展品10.1

普雷西迪奧

加利福尼亞州舊金山

淨租賃辦公室

基本租賃信息

​

​

​

1

103號大樓，150套房

Kinnate Biopharma公司

​

​

2

103號樓150號套房

Kinnate Biopharma公司

​

​

3

103號樓，套房150

Kinnate Biopharma公司

基礎租賃信息中的每個條款均作爲引用併成爲租賃協議的一部分。如果基礎租賃信息中的任何條款與租賃協議不一致，則以租賃協議爲準。

​

​

​

4

103號大樓，150號套房

Kinnate Biopharma公司

此網上辦公室租賃協議（下稱「本協議」）於2021年8月5日洛杉磯時區下午9:53:40作成，由美國政府全資公司——總督信託委員會（下稱「總督信託」）與Kinnate生物製藥股份有限公司（下稱「租客」）簽訂。根據本協議所規定的條款，出租方將租賃位於舊金山總督城（下稱「總督城」）103號樓的特定場所，租賃面積爲約5,698平方英尺的物業（下稱「物業」），本物業位於加利福尼亞州舊金山市總督城內。租客還將與出租方、出租方批准的其他方、公衆人員以及樓內其他租戶共同使用建築物內的門廊、坡道、樓梯和任何其他公共區域（統稱爲「公共區域」，包括但不限於所示）。出租方保留建立使用公共區域規則和管理條例的權利，而租客同意遵守該等規則和條例。租賃本協議於2021年8月5日生效。 太平洋日光時間2021年8月5日晚上9:53:40主題爲PDt。地點：總督信託和Kinnate生物製藥股份有限公司。 出租方：總督信託。 物業名稱：梅斯廣場十三街，科林斯街101號，位於總督城的第103座大樓內。租客：Kinnate生物製藥股份有限公司。房東 租客名稱。這是一家特拉華州公司（「該公司」），”，一家特定的租戶從房東那裏承租了包括某些土地在內的一定場所，其中包括一個施工中的建築，總面積約爲164,757 坪，以及某些其他改進措施，所有這些在租約中被描述得更爲詳細。”).

第1條

房地產

出租物業：即租賃範圍。根據基本租賃資料定義，物業面積約爲5,698平方英尺，位於舊金山的總督城內，建築物爲第103座。建造業租賃範圍。總督城：物業所在地點，位於舊金山市。物業所在地點。 附錄 A「後續借款」公共區域：包括但不限於公共區域的各個部分（隨附的設備、設施、服務、管道和其他配件）以及出租方現在或今後爲樓內其他租戶或其他使用人所提供的該等配件。公共區域。

第2條 註冊辦事處; 註冊代理人

租期；條款；物業移交；更迭。租賃期限從租賃開始日期起始，截止於到期日止，除非根據下文第2（B）條延長或根據本協議規定提前終止。租客有權行使一次續租選項（下稱「續租選項」）。。

租期。術語租賃起始日期和到期日的時間段。 第2（B）條款。 關於租期的規定。

(B)選項

續租選項。選項在租約到期後的第二天開始，Tenant可以選擇通過書面方式行使選項將租約期延長三年（3年）。期權期限但須遵守本租約條款的規定。如果Tenant選擇行使該選項，則需在租約到期前270天至租約到期前180天書面方式無條件通知Landlord行使選項。Tenant通知的行使選項是不可撤銷的。認股通知。不論別的內容，基於租約條款的規定，Landlord和Tenant同意在Option Term每一年的年度基礎租金將會是Premises該Option Term年份的市場公允價值與RSF的乘積。

在收到行使選項通知書後30天內，Landlord會以書面形式告知Tenant該Option Term期間Premises基礎租金的適用值（此爲「Landlord的Option租金適用通知」）。該通知將基於Option Term每一年期間Premises市場公允價值而確定。Tenant在收到Landlord's Option租金適用通知書後的30天內，將：（1）書面方式告知Landlord（「Binding Notice」），接受Landlord的Option租金適用通知書中所確定的租金值，此時Landlord和Tenant將按照下面所述進入續租修正協議；或者（2）如果Tenant不同意Landlord在Landlord's Option租金適用通知書所確定的租金值，則需書面形式向Landlord提供...Landlord的Option租金適用通知綁定通知如果Tenant選擇接受Landlord在Landlord's Option租金適用通知書中確定的基礎租金，則Landlord和Tenant將按照下述進入續租修正協議。

​

5

103號樓，150號套房

Kinnate Biopharma公司

如果承租人在30天內未向業主提供綁定通知或拒絕通知，則視爲承租人提供了拒絕通知拒絕通知如果承租人向業主提供（或被視爲已提供）拒絕通知，則業主和承租人將誠信合作，以商定期權期間內房屋的市場價格。 如果業主和承租人在期權期間內同意房屋的市場價格，則該協議將體現在業主和承租人之間的書面協議中（無論是在信函中還是以其他方式），並且業主和承租人將根據本協議的條款和條件簽訂續訂修正案。 但是，如果業主和承租人不能在承租人向業主提供（或被視爲已提供）拒絕通知之日起30天內就期權期間內房屋的市場價格達成協議（該30天爲「協商期限」），則市場價格將根據以下所述確定。 對於本租約，「期權期間內房屋的市場價格」是指就與本協議確定上述市場價格的日期新租約、續租租約及關於類似物業上的每年租用的公允市場年租金費用每英尺租賃面積的年租金費用而言所在的波特里奧中的類似建築物中所比較房屋的租賃價格（處於「就」狀態），並假定該空間用於其最高效用，而不管其實際用途如何。 不會因與 Premises 相關的任何推遲維護而調整市場價格。確定市場價格將考慮本租約條款和任何相似租約或修改之間的任何實質經濟差異，例如租金減免，施工費用和其他讓步以及任何此類租約下的房東獲得營業費用和稅款的方式（如果有的話）。確定市場價格也將考慮根據本協議所確定的市場價格的合理預期變化和市場價格根據本租約生效的時間之間的任何合理預期變化。協商期限市場價格

如果在協商期限結束時，各方就期權期間內房屋的市場價格未達成協議，則在協商期限到期後30天內，業主和承租人將各自任命一名擁有至少10年在舊金山租賃和/或評估商業空間經驗的房地產經紀人或持牌評估師，並隨後將該任命通知對方。 如果業主或承租人在收到對方已指定的房地產經紀人或評估師的身份的通知後30天內未能委任該房地產經紀人或評估師，則該單一房地產經紀人或評估師將根據上述確定市場價格的因素確定市場價格。 如果每方各自任命房地產經紀人或評估師，則每位房地產經紀人或評估師必須在任命他們中最後一個人被任命後的45天內完成他們對市場價格的確定（根據確定市場價格所述的因素），並同時以書面形式將其同時提供給業主和承租人。 如果低估值與高估值的差異不超過低估值的10％，則市場價格將是兩個估價的平均值。 如果低估值與高估值的差異超過低估值的10％，則兩個房地產經紀人和/或評估師在提交最後一份估價報告後的30天內，將任命一名持有商業房地產評估師證書並具有至少10年舊金山商業房地產評估經驗的評估師。 如果不能在合理的時間內就選擇最終評估師達成一致，則業主將選擇最終評估師。 無論如何選擇該評估師，都必須是一個將根據適用的職業標準使用其獨立的專業判斷的人員。 該評估師必須同意在任命後30天，在審核前兩份報告並與業主、承租人和房地產經紀人/評估師進行會議後，選擇哪份最新的提案最能反映評估師對市場價格的確定（即，評估師只能根據 「建築物103，150號套房」中定義的「最新提案」之一選擇要麼業主的最終提案，要麼承租人的最終提案，作爲最貼近市場價格的反映基礎）。

​

6

Building 103，Suite 150

Kinnate Biopharma公司

在生成上述因素的判斷時，不能做其他判斷。 “上一次建議對於房東和租戶的每一個，「最佳市場價」指各自在協商期末以書面形式提出的最後建議的市場租金。房東和租戶將支付其指定的房地產經紀人或評估師的費用，以及最終評估師確定最佳市場率所產生的所有費用和成本，如果有，將由房東和租戶各分擔一半。如果在選擇期的開始時，基本租金尚未確定，則租戶將繼續支付選擇期前即生效的基本租金，但隨着基本租金的確定，相應的租戶或房東將在此後二十（20）天內支付所有選擇期月份的應繳租金的累積不足或多收款項。

如在房東接收到行使通知、綁定通知或拒絕通知時，租戶正在違反本租約或與房東的任何其他協議，或者存在可能構成違約的情況，則租戶的選擇權無效。租戶必須對所有預定場所行使選擇權。選擇權屬於租戶個人，只能由本租約序文中列出的最初租戶行使，並且最初租戶必須佔有至少五十（50）％的場所。租戶將繼續租賃場所的「現狀」，房東將不要求對與租戶選擇行使選擇權有關的場所進行任何改進。選擇期的最後一天視爲租約中另有規定的到期日。除本“ 第2(B)條除本「第2(B)條」中規定的內容外，租戶承認其沒有進一步延長本租約的明示或暗示權利。

如果租戶正式行使選擇權，且房東和租戶就選擇期中每年的基本租金達成一致，則房東將準備一份修訂協議（“續租修正案），以確認租戶在選擇期中每年應支付的基本租金義務（該基本租金將在選擇期中的每年平均分配支付，不受根據本「第2(B)條」作出的年度決定影響）。續租修正案將在房東收到綁定通知（或視爲收到綁定通知）後一定時間內發送給租戶，並且租戶必須在收到續租修正案後十五（15）天內正式簽署並返回續租修正案。但是，在房東接收綁定通知後，選擇權被行使，租戶將無可撤銷地承擔每年基本租金（根據此處所述的方式確定），並且租戶必須繼續遵守本租約的所有條款和條件，包括但不限於其支付租金的義務。 租賃場所的交付房東和租戶確認並同意，本租約是在租約起始日期簽訂的，並且從租約起始日期起，房東和租戶受本租約的約束。房東將在交付日期將場所交付給租戶，租戶將從房東那裏接收場所。如果由於任何原因，房東未能在預期交付日期之前將場所交付給租戶，則本租約不會作廢或可撤銷。房東對延遲交付不承擔任何責任，但在這種情況下，交付日期將按每天一天的基礎推遲，並且因此導致的影響將由租戶自行承擔。

已交付場所的交割

在確定租金起始日期之後，租戶必須在房東出具的時間內簽署並返回租賃起始日期備忘錄，其形式與“ 附件B (「本登記聲明」) 由特立軟件股份有限公司，一家德拉華州股份公司 (以下簡稱爲「本公司」) 提交，目的是爲了註冊其額外的7,184,563股A類普通股，每股面值$0.0001 (以下簡稱爲「A類普通股」), 以及在特立軟件股份有限公司 2022年股權激勵計劃下可發行股份的1,436,911股A類普通股，注(下文簡稱爲「A類普通股」)。租賃起始日期備忘錄實質相同。如果租戶在此七（7）天內未能簽署租賃起始日期備忘錄並將其退回給房東，則信息將按照租賃起始日期備忘錄所規定的信息進行繼續處理

​

7

大樓103號，套間150

Kinnate Biopharma公司

作爲房東和租戶之間的協議書（包括但不限於租金開始日）將被視爲具有約束力。

第三章

租金和累計款項於簽署租約時支付。

（A）基礎租金

租戶將按照基本租賃信息中所列的金額，在租賃開始日之前預付月租金，並於此後的每個日曆月的第一天或之前支付每個月的租金，包括租期的最後一個月。但是，根據下文第3(E)條規定，在簽署並交付本租約時，租戶將支付一整月的基本租金。如果租金開始日不是日曆月的第一天，則租金的初始支付將在此部分月份（基於30天）內抵銷，並將剩餘款項貸記至租金到期日後的第二個日曆月的基本租金上（基於30天月份）。對於租金到期日後的第二個日曆月尚待支付的餘額，必須在租金到期日後的第二個日曆月的第一天或之前支付。如果該期限並不是日曆月的最後一天，那麼在按比例計算最後一個月的基本租金時，租戶將按比例收費（基於30天）。任何最後一個月的基本租金超付款項首先將用於抵銷租戶對房東的應付款項，如存在，已清償的任何餘額（如果有）將按租約結束時的比例予以退還給租戶。基礎租金將會根據基本租賃信息和第2(B)條的規定而增加。 第3(E)條 租戶將按照基本租賃信息中所列的金額，在租賃開始日之前預付月租金，並於此後的每個日曆月的第一天或之前支付每個月的租金，包括租期的最後一個月。但是，根據下文第3(E)條規定，在簽署並交付本租約時，租戶將支付一整月的基本租金。如果租金開始日不是日曆月的第一天，則租金的初始支付將在此部分月份（基於30天）內抵銷，並將剩餘款項貸記至租金到期日後的第二個日曆月的基本租金上（基於30天月份）。對於租金到期日後的第二個日曆月尚待支付的餘額，必須在租金到期日後的第二個日曆月的第一天或之前支付。如果該期限並不是日曆月的最後一天，那麼在按比例計算最後一個月的基本租金時，租戶將按比例收費（基於30天）。任何最後一個月的基本租金超付款項首先將用於抵銷租戶對房東的應付款項，如存在，已清償的任何餘額（如果有）將按租約結束時的比例予以退還給租戶。基礎租金將會根據基本租賃信息和第2(B)條的規定而增加。 根據第2(B)條的規定.

租戶將從租金開始日起，並於此後的每個月的第一天支付服務區費用，以支付每個財政年度租戶服務區費用的預估月份，最初的基本租賃信息設置爲租戶的服務區費用份額。房東可以合理地預估租戶在租期內拖欠服務區費用的金額。這種情況下，租戶將按月支付估計的費用，在每個日曆月的第一天之前支付。房東可以合理地調整這一估計值。租戶認識到，服務區費用由每個財政年度的服務區費用組成，根據每個財政年度的實際服務區費用而變化，並以每RSF收費。租戶知道，對於草坪上的某些其他租戶，服務區費用的計算方式可能不同。房東保留在其唯一和絕對的裁決下隨時修改計算服務區費用的方法的權利。

儘管此協議有任何相反的規定，但根據下文第3(E)條的規定，在簽署並交付本租賃合同時，租戶將支付一個完整月的服務區費用。如果租金開始日期不是日曆月的第一天，則服務區費用的初始支付將在此部分月份（基於30天）內抵銷，並將剩餘的部分貸記於服務區費用到期日後的第二個日曆月（基於30天月份），而該服務區費用的剩餘金額將在到期日後第二個日曆月的第一天或之前支付。 第3(E)條 儘管此協議有任何相反的規定，但根據下文第3(E)條的規定，在簽署並交付本租賃合同時，租戶將支付一個完整月的服務區費用。如果租金開始日期不是日曆月的第一天，則服務區費用的初始支付將在此部分月份（基於30天）內抵銷，並將剩餘的部分貸記於服務區費用到期日後的第二個日曆月（基於30天月份），而該服務區費用的剩餘金額將在到期日後第二個日曆月的第一天或之前支付。

​

8

103棟，150號套房

Kinnate Biopharma公司

在任何一個財政年度開始前或之後，房東將通知租戶當前財政年度服務區費用的估計金額。（在此，"財政年度"的定義爲房東的財政年度，目前爲每年10月1日到9月30日；房東保留隨時更改其財政年度的權利。）如果租賃期不是一個月的最後一天結束，租戶將按比例（以30天爲一個月計算）計算該月的最後一個月的服務區費用，如果最後一個月的月租費用超支，將首先抵消租戶對房東的欠款，如果已經償還（如果有的話）則退還給租戶。財政年度如果租戶的租賃期不是在一個月的最後一天結束，租戶將按比例（以30天一個月計算）計算最後一個月的服務區費用，任何超額支付的月度服務區費用將首先用於向房東清償已到期的租戶欠款，如果這些欠款（如果有的話）已清償，則退還給租戶。

如果在房東判斷租戶爲當前財政年度支付的服務區費用與估計金額不一致，房東可以（但並不一定要）通過通知租戶，對當年的估計金額進行修正，並且租戶對於當年的後續付款將基於此修正後的數量。在每個財政年度結束後，房東將向租戶提供有關上一個財政年度服務區費用的實際金額的報告。該報告將對租戶具有事實確認和約束力。租戶需在收到報告後的30天內向房東支付該報告中顯示的所有應付金額，減去租戶早期根據房東對該財政年度服務區費用的估計支付的任何金額。如果租戶曾經超支了該財政年度的實際服務區費用，那麼超支的金額將被記入下一次付款中。

基本租金，服務區費用以及租戶根據本租約或任何相關協議對房東負有或將要負有的任何其他金額有時被統稱爲"租金和其他費用"，所有適用於租金未支付的懲罰措施也將適用於這些費用。租金將以美國合法貨幣支付給房東，支付地址爲基本租約信息中所列明的房東地址，或由房東指定的其他地點。房東和租戶都同意，如果租戶未能按要求及時支付租金或其他費用，將無法確定房東會遭受實際損失的金額。因此，租戶同意，如果租戶在截止日期五（5）天后未能支付任何租金或其他費用，則作爲一種補償房東由此造成的行政成本的遲延付款費用（相當於未支付金額的5%），租戶將支付名義上的損失。在補償遲延付款費用的同時，未按時支付的租金將按照違約利率向房東計算利息，從到期日到支付日。這些遲付費和利息支付既不意味着房東同意遲付，也不意味着房東放棄隨時堅持按時付款的權利，也不意味着房東放棄任何房東根據租金逾期而有的權利或救濟措施。房東可以將收到的租金用於償還租戶當時應付的任何債務，而不考慮租戶的指定。 第18條損失（如租金費用

租金的支付全權歸房東所有，租戶應當無需任何要求或通知而向房東支付租金，無需提出任何抵扣、抵銷、辯抗和減免的要求，而且無論出於任何原因，都不可暫停、中止、減少、推遲或免除任何租金的支付義務，不得基於不可抗力、不可能、不可行、錯誤、強制解除、挫敗或任何其他類似的法律理論或其他原因以及任何評估或估價法律進行抵扣，對於租賃房東不會有任何期望或要求以任何方式進行任何付款，或要求履行任何義務或承擔任何責任或負債除本租約中明確規定之外。

​

9

103號樓，150號套房

Kinnate Biopharma公司

在簽署租賃協議之前或房東自行決定，在移交房屋給租戶之前，租戶需要向房東提供以下文件:

（i）證明租戶是在特拉華州有效成立和合法存在的公司，在加利福尼亞州有業務資格的證明;

（ii）保險證書，證明租戶已獲得所要求的保險保障;

（iii）根據以下規定所要求的按金： 第30條款 下述規定;

（iv）一個完整月的基本租金;

（v）一個完整月的服務區費用;

(vi)運輸需求管理計劃形式爲以下文件: 展覽 C (「本登記聲明」) 由特立軟件股份有限公司，一家德拉華州股份公司 (以下簡稱爲「本公司」) 提交，目的是爲了註冊其額外的7,184,563股A類普通股，每股面值$0.0001 (以下簡稱爲「A類普通股」), 以及在特立軟件股份有限公司 2022年股權激勵計劃下可發行股份的1,436,911股A類普通股，注(下文簡稱爲「A類普通股」)。運輸需求管理計劃;淨有形資產完成條件

(vii)將本租賃協議標記爲「已剔除文本」(定義見第34條(T))，並刪除租戶認爲根據自由信息法豁免披露的條款(按照第34條(T))的副本; 第34條(T))，並將其刪除以消除租戶認爲根據自由信息法豁免披露的條款(按照第34條(T))的副本。 控件).

第4條 股份

房屋的狀態

租戶已經檢查了房屋，包括但不限於系統和設備，或者有檢查房屋的機會，並同意在交付日期接受現有狀態下的房屋，受制於以下條款的約束，在此期間房東無需承擔任何改造、維修或改進房屋或建築的協議、陳述、理解或義務。租戶通過在此處進入房屋，在交付日期上接受房屋所處的狀態。租戶承認使用房屋、公共區域、建築物和 Presidio 都存在風險，包括但不限於任何生物污染，租戶有責任確保其在房屋和建築物內安全運營並使用房屋、公共區域、建築物和/或 Presidio。第4(E)條下所述的內容並不限制房東在本協議中明確規定的持續義務。 第4(E)條 租戶同意以現有狀況「按原樣，帶有所有缺陷」的方式接受房屋。租戶承認並同意房東未就房屋、公共區域、建築物、系統及設備和/或 Presidio 包括但不限於上述所有附屬物議定、明示或暗示任何保證或擔保。租戶進一步承認並接受同樣的所有情況適用於租戶方的適當性和/或適用性

所有板塊同意租戶接受房屋、公共區域、大樓、系統和設備以及/或 Presidio 的現狀，並認爲其具有所有缺陷。

​

10

103棟150號房間

Kinnate Biopharma公司

擬定使用並適用於承租方的業務（包括但不限於，生物污染和/或任何生物污染要求），並承認和接受任何影響使用、價值、佔用或享受同等和任何與之有關的事項。

不限制上述規定，承租方承認和接受，可能存在不符合舊金山市和縣適用的適用法律的情況，這些適用法律對於可比建築物可能要求進行工作，如構造加固、環保合規/整備和生命安全升級，但未得到執行。承租方已經檢查或有機會檢查房屋、共用區域、建築物和系統和設備的代碼、環境和安全問題，並確信這些問題適合和安全地供承租方方使用。

作爲接受現狀並以所有缺陷的狀態接受Premises和Systems and Equipment的協議的一部分，自交付之日起，承租人代表其自己和其其他承租方當事方（定義見第35條），被視爲放棄從及永遠解除、免除和免除房東的所有損失，無論是直接的還是間接的，已知的還是未知的，可以預見的還是不可預見的，因承租人可能現在或以任何方式與以下事項有關或相關而產生：（i）房地產的物理、地震、地質和/或環境狀況，包括但不限於Premises中的任何有害物質（在、上、下、上方、左右或從Premises移動或遷徙的有害物質（包括但不限於土壤和地下水條件、）（ii）不可抗力，和/或（iii）任何現行或適用的法律，包括但不限於涉及任何有害物質和/或任何生物污染的法律。如果房東將有關房屋的任何報告或其他文件可用，包括物理狀況，承租方承認此類報告或其他文件提供給承租方，作爲一種便利，不提供有關其準確性的表示或保證，明示或否定。承租人在此放棄並同意永遠不提出基於任何此類報告或文件的任何不準確或不完整的主張而針對房東提出任何索賠。

與前述放棄有關，承租方承認其熟悉類似於加利福尼亞民法典第1542條款的適用法律原則，該條款如下：

•您還認可在您簽署本離職協議時，公司已向您支付了您在離職日期之前應獲得的所有工資、計時工資、累積的假期、獎金和/或佣金，以及通過本協議所規定的唯一未來可能獲得的任何支付和福利。如果您是一名非豁免員工，則您進一步聲明您已記錄了公司的時間記錄系統中的所有工作時間，並且沒有沒有記錄的任何工作時間。

承租方同意，本第4條中所述的放棄包括未知的任何索賠。因此，承租方放棄任何聯邦或州的法規或與本第4條中所含規定和放棄相反的普遍法律原則的利益，包括但不限於加利福尼亞州民法典

​

11

103號樓，150號套房

Kinnate Biopharma公司

第1542節。儘管本租約中有相關規定，但前述豁免條款將在本租約到期或提前終止後繼續有效。

租戶已閱讀並理解第4條（A）、第4條（B）、第4條（C）和第4條（D），並確認和同意相同:

​

​

儘管本租約中有相關規定，房東將以自己的唯一成本和費用，在交付日期之前在出租物內執行（或導致執行）以下工作，並且僅執行以下工作，使用建築標準方法、材料和飾面，以專業和工匠的方式進行：（i）必要時對出租物進行的地板修整/重新鋪設地毯，以及（ii）對出租物進行的補漆和專業清潔。前述條款是「房東工作」項的一部分。 第4條 如果租戶不同意房東工作在交付日期之前已基本完工，則房東將對比Presidio內其他建築中房東進行的相似工作後合理考慮並最終判斷是否房東工作在完成後已基本完工。如果房東確定需要進一步工作，則房東可以選擇在交付日期後完成這些活動，如果房東還確定租戶不會因這些活動而受到實質性的不便，則租戶同意此種安排。房東工作.”

