我们将营运部门定义为我们的个别物业。个别物业已被汇总为一应报告的部分，根据其在设施性质和经济性质、租户和营运流程以及长期平均财务表现方面的相似性。没有个人物业符合必要的要求被视为自己的分类新闻。

第二项。管理层讨论及分析财务状况及营运成果财务状况及营运成果的管理层讨论及分析

概览

我们是一家股权房地产投资信托（REIT），成立于1986年。我们目前投资于医疗和人类服务相关设施，包括急诊医院、行为医疗保健医院、专科设施、独立式急诊室、儿童保育中心和医疗／办公大楼。截至2024年8月1日，我们在二十一个州拥有七十六个房地产投资或承诺，其中包括：

•

共有六家医院设施，包括三家急诊医院和三家行为医疗保健医院；

•

四个独立的急诊部（“FEDs”）;

•

六十栋医疗/办公大楼，包括四栋由不受控有限责任公司（“LLC”）/有限责任合伙公司（“LP”）拥有；

•

四所学前教育和托儿中心；

•

目前有一个特殊设施是空置的；

•

一块位于伊利诺伊州芝加哥的空置土地。

前瞻性声明和某些风险因素

您应该仔细审阅本季度报告中包含的所有信息，特别应考虑我们在结束于2023年12月31日的年度10-k表格中所列的任何风险因素，以及我们不时向证券交易委员会（SEC）提交的其他报告或文件中设定的风险因素。在本季度报告中，我们陈述了对未来事件及我们未来财务表现的信念。本季度报告包含反映我们对未来结果、表现、前景和机会的当前估计、期望和预测的“前瞻性陈述”。像“可能”，“将”，“应该”，“可能”，“预测”，“潜力”，“继续”，“期望”，“预期”，“未来”，“打算”，“计划”，“相信”，“估计”，“显示”，“项目”等表达，或这些词语和表达的否定形式，以及未来时态中的陈述，识别出前瞻性陈述。您应该意识到这些陈述仅为我们的预测。实际事件或结果可能有实质差异。在评估这些陈述时，您应明确考虑各种因素，包括在本处所述和在我们在2023年12月31日结束的年度10-k表格中所描述的风险，以及本文中包括的我们的部门同业比较金融状况和业务操作结果管理层讨论与分析 - 前瞻性陈述和风险因素和在本文中包含的金融状况和业务操作管理讨论与分析 - 前瞻性陈述和某些风险因素 - 此处包含的项目2.部分。这些因素可能导致我们的实际结果与我们的任何前瞻性陈述存在实质差异。项目1A 风险因素和项目7. 管理层对金融状况和营运业绩的讨论和分析 - 前瞻性陈述和风险因素和项目2. 管理层对金融状况和营运业绩的讨论和分析 - 前瞻性陈述和某些风险因素，如在此中所包含。这些因素可能导致我们的实际结果与我们的任何前瞻性陈述存在实质差异。

前瞻性陈述不应被视为对未来表现或结果的保证，并不一定准确地指示达到这样的表现或结果的时间。前瞻性资讯是基于当时可得的资讯和/或我们对未来事件的善意信念，并受到难以预测的风险和不确定性的影响，其中许多风险和不确定性不在我们的控制范围之内。许多因素可能导致实际表现或结果与陈述中所说的有重大不同。这些因素包括但不限于以下：

•

利率的增加大幅增加了我们的利息支出，从而降低了我们的净利润、营业活动提供的现金和所有基金类型，并不利地影响我们以有利条件进入资本市场的能力。此外，在下文讨论中，第二项财务状况和营业结果的管理层讨论及分析，其他营业结果-利息支出，截至2024年6月30日结束的三个月和六个月期间，我们的总利息支出受到四笔16500万美元名义金额的利率互换的有利影响，而截至2023年6月30日结束的三个月和六个月期间，我们的总利息支出受到三笔14000万美元名义金额的利率互换的有利影响。其中两笔名义金额为8500万美元的利率互换将于2024年9月16日到期。根据本文讨论，尽管我们无法保证最终会这样做，但在2024年的未来日期，我们正在考虑用总名义金额高达8500万美元的利率互换和/或利率上限协定来取代将于2024年9月到期的两笔利率互换。我们借款的利率增加和/或与新的施工相关的成本增加也可能影响我们进行额外有吸引力的投资的能力。鉴于这些因素，利率的上升，包括对未来利率互换和/或利率上限协议条款的不利影响，可能会对我们未来的租金收入和支出，包括利息支出，产生不利影响，并且可能对我们未来的净利润、营业活动提供的现金、所有基金类型、租约续订条款、我们物业的基本价值、我们增加投资组合的能力以及我们普通股的价值产生重大不利影响。

•

我们的租户面临通胀压力，主要来自人事和一些其他成本。未来通胀对我们租户企业和营运结果的影响程度，将取决于高通胀水平持续的时间以及通胀率是否进一步上升，这两者我们都无法预测。如果高水平的通胀持续下去，或者如果通胀率加速上升，我们的租户支出以及无法转嫁给我们租户的直接营业费用可能会比预期增加得更快，可能需要提前动用我们和我们租户的资本资源。此外，鉴于我们租户经营环境的复杂性，他们的支付者可能不愿意或无法提高报酬费率以弥补通胀冲击。这可能影响他们支付租金的能力和意愿。

•

我们收入的相当大部分来自一家运营商UHS，该运营商占我们截至2024年6月30日和2023年同期的合并收入的约41%。正如先前披露的，2021年12月31日，UHS的一家全资子公司向我们购买了西南医疗系统Inland Valley Campus的房地产资产，作为交换，将Aiken Regional Medical Center和Canyon Creek Behavioral Health的房地产资产转让给了我们。这些交易得到了我们董事会的独立董事以及UHS董事会的批准。根据签订修订协议的2024年两家转让给我们的设施的租金年总额约为590万美元；这两份租赁协议均不适用任何奖金租金组件。请参阅附注7的简明合并基本报表 - 租赁会计，有关我们与UHS之间的这笔资产购买和出售交易的其他信息。有关我们和UHS之间的这项资产购买和出售交易的更多信息，请参见基本报表附注7。

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我们无法保证universal health services的子公司将在现有租赁期限届满时，续租医院设施和独立的急诊室。此外，如果universal health services的子公司行使购买相应租赁医院设施和急诊室的期权，并且在租赁期限届满后未进行替代安排，我们未能获得比目前根据这些租赁合同所获得的租金收入更有利的销售所得利润时，我们未来的营业收入和营运结果可能会下降。请参阅基本报表附注2 与universal health services（UHS）及相关方交易的关系对我们与universal health services旗下全资子公司Wellington Regional Medical Center之租赁续约的相关信息，请参阅。