如果租戶不同意房東工作在交付日期之前已基本完工，則房東將對比Presidio內其他建築中房東進行的相似工作後合理考慮並最終判斷是否房東工作在完成後已基本完工。如果房東確定需要進一步工作，則房東可以選擇在交付日期後完成這些活動，如果房東還確定租戶不會因這些活動而受到實質性的不便，則租戶同意此種安排。

除了房東工作之外，房東將以自己的唯一成本和費用，在入口門和後樓梯工作所述中在入口門和後樓梯工作完成日期之前以良好和工匠般的方式執行和完成（或導致執行和完成），並遵守所有適用法律。如果租戶不同意入口門和後樓梯工作在入口門和後樓梯工作完成日期之前已基本完工，則房東將對比Presidio內其他建築中房東進行的相似工作後合理考慮並最終判斷是否入口門和後樓梯工作在完成後已基本完工。如果房東確定需要進一步工作，則房東可以選擇在入口門和後樓梯工作完成日期後完成這些活動，如果房東還確定租戶不會因這些活動而受到實質性的不便，則租戶同意此種安排。根據本租約和適用法律的規定，房東承認，如果租戶對足以爭議房東根據本租約的規定已完成入口門和後樓梯工作的判斷，則租戶可以尋求行使可用於租戶的權利和救濟。 附件E (「本登記聲明」) 由特立軟件股份有限公司，一家德拉華州股份公司 (以下簡稱爲「本公司」) 提交，目的是爲了註冊其額外的7,184,563股A類普通股，每股面值$0.0001 (以下簡稱爲「A類普通股」), 以及在特立軟件股份有限公司 2022年股權激勵計劃下可發行股份的1,436,911股A類普通股，注(下文簡稱爲「A類普通股」)。入口門和後樓梯工作）在入口門和後樓梯工作完成日期之前以良好和工匠般的方式執行和完成（或導致執行和完成），並遵守所有適用法律。如果租戶不同意入口門和後樓梯工作在入口門和後樓梯工作完成日期之前已基本完工，則房東將對比Presidio內其他建築中房東進行的相似工作後合理考慮並最終判斷是否入口門和後樓梯工作在完成後已基本完工。如果房東確定需要進一步工作，則房東可以選擇在入口門和後樓梯工作完成日期後完成這些活動，如果房東還確定租戶不會因這些活動而受到實質性的不便，則租戶同意此種安排。根據本租約和適用法律的規定，房東承認，如果租戶對足以爭議房東根據本租約的規定已完成入口門和後樓梯工作的判斷，則租戶可以尋求行使可用於租戶的權利和救濟。

​

12

建築103，套房150

Kinnate Biopharma公司

如果在租戶或任何其他租戶方在物業或Presidio的任何地方發現任何歷史或文化意義的物品，例如歷史或文化意義的報紙、餐具或玩具，則此類物品將立即移交給房東並歸房東所有。租戶不得未經房東書面同意從租賃物中移除任何裝置，包括但不限於燈具、水暖設備、門窗五金件、櫥櫃或任何其他內置傢俱或木製品。

第5條

許可使用

租戶將按照此草約所規定的允許使用條款使用租賃物,並符合所有適用法律和此草約，且不會對Presidio的任何其他租戶、佔有人、許可人或其他使用者造成不合理的干擾。 ”）,不得進行其他用途，遵守所有適用的法律和此租賃協議，並且不得不合理地干擾或干擾Presidio的任何其他租戶、居住者、許可證持有人或其他用戶。 (「本登記聲明」) 由特立軟件股份有限公司，一家德拉華州股份公司 (以下簡稱爲「本公司」) 提交，目的是爲了註冊其額外的7,184,563股A類普通股，每股面值$0.0001 (以下簡稱爲「A類普通股」), 以及在特立軟件股份有限公司 2022年股權激勵計劃下可發行股份的1,436,911股A類普通股，注(下文簡稱爲「A類普通股」)。允許使用不限制下文規定的義務，租戶不得在租賃物中放置除助殘個人許可的服務動物外的任何動物。如果租戶允許進入租賃物或大樓的不屬於助殘個人許可的動物，則租戶將爲此支付1000.00美元的違約金。對於第二次違反，則要求支付2000.00美元。第三次和任何進一步違反則要求支付3000.00美元，並構成本合同22(A)條下的不可治癒違約。所有款項在開票後三十（30）天內支付。 下面所有裝置僅用於在租賃物內使用： 請注意，租戶的操作可能會受到房東和房東聘請的檢查員的定期檢查，每年不少於一次，以進行生命安全合規性等方面的檢查，檢查費用由租戶承擔。只要有合理事先通知，租戶亦須允許房東及/或Presidio消防部門期間定期訪問租賃物，以檢查和測試火災/生命安全面板。租戶同意依照本草約條款的規定，將允許房東以其他方式進入租賃物。如果租戶未能遵守此類檢查的結果，則除了在本提示中另有規定外，租戶將爲第一次違約支付1000.00美元的罰款。對於第二次違反，則要求支付2000.00美元。第三次及任何進一步違反則要求支付3000.00美元，並構成本合同22(A)條下的不可治癒違約。所有款項在開票後三十（30）天內支付。

(B)Presidio租戶手冊；法律與法規

租戶同意遵守Presidio租戶手冊的規定（租戶得到通知的），該手冊可能會不時地進行修改（「Tenant Handbook」）。Tenant Handbook包括或被視爲包括所有適用的行政法規。

​

13

103號大樓，150號套房

Kinnate Biopharma公司

包括但不限於項目合規審查和許可指南、施工指南和總督府規定。本租約受到約束，承租人將遵守：(i)總督府信託法，16 U.S.C. § 460bb注，建立了出租方，規定在36 C.F.R. 1001-1010部分中的法規，國家環境政策法（“NEPA”，國家歷史保護法（「NHPA」），36 C.F.R. 第68部分中的內政部標準用於歷史性財產的處理，考古資源保護法，以及所有現有或隨後適用的法律、法規、命令、條例、生物污染要求（指任何生物污染相關的現有或隨後適用法律和所有緊急命令、聲明和其他類似的法規，規則和法規，以及任何與生物污染相關的運營限制），“適用法律”，以及所有先前或實際上由承租人或通過檢查或調查合理可知的記錄或其他方式的留置權、抵押、限制、權利和條件（統稱爲“記錄事項），在適用的範圍內，承租人將負責確保其其他租賃方遵守租賃手冊、適用法律和記錄事項。如果本租約與租賃手冊之間存在任何不一致，以本租約爲準。如果適用法律在一方面與本租約、租賃手冊和/或記錄事項在另一方面存在任何不一致，應以適用法律爲準。本段下承地和物業的控制；全公園施工地主保留隨時、不時地更改、添加、刪除或修改共同區域、建築物或總督府的任何部分的權利，包括但不限於鄰近租賃場所的人行道、街道、車道、街景或景觀區域，將建築物或總督府的部分用於政府目的並將部分轉讓給他人。因此類變更，地主不承擔責任，承租人也不因此獲得賠償或租金減少。地主對承租人因此類行爲而產生的干擾或不便不承擔責任。承租人承認總督府現在及將來將進行重大的拆除、施工和修復工作，這可能會產生重大的噪音、干擾、交通、灰塵和其他施工影響，包括改變交通模式、減少可用停車位、繞路和關閉道路。承租人同意，這種噪音、干擾、交通、灰塵和其他施工影響不會引起承租人對地主的任何索賠或承租人根據本租約支付租金或履行其義務的任何抵銷或辯抗。地主保留在必要時關閉總督府內的任何街道和停車場或停車位以執行區域服務或進一步的施工項目的權利。在租期內，總督府將繼續進行重大的拆除、施工和修復活動（包括但不限於重建道爾（Doyle）駕駛和其相關道路的一部分以及道路和公園地區基礎設施改善和公園區域）（統稱爲“全公園工作）。其中一些全公園工作不是出租方承擔的項目，可能是由各種公共和私營機構承擔的公共工程項目，其中一些全公園工作產生並預計將繼續產生重大的噪音、干擾、交通、灰塵和其他施工影響，可能影響租賃場所所在地區，包括改變交通模式、減少可用停車位、繞路和關閉道路。承租人特別承認上述內容，並明確同意與全公園工作相關的任何條件均不被視爲承租人的干擾或實際或構成的驅逐，也不會引起承租人對出租方的任何索賠或根據本租約支付租金或履行其義務的任何抵銷或辯抗。有關公園範圍工作的某些方面的信息，承租人可以參考網站上的信息

業主保留隨時更改、增加、減少或修改公共區域、建築物或Presidio的任何部分，包括但不限於與物業相鄰的人行道、街道、車道、街景或景觀區域，將建築物或Presidio的某些部分用於政府目的，以及向他人轉讓某些部分的權利。因此類變更，業主不受責任，租戶不享有補償或租金減免權。業主對於因其任何行動而導致的干擾或不便不對租戶負責。租戶明確知曉Presidio現在和將來將正在進行重大的拆除、施工和修建工作，可能會產生重大的噪音、干擾、交通、灰塵和其他施工影響，包括改變交通路線、減少可用的停車位、避讓和道路封閉。租戶同意這種噪音、干擾、交通、灰塵和其他施工影響不會引起租戶對業主的任何索賠或抵銷，或成爲租戶支付租金或履行其在本租賃協議下的義務的任何抗辯或防禦。業主保留關閉Presidio內任何街道和停車場或停車位的權利，以執行District Services或推進任何建設項目。在本租賃協議期內，Presidio將繼續進行重大的拆除、施工和修建活動（包括但不限於重建Doyle Drive及其相關道路、匝道，以及與公共空間、基礎設施改善和公園區域相關的施工和修建活動）（統稱"全園工程"）。。部分全園工程將不是由業主承擔的項目，而可能是由各種公共和私人實體承擔的公共工程項目，部分全園工程產生並預計將繼續產生重大的噪音、干擾、交通、灰塵和其他施工影響，可能會影響物業所在地區，包括改變交通路線、減少可用的停車位、避讓和道路封閉。租戶明確承認前述情況，並明確同意與全園工程相關的任何條件都不會被視爲租戶的困擾或實際或構造驅逐，也不會引起租戶對業主的任何索賠或抵銷或成爲租戶支付租金或履行本租賃協議下其他義務的抗辯或防禦。有關全園工種某些方面的信息，租戶可以查閱網站： www.presidioparkway.org和頁面。www.presidiotunneltops.org.

​

14

103號大樓，150號套房

Kinnate Biopharma公司

承租人將以一流和信譽良好的方式開展業務。承租人將在場所安裝和維護所有必要的設備和設施，以適應承租人對場所的合法使用。承租人將負責所有適用的法律，以便控制、使用或佔用場所，並遵守房東的保險承保人、適用的防火評級局或類似機構的要求，無論這些法律或要求是否可預見、不可預見、普通、非凡或實質性，或因適用法律的變化或場所擴展和/或修改或需對場所進行結構性變更或改進或干擾場所的使用和享受而要求遵守。儘管如此，在場所僅用於合法用途時，承租人在本段規定下的義務不要求其對場所、建築物或任何共同區域進行任何結構性變更。承租人將確保場所始終符合美國1990年殘疾人法、42 U.S.C. §1201等規定及其相關法規以及類似的殘疾人准入法。房東不表示承租人擬定的場所合法用途符合適用法律。

除非限制本合同其他條款，承租人不得：(i) 在場所或總督府內部或周圍造成、維持或允許任何浪費或干擾；(ii) 允許場所或總督府內出現會引起火災、爆炸或其他危險的情況、物質或材料；(iii) 在場所或總督府內進行任何交換會、銷售或拍賣活動，也不允許承租人的任何借款人或其他債權人進行此類活動；(iv) 允許在場所內出現房東或總督府的租戶、佔有人或許可人合理反對的噪音、振動或氣味，並允許該噪音、振動或氣味傳播到場所外；(v) 在場所中做出或允許做出任何會導致涵蓋全部或部分場所或總督府的保險費增加或保險保障增加或取消的事情；(vi) 接收、交付或移除商品、用品或設備或除了書面得到房東預先批准的區域之外儲存廢棄物（包括回收和堆肥材料）；(vii) 使用場所或總督府或允許在場所內或外或周圍進行任何與現行適用法律相牴觸的事情；或(viii) 在場所或總督府內引入任何危險物質，除非依照 第5條承租人不得：(i) 在場所或總督府內部或周圍造成、維持或允許任何浪費或干擾；(ii) 允許場所或總督府內出現會引起火災、爆炸或其他危險的情況、物質或材料；(iii) 在場所或總督府內進行任何交換會、銷售或拍賣活動，也不允許承租人的任何借款人或其他債權人進行此類活動；(iv) 允許在場所內出現房東或總督府的租戶、佔有人或許可人合理反對的噪音、振動或氣味，並允許該噪音、振動或氣味傳播到場所外；(v) 在場所中做出或允許做出任何會導致涵蓋全部或部分場所或總督府的保險費增加或保險保障增加或取消的事情；(vi) 接收、交付或移除商品、用品或設備或除了書面得到房東預先批准的區域之外儲存廢棄物（包括回收和堆肥材料）；(vii) 使用場所或總督府或允許在場所內或外或周圍進行任何與現行適用法律相牴觸的事情；或(viii) 在場所或總督府內引入任何危險物質，除非依照 第13條承租人將根據房東的要求處置所有廢物，並僅在房東指定的場地處處理，承租人將始終保持場所幹淨，沒有廢物、垃圾和其他雜物。

承租人將在房東要求之後的30天內，每年僅提供一次，向房東提供承租人的最新財務報表，並經承租人的首席財務官或類似負責人證明正確，或者如果有的話，提供承租人最近的審計年度財務報表副本，以及房東合理要求的其他財務信息，包括任何擔保人的財務信息。然而，如果承租人的股票在國家證券交易所公開交易，則視爲已滿足承租人提供財務報表的義務。

​

15

103號樓，套房150

Kinnate Biopharma公司

租戶未經房東書面同意，不得干擾建築物外或下方的場地或地面，或在Presidio的任何地方進行干擾，房東可以自主決定是否持有、有條件地持有、或延遲持有其同意。

第6條

遵守Presidio計劃

租戶將遵守房東不時頒佈的所有可持續性政策和指南，包括但不限於租戶手冊或其他地方的有關回收、減少建築廢棄物、節約用水和能源的可持續性政策和指南，如有修改房東通知租戶。

租戶將遵守運輸需求管理計劃。租戶還將遵守建築和Presidio全面的交通計劃，房東可以自主決定是否進行修改。租戶將支持房東減少Presidio的總停車需求的目標。不限於前述，租戶將鼓勵在本租賃物工作的員工在Presidio租賃住房，以減少Presidio交通流量。

租戶將遵守房東實施的綜合害蟲管理計劃要求，該計劃可能涉及預防措施和使用（或禁止使用）化學品和殺蟲劑。在租戶的要求下，房東將確認適用於本租賃物的綜合害蟲管理計劃要求。不限於前述，本租賃物將完全遵守IPm計劃及其修訂的指南，包括但不限於《》中列出的指南。此外，在租戶唯一的成本和費用下，房東可以要求租戶與房東認爲合理的承包商簽訂令人滿意的本租賃物害蟲控制的承包合同，該承包商應遵守IPm計劃。綜合害蟲管理計劃綜合害蟲管理計劃可能涉及預防措施和使用（或禁止使用）化學品和殺蟲劑。 展品D

租戶將參與Presidio解釋和公衆外展計劃，以造福公衆，可以與國家公園管理局或其他機構合作。

租戶承認Presidio是金門國家娛樂區的一部分，受到廣泛的公衆使用和參觀。租戶同意根據租戶手冊和本租賃合同提供公共訪問和公共服務。租戶承認，公衆將可以訪問、使用和享受Presidio的所有園區，包括但不限於租賃物和建築物周圍的園區，用於散步、野餐、Presidio舉辦的特殊事件和房東另行允許的其他活動。

​

16

103號樓，套房150

Kinnate Biopharma公司

租戶將參與並及時回應房東發佈的合理調查和其它合理收集信息計劃，如關於停車需求、交通、住房、就業以及其它人口統計或社會經濟數據的調查。

第7條

服務和公用事業費

（i）租戶將支付所有直接提供給租戶或物業的公用事業費、管家服務和/或其它服務的費用，以及所有相關的安裝或連接費用或按金。此外，在租金起算日之後，租戶將按公用事業費、管家服務和/或其它服務的可收回費用實際分攤比例支付房東提供或從房東直接結算的服務費用，而非租戶直接爲物業、公共區和建築物（包括但不限於管家服務（包括外部玻璃清潔）和附着在建築物上的任何外部照明所使用的電力）支付的服務費用；但租戶不需要爲其它租戶直接向建築物提供服務的費用支付。除了前述支付公用事業費、管家服務和/或其它服務的義務外，租戶支付給房東的每一項公用事業服務的金額或費用將爲：（a）如果該項單項服務在物業內被單獨分攤，租戶將支付該服務在物業內按照使用量計量的費用或收費，（b）如果該項單項服務在物業內沒有單獨計量（例如，如果該項服務與其它租戶共享或不需要計量等），租戶將根據該服務在建築物和公共區的可收回費用實際分攤比例支付費用或收費，具體情況視情況而定。

（ii）房東不會有違約行爲，也不會對任何由以下原因直接或間接導致的任何損害承擔責任，也不會因此減少任何租金：（a）與提供上述服務有關的任何設備的安裝、使用或中斷使用；（b）未能提供或延遲提供、或發生過錯的服務；（c）限制、削減、配給或限制使用爲物業、建築物或Presidio服務的用水、電、燃氣或其它形式的能源；以及（d）與租戶使用或獲得的公用事業服務、區域服務或其它服務任何中斷，無論是由於不可抗力，還是由於進行裝修、維修或提高物業或Presidio等任何部分或原因。儘管如上述義務承擔需要支付公用事業費、管家服務和/或其它服務，但如果由於房東的重大過失而導致任何燃氣、電力和/或自來水的中斷服務持續超過十（10）個連續營業日，並使租賃的用途不能完成，如果租戶在此期間實際未使用或佔用物業，則根據具體情況，基本租金將從中斷的第一個（1）個營業日開始追溯減免，並且此減免將持續直至該公共事業服務恢復爲租戶提供。

（iii）如果在本租約規定之外，若房東根據租戶的要求向租戶提供服務，則租戶將按賬單支付房東提供此類服務的合理成本、費率、收費和費用。

（iv）如果任何政府實體制定或修改任何法規、條例、建築、火災或其它規程，或者對於物業、建築物或Presidio的任何部分，或建築物（包括但不限於管家服務、象水、電、燃氣或其它形式的能源等）的土地使用權施加任何強制性或自願性控制或指導方針，或者房東的工程師提出的關於使用或節約能源、水、氣、電或電力的指南或建議，租戶對此應予以遵守。

​

17

103號大樓，150套房

Kinnate Biopharma公司

如果業主被要求或選擇進行任何關於本租賃項下有關車輛或其他排放物的減排或提供其他任何公用事業或服務，或者有關任何部分的租賃物、建築物或共和衛城需進行改建或維修以遵守此類強制性或自願性控制、指引或推薦，則這種遵守、進行這種改建和/或維修不會使租戶有任何損失賠償金、間接損失更不會使租戶免除按照本合同應支付的所有租金或執行其在本合同項下的其他契約和義務或構成或被視爲租戶合同解除。