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过去，人手短缺有时要求我们的租户雇用昂贵的临时人员和/或提高工资和福利以招聘和留住护士、其他临床人员和支援人员。我们的租户也遇到了与某些其他营业费用相关的一般通胀成本上升。这些因素中的许多，对我们某些租户在2022年期间的营业业绩产生了重大不利影响，在2023年和2024年间在一定程度上稍有缓和。

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拜登总统签署了2024财政年度的款项，以持续推动各联邦机构的专案和活动，直至2024年9月30日。我们无法预测未来是否会有立法避免联邦政府关门，然而，我们部分租户的运营结果和营运结果，可能会受到联邦政府关闭的重大不利影响。

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在我们某些市场中，一般房地产业受到增加的竞争/容量和入住率及租金下降的不利影响，可能对我们的营运结果和物业的基本价值产生负面影响。

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最近已通过了一些立法举措，可能导致国家或州级的医疗保健交付系统出现重大变化，涉及我们设施的经营者，包括UHS。不能保证这些新法律的实施不会对我们经营者的业务、财务状况或营运结果产生重大不利影响。

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UHS的子公司是我们的顾问，我们的官员都是UHS全资子公司的员工，这可能会产生利益冲突的潜在问题。

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由于购买期权、租约到期和续租等交易产生的失去收入，详见基本报表附注7。有关2019年第二和第三季度以及2021年第四季度三家特殊医院设施的租约到期和后续空置的补充披露，其中一家于2023年12月出售，另一家于2023年第二季度基本完成拆除，详见基本报表附注7。租赁会计由于2019年第二和第三季度以及2021年第四季度发生了三家特别医院设施的租约到期和后续空置，其中一家于2023年12月出售，另一家于2023年第二季度基本完成拆除，详见基本报表附注7。

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可能因无法及时完成预期的税务递延、类似种类的交易所交易，而导致不利的税务后果和收入减少，该税务交易根据内部税收法第1031条的规定，有时需要进行。

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当国家、区域和地方经济和业务环境恶化，包括信贷和/或资本市场条件恶化，可能对我们业务造成不利影响，从而影响我们获得资金的能力，这可能会影响我们为未来业务增长提供资金以及展期现有债务的能力。

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一般经济条件恶化可能导致失业人数和/或受保人数增加，并可能增加没有健康保险的个人数量。在这些情况下，我们的设施运营商可能会在患者量上出现下降，这可能导致我们医疗办公大楼的入住率下降。

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美国经济和就业条件恶化可能会实质影响我们营运业务，包括UHS，进而可能会不利地影响我们未来奖金租金营业收入（关于一家UHS医院设施），并可能对未来的租赁续约条款和医院物业的基础价值造成负面影响。

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未来网络安全概念威胁上升，包括针对医疗保健提供者的勒索软件攻击。如果成功，未来的网络攻击可能对我们的业务产生实质不利影响。我们或我们的第三方物业管理人因数据安全事件或违规而产生的任何费用，包括更新安全协议以减轻此类事件或违规的费用可能相当昂贵。我们、我们的第三方物业管理人、我们的租户、我们或他们各自的第三方服务提供商的运营安全系统出现任何违规或故障的情况，可能导致数据丢失或对敏感或机密成员信息、受保护的个人信息或健康信息的未经授权披露或访问，并可能导致违反适用的隐私和其他法律，产生重大罚款、诉讼、客户流失、严重损害我们或他们的声誉和业务，以及其他责任或损失。我们可能还需支付与网络安全风险管理和后勤补救相关的额外费用。无法保证我们、我们的第三方物业管理人、我们的租户或我们或他们的服务提供商（如适用）将来不会因网络攻击或其他信息安全事件而遭受损失，也无法保证保险覆盖（如适用）将足以支付所有由此类事件导致的成本。

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已知和未知诉讼、政府调查、责任以及其他对我们、universal health services或我们设施的其他运营商提出的索赔的结果和影响。 universal health services及其子公司面临法律诉讼，自称为股东集体诉讼和股东派生案件，政府调查和监管行动，以及与此类事项相关的负面宣发的影响。由于在截至2024年6月30日的三个月和六个月期间，universal health services占我们综合收入的约41%，且由于universal health services的一个子公司是我们的顾问，建议您获取并查阅所述内容。法律诉讼对于Universal Health Services, Inc.在证券交易委员会公开申报的10-Q和10-K表所在的部分，请您鼓励获取并检阅，该等文件完全由universal health services负责，并不在此处参照。

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UHS或我们医院设施的其他营运商如未遵守与Medicare和Medicaid许可和认证要求相关的政府规定，可能对我们未来收入和物业的基本价值产生重大不利影响。

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房地产市场因素包括但不限于办公空间的供需情况、市场租金水平、利率期货的变化以及某些市场医疗办公楼公寓的开发增加。

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财产价值和营运结果会受到严重天气条件的影响，包括飓风的影响。

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政府法规，包括医疗保险与医疗补助计划的补贴水平变化。

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影响我们设施经营者（包括UHS）的医疗保健行业面临的问题包括：法律和政府法规的变化或遵守的能力；由第三方付款方或政府计划提供的补偿水平和条款的不利变化，包括医疗保健改革法案（即2011年预算控制法案可能对Medicare补偿未来降低产生不利影响，如下一项项目所述）和医疗补助（大多数州报告了严重的预算赤字，过去这已导致我们设施经营者（包括UHS）的医疗补助资金减少）；人口结构变化；有条件进入管理医疗供应商协议的能力；增加无保险和自负患者，对账户收款的可收回性产生不利影响；住院就诊趋势减少；技术和药品改进可能增加提供医疗保健的成本，或减少对医疗保健的需求；以及吸引和保留合格医务人员（包括医师）的能力。

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2011年《预算控制法案》对大多数联邦机构和计划实施了年度支出上限，旨在减少预算赤字，包括每财政年度最高达2%的医疗保险支付削减。目前的立法延长了这些削减措施至2032年。我们无法预测国会是否会重组已实施的医疗保险支付削减，或者国会将提出其他联邦预算赤字减少计划。我们也无法预测这些法案对我们房地产经营者（包括UHS）将产生的影响，因此也无法预测其对我们业务的影响。