（v）未經業主事先書面同意，租戶不得在租賃物內放置或安裝任何機器、設備、文件或其他負荷，其重量超過建築物地板的預期承載能力；如果業主同意將此類機器、設備、文件或其他負載放置或安裝在租賃物內，則租戶應自行承擔所有成本和費用，在經業主批准（經業主的顧問審核後，其費用由租戶支付）的方案和規格下，在必要時加強租賃物的地板，以確保不會對租賃物或建築物造成任何損害或減弱任何結構支撐。 第9條和頁面。第11條在本租賃合同的規定下，業主可以爲建築物和租賃物提供某些區域性服務。

(B)區域服務

在本租賃合同的規定下，業主可以爲建築物和租賃物提供某些區域性服務。

(C)租戶將與Presidio Trust Utility Billing部門或業主指定的其他提供商協商安排某些公用事業服務。

（i）租戶承認並同意，由業主或其指示爲租戶、租賃物或建築提供的公用事業服務、清潔服務和/或其他服務將按業主不時確定的費率向租戶收費。根據本租賃合同的規定，在租金起算日期之後，業主將提供（或使提供）以下公用事業服務：燃料幣、水、衛生下水道、電力、垃圾收集和內部清潔服務。根據本租賃合同的規定，在租金起算日期之後，租戶將直接與提供電信服務的供應商簽訂協議。根據本租賃合同的規定，在租金起算日期之後，業主將向公共區域提供（或使提供）清潔服務。業主保留自行承擔或轉移給其他提供商提供任何或所有公用事業服務、清潔服務和任何其他服務的責任的權利，任何其他提供商將有權直接爲租戶提供服務並收取費用。業主將提前通知租戶服務供應商的任何轉移。

（ii）租戶應每月或按業主不時確定的其他時間表支付租賃物、建築物或業主指示爲租戶、租賃物或建築物提供的公用事業服務、清潔服務和/或其他服務的應付金額。如租戶未按本條規定支付服務費用，則業主在適用法律下享有的任何其他權利或救濟措施之外，包括但不限於其根據1996年債務追收法公法104-134、31 U.S.C. § 3701等之權利，即可在提前書面通知7天后，停止向租賃物提供業主提供的任何服務，而租戶未能在本條規定中按時付款，業主可停止與其相關的任何服務的供應。 第14條租戶將直接支付其他供應商提供的服務費用，包括任何徵收費。

（iii）租戶應每月或按業主不時確定的其他時間表支付租賃物、建築物或業主指示爲租戶、租賃物或建築物提供的公用事業服務、清潔服務和/或其他服務的應付金額。如租戶未按本條規定支付服務費用，則業主在適用法律下享有的任何其他權利或救濟措施之外，包括但不限於其根據1996年債務追收法公法104-134、31 U.S.C. § 3701等之權利，即可在提前書面通知7天后，停止向租賃物提供業主提供的任何服務，而租戶未能在本條規定中按時付款，業主可停止與其相關的任何服務的供應。 第7條（C）租戶將直接支付其他供應商提供的服務費用，包括任何徵收費。

​

18

103號大樓，150套房

Kinnate Biopharma公司

第8條

承租人的稅款

租戶將在拖欠前支付所有針對租戶的租賃權益、貿易固定資產、傢俱、設備及其他個人財產以及租戶在物業上經營的業務的所有稅款、評估、許可費、收費或其他政府徵收的費用，無論是普通的還是非凡的，普遍的還是特殊的。租戶將支付任何租金稅、營業稅、服務稅、轉讓稅或增值稅，或任何與租金、提供服務或與本租約相關的其他適用稅金。房東未對租戶關於任何種類的免稅作出任何陳述或保證。

第9條

保險; 放棄代替權和索賠

租戶將自費獲取以下保險覆蓋，並將要求租戶承包商按照下面的(vi)和(vii)所述的要求採購這些保險覆蓋，並將在整個租期內維護這些保險並將導致租戶承包商維護這些保險：

（i）租戶將維護商業綜合責任保險，其覆蓋範圍至少與ISO形式CG 00 01當前版本相同，保險範圍包括在物業上發生的人身傷害(包括死亡)，財產損失和個人和廣告損害或在物業內或相鄰區域或與此相關的操作中或必要操作的保護，該保險的保障金額不得少於三百萬美元(3,000,000美元)，包括合同責任(其中包括租約下義務的保險)，產品和完成的操作包括意外事故醫療險(每次賠償限額爲5,000美元)。除了由所謂的「傘形」或「超額保險」政策分擔超過一百萬美元($1,000,000)的保險外，該保險還將提供保險責任限額不受支付防衛成本的支配。所有租戶根據本租約條款所承保的責任保險將列明美利堅合衆國、普雷西迪奧信託基金以及其官員、董事和員工以及房東指定的任何其他方爲附加被保險人。

（ii）租戶將持有商業汽車責任保險，該保險覆蓋所有所擁有的、未擁有的或租用的摩托車輛，該保險限額至少應符合商業綜合責任保險的上述限額，或經房東批准的較低責任保險限額。租戶根據本租約條款承保的全部商業汽車責任保險將列明美利堅合衆國、普雷西迪奧信託基金以及其官員、董事和員工以及房東指定的任何其他方爲附加被保險人。

（iii）租戶將維護工人的賠償保險，如法律所規定，併爲每個受僱僱員的商業承包商提供至少100萬美元($1,000,000)的僱主責任保險，該保險簽署背書爲普雷西迪奧信託基金的受益人提供代替權放棄。

（iv）租戶將維持營業中斷保險，包括租金損失保險(足以支付至少十二(12)個月的租金)，無共同保險責任要求。該政策還將包括不少於一百八十(180)天的延長的賠償期。普雷西迪奧信託認爲該保險的受益者，並根據協議的條款獲得賠償。 第16條.

​

19

103號大樓，150套房

Kinnate Biopharma公司

（v）租戶應維持單獨的「全風險」財產保險（包括租戶選擇的地震和洪水保險），以及水損害（包括灑水器泄漏、地震灑水器泄漏和管道破裂或堵塞）的覆蓋範圍，覆蓋（a）交付日期後安裝在所租物中的所有改善、改進、改變和添加的物品（統稱「保險改善」），以及（b）租戶的個人財產、傢俱、固定裝置、機械和設備和業務記錄（統稱爲「保險個人財產」），因火災或其他災害或原因（包括但不限於故意破壞，盜竊，爆炸和任何類型的水損害）造成的損壞或其他損失，金額不少於該財產的全額可保價值（承租人書面批准的合理免賠額除外），其中包括恢復保險改進和保險個人財產到損壞前的狀態所需的金額，包括但不限於以保留受影響的建築歷史元素的方式恢復保險改善，儘可能地在適用法律（包括但不限於任何必要的代碼升級）下進行，具有商定的金額背書並消除任何共同保險要求。該懷俄明信託基金會將作爲該政策的損失支付人，其利益可能顯現出來。保險改善保險個人財產因火災或其他災害或原因，包括但不限於故意破壞，盜竊，爆炸和任何類型的水損害造成的損失或其他損失，其要求不低於該財產的全額可保價值（經房東書面批准的合理免賠額除外）對於火災或其他災害或原因，包括但不限於故意破壞、盜竊、爆炸和任何類型的水損害在內，應提供廣泛的財產損失及意外傷害責任險，該險種覆蓋範圍至少應與ISO的CG 00 01最新版本一樣廣泛，用於覆蓋房屋內的人身傷害、財產損害和人身及廣告傷害，或與之相關或必要的操作，其保險金額不應低於300萬美元，每次意外傷害和廣泛性財產損害應提供保護，包括合同責任，產品和完成操作保險，以及事故醫療保險（每次索賠限額爲5000美元）；然而，超過100萬美元的該項保險可以由所謂的「傘形」或「超額保險」政策承保。租戶承包商還將按照第9(A)(ii)和第9(A)(iii)條的規定維持指定的保險種類、形式和限制。租戶承包商將保持商業綜合責任險，類型、形式和限制與上述規定完全相同，爲租戶承包商所執行的所有工作的竣工之後至少兩（2）年。租戶承包商所承擔的工傷賠償和僱主責任保險將向現場工作者和任何可能需要賠償的人提供保護。租戶承包商的商業綜合責任保險政策將將美利堅合衆國、懷俄明信託基金會（以及房東指定的任何其他方）和租戶作爲附加被保險人。

(vi) 第10條, 第11條租戶承包商因火災或其他災害或原因，包括但不限於故意破壞、盜竊、爆炸和任何類型的水損害造成的損失或其他損失，其要求不低於該財產的全額可保價值租戶的個人財產、傢俱、固定裝置、機械和設備以及業務記錄 第9(A)(ii)和頁面。第9(A)(iii) 條款 第9條

(vii)從事環保服務和挖掘工作的租戶承包商將維持「承包商污染責任」保險。每份承包商污染責任保險單將將美利堅合衆國、懷俄明信託基金會（以及房東指定的任何其他方）和租戶作爲附加被保險人。承包商污染責任保險單將至少包括以下條款：(a)每次/總共預留不少於300萬美元的責任限額；(b)不超過50000美元的免賠額或自保額；(c)無石棉、鉛漆、黴菌或室內空氣質量的排除。

房東將有權，但沒有義務，獲得保險，用於覆蓋建築物和共同區域因火災或其他災害或原因造成的損害或其他損失，該保險的性質和範圍由房東自行決定。如果房東決定獲得這種保險，那麼租戶應按照其可報銷費用比例分攤付款人承擔的分攤份額償還其保險費（計算方法假定該建築物百分之百佔用），自租金起始日期後十（10）天內償還，但不得超過每個日曆月一次。

​

20

103號樓150號套房

Kinnate Biopharma公司

房東投保的保險（如果有的話）將僅爲房東的利益。租戶承保的所有保險都將作爲主要保險提供，並不會與房東可能擁有的任何其他保險相互附加。本合同規定的任何保險政策均可作爲可蓋章的政策。在加利福尼亞州有資質的重要保險公司提供的必要保險應爲A-:VIII或更高的最佳評級（或類似的繼承評級）。房東批准的附加被保險人將通過特別名指明的批准方式進行保險。此處所要求的全部保險減免額或免賠額（如適用）必須由租戶承擔，並由租戶（和/或其承包商）承擔單獨的風險，並且房東有權批准任何減免額或自我保險保留款項。房東不負責支付任何減免額或免賠額。遵守允許的自保計劃的附加被保險人將根據受許可的保險公司對待他們的任何要求以相同的方式對待他們。租戶的義務和豁免構成本租賃中的獨立義務，不得以任何方式被解釋或解釋爲限制、限制或修改本租賃項下免除、豁免、放棄或限制房東責任的任何條款。 第9條 此處的租戶的義務和豁免構成本租賃中的獨立義務，不得以任何方式被解釋或解釋爲限制、限制或修改本租賃項下免除、豁免、放棄或限制房東責任的任何條款。

(B)保單和證書的遞交；增加的保險

交貨日之前，租戶應向房東提供有關本合同要求的所有保險的證書和批准，且應在保險保費欠交時在書面通知房東至少十（10）天前的情況下讓保險保單蓋章。如果需要，租戶將在房東要求的情況下提供任何所需的保險單的完整副本。租戶將在此類政策到期之前提供續保證明和批准，並在保險保費逾期前至少十（10）天通知取消。在任何此類保險政策的更改或替換以及其他任何兩個（2）個工作日的通知租戶的情況下，租戶將立即向房東交付此類政策的副本。如果租戶未能根據本合同規定承保或保持任何所要求的保險覆蓋範圍，或在房東書面要求後五（5）個工作日內根據本條規定提供所需的保險保單、證書或批准，則房東可選擇爲租戶承保此類保險，該費用及其管理費用的百分之五（5）要求在向租戶發票交付後五（5）天內由租戶支付給房東。 第9條任何相反的規定，房東和租戶在此放棄並將要求各自的保險公司放棄任何故障、索賠、行動或訴因與建築物、租戶的業務和商業配件、設備、可移動隔斷、傢俱、商品以及租賃場所或建築物內的其他個人財產、租賃物中的所有改進、包括租賃場所或建築物的任何改變、任何內容或任何運營相關的權利、索賠、行動和訴因基於疏忽，該疏忽在此租賃中所要求的保險（如已承保該保險）中得到或會收到，或在房東的情況下，如果房東有權但不義務收取物業保險）。根據上述，房東和租戶將從各自的保險公司獲得任何在租賃期間對租賃場所、任何部分或運營以上保險爲對象或提供保險的所有火險、盜竊、責任、財產損失或損壞、工傷賠償和其他保險政策，派生的任何代位權放棄權利。對於此類代位權的放棄，任何方的保險自負額將被視爲在有效和可收集的保險政策下由該方承擔和收回。

儘管本合同中有任何相反的規定，房東和租戶在此放棄並將要求各自的保險公司放棄任何針對建築物、租戶的業務和商業配件、設備、可移動隔斷、傢俱、商品以及租賃場所或建築物內的其他個人財產、租賃物中的所有改進、包括租賃場所或建築物的任何改變、任何內容或任何運營相關的互相追償、索賠、行動或訴因的權利（包括基於疏忽的互相追償、索賠、行動或訴因），該疏忽在此租賃中所要求的保險中得到或會收到（或在房東的情況下，如果房東有權但不義務收取物業保險）。對於上述，在此根據其它隱含及明示法律權利和義務爲前提，房東免除對租賃場所或建築物內的其他個人財產、租賃場所內或其中的其他商品、任何部分或運營、任何改進以及建築物上的任何問題、蟲害或其他危險問題所產生或可能產生的任何任何責任。在此，不管法律上的原因如何，租戶免除房東及其代表、員工和代理人對租賃場所或建築物內的其他個人財產、租賃場所內或其中的其他商品、任何部分或運營、任何改進以及建築物上的任何問題、蟲害或其他危險問題所產生或可能產生的責任。

​

21

103號樓150號套房

Kinnate Biopharma公司

第10條

維修和修理

（i）Scope租戶應按照合理磨損除外的標準維護和修復物業，包括（但不限於）：(a)及時修補、維護和更換地毯、牆面覆蓋物、門、裝置、設備、改動和裝修、室內牆壁、窗戶和電子、光纖、電話和數據電纜，不論是由房東還是租戶安裝；(b)隨着失效或過時以及超出合理磨損限度的所有固裝設施、改裝品、改裝和傢俱和設備的及時更換；(c)按時進行衛生打掃和常規和定期工作安排，以緩解物業磨損和損壞，而不更改物業外觀。(d)及時修補、維護和更換租賃物內部的非結構性部分或表面上損壞或鬆動的元素、部件或表面物。(e)及時維護、維修和更換所有系統和設備，這些系統和設備在物業內或專屬於物業。(f)及時採取一切必要措施，確保物業上不存在任何騷擾或浪費。所有維護、維修、更換、修復和恢復工作必須根據條件進行。 第10條和頁面。第11條.

（ii）檢驗成本報銷除了房東能夠依據租約查看物業的權利之外，如果房東或爲房東的檢查合理，租戶將在房東開具賬單後十（10）天內，按照費用合理性值償還房東的檢查成本。

（iii）租戶選擇承包商如果需要進行維修、維護或更換，租戶將通過以下任何一種方式立即安排：(a)房東的工作臺，如果房東同意，並按時收費；（b）在Presidio從房東的合資格供應商列表中選擇承包商進行工作；(c)通過房東已經書面批准的與預定供應商相當的承包商進行施工。租戶將在房東的工作臺上完成的維修或施工工作項目的賬單開出之後十(10)天內向房東支付費用。

（iv）批准和許可所有修復、更換或維護將按照租戶手冊（其中包括項目合規審核和許可指南以及施工指南）進行，以優異的工匠技術完成，並且這些修復、維護和更換必須達到或優於原始工作或物品的質量和類別，經房東書面批准後執行。租戶將獲得租戶手冊（其中包括項目合規審核和許可指南以及施工指南）所要求的許可證，並支付適用的許可費。

（v）房東的自助式維護如果租戶不能及時以一種房東合理接受的合理質量完成維修、更換或維護，並在書面通知並有機會進行糾正之後合理期限內完成，房東可以但不一定會進行此類維修、維護和更換。房東支付或產生的費用將在房東提出計費後十（10）天內由租戶償還，該償還將包括從房東產生的費用的違約利率計算的利息，該計算的時間爲房東產生的時間到租戶支付的時間。除了支付維修或維護成本之外，租戶還將支付給房東。

​

22

103號樓150號套房

Kinnate Biopharma公司

業主提供的任何維修和保養的行政費用。

(vi)業主的維修時間表如果業主代表租戶進行工作，並由租戶支付費用，則業主可以在業主可接受的時間內（可能是在正常業務時間之外）或業主和租戶認爲適當的其他時間進行此類工作。 如果業主和租戶確定在正常工作時間之外進行此類工作是可取的，業主將告知租戶有關在正常工作時間之外執行此類工作的額外費用。 業主不會有義務在正常營業時間之外執行工作，除非業主和租戶確定這樣做是有利的，租戶將支付執行此類工作的法定工作時間之外的額外費用。

不會有租金減免或其他收費抵消，租戶也不會因爲任何維修、改建、更換或改進而有減少租金價值或干擾租戶業務的責任，也沒有因租戶被驅逐而因維修、改建、更換或改進而出現不便、煩惱或傷害而產生的任何索賠。在任何情況下，租戶無權對租金或其他費用的扣減或抵消進行此類維修並扣除或抵消其費用。租戶放棄適用法律中規定的由業主承擔維修費用的權利。

（i）除本租約規定的租戶損失責任外，經本租約規定（包括但不限於下文），業主將合理維護公共區域、建築物的屋頂（包括屋頂膜）、建築物的外部（包括定期重新塗漆建築物的外部、定期清潔窗戶，並對建築物的任何坡道和門廊區域進行維護）、非在本租約規定範圍內或專爲本租賃物服務的系統和設備以及建築物的結構要素。 第16條 租戶將根據業主提供的賬單在10天內償還業主對公共區域、建築物的屋頂、建築物的外部以及系統和設備進行的所有檢查、維修和/或保養費用。 (a)如果任何費用僅可歸屬於租賃物或僅可歸屬於非在租賃物範圍內或專爲租賃物服務的系統和設備，則租戶將支付全部費用；(b) 如果任何費用可推至公共區域或建築物（不包括租賃物）或可推至非在租賃物範圍內或專爲租賃物服務的其他系統和設備，則租戶將按比例支付租戶的可報銷費用股份租戶的可報銷費用。業主沒有義務也沒有承諾要修改、翻新、改進、維修、裝飾或油漆租賃物或其任何部分，除非明確在本《第10（C）條》中規定。值得注意的是，儘管有任何相反規定，租戶將償還租戶的可報銷費用按比例租金、從租賃開始日期開始的繪畫建築物外觀的成本，以及繪畫和維護建築物的門廊、坡道和樓梯區域的成本。在任何情況下，代表一項資本支出的維修、更換或改進的成本將按照有關會計原則的期限進行攤銷，每個會計年度期間的僅需計入年度攤銷金額，收取租戶。

（ii）租戶將根據業主提供的賬單在10天內償還業主對公共區域、建築物的屋頂、建築物的外部以及系統和設備進行的所有檢查、維修和/或保養費用。 (a)如果任何費用僅可歸屬於租賃物或僅可歸屬於非在租賃物範圍內或專爲租賃物服務的系統和設備，則租戶將支付全部費用；(b) 如果任何費用可推至公共區域或建築物（不包括租賃物）或可推至非在租賃物範圍內或專爲租賃物服務的其他系統和設備，則租戶將按比例支付租戶的可報銷費用股份租戶的可報銷費用。 第10(C)條爲澄清問題，儘管有任何相反之處，租戶將償還租戶按比例分享的費用，從租賃開始日期開始，涉及建築物外部的繪畫和維護，以及建築物的門廊、坡道和樓梯區域的繪畫和維護的成本。無論何種情況下，根據普遍接受的會計原則計算的維修、更換或改進的成本將在相關貨物的有用生命週期內進行攤銷，每個財務年度期間僅需要計入年度攤銷金額，並由租戶支付。

​

23

103號樓150號套房

Kinnate Biopharma公司

（iii）租戶應及時通知房東有關建築和/或公共區域的任何缺陷。

第11條

變更和留置權

（i）同意租戶未經房東事先書面同意，不得對租賃物或其中任何部分進行任何改動或改進，或安裝任何固定物品或在租賃物內做出任何會接觸或影響到系統和設備的事情。房東對不涉及租賃物改變和改進的普通維修和維護工作有規定。 第10條在2024年1月16日，公司與贊助人和極地（Polar）簽訂了Polars訂閱協議II，根據協議，極地（Polar）同意根據其中所述的條款和條件，向公司提供第二創業投資以支付工作資本費用和公司的某些潛在消費稅義務。根據Polars訂閱協議II，公司將在Closing時償還這筆第二創業投資。極地（Polar）可以選擇（i）以現金方式或（ii）以合併後實體的A類普通股形式收回這筆償還，比率爲每10美元的第二創業投資數量的一個A類普通股。針對上述第二創業投資，公司同意發行或使合併後實體發行70,000股A類普通股給Polar作爲訂閱股數。訂閱協議的條款和條件將在「近期事件——訂閱協議」中詳細說明。

（ii）許可證，適用法律和合規要求租戶在開始工作之前將獲取所需的所有許可證（並支付所有許可證費用和相關成本），並且對租賃物進行的任何改變和改進都將受到監管，並遵守這些許可證以及適用的代碼，包括但不限於租戶手冊中可能涵蓋的這些代碼和要求，適用的建築法律和適用的歷史保護，消防/生命/安全和殘疾人通道標準。不限制 第5（B）條租戶承認擬議的工作可能需要符合NEPA和NHPA第106條歷史指南的要求，並同意支付與此類NEPA / NHPA審核相關的當時審核費用。毋庸置疑的是，租戶將向房東提交有關任何擬議的改裝和改進的詳細規格和計劃（如果適用）以供審核。房東可以要求更改此類規格或計劃作爲同意的條件。任何改裝和改進都不得對系統和設備以及/或租賃物的結構或其外觀造成負面影響。

（iii）費用和支出房東同意的任何工作均由租戶承擔費用，並將由以下人員之一進行：（a）房東的承包商和/或其員工，或（b）房東書面批准的租戶承包商。

（iv）費用在租戶承包商進行此類工作的情況下，此類工作將在房東的監督下完成，並且租戶將向房東支付管理費，以支付房東的總部費用並監督和評估工作，金額爲項目改裝和改進所估計費用的9％。但是，在房東的承包商和/或其員工執行此類工作的情況下，租戶將支付管理費，以支付房東的總部費用和監督和評估工作，金額爲：（a）房東估計小於50,000美元的項目的改裝和改進的費用的15％，或（b）房東估計爲50,000美元或以上的項目的改裝和改進的費用的9％。 第11條爲計算本所估算的費用，在估算成本，如耗費在人力，材料，設備和其他習俗費用，成本和費用等情況下，並不包括建築，工程和其他類似的成本和費用（如果適用），租戶將提供可合理讓房東估計改裝和改進費用的信息。

在房東的承包商和/或其員工執行此類工作的情況下，租戶將在發放工作許可證時支付估算成本的項目改裝和改進費用（包括相當於工作估算成本的10％的附加費用），或如果不需要許可證，則在10天內支付改裝和改進的成本。

​

24

103號樓150號套房

Kinnate Biopharma公司

房東合理詳細計算費用後,租戶必須在發放施工許可證時支付所有費用(除了標準 presidio 許可費,以及如適用的其他相關費用),或者如果不需要施工許可證,則在租戶收到房東詳細賬單後的十(10)天內支付所有費用. 如果裝修和改造的實際費用與用於支付此項(iv)條款下應付費用的估算不同,房東針對這些費用的估算將不會被修改,雙方將接受並依賴於之前的估算,以計算此類費用.

（v）充足的保證房東可以要求充足的保證,要求所有將要進行此類工作的租戶承包商合法取得承包許可,並具備本租約所要求的其他保險覆蓋,並遵守房東可能強加的其他要求。房東可能要求租戶或其承包商發佈令人滿意的完成和履行按金。

(vi)竣工圖租戶將自費向房東提供所有在此框架下執行的工作的「前後」照片，以及竣工圖和規格說明。最晚在預期裝修和改造完成之後三十(30)天之內，租戶將向房東交付所有此類裝修和改造費用的明細說明，由租戶的財務總裁(或類似職位的官員)證明。

對於任何後續的地點裝修或改進和對地點的維護、維修和更換,租戶將遵守,並將要求所有租戶承包商遵守「佔優勢」當地法律法規,包括但非限於《戴維斯-培根法》(Davis-Bacon Act)第40 章，276a 至等節法及其繼任法規、工資表和相關行政法規 (例如, 行政命令13658:承包商最低工資標準)。

租戶將使租賃場地、建築物和 presidio 不受任何工作所引起的留置權的影響,不得由或爲租戶而產生。如有房東書面通知後三十(30)天內，租戶將按適用法律規定的方式通過結算、保險或覆蓋留置權的方式完全解除任何留置權，如果租戶未能這樣做，房東有權選擇其它救濟措施予以解決租戶這種違約行爲，在房東解除留置權的過程中包括，但不限於，保險、保險和償還。租戶將償還房東支付的任何金額，其中包括合理的律師費用。房東有權張貼，和不斷張貼保護房東，出租場地和 Presidio 免收此類留置權的通知。租戶在開始在租賃場地上進行任何工作之前必須在至少二十(20)天前通知房東,以便房東有機會張貼這些通知。

第12條

房東保留控制建築物，公共區域和 presidio 的全部權利，無論是按照此租約規定還是其他作爲行政 presidio 負責機構根據 Presidio Trust Act、16 U.S.C. § 460bb 注意事項行事來進行。除上述之外，房東保留租約中規定的任何特定權利(這些權利

業主具有對建築物、公共區域和總部的全部控制權利，無論是根據本租賃協議還是根據《總部信託法》（16 U.S.C. § 460bb註釋）所授權的聯邦機構管理總部的規定行使這些權利（這些權利可在不使業主遭受違約請求、租金減免、損害賠償或其他任何性質的要求的情況下行使）。除了上述之外，業主還保留本租約中規定的任何特定權利（這些權利... ）

​

25

103號樓150號套房

Kinnate Biopharma公司

出於前述原因，房東可以行使以下權利，而不會受到聲稱構成驅逐、減租、損害賠償或其他任何索賠的影響，包括但不限於下列權利。

A.更改物業或大廈的名稱或街道地址；在物業或大廈外立標誌或在共用區域或大廈內安裝標誌；在適當情況下保留並使用所有門的鑰匙，以及授權任何人在大廈或總督府內經營任何業務或提供任何服務，無論是否與許可使用相同或相似；並根據美國郵政服務的規則，允許房東和總督府內的其他租戶訪問物業上的任何郵件沙箱；

B.在合理時間內進入物業進行合理目的，包括但不限於對物業或需要進入物業的大廈其他部分進行維護和修理，行使本條款下的權利，或檢查物業，其中檢查可能包括但不限於對危險材料進行調查和/或採樣和測試；在合理時間內向保險公司、潛在租戶和經紀人展示物業；以及如果租戶將在任何時候放棄物業或在租期的最後六個（6）月內搬離物業，進行裝飾、改建、維修或改變物業。在進入物業行使上述任何權利時，在非緊急情況下，除了例行清潔、維護或其他例行事項外，房東將提前至少二十四（24）小時通過電話或電子郵件通知租戶，並僅在正常營業時間內進入物業。爲了本租賃協議，房東可以通過遵循與加利福尼亞民事法典第1951.3條規定大致相似的通知程序來確定物業已被放棄； 第12（B）條，或檢查可能包括但不限於對危險物質進行調查和/或採樣和測試；有權在合理時間內展示物業給保險公司，潛在的租戶和經紀人；如果租戶在任何時候放棄物業或在租期的最後六個（6）月內搬離物業，則裝飾、改建、維修或改變物業。在進入物業行使上述任何權利時，在非緊急情況下，除了例行清潔、維護或其他例行事項外，房東將提前至少二十四（24）小時通過電話或電子郵件通知租戶，並僅在正常營業時間內進入物業。爲了本租賃協議，房東可以通過遵循與加利福尼亞民事法典第1951.3條規定大致相似的通知程序來確定物業已被放棄；

C.限制或阻止進入物業、共用區域、大廈或總督府的權利，或採取房東認爲對公衆成員、租戶或大廈或總督府的其他居住者或許可人員的安全或對位於物業內或其中的總督府、大廈、共用區域或物業和其他財產的保護必要的行動或預防措施，如火災、結構缺陷、地震、入侵、叛亂、公民騷亂、公共興奮、不可抗力或其他危險情況，或進入物業以執行危險物質的減輕措施，符合 第13條；以及幫助孩子們跟蹤他們夏季口腔衛生習慣的材料。

D.在大廈、共用區域、總督府或其任何部分及任何建築物、構築物、門廊、停車設施、土地、街道或小巷（包括但不限於停車設施、景觀區域、車道、道路和其他公共區域的變化和減少，標識、亭子、花盆、雕塑、展示櫃和其他結構、設施、設施和特色的安裝，以及與物業、共用區域、大廈或總督府的相鄰或相鄰建築物的連接、進入或使用有關的任何變化，現有或今後建造的建築物）。在此類事項或有關物業、大廈、共用區域或總督府的任何其他維修、保養、改進或改建方面，房東可以搭建必要的腳手架和其他結構，在此類操作期間可以進入物業，攜帶所需的所有材料進行上述維修、保養、改建或改進，可以關閉公共入口或其他公共區域。

房東保留全部地下礦牀，包括物業和/或大廈上或下的油氣礦牀，並保留權利僅從物業外的一個或多個進入點開採和提取此類地下礦牀，前提是不會干擾物業或大廈的地下和下部支撐。

​

26

103號樓150號套房

Kinnate Biopharma公司

第13條

危險物質

租戶不得在房屋、建築物或Presidio中運輸、使用、存儲、維護、產生、製造、處理、處置、釋放、處理或排放任何危險物質，也不得允許任何租戶方或其他租戶在房屋、建築物或Presidio內從事此類活動（統稱爲「危險物質活動」）；但是，如果租戶所使用的物質是辦公室通常使用的物質：（i）這些物質將僅按照適用法律和製造商的說明，以合理必要的數量用於允許使用，（ii）這些物質不得在Presidio中處置、釋放或排放，並且在遵守所有適用法律並符合房東要求的情況下運輸到或從房屋中，（iii）如果適用的法律或房東的廢物處置承包商要求將任何此類物質與普通垃圾分開處置，則租戶將以租戶的費用直接與合法的處置公司協商妥善處理，並在經房東調度和批准後定期處理這些物質，以防止在房屋中存儲這些物質，（iv）任何此類物質將在租約到期或提前終止時從Presidio上完全、正確和合法地移除。此外，如果租戶或任何其他租戶方或房屋佔用者在Presidio外運輸、使用、存儲、維護、產生、製造、處理或處理任何危險物質，則不得將此類危險物質運輸到或存儲於房屋或Presidio內。當房東合理要求時，租戶將提供書面清單，標識在房屋、建築或Presidio中使用、存儲或維護的任何允許的危險物質，每種物質的使用和近似數量，任何由製造商發佈的產品說明書（「安全數據表」），有關移除、運輸和處理這些物質的書面信息，以及房東合理需要或適用法律要求的任何其他信息。租戶將及時通知房東：（i）任何政府或監管機構採取或威脅採取的任何執法、清理或其他監管行動，涉及危險物質在房屋或從其他物業遷移，（ii）任何黨派針對租戶或房屋提出的與危險物質的存在或從房屋上或從房屋上遷移相關的損失有關的任何要求或索賠，以及（iii）任何情況租戶根據適用法律向任何政府或監管機構發出的通知與危險物質在房屋上或在房屋上移動有關。房東將有權檢查房屋，在房屋上採取適當的補救措施，加入並參與任何與適用法律相關的針對房屋發起的法律程序或行動。

除普通辦公室清潔用品外，在現有的許可範圍內，當房東合理要求時，租戶將向房東提供一份書面清單，標識在房屋上使用的允許的危險物質，每種物質的使用和近似數量，製造商發佈的安全數據表副本，關於移除、運輸和處理這些物質的書面信息以及房東合理需要或適用法律要求的任何其他信息。proshares兩倍做空標普500指數etf

租戶將及時通知房東：（i）任何政府或監管機構採取或威脅採取的任何執法、清理或其他監管行動，涉及危險物質在房屋或從其他物業遷移，（ii）任何黨派針對租戶或房屋提出的與危險物質的存在或從房屋上或從房屋上遷移相關的損失有關的任何要求或索賠，以及（iii）任何情況租戶根據適用法律向任何政府或監管機構發出的通知與危險物質在房屋上或在房屋上移動有關。房東將有權檢查房屋，在房屋上採取適當的補救措施，加入並參與任何與適用法律相關的針對房屋發起的法律程序或行動。

如果租戶或其他租戶方（包括租戶承包商）或房屋佔用者在房屋或在Presidio中釋放、排放或處理了任何危險物質

​

27

103號樓，150號套房

Kinnate Biopharma公司

如果租戶違反上述規定，在適用法律的前提下，租戶應立即清理和清除物業、建築或總部內的危險物質，清理或更換任何受影響的私人財產（不論是房東、租戶還是任何第三方所擁有），並承擔此類清理和清除工作費用。此類清理和清除工作需經房東事先書面審批和指導，幷包括但不限於任何測試、調查和根據任何具有管轄權的政府機構或房東合理要求的補救行動計劃的準備和實施。如果租戶在收到房東書面通知後五天內未能履行上述規定，或者適用法律或最小化對人身或財產的危害所需的時間更短，房東可以（但不承擔義務）直接或作爲租戶的代理，通過房東選擇的承包商或其他方安排租戶履行這種義務，費用由租戶承擔（但不限於房東在此租約或適用法律下的其他救濟）。 第13條 如果租戶未能在房東書面通知後五天內履行上述規定，或者適用法律或最小化對人身或財產的危害所需的時間更短，房東可以（但不承擔義務）直接或作爲租戶的代理，通過房東選擇的承包商或其他方安排租戶履行這種義務，費用由租戶承擔（但不限於房東在此租約或適用法律下的其他救濟）。

儘管此租約中有任何與之相反的條款，但房東不承擔請求、查看、審批、採取行動或提供此租約中所述信息或預防措施的義務，任何房東未採取措施都不被視爲房東批准或授權租戶採取任何行動。 第13條 如果房東未採取措施，任何房東未採取措施都不被視爲房東批准或授權租戶的行動。

“危險物質。「危險物質」是指任何現在或將來由具有管轄權的任何聯邦、州或地方政府或監管機構列出、定義或規定爲危險或有毒的化學品、物質、材料或廢物或其任何成分，或者會引發任何僱員或社區「公知權」要求的機構採取的任何要求，或任何這樣的機構爲準備或分發 SDS 採用的任何要求。

不限制租約陳述、確認、放棄和釋放中的任何內容，房東在此通知租戶並確認，在 Premises 和 Building 可能包含石棉含材料（「ACMs」）和/或地坪、石膏板和可能其他區域的含鉛塗料材料，租戶也確認，可能在 Building 中、上、下、上方、附近或遷移至或從 Building 中存在石棉、鉛基塗料或其他危險物質，包括但不限於地下或毗鄰 Building 的土壤或滴線。房東對於與此類污染或由國家公園管理局、陸軍部、金門大橋、公路和交通區、加州交通運輸部或任何其他 Presidio 許可證持有人、佔用者或第三方造成的任何其他污染有關的任何成本或損傷都不承擔責任。租戶將導致其租戶承包商和在 Premises 上執行工作的所有其他人收到有關此類危險物質可能存在或存在的書面通知。租戶將賠償並使房東免受任何因未通知所有此類租戶方而引起的損失。租戶不得在未經房東同意的情況下干擾 Premises 或 Building 中的 ACMs 或鉛基塗料。此外，如果租戶在 Premises 中進行任何改建或其他工作，租戶將在滿足此租約要求的同時，以不干擾 Premises 或 Building 中的任何 ACMs 或鉛基塗料材料爲前提，在此租約的房東批准之前開始此類工作。如果在租戶在 Premises 中提出的任何工作過程中，有可能干擾 ACMs 或鉛基塗料，則需要得到房東在此租約下的批准。如果租戶在 Premises 中的任何工作中可能干擾 ACMs 或鉛基塗料，則需要得到房東在此租約下的批准。如果租戶在 Premises 中的任何工作中，有可能干擾 ACMs 或鉛基塗料，則需要得到房東在此租約下的批准。如果在租戶在 Premises 中提出的任何工作過程中，有可能干擾 ACMs 或鉛基塗料，則需要得到房東在此租約下的批准。如果在租戶在 Premises 中提出的任何工作過程中，有可能干擾 ACMs 或鉛基塗料，則需要得到房東在此租約下的批准。如果租戶在 Premises 中提出的任何工作過程中，有可能干擾 ACMs 或鉛基塗料，則需要得到房東在此租約下的批准。如果在租戶在 Premises 中提出的任何工作過程中，有可能干擾 ACMs 或鉛基塗料，則需要得到房東在此租約下的批准。如果租戶在 Premises 中的任何工作中，有可能干擾 ACMs 或鉛基塗料，則需要得到房東在此租約下的批准。 第4條 ACMs 是帶有石棉的物資。ACMs。ACMs 是帶有石棉的物資。

​

28

Building 103，Suite 150

Kinnate Biopharma公司

根據房東批准的石棉清除計劃，租戶應按要求包封或移除ACM，並將鉛基塗料清除或減少到租戶的要求並遵守所有適用的法律和指南。

如果租戶發現了租賃物裏有有害物質的條件，不包括受本協議第13(G)條約束的條件，在不限制租戶在此項中的其他通知義務的情況下，租戶應向房東提供書面通知。除租戶對有害物質活動和本協議中規定的其他義務外，如果房東決定改正此條件，則房東將在其合理的自由裁量權下，在通知後合理的期限內開始糾正此條件，並隨後勤奮地推進糾正此條件。如果房東在合理的期限內不決定糾正這種情況，租戶可以根據此項單獨而獨有地終止此租約，並通知房東30天。如果租戶根據本協議第13(H)條發出終止通知，則房東可以隨後選擇解決情況，在這種情況下，租戶終止租賃的選擇將沒有任何效力。 第13(G)條上所述的條件之外，如果租戶發現租賃物內存在有害物質情況，租戶應書面通知房東，但不限制租戶在本協議中的其他通知義務。租戶有責任對有害物質活動和本協議中規定的其他義務進行負責，並在每種情況下遵守所有適用的法律法規和指南。 在不限制租戶在本協議中規定的其他通知義務的情況下，如果租戶在租賃物內發現有害物質，則應書面通知房東。在租戶有責任進行有害物質活動和其在本協議中的其他義務的基礎上，如果房東選擇糾正這種情況，則房東應在合理的期限內開始糾正這種情況，然後勤奮地推進糾正這種情況。如果房東在合理的期限內不選擇糾正這種情況，則租戶可以作爲其唯一的獨家救濟措施，在向房東發出30天通知後終止本租約。如果租戶根據本協議第13(H)條發出終止通知，則房東可以選擇糾正情況，在這種情況下，租戶終止租賃的選擇將沒有任何效力。 第13條除非房東另有規定，本協議中的其他義務規定，如果租戶在租賃物內發現有害物質的情況，則應遵照本條指示向房東提供書面通知。除租戶對有害物質活動和本協議中規定的其他義務外，如果房東決定更正此條件，則房東將在其合理自由裁量權下，在通知後合理的期限內開始糾正此條件，並隨後勤奮地推進糾正此條件。如果房東在合理的期限內不決定糾正這種情況，則租戶可以作爲其唯一的獨家救濟措施，在向房東發出30天通知後終止本租約。如果租戶根據本協議第13(H)條發出終止通知，則房東可以選擇糾正情況，在這種情況下，租戶終止租賃的選擇將沒有任何效力。 如租賃物內存在控件，則租戶應書面通知房東，但不限制租戶在本協議中規定的其他通知義務。在本協議中規定的其他義務的基礎上，租戶有責任對控件活動進行處理並遵守所有適用的法律法規和指南。如租賃物內存在以13(G)條爲例外的控件條件，則租戶應書面通知房東，但不限制租戶在此項中的其他通知義務。在租戶對有害物質活動和其在本協議中的其他義務有責任的基礎上，如果房東決定更正此條件，則房東將在其合理的自由裁量權下，在通知後合理的期限內開始糾正此條件，並隨後勤奮地推進糾正此條件。如果房東在合理的期限內不決定更正這種情況，則租戶可以在向房東發出30天通知後，作爲其唯一的獨家救濟措施，終止本租賃。如果租戶根據本協議第13(H)條發出終止通知，則房東可以隨後選擇解決情況，在這種情況下，租戶終止租賃的選擇將沒有任何效力。

第14條

通信-半導體和計算機線路

租戶將負責安排租賃物內由租戶選擇的獲得房東批准的服務提供商的電信服務（包括但不限於電視、電話和數據服務）。租戶將獨自對直接支付此類服務所產生的所有費用負責，房東對此不負任何責任。租戶的服務提供商將電信服務引入位於67 Martinez Street的通信大樓（「Building 67」），然後此服務將通過由房東安裝、使用、擁有和/或維護的線路從Building 67前往租賃物（不限制本協議第14(D)和(E)條下，如其自由裁量權所選，則從時間到時間進行維護和/或修改）。作爲對房東維護和租戶使用可用線路的考慮，租戶將按照房東發佈的可用銅電纜、光纖或兩者同時服務於租賃物的費率向房東支付費用。房東將每月對租戶進行收費，並在收到發票後的30天內付款。大樓67）租戶的服務提供商將電信服務引入位於67 Martinez Street的通信大樓（「大樓67」，然後此服務將通過由房東安裝、使用、擁有和/或維護的線路從大樓67前往租賃物（不限制本協議第14(D)和(E)條下，如其自由裁量權所選，則從時間到時間進行維護和/或修改）。 （不限制本協議第14(D)和(E)條下，如其自由裁量權所選，則從時間到時間進行維護和/或修改）。 租戶將按照房東發佈的可用銅電纜、光纖或兩者同時服務於租賃物的費率向房東支付費用。房東將每月對租戶進行收費，並在收到發票後的30天內付款。

除了租戶在本協議第14(A)條下的義務之外，如果租戶選擇在房東的管道和其他電信基礎設施中安裝或附加線路，則租戶將根據當時有效的Presidio Trust Access Guidelines for Presidio Trust Telecommunications Department Infrastructure（「Access Guidelines」）請求此類安裝或附加。如果房東同意進行此類安裝或附加，則租戶將按照房東發佈的使用房東管道和其他電信基礎設施空間的費率向房東支付循環費用，並支付與在或附加到房東的電信基礎設施的安裝有關的房東所有成本，如Access Guidelines所述。 第14(A)條下的義務，如果租戶選擇在房東的管道和其他電信基礎設施中安裝或附加線路，則應遵守所有適用的法律法規和指南。（不限制租戶在本協議中的其他通知義務），如果租戶選擇在房東的管道和其他電信基礎設施中安裝或附加線路，則應根據當時Presidio Trust Access Guidelines for Presidio Trust Telecommunications Department Infrastructure（「Access Guidelines」）請求進行此類安裝或附加。如果房東同意進行此類安裝或附加，則租戶將按照房東發佈的使用房東管道和其他電信基礎設施空間的費率向房東支付循環費用，並支付與在或附加到房東的電信基礎設施的安裝有關的房東所有成本。接入指南如果房東同意進行此類安裝或附加，則租戶將按照房東發佈的使用房東管道和其他電信基礎設施空間的費率向房東支付循環費用，並支付與在或附加到房東的電信基礎設施的安裝有關的房東所有成本，如Access Guidelines所述。