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越来越多的立法措施已被通过为法律，这些措施可能会导致国家或州级的医疗保健提供系统进行重大变化。已经制定了立法，消除了未能维持医疗保障的罚款，这是原始患者保护和负担得起的护理法（「ACA」）的一部分。拜登总统已采取行政行动，以加强 ACA。迄今为止，拜登政府已发出执行命令，实施一个特殊的注册期，允许个人在年度开放入学期之外注册健康计划，并重新审查可能破坏 ACA 或 Medicaid 计划的政策。2021 年美国救援计划法案将通过交易所扩展补贴以购买保障。2022 年 8 月 16 日通过的 2022 年通胀降低法案将持续到 2025 年，预计将增加外汇入学。此外，预计这些政策仍保持在实施的范围内，可能会对医院（包括我们）在内的医院造成额外的成本和补偿压力。此外，尽管目前为止撤销整个 ACA 的尝试都没有成功，但 ACA 的一个关键条文作为减税和就业法案的一部分被删除，并于 2018 年 12 月 14 日，德克萨斯州的联邦美国地区法院法官裁定整个 ACA 是违宪的。该裁决最终被上诉美国最高法院，该法院决定在加州诉德克萨斯州该事件的原告人缺乏合法提出合法申请。2022 年 9 月 7 日，由《健康和教育调解法》（统称为「立法」）修订的病人保护和负担得起的护理法案（统称为「立法」），当德克萨斯州联邦地区法院法官在案件中面临最近的挑战时面临其最近的挑战。布莱德伍德管理诉贝塞拉，裁定某些法例条文违反了美国宪法的任命条款和宗教自由恢复法案。该决定被提出上诉美国第五巡回上诉法院，该法院于 2024 年 6 月 21 日确认地区法院就美国预防服务专责小组建议的预防服务违宪的裁决。然而，第五圈撤销了区域法院所制定的全国禁令，目前仍保留了大部分争议的预防服务的权限。有关事件预计将会受到额外诉讼的主题，并部分已向区域法院提交。未来就挑战、取代或取代该法例，或扩大或大幅修改该法例的规定的任何努力尚未知。

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不能保证若实施以上所述的任何已宣布或提议的变更，将不会对我们医院运营商产生负面财务影响，这些实质影响可能包括对医疗保健服务市场的潜在减少，或对我们医院运营商获得提供的医疗保健服务的补偿能力下降，从而可能对我们物业的财务状况或营运结果产生实质不利影响，因此，对我们的业务而言。

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物业的竞争对手包括但不限于其他信托、私人投资者和公司、银行和其他公司，包括UHS。此外，我们可能会面临其他信托为了我们的租户而展开的竞争。

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我们的医疗设施经营者面临来自其他医疗保健提供者的竞争，包括医师拥有的设施和其他竞争性设施，其中包括UHS运营的某些设施，但该设施的不动产并不归我们所有。此类竞争存在于包括但不限于麦卡伦医疗中心所在地德州麦卡伦市等市场，该中心是我们370床的急救医院。

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税法和法规变化或不慎违反以及其他可能影响信托和我们作为信托的因素，包括未来可能对联邦税法进行的任何更改可能会重大影响我们通过类似物业交换来延迟剔除筹码收益的能力。

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《CARES法案》对于信托和其安防持有人所做的个别和集体影响尚不确定，而且可能在一段时间内不会显现；未来也有可能因为COVID-19大流行而制定其他法律，可能影响我们证券持有人。

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如果我们无法遵守对信托适用的严格收入分配要求，仅利用营运活动产生的现金，我们将需要从其他来源产生现金，这可能对我们的财务状况产生不利影响。

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我们持有四家有限责任公司（LLCs）/有限合伙公司（LPs）中的非控股权益，根据运营和/或合伙协议的规定，第三方成员和信托基金在任何时候可能根据特定条件，有权向其他成员提出要约（“要约成员”），即：（i）以要约成员确定的价格（“转让价格”）卖出要约成员的全部所有权益给非要约成员（“出售要约”）；或（ii）以等同比例的转让价格购买非要约成员的全部所有权益（“购买要约”）。非要约成员有60至90天的时间来：（i）以转让价格购买要约成员的全部所有权益；或（ii）以等同比例的转让价格将自己的全部所有权益卖给要约成员。非要约成员必须在非要约成员接受后的60至90天内完成交易的结算。

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本公司普通股价值波动，其中之一可能受当前不断上升的利率环境影响。

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如果我们无法达到我们的环保母基、社会和管治（“esg”）目标、或遵守新兴的esg法规，或者不能满足利害关系人关于esg事项的期望，则我们的业务、营运成果、财务控制项或股价可能会受到不利影响。

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本文件中提及的其他因素或者我们在证券交易所交易所的其他申报文件中提到的因素。

考虑到这些不确定因素、风险和假设，建议您不要过度依赖此类前瞻性陈述。我们的实际结果和财务状况，包括我们承租人的营运结果和租给UHS附属公司的设施，可能与前瞻性陈述中所表达的或暗示的内容大不相同。

前瞻性陈述仅于该等陈述做出之日期有效。我们不承担公开更新任何前瞻性陈述以反映实际结果、假设变化或影响前瞻性资讯的其他因素的义务，除非法律要求。所有归属于我们或代表我们采取行动人士的前瞻性陈述，均经此警语陈述完全合格。

关键的会计政策和估计

我们在2023年度10-K表格的年度报告中披露的重要会计政策或估计值没有发生重大变化。

营运业绩结果

2024年6月30日结束的三个月期间，净利润为530万美元，而2023年第二季度的净利润为350万美元。这180万美元的增加归因于：

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由于我们在伊利诺伊州芝加哥的物业相关费用减少，导致增加150万美元，其中包括2023年第二季发生的拆迁费用862,000美元，以及2024年第二季记录的与财产税减免相关的563,000美元，主要涉及之前的时期；

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由于各种物业所产生的收入净增加，导致增加了70万6千美元。

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因我们平均借款利率及平均未偿借款增加，导致利息支出增加，减少了40万4千美元。

截至2024年6月30日止六个月，净利润为1060万美元，较2023年相应六个月期间的790万美元增加了260万美元，这是由于：

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由于各项物业所产生的收入净增加，导致总净增加为210万美元；

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因芝加哥伊利诺伊州我们物业相关开支减少，增加180万美元，包括2023年前六个月发生的拆除开支110万美元，以及2024年前六个月记录的物业税减少563,000美元，主要涉及之前的时期；

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由于我们平均借款利率和平均未偿还借款增加，使利息费增加，导致减少130万美元。