​

29

103號樓，150號套房

Kinnate Biopharma公司

根據《本協議》第 第14(A)條款和頁面。第14(B)條款 在上述情況下，承租人可以安裝、維護、更換或使用任何通信或計算機電線、電纜和相關設備（統稱爲「線路」）在該物業內，前提是：（i）承租人將獲得房東的事先書面同意，該同意不得不當抵制，使用經驗豐富、合格並獲得房東書面批准的承包商，並遵守本合同的所有其他條款；（ii）任何此類安裝、維護、更換或使用都將符合所有適用法律、建築指南和良好的工作實踐，並不會干擾該物業、建築物或總站現有線路的使用，並不會損壞或損毀該物業或建築物或其任何部分；（iii）將爲該物業和建築物的現有和未來的佔用者維護足夠數量的備用線路和額外線路空間，房東將根據其合理的意見確定這個數量；（iv）如果承租人任何時候使用任何可能會產生超過普通雙絞線升降電纜的正常絕緣等級或引起較高輻射的設備，則該線路（包括升降電纜）將被適當絕緣（由承租人自行承擔全部費用和費用）以防止過度的電磁場或輻射；（v）爲了允許新線路的安裝，房東可能要求承租人移除位於該物業內或爲該物業服務的現有線路；（vi）承租人的權利將受到受監管的電話公司或其他公用事業公司的權利的限制；（vii）承租人將支付所有相關費用。房東保留在承租人的費用內執行上述任何或所有工作的權利。承租人將支付房東執行的任何此類工作的費用，在開具賬單後三十（30）天內支付。線施工，承載的板塊 第10條款和頁面。11；儘管如上所述，房東保留在承租物業服務的線路始於物業外部的點，進行任何工作的權利，承租人將在開具賬單後三十（30）天內支付房東進行的任何此類工作的費用。（ii）任何此類安裝、維護、更換或使用都將符合所有適用法律、施工指南和良好的工作實踐，並不會干擾該物業、建築物或總站現有線路的使用，並不會損壞或損毀該物業或建築物或其任何部分；（iii）將爲該物業和建築物的現有和未來的佔用者維護足夠數量的備用線路和額外線路空間，房東將根據其合理的意見確定這個數量；（iv）如果承租人任何時候使用任何可能會產生超過普通雙絞線升降電纜的正常絕緣等級或引起較高輻射的設備，則該線路（包括升降電纜）將被適當絕緣（由承租人自行承擔全部費用和費用）以防止過度的電磁場或輻射；（v）爲了允許新線路的安裝，房東可能要求承租人移除位於該物業內或爲該物業服務的現有線路；（vi）承租人的權利將受到受監管的電話公司或其他公用事業公司的權利的限制；（vii）承租人將支付所有相關費用。房東保留在承租人的費用內執行上述任何或所有工作的權利。承租人將支付房東執行的任何此類工作的費用，在開具賬單後三十（30）天內支付。 第14條條款，房東保留要求承租人撤出位於該物業內或服務於該物業的任何線路，並修理由此類撤出引起的任何損壞，或由房東選擇按照這種撤出和維修的成本來補償房東。如果房東選擇撤出任何或所有線路，則承租人將在開具賬單後三十（30）天內向房東支付撤出費用。遵守本條款的任何線路將隨房東的選擇成爲房東的財產（房東不提供任何付款）。如果承租人未能依據房東要求移除此類線路，或者違反本合同的任何其他規定，房東可以向承租人發出書面通知十（10）天后，在承租人的費用下撤出此類線路或糾正此類其他違規行爲（但不限於此種方式限制房東在本合同或適用法律下可用的其他救濟措施）。承租人不得未經房東在每種情況下事先書面同意，將任何第三方的擔保或抵押權授予該線路；未經房東事先書面同意授予的任何這種擔保或抵押將無效。

儘管本合同中有任何相反規定，但本合同到期或提前終止後，房東保留要求承租人移除由承租人或爲承租人安裝在該物業內或爲該物業提供服務的任何或所有線路並修復由此類移除引起的任何損壞或根據房東的選擇按照此類移除和修復的成本來支付房東的費用。如果房東選擇撤出任何或所有線路，則承租人將在開具賬單後三十（30）天內向房東支付除此類撤出費用。本合同未要求按本 第14條 條款，承租人移除任何線路的要求 第14條，房東保留權利

房東對以下（統稱爲「線路問題」）產生的損害不承擔任何責任，也不保證承租人使用任何線路將免於以下情況：（i）任何未經授權的方的竊聽或竊聽；（ii）任何線路的故障無法滿足承租人的要求線路問題”: (i)任何未經授權的竊聽或監聽，(ii)所有線路未能滿足租戶的控件。

​

30

大樓103號，套間150

Kinnate Biopharma公司

應遵守以下所有規則：（i）照安防-半導體要求安裝、維護、更換、使用或移除線路以便提供所需的任何服務，（ii）遵守任何線路或任何相關設備所需的環保母基和電源要求，以及處理線路中遇到的任何其他問題，（iii）安裝、維護、更換、使用或移除線路由本租戶或其他租戶或住戶或半導體本身完成，導致任何短缺、故障、變化、中斷、斷開連接、損失或損壞，或任何與線路相關的其他問題。

任何線路問題都不會被視作實際或構成驅逐，使房東對租戶負有減免租金的責任，或免除租戶在本租約下的義務。無論如何，房東不對由任何線路問題引起的利潤損失、業務中斷或其他間接損害承擔責任。

第15條

安全和安防設備、服務和計劃

房東和租戶確認，由房東提供的安全和安防設備、服務和計劃（如果有），雖旨在防止犯罪和確保安全，但在某些情況下可能無法阻止盜竊或其他犯罪行爲，或確保人員或財產的安全。任何由租戶在場所內安裝的安防系統必須與基地轄區範圍內的安防系統兼容，並經過房東事先書面批准，租戶手冊以及本租約的所有其他規定。此類系統的安裝必須符合本<a>Lease</a>中條款的規定。當房東批准任何安防系統時，不會被解釋爲有關這種系統的充分性或有效性的陳述。租戶承擔其財產和利益相關的任何安全或安防設備、服務或計劃可能無法有效，或可能出現故障或被犯罪分子規避的風險，租戶將取得保險保障，以在一定程度上保護自己免受此類犯罪行爲和其他損失的影響，詳見<a>Lease</a>。租戶同意配合房東或根據適用法律要求開展的任何合理的安全或安防計劃。 第11條如果在本租約期間，場所或場所的某個部分或租客使用或進入場所所必需的大樓因火災、地震、上帝之意、自然元素或其他意外事件而損壞，房東和租戶的權利和義務將如本<a>Lease</a>所述。房東和租戶棄絕加利福尼亞民事法典第1932（2）條和1933（4）條的規定的約束，如這些規定可能不時被修改、替換或重新規定。 第9條如果在本租約期間，場所或場所的某個部分或租客使用或進入場所所必需的大樓因火災、地震、上帝之意、自然元素或其他意外事件而損壞，租戶應當儘快（並在任何情況下努力於此）在此類損害或破壞發生後不超過五（5）天內將書面通知發給房東，詳細描述此類損害或破壞的性質和範圍，只要在合理的範圍內。

第16條 強制徵收 房東有權單方面終止合同，如果政府或準政府機構爲任何目的收購或徵收租賃物品、建築物或土地的實質部分（統稱爲「徵收」），並且如果收購的房產佔整個租賃物品、土地或建築物的實質部分，房東有權單方停止與租戶的合同關係並通知租戶，租期自房屋權利歸屬當局，租金及其他租賃費用自該日期起中止。爲了本第16條的目的，如果徵收使房東繼續讓出租物品變得商業不划算，或者使房東繼續經營建築物變得不划算，則租賃物品、土地或建築物的實質部分應被視爲被徵收。

意外損壞或破壞

如果在本租約期間，場所或場所的某個部分或租客使用或進入場所所必需的大樓因火災、地震、上帝之意、自然元素或其他意外事件而損壞，房東和租戶的權利和義務將如本<a>Lease</a>所述。房東和租戶棄絕加利福尼亞民事法典第1932（2）條和1933（4）條的規定的約束，如這些規定可能不時被修改、替換或重新規定。 第16條如在本租約期間，場所或場所的某個部分或租客使用或進入場所所必需的大樓因火災、地震、上帝之意、自然元素或其他意外事件而損壞，租戶將及時（並在任何情況下盡最大努力通知房東，通知時間不得超過此類損害或破壞發生後的五（5）天）書面告知房東，詳細說明此類損害或破壞的性質和範圍。

安全和安防設備、服務和計劃

​

31

大樓103號，套間150

Kinnate Biopharma公司

如果出現火災、地震、不可抗力、自然災害或其他意外事件影響租戶對場所或場所一部分或建築物所需使用或進入場所的情況，房東將進行相應維修，但須遵守本條規定。 第16條如果符合以下所有條件：(i)房東合理判斷維修工作可在開始維修後的180天內完成；(ii)建築物財產保險理賠金額足以支付維修總費用；(iii)此損壞或毀壞事件不是在本合同到期的最後十二個月內發生。如果以上所有條件均符合，則本租賃協議將繼續有效，但在此情況下，(1) 租金和服務區費用將最初由租戶在此協議下所規定的租賃中斷或業務中斷保險金中獲得的金額支付（或如果租戶因未保險或未保險造成無法獲得保險賠償，則由租戶支付），該金額歸屬於租金和服務性區費用，應支付給房東；(2) 只要這種損壞或毀壞不是由於租戶或其其他租戶方的過錯或疏忽而造成的，那麼在保險理賠款或本句子第(1)項描述的租戶的其他付款不足以覆蓋根據本租賃協議房東應支付的租金和服務性區費用的情況下，因保險賠償不足而無法支付的租金和服務性區費用金額將臨時減免，按照租戶的使用受到的影響程度，從損壞或毀壞的日期起開始，並持續到完成修復爲止。

建築物毀壞將在房東或租戶的選擇下終止本租賃協議。

在任何損壞事件發生後合理的時間之內，房東將確定修復或恢復場所所需的估計時間和費用。如果房東合理判斷不能在以下情況下進行維修： 第16條(C)(i)至(iii)款。則在災害發生後60天內，房東或租戶可以通過書面通知對方選擇終止本租賃協議，終止期間爲30天。如果本租賃協議因災害終止，房東將有權獲得租戶提供的財產保險金，包括任何租賃中斷或業務中斷保險金，前提是房東不得獲得任何涵蓋租戶個人財產的保險賠款。所有財產和人身傷害保險金將首先用於拆除建築物（如適用）和場地上的任何其他改進，將Site重建爲立即可建條件，然後支付截至終止日期應支付給房東的任何租金，而剩餘部分將支付房東。在終止時，雙方將被免除對方的任何義務，以終止日期爲有效日期，但須支付至終止日期爲止應付給房東的逾期未付租金；但是，本租賃協議明確規定的所有條款，包括但不限於本租賃協議的補償條款，將在終止本租賃協議前發生的事項中繼續有效。如果房東或租戶不選擇終止本租賃協議，則該租賃將繼續生效，但基礎租金將按照第16條(C)規定的程度減免，並且房東將盡快修復此類損壞。 第16條(C)保險可覆蓋部分的基礎租金和服務性區費用之外的部分的基礎租金和服務性區費用將暫時減免，和租戶場所使用受影響程度成正比，從損壞或毀壞事件日期起開始，持續到修復所需期間的完成。

​

32

大樓103號，套間150

Kinnate Biopharma公司

租戶不得以任何理由獲得損失的任何賠償，具體包括但不限於: (i)部分或全部房屋或建築物的使用損失， (ii)得到的任何損壞的租戶個人物品或房屋修復，或(iii)由此損壞或修復引起的任何不便，煩惱或費用(包括搬家費和建立和維護任何臨時設施的費用)。如果沒有對房屋或其任何部分造成的損壞或破壞將允許租戶放棄房屋或終止此租賃或免除租戶的任何義務，包括但不限於支付租金，除非本合同另有明確規定。 第16條.

在維修工程進行期間，爲了實施維修，業主無需修理或更換租戶的任何受保護個人資產或租戶或其他租戶方的任何其他個人資產，或修補或更換安裝由租戶或租戶爲所進行的任何改變或改進。租戶將及時進行這些維修和更換。 第16條徵用

第17條

如果任何重要部分的房屋或建築物將被權利的強制徵用或被任何有權機關征用，用於任何公共或準公共的用途或目的。或者如果任何相鄰的地產或街道將被該機構以使維修，重建或改建房屋的任何部分進行徵用，或者如果業主將頒發一個代替強制徵用或徵用的其他文件，業主將有權在九十(90)天書面通知後終止本合同，前提是該通知在徵用之日起一百八十(180)天內給出。如果整個或任何實質部分的房屋永久被佔用，或者由於此類佔用導致房屋的接觸受到實質性損害，則租戶將擁有相互終止的權利。業主有權獲得全部獎項或支付，但租戶將有權就租戶的個人財產和租戶在租期屆滿時可以移除的固定裝置提出任何單獨索賠，並支付搬家費，前提是可以獨立於業主的索賠，不會減少或推遲業主可用的獎項，並且必須單獨支付給租戶。所有租金將按照終止合同之日或佔用之日進行分攤，以較早發生的日期爲準。如果房屋的任何部分被徵用，並且該租賃不被終止，租金將按比例減免。

第18條

棄權; 賠償

除非僅因業主（而非租戶）的重大過失或惡意行爲，否則租戶作爲本租賃合同的重要組成部分，放棄在任何時間和任何原因(including, without limitation, in connection with, or arising at any time and from, any Biological Contaminant and/or Force Majeure)，對業主產生的任何損失（包括與房屋、建築物或總督府有關的任何人員、財產或企業，包括租戶方和其他任何人員或企業的財產、財產或企業) 的賠償權。

​

33

103棟，150號套房

Kinnate Biopharma公司

無論屬於誰的房地產或業務，包括但不限於租房方及任何其他人在租賃場所和建築物內外，以及總督府，都有可能遭受損害、破壞和/或損失。

對於本條款，既不美國國家公園警察，也不是由總督信託合同下的總督府消防部門（在總督府消防站運營）的代理人或由房東負責，對於美國國家公園警察或舊金山消防部門的任何行爲或不作爲，房東絕不承擔任何責任。本條款不限制承租人或其他方追究美國國家公園警察或總督府消防部門本身行爲或不作爲的任何權利或救濟。

除非是因爲房東的重大過失，承租人將爲任何和所有索賠、要求、責任、損害（包括但不限於財產損壞和/或使用損失）、判決、命令、裁定、行動、訴訟、罰款、罰金、損失、成本和費用（包括但不限於法院費用和律師費）（統稱爲「損失」）辯護（由房東決定），使房東免於受損，這些損失可能發生在租賃場所和/或建築物內，或者由承租人方的任何違反本租賃協議或使用租賃場所、建築物或總督府而導致，或者由任何其他承租人方的行爲或不作爲所導致的。承租人明確承認前述賠償責任適用於但不限於以下事項：（a）租賃場所的物理狀態（包括地震）；（b）任何工作的描述；（c）在租賃場所內或服務於租賃場所的線路的安裝、維護、使用或拆除；（d）危險物質活動的描述；以及（e）產生的租賃場所價值下降（無論這些事項是否獲得房東批准）。承租人對賠償責任的義務包括不限於對被保障方在第一次接到任何索賠或要求之前可能發生的所有損失負責。本條款的規定將在本租賃協議期限屆滿或提前終止後繼續有效。損失由於人員、物業或商業損失、損壞或受傷發生在場所或建築物內或產生於租賃方方的任何其他行爲或不作爲，租賃方將辯護（由房東決定），並使房東免責，免受任何和所有索賠、要求、責任、損害（包括但不限於財產損壞和/或使用損失）、判決、命令、裁定、行動、訴訟、罰款、罰金、損失、成本和費用（包括但不限於法院費用和律師費）（統稱爲「損失」）的影響。租賃方明確承認前述賠償責任適用於但不限於以下事項：（a）場所的物理狀態（包括地震）；（b）任何工作的描述；（c）在場所內或服務於場所的線路的安裝、維護、使用或拆除；（d）危險物質活動的描述；以及（e）產生的場所價值下降（無論這些事項是否獲得房東批准）。 第11條未經房東的重大過失，租賃方將爲任何和所有損失辯護（由房東決定），並使房東免受任何和所有索賠、要求、責任、損害（包括但不限於財產損壞和/或使用損失）、判決、命令、裁定、行動、訴訟、罰款、罰金、損失、成本和費用（包括但不限於法院費用和律師費）（統稱爲「損失」）的影響。 第14條租賃方將爲任何和所有損失進行辯護（由房東決定），並使房東免受任何和所有索賠、要求、責任、損害（包括但不限於財產損壞和/或使用損失）、判決、命令、裁定、行動、訴訟、罰款、罰金、損失、成本和費用（包括但不限於法院費用和律師費）（統稱爲「損失」）的影響。 第13條租賃方將爲任何和所有損失進行辯護（由房東決定），並使房東免受任何和所有索賠、要求、責任、損害（包括但不限於財產損壞和/或使用損失）、判決、命令、裁定、行動、訴訟、罰款、罰金、損失、成本和費用（包括但不限於法院費用和律師費）（統稱爲「損失」）的影響。該條款適用於有關危險物質活動的所有問題。

租賃方的補償責任應包括被賠償方在首次收到任何索賠或要求的通知之後產生的全部損失。本條款的規定將在本租賃協議期限屆滿或提前終止後繼續有效。 第18條 本條款將在本租賃協議期限屆滿或提前終止後繼續有效。

第19條

轉讓和轉租

（A）抵押

未經房東事先書面同意（房東可全權決定是否同意），承租人不得出租、抵押、抵押、抵押或允許任何留置權適用於本租賃協議或其任何利益，並且承租人不得要求出租場所的租賃權。

未經房東事先書面同意，承租人不得轉讓或轉讓本租賃協議或其中的任何權益，包括但不限於通過法律途徑、根據以下15條款（ii）轉讓、轉讓或以其他方式負擔其租賃權益。但是，如果且僅當滿足本條15（iii）所述的所有條件（各方均認爲是合理的），方有權將本租賃協議轉讓或轉讓。 第19條 參見第19（F）條款定義的轉讓，未經房東事先書面同意，承租人不得轉讓或轉讓本租賃協議或其中的任何權益，包括但不限於通過法律途徑、根據以下15條款（ii）轉讓、轉讓或以其他方式負擔其租賃權益。但是，如果且僅當滿足本條15（iii）所述的所有條件（各方均認爲是合理的），方有權將本租賃協議轉讓或轉讓。 第19（F）條 或以其他方式負擔其租賃權益。

​

34

103棟，150號套房

Kinnate Biopharma公司

未經房東允許，不得（i）給予他人轉讓租約或轉讓租約的任何部分，（ii）許可他人使用租賃物業的任何部分，（iii）許可租賃物業由租戶之外的任何人員使用（前述所有內容合稱爲「物業轉讓事項」）。股份轉讓轉讓受讓方，包括任何受讓或擬受讓任何轉讓的人，以下簡稱「受讓方」受讓人如果租戶需要房東同意任何轉讓，請書面通知房東，該轉讓通知應包括：（a）擬議的生效日期（轉讓通知後不少於30天，不多於180天）、（b）將要轉讓的物業部分（以下稱爲「受讓空間」）（直接或間接）、（c）擬議轉讓的條款和對價，擬議受讓方的名稱和地址，以及有關擬議轉讓的所有文件的副本，（d）擬議受讓方的最新財務報表（如有審計，已有審核人，或已有司法人員），並在任何情況下，由其官員、合夥人或所有者認證，（e）任何其他信息，以使房東能夠確定擬議受讓方的財務責任、品格和信譽，擬議受讓方業務的性質，以及在擁有和經營其他業務方面的先前經驗，如果適用，（f）擬議受讓方的受讓空間的擬議用途，（g）證明租戶的某位官員、合夥人、成員、或所有者所簽字的合理詳細計算轉讓保費的電子表格，以及（h）房東可能合理需要的其他信息，包括但不限於按照下文Article 19(C)的規定評估任何轉讓（包括但不限於租賃物業的全部或部分）。提交轉讓通知時，租戶將支付給房東一筆不可退還的審核和處理費用$2,500.00，並在房東書面要求後的三十（30）天內償還房東任何合理的專業費用（包括但不限於律師、會計師、建築師、工程師和顧問費用）。任何未遵守本協議的轉讓（除非房東書面豁免），將由房東自行選擇，被視爲無效（除非房東書面放棄該轉讓），並在房東選擇的情況下，也將構成本租約的違約。轉賬通知轉讓通知書轉讓受讓方所在空間 19(C)款下述條件。 第19條 協議

房東可以將其同意受讓人的條件設置爲租戶的通知中指定的條款，包括但不限於下列條件的滿足：（i）受讓方意圖將租賃物業用於恰當用途，並符合適用Presidio Trust規劃文件的用途，（ii）如果轉讓只涉及物業的一部分，則受讓空間的大小、配置和通道以及剩餘物業的下一步租賃合同是適合正常租賃用途和房東合理接受的，（iii）受讓方不是政府機構或機構，（iv） 轉讓方對承擔與轉讓有關的義務具有合理的財務狀況，（v）在租戶請求同意擬議轉讓的時候或轉讓的生效日期上，租戶未違反本租約，（vi）受讓方不是房東或房東任何代理在前90天單方面存在或最近的租戶或轉租人，（vii）受讓方不是受到制裁的人（ Blocked Person），（viii）租戶和受讓方根據房東認可的文件完成轉讓的文件，包括受讓該租賃合同的轉讓及承接的授權書，房東同意的文件，受讓方確認房東可以將受讓方的姓名、地址、電子郵件地址和電話號碼列入房東的網站，以及不記名的子租賃或轉讓工具的副本，所有這些都將於轉讓前交給房東。房東在收到所需信息和文件後20個工作日內，將：（a）同意轉讓並簽署房東指定的轉讓協議；（b）書面拒絕轉讓；或者（c）如果轉讓是該租賃合同的轉讓或剩餘期限的大部分或全部的租賃賃約，收回租賃物業。如果房東行使其收回的權利，則本租約將於擬議收回的物業的有效日期自動終止。