收入在截至2024年6月30日为期三个月的时间内增加了92.8万美元，或3.9％，达到2470万美元，而在截至2023年6月30日为期三个月的时间内为2380万美元。2024年第二季度与2023年第二季度相比的增加主要是由于在各种物业中产生的总体净增长，包括在第三季度2013年收购的德克萨斯州麦卡伦市的一家MOB的收入增加。

截至2024年6月30日的六个月期间，收入增加280万美元，增长6.0%，达到4990万美元，而截至2023年6月30日的六个月期间为4700万美元。与2023年的前六个月相比，2024年的前六个月增加主要是由于在各处物业产生的净增加，包括2023年第一季度开业的内华达州雷诺新开设的MOb带来的增收，以及在2023年第三季度收购的德克萨斯州麦卡伦MOb带来的收入。

我们合并医疗办公大楼相关的大部分费用直接转嫁给租户，或者作为租户对共用区维护费用的补偿，或包含在基本租金金额中。营业费用的租户补偿视同在相同期间对应的费用中累计为营业收入，并在我们的简明合并损益表中作为租赁收入。

其余营业费用在2024年第二季为610万美元，在2023年第二季为650万美元（不包括2023年第二季发生的862,000美元的拆除费用）。在我们的其他营业费用中（不包括土地租赁费用），包括了与合并医疗办公大楼相关的费用，其中2024年第二季有两个空置物业，2023年第二季有三个空置物业（其中一个出售

这些闲置物业在2023年第四季完成，而其中一项闲置物业的拆卸工程则在2023年第二季大致完成。其他营业费用分别在2024年6月30日与2023年6月30日结束的六个月期间达到1280万元和1290万元（不包括2023年上半年发生的110万元拆卸费用）。我们在2024年6月30日结束的三个和六个月期间的营业费用中，包括约563,000美元的物业税减免，主要与我们位于伊利诺伊州芝加哥的物业有关，这项减免是关于先前期间的。

FFO（营运资金）是房地产投资信托（REITs）绩效的广泛认可指标。我们认为FFO和每股摊薄FFO，作为非GAAP财务指标，有助于我们的投资者评估我们营运表现。我们按照美国房地产投资信托协会（NAREIT）制定的标准计算FFO，这可能与其他未按照NAREIt定义计算FFO的REITs所报告的FFO不可比较，或与我们对定义的解释存在差异。FFO调整了特定项目的影响，例如在呈现期间发生的交易收益。就REIt认识到关于出售附带资产的收益或亏损的情况而言，REIt有选择性在FFO的计算中排除或包括这些收益和损失的选项。我们在计算FFO时已选择排除有关出售附带资产的收益和损失，如果适用。FFO不代表按照GAAP产生的营运活动现金，不应视为按照GAAP确定的净利润的替代方案。此外，FFO不应作为:（i）按照GAAP确定我们的财务表现的指标；（ii）按照GAAP确定的营运活动现金流的替代方案；（iii）我们流动性的衡量标准，或;（iv）衡量我们的现金需求资金，包括我们向股东支付现金分配的能力的指标。

以下是截至2024年6月30日和2023年6月30日为止的三个月和六个月期间我们报告的净利润与FFO的调和表（以千计）。


	结束于三个月的期间 6月30日，				六个月结束了 6月30日，
	2024		2023		2024		2023
净利润	$	5,276	$	3,476	$	10,576	$	7,935
合并总帐上的折旧及摊销费用投资		6,806		6,849		13,615		13,467
非合并的折旧及摊销费用联营公司		303		298		607		591
营业收入资金	$	12,385	$	10,623	$	24,798	$	21,993
稀释已发行股份加权平均数		13,832		13,809		13,828		13,806
每股摊薄后的营运现金流量	$	0.90	$	0.77	$	1.79	$	1.59

我们的FFO在2024年第二季增加了180万美元，达到1240万美元，较之2023年第二季的1060万美元增加了。这主要是由于上述净利润增加了180万美元。

我们2024年上半年的资金运用增加280万美元至2480万美元，较之于2023年上半年的2200万美元。其中主要的增长来自：(i) 前述净利润增加260万美元；以及 (ii) 我们的合并及未合并联属公司之折旧及摊销支出增加。

其他营运结果

利息费用：

如下所示，截至2024年6月30日的三个月期间，利息费用分别为460万美元和420万美元，2013年分别为910万美元和790万美元（金额以千为单位）：



	三个月结束 6月30日， 2024			三个月结束 6月30日， 2023			六个月结束 6月30日， 2024			六个月结束 6月30日， 2023
循环信贷协议	$	5,815		$	4,989		$	11,473		$	9,484
抵押贷款利息		217			434			561			872
利率互换收入，净（a.）		(1,640	)		(1,416	)		(3,285	)		(2,643	)
融资费用摊销		190			177			383			348
债务公正价值摊销		-			(12	)		-			(24	)
大型项目的利息资本化		-			-			-			(149	)
其他利息		(2	)		4			(5	)		(15	)
利息费用，净额	$	4,580		$	4,176		$	9,127		$	7,873

(a.)

如下所述, 有关市场风险-金融工具的定量和定性揭露于2023年12月1日，我们进行了第四次利率期货交易，名义金额为2500万美元。在截至2024年6月30日的三个月和六个月内，根据四项利率期货交易，我们从对手方处收到净利息，总名义金额为16500万美元（其中两项总名义金额为8500万美元的利率期货交易计划于2024年9月16日到期）。在截至2023年6月30日的三个月和六个月内，根据三项利率期货交易，我们从对手方处收到净利息，总名义金额为14000万美元。

利息费用在截至2024年6月30日的三个月期间比较2023年同期增加了404,000美元，主要是由于：(i)我们循环信贷协议的利息费用增加了826,000美元，主要是由于我们借款的平均成本增加（2024年第二季的平均有效利率为6.92%，而2023年同期的平均有效利率为6.59%），以及我们的平均未偿还借款增加（2024年6月30日结束的三个月中为3,379万美元，而2023年同期为3,038万美元）；(ii) 其他综合利息费用净增加了19,000美元，部分抵消；(iii) 利率掉期收入有利的改变了224,000美元；以及(iv) 按揭利息费用减少了217,000美元（主要是因为在2024年第二季到期的1220万美元固定利率按揭贷款的使用信贷协议下还款）。