​

35

103棟，150號套房

Kinnate Biopharma公司

轉讓生效日期時，即使房東可能需要租戶簽署反映此類終止的合理修正或其他文件，租戶也應遵循所有基金類型規定。

租戶將向房東支付任何轉讓所得的所有溢價。 “轉讓溢價將指在超過租戶根據此租約應付的基礎租金和基礎服務區費用（如果只轉讓了部分租賃面積則按每個RSF的比例計算）以及租戶實際支付給非相關的第三方許可證不動產經紀人的任何合理和慣例佣金、合理法律費用和租戶在轉讓中提供的合理讓步的總和外，從該轉讓人處的所有租金、附加租金或其他考慮中（無論該考慮是直接還是間接與不動產租賃權的價值相關，由房東根據其合理判斷確定），如果該轉讓處的考慮部分不是立即可以用於支付的資金，則爲非現金部分支付給房東的方式應得到房東合理滿意。本約定項下應支付的轉讓溢價應在租戶收到後十（10）天內支付給房東。如果轉讓的考慮部分不是立即可以用於支付的資金，則爲非現金部分支付給房東的方式應得到房東合理滿意。本約定項下應支付的轉讓溢價應在租戶收到後十（10）天內支付給房東。

如果房東同意轉讓：（i）本租約的所有條款，包括但不限於關於租戶根據主題空間承擔的本租約下的責任，不會在任何情況下被視爲已豁免或修改，（ii）此類同意不構成任何由租戶或轉讓人進一步轉讓的同意，（iii）沒有轉讓人將繼承在本租約或任何修改中規定的任何權利以延長本租約的期限、擴大主題空間、租賃其他空間，任何這樣的權利被視爲個人權利，（iv）租戶將在簽署後立即將與轉讓相關的所有文件副本交付給房東，並且（v）如果房東要求，租戶將提供租戶首席財務官或類似人員所證明的完整聲明，以合理詳細說明租戶從此類轉讓中得出的任何轉讓溢價的計算。房東或其授權代表將有權在合理的時間內審核與任何轉讓有關的租戶的賬簿、記錄和文件，並製作副本。如果任何轉讓的轉讓溢價被發現低估，則租戶將在要求後三十（30）天內支付不足部分，如果低估超過兩（2）個百分點，則租戶將支付此類審核的房東成本。任何分租將是下位並受本租約的規定約束。如果在任何分租的期限內終止本租約，房東有權：（aa）將此類分租視爲已取消並以任何合法手段收回主題空間，或者（bb）要求分租人在根據第365條破產法下租約或此類租約被拒絕後，認可房東作爲其在此類租約下的房東。如果租戶違約並未在適當的時限內予以糾正，則房東有不可撤銷的權利，作爲租戶的代理人和委託人，指示任何轉讓人直接向房東支付與轉讓相關的所有支付，直至該違約被糾正。 第22條如果房東同意轉讓：（i）本租約的所有條款，包括但不限於關於租戶根據主題空間承擔的本租約下的責任，不會在任何情況下被視爲已豁免或修改，（ii）此類同意不構成任何由租戶或轉讓人進一步轉讓的同意，（iii）沒有轉讓人將繼承在本租約或任何修改中規定的任何權利以延長本租約的期限、擴大主題空間、租賃其他空間，任何這樣的權利被視爲個人權利，（iv）租戶將在簽署後立即將與轉讓相關的所有文件副本交付給房東，並且（v）如果房東要求，租戶將提供租戶首席財務官或類似人員所證明的完整聲明，以合理詳細說明租戶從此類轉讓中得出的任何轉讓溢價的計算。房東或其授權代表將有權在合理的時間內審核與任何轉讓有關的租戶的賬簿、記錄和文件，並製作副本。如果任何轉讓的轉讓溢價被發現低估，則租戶將在要求後三十（30）天內支付不足部分，如果低估超過兩（2）個百分點，則租戶將支付此類審核的房東成本。任何分租將是下位並受本租約的規定約束。如果在任何分租的期限內終止本租約，房東有權：（aa）將此類分租視爲已取消並以任何合法手段收回主題空間，或者（bb）要求分租人在根據第365條破產法下租約或此類租約被拒絕後，認可房東作爲其在此類租約下的房東。如果租戶違約並未在適當的時限內予以糾正，則房東有不可撤銷的權利，作爲租戶的代理人和委託人，指示任何轉讓人直接向房東支付與轉讓相關的所有支付，直至該違約被糾正。

轉讓還包括：（i）如果租戶是合夥企業或有限責任公司，則所有合夥人或成員權益的總量中退出或變更（自願、強制或根據法律）二十五（25）個百分點或更多；或轉讓二十五（25）個百分點或更多的所有合夥或會員利益，無論是直接還是間接轉讓（除了因贈與或死亡原因而轉讓給直系親屬的外），或合夥或公司的解散；或該類合夥或公司的大多數普通合夥人或管理成員退出或變更（自願、強制或根據法律）；（ii）如果租戶是一家公司，則（aa）解散、合併、……

​

36

103號樓，150號套房

Kinnate Biopharma公司

租戶的整合或其他重組，（bb）租戶直接或間接（除贈與或死亡原因向直系親屬）轉讓或銷售其二十五（25）％或以上的表決權股份，或（cc）租戶淨資產二十五（25）％或以上的抵押、押品或質押出售。

房東同意租戶以及其部分關聯實體簽訂此租約，並且因此預訂可供關聯實體使用的房產，無需事先取得房東書面同意，只要租戶在任何關聯實體就佔用房產之前提前以書面形式通知房東其關聯實體的身份及滿足房東所要求的關聯實體的滿意保險證明，同時，租戶不得將關聯實體使用的空間單獨出租，與關聯實體使用的空間共用一條通往房產的入口通道以及某些共享的中央服務，如接待、影印等；（b）關聯實體在房產中從事允許使用的活動，不得從事其他任何目的；（c）關聯實體從事的業務適合該建築物，考慮到其他租戶的業務和建築物的聲譽。如果關聯實體佔用了諮詢本文所述的任何部分，則同意：（i）關聯實體必須遵守本租約的所有規定，任何關聯實體的違約將被視爲租戶違約；（ii）房東根據本租約的規定只向租戶發送必要的通知，絕不需要向任何關聯實體發送任何通知；（iii）在任何情況下，任何關聯實體的佔用或使用均不會釋放或豁免租戶在本租約下的任何義務；（iv）關聯實體及其員工、承包商和被邀請者使用或佔用房產空間的任何人員將被視爲租戶方，目的是爲了租戶的賠償責任和對索賠的放棄；（v）如果關聯實體直接向房東支付租金，則房東根據自己的意願可以接受租金並將其視爲租戶的帳戶，並根據自己的意願對租戶所欠租金進行適當的抵充。關聯實體使用房產的任何部分，或關聯實體直接支付任何租金，將不被視爲房東與關聯實體之間的出租方和承租方關係，在所有情況下，租戶將被視爲本租約的唯一承租方。不允許任何關聯實體的僱員參與住宅出租計劃。不支付任何轉讓溢價費用的關聯實體將使用房產。如在本條文中使用，如同一實體或個人控制、被控制或與租戶共同控制，則視爲與租戶關聯的實體或個人（統稱爲「關聯方」） 第4條和頁面。第18條和關聯方合作關聯實體關聯方關聯實體”).

儘管本租約中有相反的規定,對於任何分配給租戶公司的實體，由其合併、重組或合併使得實體或者其經營在房產中，購買租戶公司股票或資產的實體，只要其後繼實體的淨資產不低於租賃開始日期租戶淨資產的75％，房東無權解除本租約，也無權獲得任何轉讓溢價費用。房東將在合理期限內同意任何合法轉讓。被允許的轉讓允許的轉讓

​

37

103號樓，150號套房

Kinnate Biopharma公司

有合理令人滿意的證據表明，租戶及其在許可轉讓後的被許可人有義務履行租戶在本租約項下的義務。

第二十條

歸還物品

在本租約到期或提前終止或租戶獲得使用權終止時，租戶應將物品歸還給房東，物品的狀況應該良好，除了合理磨損外，應該使其乾淨整潔，且應該歸還房東所有鑰匙、鑰匙卡、停車貼或卡。租戶應向房東說明留在物件裏的任何鎖或保險箱的組合數字，撤除所有商業設備和租戶的個人物品，並修復任何因此類撤除造成的物品損壞。本租約期間任何一方的義務或權利，應歸屬於租約到期日或提前終止日；除了租期到期或提前終止時雙方明確提出的義務或權利（包括但不限於「未投保責任險」一條款下的保障義務，或者涉及危險物質撤除的客戶義務）。雙方在本租約到期日或提前終止日或之後明確提出的義務或權利（包括但不限於本「持有」條款），仍然存在並繼續執行。無論是由承租人還是房東安裝的所有改進、固定裝置或其他物品，都是房東的財產，應當保留在場內，而不需要補償、津貼或給予承租人credit。如果房東在租期開始日期後同意任何改動和/或修繕，但房東附帶條件要求後續移除時，承租人應當及時移除該等改動和/或修繕，並將場地恢復爲其安裝前的狀況；但是，如果租戶未在租期到期或提前終止前移除這些改動和/或修繕，租戶將爲移除這些物品和修復場地支付費用，而且被禁止進入場地執行工作。如果租戶未能按照本租約規定拆除或修復任何物品或未能按照本租約的規定從場內移除任何改動和/或裝修，房東可以代爲拆除、修復和清除，並要求承租人支付相關成本。房東在本租約或任何適用法律的規定下對場內拆下的任何物品進行處理或存儲，相關費用由承租人承擔，房東不對其所存物品的價值、保全或保管負責。在租期到期或提前終止或租戶獲得使用權終止後30天內沒有從場內移除或未將取回儲存的物品的，房東可以選擇將這些物品視爲已由承租人無償轉讓給房東，這些物品的移除和存儲成本由房東承擔，但不超過承租人應付款項的總額。除非適用法律禁止，否則房東將對這些物品享有留置權，以支付其在拆除和存儲這些物品方面所發生的費用。 第18條 （「主管官員未覈准此次交易」或「涉及危險物質撤除的客戶義務」） 第13條本租約到期日或提前終止日結束前產生的雙方的任何義務或權利（包括但不限於以上「未投保責任險」一款項下的保障義務），及本租約到期日或提前終止之後產生的雙方明確提出的任何義務或權利（包括但不限於本租約的條款），均應該繼續執行，而不產生因此而支付任何補償、津貼、費用或其他任何形式的支出。 第20條本租約到期日或提前終止後產生的雙方明確提出的任何義務或權利（包括但不限於本租約的條款），均應該繼續執行，而不產生因此而支付任何補償、津貼、費用或其他任何形式的支出。

第二十一條

持有超時

租戶超時持有場地或其中任何一部分，應付給房東當時租金金額的200%，以及房東因此而遭受的所有損失。前述內容並不構成允許租戶持續持有的許可，也不構成租期的延長（儘管租戶仍然有遵守本租約的所有規定，直到租戶搬離場地爲止）。如果租戶超時持有，租戶同意需要賠償房東因此而蒙受的所有損失，包括但不限於相關的間接損失。此外，如果租戶在沒有房東允許的情況下持有或佔有建築物的任何其他部分（即不包括所租物），例如將個人物品移入該區域或開始對此區域進行改造或裝修，則租戶需要向房東繳納對應部分租金金額的200%。

​

38

103號樓，150號套房

Kinnate Biopharma公司

在租用任何區域之前，需要房東書面同意（無論是否進行了討論、談判、簽署了非約束性條款表、以及其他的通信，包括未被接受的報價）。任何區域的月租金將由房東根據其合理判斷確定的面積（根據租賃面積的比例計算）乘以當時的租金來確定。租客將支付每月租金（任何部分的那個月的全部租金），只要租客保持對該區域或任何部分的實際控制，以及對由此引起的所有損害賠償。以上不得視爲租客非法佔用或佔有建築的任何其他部分的許可，也不得修改租賃面積或修改本租賃協議的條款（儘管租客必須遵守有關該區域的所有本租賃協議的規定，直到租客撤離爲止）。租客將對由此非法佔用造成的所有損害賠償，包括但不限於間接損害賠償。

第22條

租客違約;房東的救濟方式

任何以下事件之一將構成租戶的「違約」：（i）租戶在應付租金的截止日期三（3）天內未付清租金，但該違約繼續五（5）天，經房東書面通知，租戶仍未支付租金；（ii）租戶未在收到房東通知後30天內遵守或執行本租賃協議的任何條款或條件（除另有規定的條款外）；（iii）租客未遵守租客手冊（包括衛城規則），除非在通知後五（5）天內消除該違約；（iv）租客或本租賃協議的任何保證人（「賠償人」）進行了任何住宅信託或債權人賠償的一般分配，或就租戶被裁定爲破產或根據任何與破產有關的法律提出重組或安排申請（除非針對租戶提起的申請在六十（60）天內被駁回），或任命受託人或接管人接管位於租賃場地的大部分租戶資產或租戶對本租賃協議的利益，或實施對位於租賃場地的租戶資產的實際扣押、判決或其他司法查封或扣押，或由於租客或任何保證人召集了其債權人會議或其任何類別的債務對其進行債權暫停或債務重組，或租客或任何保證人無法支付到期債務的任何承認；（v）本租賃協議中的任何重大誤述，或租戶或任何擔保人在談判、簽訂或履行本租賃協議或在根據〈委託書〉規定的前述義務下提供的任何財務報表或其他材料中的重大誤述或遺漏；或（vi）租客未能按照規定時間限制下任何其他租賃條款內的任何違約進行糾正。下列每種情況都將構成「不可糾正的違約」，租客將無權享有前述通知或糾正權利：（y）在第5（A）條文中指定的任何「不可糾正的違約」，或（z）違反本租賃協議的轉讓。對於房東接下來的救濟方式，任何「不可糾正的違約」都是一個默認事件。這些通知和糾正期更是適用法律規定的通知和糾正期的替代，而不是補充。違約租戶的違約事件：租客遇到以下任何一種或多種情況將構成該租戶的「違約」：“(i)租客未在到期日三(3)天內支付租金，且該不履行持續了五(5)天，之後房東書面通知租客的情形除外; (ii)租客在收到房東通知後30天內未遵守或履行本協議中的任何條款或條件(如果另有規定的條款除外)；(iii)租客違反住戶手冊（包括總部禁止條例），除非在通知後5天內消除。（iv）租客或者任何這份租聘協議的擔保人（「保證人」）作出任何一般性分配財產的情況，或者訴訟請求的破產清算或組織方案的申請（關於破產法律規定，如果對於租戶提出申請，該申請得到解除的情況除外），或者任命管護人或接管人接收分佈在該租賃場所上的租戶所有資產的大部分的情況，或者大規模扣押或執行或其他司法查封或扣押租戶所有資產的情況，或者租戶或任何擔保人召開其債務人大會或針對該類債務進行債務重組或整頓的情況，或者租戶或任何擔保人無法支付因到期而產生的債務的情況；(v)在本租約中有重大誤述，以及與談判、簽訂或履行本租約或本租約下任何轉讓有關的租戶或任何擔保人向其提供的任何財務報表或其他材料中重大的虛假陳述；（vi）租戶不遵守在半導體相關基本報表中將該違約作出適當解釋的情況下，在爲該半導體相關基本報表完成報告所必須遵守的所有應用程序、規定和程序中的任何默認條款。(本款v未翻譯)擔保人租賃（全文）的承租人（下稱「租戶」）擔保人 第19條進行任何轉讓不可糾正的違約租戶不會享有在通知中規定的通知和糾正權利的違約 第5（A）條半導體相關基本報表

(B)救濟措施

如果租戶違約，房東可以隨時使用此租賃協議或根據適用法律或

​

39

103號樓，150號套房

Kinnate Biopharma公司

在可能的情況下，權益（所有救濟措施都應視爲累加而非排他性）行使以下任何一項或全部救濟措施：

（i）即使房東在此擁有其他可用的救濟措施，終止此租賃合同，並及時獲得對房屋的即時控制權。

（ii）終止此合同並作爲損壞賠償金收回以下款項：（aa）在終止時尚未支付租金的價值；（bb）在終止後到頒獎時尚未支付的租金金額超過了租戶可以合理避免的租金損失金額；（cc）在頒獎時超過頒獎後剩餘的租期內尚未支付的租金金額超過了租戶可以合理避免的租金損失金額；（dd）重新出租的費用；（ee）任何其他必要的金額，以補償由租戶未能履行租賃合同義務造成的所有損害或在正常情況下可能導致的所有損害。參照 第22條（B）（ii）（aa）和頁面。第22條（B）（ii）（bb） 中的金額計算採用違約利率。參照 第22條（B）（ii）（cc） 中的金額計算採用聯邦儲備銀行頒獎時的貼現利率加上一（1）個百分點。房東爲減輕租戶違反租賃合同造成的損害而進行的維護或保存行爲、重新出租、轉讓、複用或重新佔用房屋、或者在房東主動保護其在租賃合同下的利益的情況下指定接受人，都不會構成終止租戶佔有權。

（iii）即使租戶違反了租賃合同，仍將此租約繼續有效，並依據本租賃合同的所有權利和救濟措施進行強制執行，包括但不限於收回租金，只要房東沒有終止租戶的佔有權。維護或保存行爲、重新出租、轉讓、複用或重新佔用房屋，或房東主動指定接受人以保護其在本租賃合同下的利益，在租戶擁有佔有權的情況下，並不能構成終止租戶佔有權。

（iv）在租戶搬離或放棄房屋佔有權，或頒佈法院命令、判決書或仲裁裁決授予房東房屋佔有權之後，進入房屋並移除所有人員及其所有物，無論其是否聲稱擁有租賃權，把這些物品存放在公共倉庫或租戶的帳戶上，所有費用由租戶承擔。如果租戶未在其存儲物品的第三十（30）天或更長時間後立即支付存儲費用，則房東可以以適當的方式在公共或私人拍賣中出售任何或所有物品，不需要通知或要求租戶，並依據適用法律處理銷售收益。對於本租賃合同的目的，房東可以通過遵循與加利福尼亞民事法典第1951.3節所載程序大致相似的通知程序來證明房屋已被遺棄。

（v）房東申請指定接受人後，可以：（aa）接管房屋；（bb）將從房屋收集的任何租金優先用於指定接受人的成本，然後用於此租賃合同下到期的所有金額（除租金之外），最後用於此租賃合同下到期的租金；以及（cc）行使根據 第22條（B）（iv）在2024年1月16日，公司與贊助人和極地（Polar）簽訂了Polars訂閱協議II，根據協議，極地（Polar）同意根據其中所述的條款和條件，向公司提供第二創業投資以支付工作資本費用和公司的某些潛在消費稅義務。根據Polars訂閱協議II，公司將在Closing時償還這筆第二創業投資。極地（Polar）可以選擇（i）以現金方式或（ii）以合併後實體的A類普通股形式收回這筆償還，比率爲每10美元的第二創業投資數量的一個A類普通股。針對上述第二創業投資，公司同意發行或使合併後實體發行70,000股A類普通股給Polar作爲訂閱股數。訂閱協議的條款和條件將在「近期事件——訂閱協議」中詳細說明。

在適用的法律、法規或本租賃合同的任何其他條款或規定下，房東無需事先提出要求或通知即可隨時享有權利和救濟措施（將會累加並增加其他權利和救濟措施）：（i）尋求任何宣告、禁令或其他衡平救濟，並特別執行本租賃合同，或阻止或禁止違反或違約行爲。

​

40

103號樓，150號套房

Kinnate Biopharma公司

無論本協議的任何規定是否存在，並且(ii)起訴並收取任何按照本條款規定應計爲未付租金。 第22(B)款在2024年1月16日，公司與贊助人和極地（Polar）簽訂了Polars訂閱協議II，根據協議，極地（Polar）同意根據其中所述的條款和條件，向公司提供第二創業投資以支付工作資本費用和公司的某些潛在消費稅義務。根據Polars訂閱協議II，公司將在Closing時償還這筆第二創業投資。極地（Polar）可以選擇（i）以現金方式或（ii）以合併後實體的A類普通股形式收回這筆償還，比率爲每10美元的第二創業投資數量的一個A類普通股。針對上述第二創業投資，公司同意發行或使合併後實體發行70,000股A類普通股給Polar作爲訂閱股數。訂閱協議的條款和條件將在「近期事件——訂閱協議」中詳細說明。

“重新出租的費用費用將包括，但不限於，房東爲維修、保養、更改、改裝和改進場所所需的所有合理費用和支出以及其他物品（包括用於經營場所的個人財產）、券商佣金、廣告費、律師費、毎年遞增5%的成本直至房東獲得場所的拍賣成本，在出現違約時任何慣例免租期或抵免、租戶改造補貼、接管義務以及其他必要的、合理的或適當的經濟激勵措施的按比例分攤金額，以及從替換租戶那裏收取租金的費用。 “替補租戶將指任何房東重新出租、轉讓或以協議其他方式允許使用和佔用場所、或場所的任何部分的個人或實體。 第22條.