利息费用在2024年6月30日结束的六个月期间比2023年同期增加了130万美元，主要是因为：(i) 与2023年同期相比，我们循环信贷协议的利息支出增加了200万美元，主要是由于我们平均成本的增加（2024年前六个月的平均有效利率为6.94%，而2023年同期的平均有效利率为6.33%）以及我们平均未偿还借款的增加（2024年6月30日结束的六个月期间为33250万美元，而2023年同期为30240万美元）；(ii) 由于主要工程在2013年第一季度基本完成，而使资本化的利息减少，增加了149,000美元；(iii) 其他组合利息支出净增加了69,000美元，部分被抵消；(iv) 利率互换收入有利变化642,000美元；以及 (v) 抵押贷款利息费用减少了311,000美元。

流动性和资本资源

经营活动产生的净现金流量

截至2024年6月30日的六个月期间，营运活动提供的净现金为2390万美元，而2023年相应期间为2230万美元。这150万美元的净增加归因于：

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由于净利润增加及调整以将净利润调解为营运活动提供的净现金（折旧和摊销、与市场租赁的上/下摊销相关的摊销、偿还债券贴现溢价的摊销（如适用）、偿还推迟的融资成本和股份报酬等），如上所述有利于$2.9百万的变化。

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应计费用及其他负债出现不利变动，减少了691,000美元；

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利息应计金额有利变动$572,000；

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租赁成本支付出现了不利的变化，下降了160,000美元；

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租赁应收款项有115,000美元的有利变动，以及；

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其他综合净不利变动120万美元。

投资活动中使用的净现金

2024年前六个月的投资活动中，净现金流出为970万美元，相较于2023年前六个月的890万美元。

在2024年6月30日结束之6个月的期间内，我们资助了：(i) 在未综合的有限责任公司中进行的股权投资590万美元；(ii) 在房地产业投资中增加了430万美元，包括与内华达州雷诺市的Sierra Medical Plaza I医疗办公大楼相关的施工成本，该项目在2023年第一季度基本完工，以及各种医疗办公大楼的租户装修；(iii) 投资128,000美元给未综合的有限责任公司的第三方合作伙伴，该笔款项于2024年7月以及利息偿还。. 此外，在2024年6月30日结束之6个月的期间内，我们收到了688,000美元的现金，超过了来自有限责任公司的收入。

2023年6月30日结束的六个月期间，我们进行了资金注入：(i) 包括与位于内华达雷诺的Sierra Medical Plaza I医疗办公大楼相关的施工成本在内，为房地产投资增加了880万美元，该大楼在2023年第一季度基本完工，以及海选MOB的租户改造；(ii) 在未纳入合并财务报表的有限责任公司进行了390万美元的股权投资；(iii) 在房地产资产上进行了10万美元的存款。. 此外，在截至2023年6月30日的六个月期间，我们收到了：(i) 来自有限责任公司的现金369,000美元，超过了收入；(ii) 我们于2021年向未纳入合并财务报表的有限责任公司提供的偿还款项350万美元。

筹集资金的净现金流量

2024年6月30日结束时，融资活动使用的净现金为1680万美元，而2023年6月30日结束时则为1160万美元。

截至2024年6月30日止六个月内，我们支付了：(i) 对于与我们无追索权的按揭借款，包括2024年第二季度到期的固定利率按揭贷款1220万美元的还款1290万美元；(ii) 49000美元与循环信贷协议相关的融资成本；(iii) 2020万美元的分红派息，其中包括前期应付的78000美元分红；以及；(iv) 与发行受益权股份有关的净现金支付10000美元。此外，在截至2024年6月30日止六个月内，我们从循环信贷协议获得了1630万美元的净借款。

截至2023年6月30日的六个月期间，我们支付了：(i) 对我们非追索的抵押票据，包括2023年第一季度到期的固定利率抵押贷款的$500万，其中包括$420万的还款；(ii) 相关于对我们循环信贷协议的修订的$132,000的融资成本；以及 (iii) $1980万的分红派息，其中包括$58,000的先前累计分红。此外，截至2023年6月30日的六个月期间，我们收到：(i) 在我们循环信贷协议上的净借款$1330万；以及(ii) 来自受益权份发行的净现金$76,000。

在2024年第二季，我们启动了一个市价（"ATM"）的股票发行计划，根据计划的条款，我们可以不时卖出我们持有的普通股权益，至总售价10000万美元，或通过我们的代理银行。普通股将根据向证券交易委员会提交的登记声明进行发行，该登记声明于2024年4月30日生效。

自2024年4月30日生效至2024年6月30日，此ATm股权计划并未发行任何股份。根据此ATm计划，截至2024年6月30日，我们已支付或支出约287,000美元用于与我们的ATm计划相关的各项费用和支出。

2024年和2023年截至6月30日的六个月期间的额外现金流和分红派息资讯：

根据我们的简明综合现金流量表所示，我们在截至2024年6月30日和2023年的两个六个月期间分别产生了营运活动提供的净现金为$2390万和$2230万。同样根据我们的现金流量表所示，包括折旧及摊销费用、与市场租赁溢价/折让相关的摊销费用、债务溢价的摊销（如适用）、递延融资成本的摊销和股票报酬费用，以及特定资产和负债的变化，在每个期间我们的净利润和营运活动提供的净现金之间的主要差异。

我们宣布并支付2020万美元和1980万美元的分红派息，分别在2024年和2023年截至6月30日的六个月期间。在2024年的前六个月，营运活动提供的净现金为2390万美元，比2024年前六个月支付的2020万美元多约370万美元。在2023年的前六个月，营运活动提供的净现金为2230万美元，比2023年前六个月支付的1980万美元多约250万美元。

根据现金流量表中的投资活动现金流量和筹资活动现金流量部分显示，在2024年和2023年6月30日结束的六个月中，有各种其他现金来源和使用。不时，各种其他现金来源和使用可能包括项目，例如向/从有限责任公司(LLCs)的投资和预付款项，房地产投资的增加，物业的收购/出售，净借款/偿还债务，和股本发行所产生的收益。因此，在任何特定期间，我们的分红支付资金来源并不完全依赖于我们物业产生的营运现金流量。相反，我们的分红以及我们对现有物业的资本再投资、房地产的收购和其他投资是基于我们拥有的物业的所有来源和使用现金的净现金流入或流出，无论是全部所有或通过LLCs拥有，如上所述。

在每季确定和监控我们的分红派息水平时，我们的管理层和董事会考虑了许多因素来确定每个时期应支付的分红金额。这些考虑主要包括：(i) 为了维持我们的REIT地位所需支付的最低分红金额；(ii) 我们物业的当前和预计的营运结果，包括LLC拥有的物业；(iii) 我们未来的资本承诺和偿还债务，包括LLC的债务。基于以上讨论的资讯，以及对未来营运现金流预测和预测的考虑，管理层和董事会已确定我们的营运现金流足以支持我们的分红支付。未来的分红水平将基于上述因素来确定，考虑到我们未来营运结果的预计。

我们预计将利用内部生产和额外所有基金类型可能的方式，来筹集所有资本支出和收购款项，并支付分红派息。可以通过以下途径获得额外的所有基金类型：(i)根据我们3.75亿 revolving credit agreement 负责举借(截至2024年6月30日，排除未偿还的贷款余额3210万)；(ii) 根据或再融资已由我们的合并及非合并LLCs / LPs签订的抵押贷款协议举借；(iii)发行其他长期债务，及/或；(iv)发行股本。2024年4月，我们提交了一份S-3表格作为扩张登记声明。

根据证券交易委员会的规定，我们可能根据不时提交的补充说明书，提供高达1亿美元的证券。

我们相信，我们的营业现金流、现金及现金等价物、可用于循环信贷协议下的借款额度以及资本市场的进入，为我们提供了足够的资本资源，以满足未来十二个月内的营运、投资和融资需求，包括提供足够的资本资源，使我们能够进行必要的分配，以确保我们能够继续符合1986年《税收内部法典》第856至860条的REIT资格。如果我们需要进入资本市场或其他融资来源，不能保证我们将能够取得满足我们的可接受条件或可接受时限的融资。我们无法获得对我们可接受的条件的融资可能对我们的营运结果、财务状况和流动性造成重大不利影响。

信贷措施和抵押债务

管理层定期监控分析trust的资本结构，以维持资本资源之间的目标平衡，其中包括根据我们的循环信贷机制借款水平、根据我们物业的不可追溯按揭贷款水平以及我们的股权水平，包括考虑股权配发。这种持续分析考虑了众多因素，例如当前债券市场和利率环境、我们物业的当前/预期入住率和财务表现、我们物业当前的贷款价值比、trust的当前股价、预期收购所需的资本资源以及预期出售带来的预期资本。这种分析，再加上对信贷协议借款、不可追溯按揭借款和股权的当前平衡的考量，协助管理层在发生再融资特定元件或需要额外基金进行trust的增长时，决定使用哪种资本资源。

2023年5月15日，我们与Trust签署了对《信托基金借款人、贷方以及华尔街银行NA，作为行政代理人的修订和签发型授信协议（"信贷协议"）》进行的首次修正》，该协议日期为2021年7月2日。该修正以调整利率的SOFR加0.10%（"调整后的SOFR）替换了LIBOR作为《信贷协议》中对于在封闭日期之后发生的基准利率设定的替代基准利率，符合信贷协议中设定的基准替换条款。

我们于2021年7月2日缔结了一份修订后的信贷协议，对于修订与重新陈述先前现有的3.5亿美元信贷协议进行了修订，修订日期为2020年6月5日。在信贷协议中，我们的循环信贷总额承诺从3.5亿美元增加至3.75亿美元，该信贷协议将于2025年7月2日到期，提供总额为3.75亿美元的循环信贷设施，包括4千万美元的保函限额和3千万美元的担保/短期贷款限额。根据信贷协议的条款，我们可以要求将循环信贷额度增加至额外的5千万美元。新信贷设施的借款获得了Trust的某些子公司的担保。此外，新信贷设施的借款受到了对Trust的大多数全资子公司的所有权利益的优先担保权益的保障。

根据信贷协议，借款将按我们的选择，在调整后的一、三或六个月期SOFR，或基准利率产生利息，并分别加上取决于我们总杠杆比率的特定利差，如信贷协议中所订定的公式所确定。第一修订后的适用利差范围为调整后的一、三或六个月期SOFR贷款为1.10%至1.35%，基准利率贷款则为0.10%至0.35%。信贷协议经第一次修订后，将“基准利率”定义为（a）行政代理人的最高基准利率、（b）联邦基金实际利率加上1/2%，以及（c）调整后的一个月期SOFR加上1% 中最高者。trust还将根据信贷协议签署的承诺总额支付季度循环设施费，范围从0.15%至0.35%（取决于trust的总杠杆比率)。信贷协议还提供选择权，可将到期日和借款额度延长两个额外的六个月期。

调整后的SOFR、基准利率和设施费用的保证金是基于我们的总杠杆比率。截至2024年6月30日，调整后的SOFR利率的适用保证金为1.20％，基准利率的保证金为0.20％，而设施费用为0.20％。

截至2024年6月30日，根据我们的3.75亿美元信贷协议条款，我们的未清偿借款为3.429亿美元，可融资能力为3.21亿美元。无需补偿余额要求。截至2023年12月31日，我们的未清偿借款为3.266亿美元，未清LC为3100万美元，可融资能力为4.53亿美元。

在我们的综合现金流量表中，我们根据我们的信贷协议报告现金流量的数据是净额。我们信贷协议下的总借款分别为2024年和2023年6月30日结束的季度分别为2520万和1480万美元，而总还款分别为2024年和2023年6月30日结束的季度分别为1590万和1180万美元。我们信贷协议下的总借款分别为2024年和2023年6月30日结束的前六个月分别为4700万和3450万美元，而总还款分别为2024年和2023年6月30日结束的前六个月分别为3070万和2120万美元。

信贷协议包含惯常的积极和消极契约，包括对某些负债、留置权、收购和其他投资、基本变更、资产处分和分红派息及其他分配的限制。信贷协议还包括有关信托的总负债与总资产比率、固定负担覆盖比率、总有担保负债与总资产价值比率、总无抵押负债与总无抵押资产价值比率、及最低有形净值的限制契约，以及惯例的违约事件，发生此类事件可能导致根据信贷协议当时未清偿款项的加速支付。截至2024年6月30日，我们符合信贷协议的所有条款，并且截至2023年12月31日，我们也符合信贷协议的所有条款。我们也相信，如果根据假设，大部分潜在的新借款将用于资金投资，我们将继续遵守规定。

下表包括对必要合规比率的摘要，考虑信贷协议中包含的条款（金额以千美元计）：


	盟约	6月30日， 2024			12月31日， 2023
有形净值	> $125,000	$	182,508		$	191,824
总杠杆	< =60%		44.0	%		44.5	%
已抵押杠杆	< 30%		2.5	%		4.1	%
无抵押杠杆	< 60%		45.3	%		44.2	%
固定负担覆盖率	>1.50x	3.2x			3.1x

如下表所示，我们拥有各种抵押贷款，所有其中皆不对我们负有追索责任，截至2024年6月30日列入我们的简明综合账册表（金额以千计）。


设施名称	流通股本相关价格在活跃市场上未被引用的相同财务资产 (in 数千)			利息利率			到期日期
Tuscan Professional Building 固定利率按揭贷款 (b.)	$	717			5.56	%	2025 年 6 月
Phoenix Children’s East Valley Care Center 固定利率医疗中心按揭贷款		7,789			3.95	%	2030 年 1 月
Rosenberg Children's 医疗中心固定利率按揭贷款		11,638			4.42	%	2033 年 9 月
总数，不包括净债务溢价和净融资费用		20,144
扣除净融资费用		(174	)
非我们负责的净抵押借款票据总数	$	19,970

(a.)