房東的任何重新進入或重新取得、維修、更改、改裝、重新出租、轉讓、收回租戶的鑰匙或其他任何行動或不作爲都不會被視爲房東選擇終止本租約或租戶的佔有權、接受場所的投降，或完全或部分免除租戶的任何義務，除非房東或其代理向租戶發出明確的書面通知。在適用法律允許的範圍內，任何替代租戶支付的租金和其他費用將應用於再次出租的費用，其次是對事先應計的任何租金的支付，且如有餘款，須由房東持有並用於支付租戶向房東產生的其他欠款（剩餘餘款歸房東所有）。房東可將從租戶收到的付款用於任何租戶已欠費用的支付，而不考慮租戶指定的任何費用。除非在期限內短期內恢復，租戶對其作出的全部行爲都不得視爲房東終止本租約或租戶佔有的權利或接受場所的投降，也不會完全或部分免除租戶的任何義務。最遲於租戶違約時期限內，租戶補救違約的時間在本租約中至關重要。租戶不可撤銷地放棄了適用法律下否則可以獲得的贖回或恢復本租約的任何權利。除非另有規定，在房東違約時，租戶救濟的權利僅限於適用法律所允許的範圍內的救濟。 第22條 此外，如果租戶違約不履行本租約的非貨幣義務，房東可以自行決定在無需任何義務的情況下代表租戶履行此種義務。租戶將在書面要求之日起支付執行費用及相當於房東實際工作費用的15%的行政費。

第23條

房東違約;租戶救濟事項

如果房東未能履行其在本租約項下的任何條款或規定，租戶不得視之爲房東違約，亦不得請求任何種類的賠償，除非房東未能在租戶書面通知之後持續此類違約的期間達到30天；但是，如果房東違約的性質需要超過30天才能恢復，則如果房東在此30天期間開始糾正此類違約，並隨後合理地繼續完成此類違約，房東不會違約。如果房東未能依據此約定的期限糾正違約，則租戶可能要求適用法律規定的適用給與的救濟措施（取決於其適用）。

​

41

103號樓，150號套房

Kinnate Biopharma公司

根據本合同的其他規定，但須注意，房東必須及時收到租金以經營Presidio，因此，除非租戶得到經有管轄權的法院的有效判決，否則租戶無權自行修復或履行房東的任何義務，也無權扣減、抵消或減免租金，也無權聲稱實際或建設性驅逐或干擾租戶使用或佔有物業，只有在租戶獲得有效的有管轄權的法院的有效判決並且僅在判決的範圍內，才有這些權利。

第24條

律師費；陪審團審判

如果因爲任何違約行爲房東使用律師服務來確保遵守這些條款或爲此收回賠償金或執行本合同或驅逐或趕走租戶，則租戶將按要求在收到房東的所有合理律師費和因此由房東所承擔的費用方面進行補償，但受附後句子的限制。在房東和租戶之間的任何訴訟或仲裁中，勝訴方（如由開庭前的法院、機構或其他當局決定）將有權獲得與此等訴訟或仲裁有關的所有合理律師費、費用和費用支出，但受適用法律的限制。對於此處的「合理律師費」，可以因爲租戶使用公司內部律師（及房東的其他政府律師）採取積極措施並且該等費用的金額將被確定爲如果這些律師是私人律師。 第二十四條對於該「,」，可能會因參與代理並且該費用的金額將被確定爲如果該律師是私人律師的公司內部律師（以及房東的其他政府律師）而產生合理的律師費。

爲了更快捷、更經濟地聽取任何爭議的意見，房東和租戶各自不可撤銷地放棄陪審團審判的權利，但須遵守適用法律的規定。

第25條

有約束力的仲裁

如果因爲租戶對物業的佔有權存在爭議，則在任何一方向另一方發出通知並針對具有合理明確性的爭議（「仲裁通知」），並將仲裁通知發送至位於加利福尼亞州舊金山的JAMS，則爭議將提交給一位單獨的仲裁員，在舊金山進行有約束力仲裁。仲裁將按照1996年《行政爭端解決法》（5 USC，第571-581節，更新版）和JAMS的簡化仲裁規則和程序（「簡化程序」）進行，如本合同中所修改或補充的那樣。簡化程序將適用於任何索賠或反索賠是否超過250,000.00美元。仲裁員將根據簡化程序進行選擇。仲裁員將通知聽證會，並且不會在選擇後超過20個日曆日舉行此類聽證會，每當事方最多將被授予四（4）小時的時間來提出其案件。當事方的目標是，仲裁員將被建議，他或她的目標將是儘可能迅速地進行和結束仲裁程序。如果任何當事方或其律師未出席任何聽證會，則仲裁員有權根據該方已經提出的證據作出決定。仲裁員將在聽證會後30個日曆日內作出決定。仲裁員的判決，其中可能包括立即驅逐租戶，將對所有當事方具有約束力和最終性，並且可以在加利福尼亞州北區聯邦地方法院舊金山分部進入和執行判決。仲裁員將被要求遵循美國適用法律。在沒有適用美國法律的情況下，仲裁員將遵循適用的加利福尼亞法律。關於爭議的發現將不予考慮。仲裁員僅有權決定租戶是否有權根據本合同和適用法律佔有物業（「仲裁事項」）。仲裁通知），並寄往位於聖弗朗西斯科加利福尼亞州的JAMS，爭議將提交給一位單獨的仲裁員，在舊金山進行有約束力的仲裁。基於簡化程序將執行仲裁程序的JAMS規則和程序基於簡化程序將執行仲裁程序的規則和程序仲裁事項”).

​

42

103號樓，150號套房

Kinnate Biopharma公司

仲裁員無權向任何一方授予賠償，但仲裁員對仲裁事項的決定旨在是最終和具有約束力的，而在任何後續的司法程序中，將被視爲雙方已經同意仲裁員的決定。前述限制僅旨在限制與仲裁事項有關的各方根據本租約可以獲得的補救措施，而並非旨在限制各方在訴訟程序中與仲裁事項無關的問題方面均可以獲得的補救措施，包括賠償等。房東和房客將平分仲裁員費用和與仲裁有關的所有費用（不包括各方律師費和費用）。

注意：在下方簽名，房東和房客各自自願同意通過中立仲裁解決任何與仲裁事項相關的爭議。各方均放棄並放棄其可能擁有的在法庭或經審判的權利，這些爭議將在任何司法程序中排除。在下方簽名，房東和房客各自自願放棄並放棄了其進行發現和上訴的司法權利。房東和房客均承認，如果他們同意此條款後拒絕提交仲裁，則可能受到法律約束而被迫仲裁。房東和房客對此仲裁條款的協議是自願的。房客承認，租戶對此仲裁協議的執行不是作爲房東和租戶簽訂本租約的條件。房東和房客已經閱讀並理解了上述內容，並同意提交到本條款下的仲裁中。 第25條.

​

如北加州聯邦地區法院制定了快速處理開除Presidio租戶的案件的規則。如果出現前述情況，即使本租約中有相反的規定，本條款的規定仍將完全有效，直到房東選擇通知房客，通知日期視爲該通知的日期，因爲採用了這樣的驅逐規則（「仲裁終止通知」）。這樣的仲裁終止通知不會以任何方式影響本條款的適用性，並適用於在房東發出仲裁終止通知之前，房東或房客已經發出仲裁通知的任何爭議。 第二十五條 所有板塊：仲裁終止通知本 第二十五條 在房東發出仲裁終止通知之前，適用於房東或房客已經發出仲裁通知的任何爭議。

​

43

103號樓，150號套房

Kinnate Biopharma公司

第26條

未放棄權利

除非豁免方以書面方式簽署，否則該租約的任何條款都不得被視爲被任何方豁免。任何一方的延遲或任何其他行爲或遺漏都不得被視爲豁免。房東或承租人豁免本租約的任何條款，不應被視爲豁免該條款在任何關於該條款的後續事項中的適用性。房東對於承租人的任何行動的同意或批准，不會構成對後續行動獲得房東同意或批准的要求的豁免。房東接受租金的行爲，不構成對承租人違反本租約任何條款或規定的豁免。房東接受不足所需租金數額的租金，不會豁免房東收到應收款項的全部金額的權利，任何支票或支付的背面或附有註釋或聲明的信件都不會被視爲和解協議，房東可以接受該支票或付款，而不會損害房東收回應收款項的權利。任何人而不是承租人，包括但不限於任何受讓人，接受租金或執行本租約中的任何其他條款或規定，都不會構成房東批准任何過戶的豁免。

第27條

房東的讓與或處置包括承租物所在的任何部分予其他人（不得解釋爲限制或阻止這種讓與或處理的發生），房東應將按金交付給該其他人，並且該其他人就此將成爲本租約下的房東，應視爲已充分承擔並負有房東按照本租約的所有義務履行，這些義務在讓與或處置之日或之後首次發生，包括退還按金。承租人將對該其他人賦權，並且自讓與之日起，房東將不再擔負任何在讓與或處置之後產生的義務和責任。

房東對於承租人違反本租約或與房東的控件、業務、租賃、維修、翻新、改建或任何其他事項有關的任何事宜的責任，僅限於不超過租賃物收益超過任何金融留置權的數量。如果沒有金融留置權擔保租賃物，那麼賠償金額不得超過租賃物租賃收益的70%。無論如何，房東不對任何承租人方面因損失而產生的任何一切特別、間接或後果性損害，包括但不限於利潤損失、商譽損失、營業損失、房產價值貶值、任何生物污染、不可抗力或任何形式的特殊、間接或後果性損害負責。本約定的賠償責任限制適用於所有包括「房東」在內的各方，而且如不做任何限制，在這些方面，「房東」包括的任何一方中，除房東之外的任何一方均不對房東按照本租約或在管理、經營、租賃、維修、翻新、改建或任何其他事項方面有違約行爲的責任承擔任何責任。

第28條 第二十七條 阻止書據

承租人應及時地在收到房東的書面請求之後10天內，以慣用的方式執行、確認並交付一份聲明，證明本租賃協議未經修改並且有效履行，或者如果有修改，則說明該修改的性質並證明經過修改的本租約有效履行（如果該租約被聲稱無效，則要指定） 。

阻止證明書

承租人應及時地在收到房東的書面請求之後10天內，以慣用的方式執行、確認並交付一份聲明，證明本租賃協議未經修改並且有效履行，或者如果有修改，則說明該修改的性質並證明經過修改的本租約有效履行（如果該租約被聲稱無效，則要指定）。

​

44

103號樓，150號套房

Kinnate Biopharma公司

出具一份關於租金（應付租金截至的時間）、提前支付的租金金額、任何安防-半導體存入資金或信用證的金額的清單；確認據租戶所知，此協議中房東沒有未修復的默認行爲（如存在，則指出）；並證明房東可能合理要求或房東現有或潛在的貸款人、保險公司、核數師或潛在的買家可能合理要求的其他事項。任何這樣的聲明可能被任何第三方所依賴。

第29條

房地產業經紀人

租戶聲明除Evolution Real Estate Inc.（「房屋經紀」）外未涉及任何作爲該租約經紀、代理或尋找方面的人士。租戶的經紀人”），有關此租約的任何佣金或費用指稱應支付給任何一方的任何經紀人、代理或尋找方所作出的主張，租戶同意賠償、辯護（由房東決定）並使房東免受所有要求、損害、裁決、責任和費用（包括合理的律師費）。

第30條

安防-半導體存款

租戶應在簽訂本租約時向房東存入基本租約信息中規定的金額（「安防-半導體存入資金」）。租戶須向房東提供即時可得的安防-半導體存入資金作爲保證租戶對本租約條款及規定的及時、全額和忠實執行。如果租戶違約，並且在本租約規定的任何適用期限內未能進行糾正，或者如果在本租約到期時租戶欠任何金額給房東，則房東可以將安防-半導體存入資金的全部或任何一部分用於支付租戶的義務，無論這些義務發生在此類違約之前還是之後。安防-半導體存入資金或其任何部分的使用或申請將不會妨礙房東依據本租約或適用法律行使任何其他權利或救濟，並不被解釋爲違約的違約金。如果安防-半導體存入資金因此類使用或申請而減少，則租戶應在收到書面通知後十（10）天內向房東存入足以恢復安防-半導體存入資金全額的金額。房東無需將安防-半導體存入資金與房東的一般資金分開存放或支付安防-半導體存入資金利息。如符合「 」中規定的條件，安防-半導體存入資金的任何剩餘部分將在租戶按照約定對物業進行交清後的六十（60）天內退還給租戶。如果需要隨時擴大物業或將租賃期延長到任何增加的租金率，安防-半導體存入資金將按比例增加。租戶在此放棄加州民事法典第1950.7節及所有類似的聯邦法規和普通法的規定，以及本租約簽訂後現在或今後生效的所有其他適用法律規定，這些規定規定房東只能要求安防-半導體存入資金中合理必要的款項以糾正租金支付違約、修復租戶造成的損害或清潔物業，或不允許將安防-半導體存入資金用於加州民事法典第1950.7節或其他適用法律規定的歸還日期之後發生的損害。租戶在此放棄《加州民事法典》第1950.7節或任何類似的聯邦法規或適用法律下，可以在所有應付租約下產生的款項已全部結清之前，要求返還安防-半導體存入資金的任何權利。安防-半導體存款「」。如果物業在「 」所述期限內交還，則安防-半導體存入資金的任何剩餘部分將在租戶堅守「 」條款要求下的六十（60）天之內退還給租戶。 第20條The Premises defined in Basic Lease Information

​

45

103號樓，150號套房

Kinnate Biopharma公司

第31條款

通知

每一方給予另一方任何通知或其他聯絡用書面形式，如果親自送達、通過國際航空貨運服務，或者通過美國認證郵件，退信時需要收到回執，預付郵資，如果是給租戶，應當寄到基本租賃信息所示的地址（隨附一份禮貌的電子郵件副本，不需要電子郵件收件人的實際送達證明），如果是給房東，應當寄到基本租賃信息所示的地址，或者由房東或租戶不時指定的任何地址，須用以上方式發出的通知；儘管如前所述，關於一般業務事項的房東或其物業經理發送的通知可以通過電子郵件發送，發送至租戶向房東提供的電子郵件地址。此後，每一份通知或其他聯絡將被視爲在郵寄日期的後第三個營業日起發出（或由該國際航空貨運服務或美國郵政服務的收據或拒收通知證明的任何較早日期）或直到親自遞交爲止。未按照以上方法發送的通知將被視爲無效，直至收到基本租賃信息所示的相應各方接收地址。

第32條款

停車

房東將提供每月停車證，以停放在在Presidio中的帶有條紋的停車位，此處位置與要分配的場所相比較近。根據本合同的規定，租戶的員工將有權購買每月停車證，最多可購買停車證分配量的數量。租戶不能購買每月停車證，然後將其分配給各個員工。租戶將向房東的運輸部門提供有關已指定購買每月停車證的員工名單，並隨時提供此類名單的任何更改，如人員更改或停車證分配更改等。由租戶列出的所有員工必須在被租賃場所工作，並且不得在Presidio內的任何其他地方或Presidio外部使用停車證。租戶將與房東合作爲特殊公園活動提供停車位。租戶將採取合理措施，要求承租方只在帶條紋的停車位停車。房東有權選擇將任何現有的停車位（無論是爲租戶使用還是其他用途）遷移到Presidio內的其他區域，距離租賃場所1500英尺內，在通知租戶三十（30）天后。租戶將採取合理措施，要求租戶方只在帶條紋的停車位上停車，並協助房東努力執行本停車規定，適用於每個實體或個人。租戶，任何關聯實體以及任何被允許的轉租方將採取人事政策和做法，以執行其員工根據本租約所計劃的停車限制。如果租戶確定與任何承租方有關的任何特殊事件的停車場預期將合理超過停車證分配，請提前通知房東合理時間（不少於承租方手冊所需的通知期），房東可以要求租戶同時提供在該事件期間的穿梭巴士和/或代客泊車服務。租戶知曉所有停車證均根據停車管理計劃提供，要求付費停車管理計劃是按小時、日、周或月計費的（每月的停車證數量僅限於停車證分配），並且此類停車管理計劃可能會被房東單方面和絕對自行修改。

如果租戶確定與任何承租方有關的任何特殊事件停車場預期將合理超過停車證分配，請提前通知房東合理時間（不少於承租方手冊所需的通知期），並提供以上條件的要求，租戶要負責承擔如此特殊事件的穿梭巴士和/或代客泊車服務費用。

租戶知悉所有的停車證均按照停車管理計劃提供，要求付費停車管理計劃是按小時、日、周或月計費的（每月的停車證數量僅限於停車證分配），並且此類停車管理計劃可能會被房東單方面和絕對自行修改。

​

46

103號樓，150號套房

Kinnate Biopharma公司

租戶將負責在自己和子租戶，如有的話，訪客和客人之間分配停車位。停車僅限於標準大小的乘用車（包括乘用麪包車和運動型多功能車），租戶或租戶的被邀請人、代理和僱員在租賃物業時停車。不得將停車位用於公共汽車、房車、商用大車或非標準大小的乘用車等類似車輛。

租戶承認並同意，在加利福尼亞州軍事保留地有關土地租賃的規定和房客手冊。同時遵守房地產管理計劃，規則和法規，該計劃由房東自行決定。

第33條

全部協議

此租賃契約和 展板A, B, C, D和頁面。E (「本登記聲明」) 由特立軟件股份有限公司，一家德拉華州股份公司 (以下簡稱爲「本公司」) 提交，目的是爲了註冊其額外的7,184,563股A類普通股，每股面值$0.0001 (以下簡稱爲「A類普通股」), 以及在特立軟件股份有限公司 2022年股權激勵計劃下可發行股份的1,436,911股A類普通股，注(下文簡稱爲「A類普通股」)。展示資料和其他集體參考資料都包含了房東和租戶間有關此租賃契約的所有條款。任何有關相同事項的以前或同時期的協議或理解都沒有力量和效應。除非經房東和租戶書面簽署，否則此租賃契約和附件不得修改。在此租賃契約中使用而沒有另外定義的定義性條款將按照展板中所定義的意思解釋，反之亦然。

第34條

其他

此租賃契約的各項條款和規定將約束房東和租戶及其各自的繼承人、遺囑執行人、行政主管、監護人、託管人、繼任者和受讓人，但須遵守 第19條.

此租賃契約或其任何備忘錄都不得記錄。

在此租賃契約到期或提前終止的期間內產生的房東或租戶的所有義務或權利將在該租賃契約到期或提前終止後繼續存在。

房東同意，如果租戶按時支付租金並履行本協議條款和規定，並符合此租賃契約的所有條款和規定，則租戶將持有和享有租賃物業租賃期內的無法律擔保的所有權利，任何人都不能代表房東進行合法的索賠。

此租賃契約不授予任何關於租賃物業外「光線和空氣」的法律權利或任何從租賃物業可見的特定景觀或城市風光。

​

47

103號樓，150號套房

Kinnate Biopharma公司

除租金外，當因不可抗力事件導致任何行爲的表現延遲時，房東和租戶都不會受到責任、責任或責任，也不會對彼此或任何其他人承擔責任。由於上述原因或其中任何原因引起的任何延遲都不被視爲對本租賃合同的違約或缺省，具體同意本租賃合同中對該方的任何時間限制將延長相同的時間和由於上述原因導致的延遲的程度。

租戶不會使用「Presidio Trust」或「Presidio of San Francisco」的名稱或標誌，或者「Trust」一詞與「Presidio」的任何組合，包括所有變體，用於其公司名稱或業務實體的名稱或以其他方式（與租戶的地址相關除外），未經房東事先書面同意，房東可在其唯一和絕對的酌情權下予以或拒絕。租戶承認此類名稱和標誌歸房東所有。

在未經房東事先書面批准的情況下，不得在租賃物上或在任何走廊、電梯、樓梯、入口、停車區域或門或牆上放置任何臨時或永久的標誌、符號或標識。如果獲得批准，標誌或文字必須符合適用法律、Presidio規則、租戶手冊和房東所制定的任何其他標誌和/或文字標準。內部標牌的安裝須遵守 第11條。未經房東適當許可，不得在租賃物上放置新聞亭、展位或分發印刷材料的設施。房東保留在建築大堂內安裝面板和最多四（4）張歷史照片的權利。

本租賃合同中的任何條款均不得被解釋爲要求房東在任何一個財政年度中支出超過國會撥款或行政分配用於本租賃合同的用途的任何總額，或使房東承擔任何合同或其他超出此類撥款或分配的進一步支出的義務，或違反Antideficiency法案，即31 U.S.C. § 1341的要求。

除非另有明示規定，否則本租賃合同不提供續租權，並且在任何聯邦法律或法規下可能存在的優先續租權，將被租戶放棄。租戶不會因本租賃合同而獲得任何權利，使其有權要求根據1970年的《統一搬遷援助及房地產收購政策法》，獲得援助。 91-645公共法律中的定義,及本租賃合同前言中的最初租戶之外的任何人或實體，都不會獲得任何權利、救濟或利益，包括但不限於任何第三方受益人身份或任何強制執行本租賃合同的任何規定的權利。

此租賃合同不得，也不被視爲對除本租賃合同前言中定義的房東之外的任何人或實體具有任何權利、救濟、利益，包括但不限於任何第三方受益人地位或任何權利強制執行本租賃合同的任何規定。 第35條，以及本租賃合同前言中命名的原始租戶。

​

48

103棟150號房間

Kinnate Biopharma公司

此租約的時間爲根本，並適用於此租約的任何條款、契約、協議、條件和條款。除非指定工作日，否則此租約中「天」的引用是指日曆天。

美國的適用法律管轄本租約的有效性、構造和效力。承租人同意在美國加利福尼亞州北部地區法院舊金山分院擁有獨有的個人和事項管轄權，並放棄任何此類法院不是方便起見的論點。承租人不會質疑地主根據規定執行的任何服務當事人的適當性，並放棄以任何其他方式接受服務的權利。對於任何與本租約有任何關係的訴訟，並且租戶和房東是對抗方的情況，租戶自願、知情和不可撤銷地同意根據28 U.S.C. 第636章的規定，由美國裁判法官進行所有程序，包括審判和最終判決，並按照美國加利福尼亞州北部地區法院規則進行，如同可能不時修改的那樣，並且租戶自願放棄在美國地區法院前行使其權利的權利。租戶將簽署這種同意所要求的形式和其他聲明，以便在任何時候由美國加利福尼亞州北部地區法院舊金山分院執行。 第31條款 批准或同意根據本租約放棄此租約，或通過此租約的任何規定終止此租約，不會導致合併，但房東可以選擇終止此處所有或部分現有的轉讓，並由房東代表將其轉讓給所有或部分的能力。