所有板块按每月应付本金支付至到期，并在到期时全额摊销或包含一笔气球本金支付。

(b.)

这笔贷款将在接下来的十二个月内到期，届时我们将根据新的抵押贷款进行再融资，或者利用我们的信贷协议下的借款全额清偿抵押贷款余额。

2024年4月10日，Summerlin医院医疗办公大楼III的1220万美元固定利率按揭贷款已全额偿还，利用我们信贷协议下的借款。

截至2024年6月30日和2023年12月31日，我们持有各种按揭贷款，所有这些贷款对我们均不具追索权，在我们的简明合并资产负债表中均有纳入。这些按揭贷款以建筑物的不动产以及财产租赁和租金作为担保。截至2024年6月30日，未偿还的按揭贷款的合并摊销值约为2010万美元，合并公平值约为1840万美元。截至2023年12月31日，未偿还的按揭贷款的合并摊销值约为3310万美元，合并公平值约为3120万美元。我们的债务公平值是基于从金融机构收到的报价进行计算的。我们认为这些属于财务报告中与债务工具相关的披露的权威指南中所概述的“2级”，我们固定利率债务的市场利率变动影响债务的公平值，但对发生的利息或现金流量没有影响。

离销财务安排

截至 2024 年 6 月 30 日，我们有资产负债表外安排，包括某些股权和债务融资承诺。由于 2024 年第一季度的 Grayson Properties II 建筑贷款部分还款，相关的 3.1 万美元信用证被取消。(请参阅注意事项 5 至简明合并财务报表）。截至 2023 年 12 月 31 日，我们有资产负债表外安排，包括备用信用证和股权和债务融资承诺。截至 2023 年 12 月 31 日，我们与格雷森地产 II 有关的未偿还信用证总计为 3.1 万美元。

收购与出售活动

请参见附注4：总基本报表摘要

第三项。市场风险的定量和定性披露。市场风险问题的相关披露

LIBOR过渡

2017年，监管LIBOR的英国金融行为监管局（FCA）宣布打算淘汰LIBOR并停止要求银行提交利率进行计算。2021年，FCA进一步宣布，自2022年1月1日起，一周和两个月的美元指数（美元指数）LIBOR利率不再公布。此外，自2023年7月1日起，所有其他美元指数（美元指数）LIBOR利率不再公布。

美国联邦储备委员会和纽约联邦储备银行组织了另类参考利率委员会，该委员会确定了隔夜拆款利率（"SOFR"）作为利用于衍生品和其他金融合同中取代美元伦敦同业拆放利率（USD-LIBOR）的首选替代方案。我们无法预测市场对SOFR或任何其他替代参考利率的反应，因为远离LIBOR的过渡仍在进行中。FCA或其他监管机构在LIBOR确定方法方面采用的任何变更，可能导致LIBOR报价出现突然或长时间的增加或减少。如果发生该情况，我们的利息支付可能会发生变化。此外，对于未来变化的程度和方式的不确定性，可能导致利率期货和/或支付金额高于或低于如果LIBOR继续以其目前形式可用的情况。

2023年5月15日，我们与作为借款人的Trust、相关贷款人和韦尔斯法戈银行银行（N.A.）作为行政代理签署了第一份修正条款，该条款为我们于2021年7月2日签署的经修订的循环信贷协议（"信贷协议"）所规定。该修正案将LIBOR利率替换为调整后的SOFR指数，作为信贷协议下的替代基准利率，用于从收盘日起发生的基准利率设定，并根据信贷协议中所规定的基准替换条款进行。

金融工具

2023年12月，我们与一家利率互换协议的交易对象达成协议，交易金额总计2500万美元，固定利率为3.9495%，我们将其指定为现金流量避险。此利率互换协议于2023年12月1日生效，拟定于2027年12月1日到期。如果一个月期SOFR高于3.9495%，交易对手将支付给我们；如果一个月期SOFR低于3.9495%，我们将支付给交易对手，并支付固定利率3.9495%与一个月期SOFR之间的差额。

在2020年3月，我们与总名义金额5500万美元的固定利率为0.565％的利率互换协议，作为现金流量避险进行了交易。该利率互换协议于2020年3月25日生效，并计划于2027年3月25日到期。2023年5月15日，将此利率互换协议修改为由LIBOR替代为term SOFR基准利率。如果一个月期SOFR高于0.505％，对方支付我们，如果一个月期SOFR低于0.505％，我们向对方支付固定利率0.505％与一个月期SOFR之间的差额。

在2020年1月，我们与一家利率互换协议，总名义金额为$3500万，固定利率为1.4975%，我们将其指定为现金流量避险。利率互换于2020年1月15日生效，预定于2024年9月16日到期。2023年5月15日，这份利率互换协议被修改，将基准利率从LIBOR换成期限SOFR。如果一个月期限的SOFR高于1.41%，交易对手支付给我们；如果一个月期限的SOFR低于1.41%，我们支付给交易对手，固定利率1.41%和一个月期限SOFR之间的差额。尽管我们无法保证最终会这样做，但在2024年的未来某一天，我们正在考虑以大约$3500万的总名义金额取代此利率互换协议，采取利率互换或利率上限协议。

2019年第三季，我们进行了一笔5000万美元名义金额的利率互换协议，固定利率为1.144%，我们将其指定为现金流量套期保值。该利率互换自2019年9月16日生效，计划于2024年9月16日到期。2023年5月15日，将修改此利率互换协议，将基准利率从LIBOR替换为一个月期SOFR。如果一个月期SOFR高于1.065％，对方支付我们，如果一个月期SOFR低于1.065％，我们支付对方，支付固定利率1.065％和一个月期SOFR之间的差额。尽管我们无法保证最终会这样做，2024年的某个未来日期，我们考虑将此利率互换协议替换为5000万美元左右名义金额的利率互换或利率上限协议之一。

我们按照重复基础计量我们的利率互换的公平价值。我们的利率互换的公平价值是基于第三方报价。我们认为这些输入被归类为公平价值层次中的“二级”，如授权指引中所述，用于与衍生工具和避险活动相关的披露。截至2024年6月30日，我们的利率互换的公平价值为640万美元净资产，包含在附属简明综合平衡表的透支费用和其他资产中。在2024年第二季度，我们按照互换条款从对手方收到约160万美元，根据上一季度应计数额进行调整。在2024年上半年，我们按照互换条款从对手方收到约330万美元，根据上一季度应计数额进行调整。在2023年第二季度，我们按照互换条款从对手方收到约140万美元，根据上一季度应计数额进行调整。在2023年上半年，我们按照互换条款从对手方收到约260万美元，根据上一季度应计数额进行调整。现金流对冲采用在资产负债表上记录衍生工具的公允价值，作为资产或负债，相应金额记录在股东权益内累积其他综合收益（“AOCI”）。金额在套期保值的期间或期间从AOCI转入损益表。

交易影响收益。我们不预期在接下来的十二个月内将利率掉期的任何收益或损失重新分类为收益。

针对我们的固定利率和变量利率债务进行的敏感性分析假设所有其他变量保持不变的情况下，使用当前市场利率。截至2024年6月30日，我们的债务公允价值和携带价值分别约为36100万美元和36300万美元。截至该日期，携带价值超过公允价值约200万美元。

以下表格呈现我们金融工具的相关资讯，这些工具容易受到利率期货变动的影响。利率期货包括2019年第三季度签订的5000万美元掉期协议、2020年1月签订的3500万美元掉期协议、2020年3月签订的5500万美元掉期协议，以及2023年12月签订的2500万美元掉期协议。至于债务负担，截至2024年6月30日，表格呈现根据到期日合约的本金现金流量和相关加权平均利率。


	到期日，年底为12月31日
(以千美元计)	2024			2025			2026			2027			2028			此后			总计
长期负债：
固定利率：
债务(a)	$	632		$	939		$	600		$	626		$	653		$	16,694		$	20,144
平均利率期货		4.30	%		4.30	%		4.20	%		4.20	%		4.30	%		4.40	%		4.30	%
变量率：
债务（b）	$	—		$	342,900		$	—		$	—		$	—		$	—		$	342,900
平均利率期货	—				6.70	%	—			—			—			—				6.70	%
利率掉期：
名义金额（c）	$	85,000		$	—		$	—		$	80,000		$	—		$	—		$	165,000
利率期货		1.210	%	—			—				1.580	%	—			—				1.390	%

(a)

由不可追索的抵押款项构成的应付抵押票据。

(b)

根据我们的总额为37500万美元的循环信贷协议，目前尚有34290万美元的未偿还借款，截止日期为2025年7月2日。

(c)

包括：(i) 一项于2019年9月16日生效，预计于2024年9月16日到期的5000万美元利率互换；(ii) 一项于2020年1月15日生效，预计于2024年9月16日到期的3500万美元利率互换；(iii) 一项于2020年3月25日生效，预计于2027年3月25日到期的5500万美元利率互换；以及(iv) 一项于2023年12月1日生效，预计于2027年12月1日到期的2500万美元利率互换。

根据2024年6月30日我们的变量利率负债计算，该负债会受到利率波动影响，并考虑上述的利率互换，利率每变动1%，均会对我们的净利润产生影响。约180万美元。

第四条：控制及程序和程序

截至2024年6月30日，在我们的管理监督和参与下，包括trust的首席执行官（CEO）和致富金融(临时代码)官（CFO），我们对我们的披露控制和程序的有效性进行了评估，这些控制和程序的定义是根据1934年修订版证券交易法第13a-15(e)或第15d-15(e)条。

根据此评估，CEO和CFO已得出结论，我们的披露控制和程序是有效的，以确保管理层及时记录、处理、总结和报告重要信息，以便遵守我们根据1934年法案和SEC相关规则的披露义务。

财务报告内部控制变更

在2024年第二季，我们的内部财务控制没有任何变化，亦未有其他因素对我们的内部财务控制造成实质影响，或合理可能对我们的内部财务控制产生实质影响。

第二部分其他R 信息

Universal Health Realty Income Trust

第1A项。风险因素

我们截至2023年12月31日止年度的10-K表格中包括一份风险因素清单，投资者应予考虑我们证券的相关事项。从我们截至2023年12月31日止年度的10-K表格中所列的风险因素至今未发生任何重大变化。

项目5。其他信息

无信托的董事会或高级管理人在截至2024年6月30日的信托季度内采纳、修改或终止了根据S-k条例第408(a)项条款所定义的第10b5-1规则交易安排或非第10b5-1规则交易安排。

项目6. 附件

(a.)

附件：



10.1		通过参照原文，将修订和重编的2007年受限股票计划，作为附件A重编，前文已于2024年4月23日作为信托的代理人报告正式提交。

31.1		首席执行官根据1934年修订的证券交易所法案第13a-14(a)/15d-14(a)条提交的证明。

31.2		致富金融(临时代码)根据1934年修订的证券交易所法案第13a-14(a)/15d-14(a)条提交的证明。

32.1		根据2002年Sarbanes-Oxley法案第906条通过接受采用的18 U.S.C.第1350条，首席执行官的证明。

32.2		根据2002年Sarbanes-Oxley法案第906条通过接受采用的18 U.S.C.第1350条，致富金融(临时代码)的证明。

101.INS		内联XBRL实例文件-该实例文件未出现在互动数据文件中，因为iXBRL标签嵌入在内联XBRL文件中。

101.SCH		内嵌连结文档的XBRL分类扩展模式。

104		封面互动数据文件(格式为内嵌XBRL，包含在附件101中)

西格本性

根据1934年证券交易所法案的要求，本公司已经授权下述人员代表本公司签署此报告。


日期：2024年8月8日		Universal Health Realty Income Trust （注册者）

		/s/ 艾伦·B·米勒
		艾伦·米勒，
		董事会主席，总裁兼首席执行官（首席执行官）

		/s/ 查尔斯·F·博伊尔
		查尔斯·F·博伊尔，资深副总裁兼致富金融(临时代码)长（信安金融主要财务负责人）