租戶自願將此租約出售或交回給房東，或相互取消此租約，或在此租約的任何規定下終止此租約，不會導致合併，但房東可以選擇終止所有或部分現有轉讓權，在選擇下將這些轉讓權轉讓給房東。

房東在發展或運營租賃物或在租賃物上進行的任何業務中不是任何目的的合夥人或合資方。房東在任何情況下都不會對任何租戶的損失或其他負債負責或義務。

除非另有規定，否則房東在此批准和同意的所有批准和同意都將受到房東單方絕對自由裁量權的限制。如果租戶認爲房東無理地拒絕或延遲批准或同意，在此批准或同意明確受到房東合理批准或同意條款的約束，而租戶唯一的獨家補救措施將是請求有管轄權的法院頒佈禁制令，以強制房東授予此類批准或同意。除此之外，在本條款34（P）中明確規定的情況下，租戶明確放棄將來任何時候提起訴訟或索賠及其他法律救濟，以就房東的批准或同意方式做出規定，包括但不限於宣告判決、損害賠償或其他賠償，包括但不限於懲罰性賠償。 本租約的文章和段落標題僅供參考，不應被當作解決解釋問題的依據。承租人明確放棄現在或將來提起任何有關房東批准或同意的訴訟或索賠的權利，包括但不限於宣告判決、損害賠償或其他貨幣救濟，包括但不限於懲罰性賠償。

本租約的文章和段落標題僅供參考，不應被用來解釋問題。

​

49

103棟150號房間

Kinnate Biopharma公司

如果該合同的任何條款被有管轄權的法院裁定在針對特定的人時無效、無法執行、非法或不可執行，則不會影響、損害或使本合同的其他條款無效，也不會影響其對其他人的可執行性，出租人和租戶同意，儘管該條款或這些條款針對該人被判無效、無法執行、非法或不可執行，他們仍將簽訂本合同的剩餘部分。

本合同的任何一方可以使用任意數量的副本來簽訂，每個副本都將被視爲原始文件。所有簽過字的副本都將構成一個相同的合同文件，任何副本簽名頁都可以被拆下並組裝成一個單獨的原始文件。本合同可以使用符合適用法律的電子簽名進行簽署和交付，並且符合適用法律的電子簽名將視爲本合同和所有相關事項的原始簽名，並具有與原始簽名相同的法律效力。

租戶知曉此租賃合同受美國聯邦信息自由法案（"FOIA"），5 U.S.C. § 552，和Presidio Trust實施條例，36 C.F.R. Part 1007的約束，並可能受其他有關政府實體所擁有的信息的要求的影響。在簽署本合同時，租戶將向出租人提供該租賃合同（包括所有展覽品）的影印件，被稱爲"編輯後副本"，租戶將永久刪除租戶認爲根據FOIA（例如，租戶或任何其他個人或實體的保密商業或財務信息）免於向公衆披露的所有信息，以便該文件可以無需進一步審核即可向公衆發佈。租戶知道，出租人可以自行隱藏更多信息（或發佈租戶建議隱藏的信息），以符合FOIA的要求。租戶同意"編輯後副本"中出現的信息可能被出租人視爲放棄任何針對此類信息的免責聲明。儘管有任何相反的規定，在按照FOIA和任何其他有關政府實體所擁有的信息的要求（包括但不限於行政命令12600）進行信息披露的請求時，租戶知曉並同意出租人保留隨後查閱此租賃合同和其它資料，然後僅披露其它相關租賃條款和其它資料。FOIA租戶知曉此租賃合同受美國聯邦信息自由法案（"FOIA"），5 U.S.C. § 552，和Presidio Trust實施條例，36 C.F.R. Part 1007的約束，並可能受其他有關政府實體所擁有的信息的要求的影響。在簽署本合同時，租戶將向出租人提供該租賃合同（包括所有展覽品）的影印件，被稱爲"編輯後副本"，租戶將永久刪除租戶認爲根據FOIA（例如，租戶或任何其他個人或實體的保密商業或財務信息）免於向公衆披露的所有信息，以便該文件可以無需進一步審核即可向公衆發佈。租戶知道，出租人可以自行隱藏更多信息（或發佈租戶建議隱藏的信息），以符合FOIA的要求。租戶同意"編輯後副本"中出現的信息可能被出租人視爲放棄任何針對此類信息的免責聲明。儘管有任何相反的規定，在按照FOIA和任何其他有關政府實體所擁有的信息的要求（包括但不限於行政命令12600）進行信息披露的請求時，租戶知曉並同意出租人保留隨後查閱此租賃合同和其它資料，然後僅披露其它相關租賃條款和其它資料。編輯後副本租戶知曉此租賃合同受美國聯邦信息自由法案（"FOIA"），5 U.S.C. § 552，和Presidio Trust實施條例，36 C.F.R. Part 1007的約束，並可能受其他有關政府實體所擁有的信息的要求的影響。在簽署本合同時，租戶將向出租人提供該租賃合同（包括所有展覽品）的影印件，被稱爲"編輯後副本"，租戶將永久刪除租戶認爲根據FOIA（例如，租戶或任何其他個人或實體的保密商業或財務信息）免於向公衆披露的所有信息，以便該文件可以無需進一步審核即可向公衆發佈。租戶知道，出租人可以自行隱藏更多信息（或發佈租戶建議隱藏的信息），以符合FOIA的要求。租戶同意"編輯後副本"中出現的信息可能被出租人視爲放棄任何針對此類信息的免責聲明。儘管有任何相反的規定，在按照FOIA和任何其他有關政府實體所擁有的信息的要求（包括但不限於行政命令12600）進行信息披露的請求時，租戶知曉並同意出租人保留隨後查閱此租賃合同和其它資料，然後僅披露其它相關租賃條款和其它資料。

除非依據適用法律或法院命令，租戶將要求其代理人和代表人將本租賃合同的經濟條款嚴格保密，不向除租戶的僱員、律師、投資者或出借人及其各自的代表以具有實際需要知曉該租賃條款的情況下以外的任何第三方透露本租賃合同的經濟條款。租戶將避免，以及將商業上合理的努力引導其投資者、出借人及其各自的代表人避免向任何第三方披露本租賃合同的經濟條款。

除非適用法律要求或依據法院命令，租戶將會，且將會要求其代理人和代表人將本租賃合同的經濟條款嚴格保密，不向除租戶的僱員、律師、投資者、出借人及其各自的代表以具有實際需要知曉該租賃條款的情況下以外的任何第三方透露本租賃合同的經濟條款。租戶將避免，以及將商業上合理的努力引導其投資者、出借人及其各自的代表人避免向任何第三方披露本租賃合同的經濟條款。

​

50

103棟150號房間

Kinnate Biopharma公司

請尊重合同條款，並不以任何方式使用所獲取的任何有關租賃條款的信息，損害房東的利益。

未經房東書面批准，租戶不得重置房屋鑰匙。在重新安裝任何鑰匙之後，租戶應自費提供所有的鑰匙副本給房東。

房東目前向某些集美基地租戶的某些符合條件的僱員提供低於市場價的住房，具體根據僱員的收入和其他因素而定。在管理此計劃時，房東要求參與此計劃的僱員獲得證明信，證實其就職於集美基地租戶。如果租戶在該證明文件上提供虛假信息，並且該虛假認證人成爲住宅單元的租戶，則此租戶將受到其租賃協議提供的所有補救措施的制裁，租戶將根據要求償還房東所得到的任何租金折扣或補貼的總額，直至該人搬離爲止。

房東和租戶聲明和保證，簽署本租賃協議的各自代表已經被正式授權代表其方簽訂本租賃協議。

租戶聲明： （a）現在和以前從未被列爲被封鎖人員； （b）現在和以前從未直接或間接地代表任何被封鎖人員進行活動； （c）租戶的每個實際受益人現在和以前從未被列爲被封鎖人員。「被封鎖人員」指美國財政部將其列爲恐怖分子或「特別指定國民和被封鎖人員」的任何人員，團體，實體或國家，或根據由外國資產控制辦公室執行或管理的任何法律，命令，規則或法規被禁止或封鎖的人員，實體或國家。被阻止的人「被封鎖人員」指美國財政部將其列爲恐怖分子或「特別指定國民和被封鎖人員」的任何人員，團體，實體或國家，或根據由外國資產控制辦公室執行或管理的任何法律，命令，規則或法規被禁止或封鎖的人員，實體或國家。

就本租賃協議條款或術語涉及加州法典的一部分，這些建議將被解釋爲包含類似的聯邦法規和通用法律，而加州法規和通用法只適用於其適用於該租賃協議的範圍內。關於針對本租賃協議中引用的加州法典款項的權利放棄，房東和租戶承認有意在類似的聯邦法規和通用法律和適用加利福尼亞法律的情況下放棄此類權利。

本租賃協議中列出的所有金額，包括租賃物面積，都是交涉錢數和百分比，並且在房東和租戶之間具有約束力和決定性，不受任何未來或不同的租賃面積的影響。如果公共區域隨後被修改，或者由於任何原因重新計算了組成公共區域的區域的面積，則房東可以相應地修改租戶的回銷費用按比例份額。

​

51

103棟150號房間

Kinnate Biopharma公司

所有對租戶報銷費用的按比例份額的修改將由房東書面確認給租戶。

除了在租戶違反以上內容的滯留情況下，房東和租戶各自放棄根據本租約追討對方的間接、懲罰性、特別或類似的損害賠償。 第21條 除了在租戶違反以上內容的滯留情況下，房東和租戶各自放棄根據本租約追討對方的間接、懲罰性、特別或類似的損害賠償。

第35條

定義

爲本合同目的，下列術語定義如下：

“訪問指南「」在...中被定義。 第14條.

“非石棉材料「」在...中被定義。 第13條.

“關聯實體「」在...中被定義。 第19條.

“適用法律”的定義見第5條。

“仲裁事項「」在...中被定義。 第二十五條.

“仲裁通知「」在...中被定義。 第二十五條.

“仲裁終止通知「」在...中被定義。 第二十五條.

“基礎租金”的定義見基本租賃信息。

“生物污染物”指任何細菌、微生物、微生物、病毒、毒素、寄生蟲、真菌或任何其他病原體，無論已知或未知，可能直接或間接地導致、加劇或加速任何實際的、被指控的、威脅性的或懷疑的疾病、病狀、身體狀況、可傳播疾病、傳染病和/或感染並/或時常被認爲對人類健康和/或安全構成威脅。

“被阻止的人「」在...中被定義。 第35條.

“建造業「」在...中被定義。 第1條.

“67號樓「」在...中被定義。 第14條.

“業務日”指除星期六、星期天和聯邦節假日外的所有日子。

“公共區域：包括但不限於公共區域的各個部分（隨附的設備、設施、服務、管道和其他配件）以及出租方現在或今後爲樓內其他租戶或其他使用人所提供的該等配件。”在此定義爲 第1條.

“施工指導方針「Presidio of San Francisco Construction Guidelines」指由房東酌情修改的三藩市總督府建築指導方針。

“改租成本「」在...中被定義。 第22條.

​

52

103棟150號房間

Kinnate Biopharma公司

“違約「」在...中被定義。 第22條.

“默認利率「」表示年利率爲10％，或適用法律允許的最高利率，以兩者中較低者爲準。

“區域服務「」表示通常由市政府提供的某些類型的服務，以及與Presidio管理有關的某些其他服務，可能包括管理、維修、養護、園林綠化、資本改進（其成本將在其有用壽命內分攤）以及替換道路、人行道、雨水系統和其他基礎設施和Presidio公共區域、街道、人行道和小徑照明、警務巡邏、消防、緊急醫療和危險物質應對、交通管制、開放空間和植被管理、周界牆和大門、娛樂、小徑、Presidio廣泛的可持續性、回收、運輸需求管理計劃、住宅租賃計劃以及其他旨在促進或增強Presidio的使用和享受的計劃和服務。房東有權自行決定是否向租戶提供所有或其中任何服務，或引入獨立供應商提供其中任何或所有服務，是否擴展此類服務，以及任何特定服務的費用和任何分攤的管理費用是否包含在服務地區費用中。

“認股通知。「」在...中被定義。 第2（B）條款。.

“展示資料「」在...中被定義。 第33條.

“到期日「」在基本租約信息中定義。

“財政年度「」在...中被定義。 第3章.

“FOIA「」在...中被定義。 控件.

“不可抗力「」表示火災或其他災害、罷工、停工或其他勞資糾紛、傳染病爆發、隔離或其他公共衛生危機、流行病和/或大流行病、電力短缺或斷電、禁運、第三方的行爲或不作爲、材料或用品的非凡短缺、恐怖主義行爲、暴亂或戰爭。

“擔保人「」在...中被定義。 第22條.

“危險物質「」在定義中被說明 第13條.

“危險物質活動「」的定義在 第13條.

“徵收「徵收」指任何公共機構、其他權力或實體可能徵收、評估、收費或徵收的所有名稱、性質和種類的所有稅款、評估、費率、收費、許可費、市政質押、徵收、徵收或可能成爲以及對全部或部分物業、租金、使用或佔用物業、承租人的任何其他改進、變更、其他改進或個人財產的任何普通或特殊的、平凡或非凡的稅款、評估、收費或徵收。徵收還包括無需限制地支付任何債券或由任何公共機構、其他權力或實體強制要求支付的費用，由於租戶或任何其他租賃方從物業上或物業上進行的或從物業或Presidio進行的或從Presidio上進行的或Presidio上進行的或Presidio上進行的有害物質活動；前提是前述內容不得被視爲允許租戶在物業任何部分或Presidio上從事或允許任何危險物質活動。

​

53

103棟150號房間

Kinnate Biopharma公司

“不可治癒的違約「」在...中被定義。 第22條.

“投保的改進「」在...中被定義。 第9（A）條.

“被保險個人財產「」在...中被定義。 第9（A）條.

“綜合害蟲管理計劃「」在...中被定義。 第6條.

“房東「基本租賃信息」中定義。爲了任何規定而賠償、放棄、發佈或限制出租人的責任，術語「出租人」包括美利堅合衆國、Presidio信託基金會以及Presidio信託基金會的所有合夥人、受益人、受託人、官員、董事、員工、負責人、承包商、代理人、任何聯邦機構、任何繼任機構、任何其他繼承人和受讓人，以及如適用的話，上述任何各自的繼承人、執行人、管理人、監護人和保管人。

“租賃「」在序言中被定義。

“租賃開始日期「基本租賃信息」中定義。

“租賃起始日期備忘錄「」在...中被定義。 第2條.

“線路問題「」在...中被定義。 第14條.

“線「」在...中被定義。 第14條.

“記錄事項「」在...中被定義。 第5條.

“NEPA「」在...中被定義。 第5條.

“國家歷史保護法「」在...中被定義。 第5條.

“公園範圍內工作「」在...中被定義。 第5條.

“停車證分配「基本租賃信息」中定義。

“允許使用「」在...中被定義。 第5條.

“房地產「基本租賃信息」中定義。

“保護性維護「保持維護」是指一種涉及識別、保護和保護場地歷史材料和特徵的檢查和維護計劃。

“總督城：物業所在地點，位於舊金山市。「」在...中被定義。 第1條.

“Presidio規則「Presidio規則」指Presidio財產的非住宅使用和佔有的Presidio規則，適用於所有非住宅租戶、許可證持有人、特許經營者和其他居民，這些要求可能會由出租人自行和絕對酌情修改。

“項目合規審查和許可指南「Presidio Trust Design Review and Permitting Process」指地主自行全權決定並可能不時修改的總督府信託設計審查和許可程序。

​

54

103棟150號房間

Kinnate Biopharma公司

“已刪除的內容「」在...中被定義。 控件.

“遷移空間「」在...中被定義。 第2條.

“租金”所指的含義在 第3章.

“租賃開始日期”在基本租賃信息中有定義。

“替補租戶「」在...中被定義。 第22條.

“住宅租賃計劃”指截至本合約簽署日期，房東向總部位於普雷西迪奧的企業的符合條件的員工提供優惠，優先於普通公衆租賃普雷西迪奧的住宅單元，並允許符合條件的總部位於普雷西迪奧的企業的符合條件的員工以不大於其年收入的一定比例租賃普雷西迪奧的住宅單元。此類計劃可能隨時被房東修改或終止。收入限制和補貼租金可能會被房東不時更改。

“RSF”表示可租用的平方英尺。

“proshares兩倍做空標普500指數etf「」在...中被定義。 第13條.

“安防-半導體存款「」在...中被定義。 第30條款.

“服務區的費用”在基本租賃信息中有定義。

“服務區費用”指房東在提供區域服務方面支付或發生的所有費用和支出。這些費用包括但不限於勞動力成本、材料和用品成本、設備成本、工資成本、保險成本、行政開支以及區域服務所用的建築物、其他改進設施和設備的維護、維修和更換。

“簡化流程「」在...中被定義。 第二十五條.

“租用場所「」在...中被定義。 第19條.

“系統和設備”表示所有能夠爲場所、建築物或普雷西迪奧提供熱量、通風、溼度或任何其他服務或公共設施的電氣、燃氣、蒸汽、水暖、噴水器、通訊、警報、安全或消防/生命/安全系統或設備的所有設備、設施和系統，或任何機械、電氣、電子、計算機或其他系統或設備。

“”，一家特定的租戶從房東那裏承租了包括某些土地在內的一定場所，其中包括一個施工中的建築，總面積約爲164,757 坪，以及某些其他改進措施，所有這些在租約中被描述得更爲詳細。「在基本租賃信息中有定義」，將適用於一個或多個人，單數也包括複數，中性也包括男性和女性；如果有多個，則其義務爲共同且分別對各方具有約束力。對於任何規定的賠償、豁免、放棄或限制房東責任的條款，最充分地遵守適用法律，詞語「租戶」包括所有租戶方、任何被允許的繼承人或受讓人，以及如適用的話，任何前述人的繼承人、執行人、行政管理人員、監護人和監護人。

​

55

103棟150號房間

Kinnate Biopharma公司

“承包商在「租戶手冊」中被定義爲 第9條.

“Tenant Handbook包括或被「租戶手冊」是指總統島租戶手冊，房東可以單方面和絕對自主決定修改，幷包括但不限於有關人體健康和/或安全的規定。在租賃開始日期，租戶手冊可在以下網址上查閱：http://www.presidio.gov/tenanthandbook。

“租戶方「租戶方」指租戶、任何受讓人、任何關聯實體、任何租戶承包商，以及關於所有前述事項，其各自的直接或間接僱員、官員、董事、管理人員、志願者、代理、許可證持有人、承包商、受邀人和/或任何其他場地的佔用者或使用者。

“租戶應報銷費用按比例分攤額「租戶按比例分攤報銷費用」在基本租賃信息中被定義爲

“術語「」在...中被定義。 第2條.

“「轉讓」還將被視爲發生在任何操作持有人(或該操作持有人的允許受讓人)有B類普通股股份的非盈利機構(或該股份的任何受益人)持有該B類普通股股份的頂層支配權或獨家投票權控制時，就該B類普通股股份而言，操作持有人(或其允許受讓方)不再保留獨立支配權(在操作持有人和其允許受讓方之間)和其對該安全的投票或投票的獨佔支配權(包括通過委託、投票協議或其他方式)，情況下(在這種情況下)。即使是這種情況，以下任何情況也不被視爲「轉讓」:「」在...中被定義。 第19條.

“轉賬通知「」在...中被定義。 第19條.

“轉讓權利溢價「」在...中被定義。 第19條.

“受讓人「」在...中被定義。 第19條.

“運輸需求管理計劃;「」在...中被定義。 第3章.

“租戶將與Presidio Trust Utility Billing部門或業主指定的其他提供商協商安排某些公用事業服務。「燃料幣」是指公用事業服務，包括但不限於燃氣、電力、水務、電話、電信服務、垃圾和廢物收集以及污水處理；以及所有的公共設施連接、服務連接和/或與此類服務有關的變更。

[簽名在下一頁。]

​

56

103棟150號房間

Kinnate Biopharma公司

特此證明，出租方和承租方已於上述日期簽署本租賃合同。

​

​

展示

附表A物品的描述

附件B租賃開始日期備忘錄

展覽C運輸需求管理計劃;

附件D 知識產權管理指南

展示E入口門和後面樓梯井的工作

​

57

103棟150號房間

Kinnate Biopharma公司

附件A

​

房屋描述

​

​

58

103棟150號房間

Kinnate Biopharma公司

展覽B

租賃開始日期備忘錄

這份租賃開始日期備忘錄（以下簡稱「本備忘錄」備忘錄出租人 租客名稱。這是一家特拉華州公司（「該公司」），”，一家特定的租戶從房東那裏承租了包括某些土地在內的一定場所，其中包括一個施工中的建築，總面積約爲164,757 坪，以及某些其他改進措施，所有這些在租約中被描述得更爲詳細。承租人 物業名稱：梅斯廣場十三街，科林斯街101號，位於總督城的第103座大樓內。租客：Kinnate生物製藥股份有限公司。房東特定條款 第2條 二零__年__月__日簽訂的某份淨辦公租賃合同（以下簡稱「租賃合同」租賃租戶房地產103號樓150號房間內面積約5,698平方英尺的辦公空間（以下簡稱「租賃房間」）建造業Presidio內的103號樓150號房間

出租人和承租人根據租賃合同約定，同意以下內容，該協議應視爲對基本租賃信息的修正:

普雷西迪奧信託基金會一家完全國有的政府公司 租客名稱。美國特許公司Delaware公司

​

​

​

59

103棟150號房間

Kinnate Biopharma公司

5.80%到期於2054 年的優先票據

運輸需求管理計劃

肯尼特生物製藥公司，一個特拉華州的公司（以下簡稱「承租方」）

運輸需求管理計劃

103棟150號房間

目的:

本計劃概述了承租方採取的措施，以減少員工和訪客進入和在Presidio內的出行對環境的影響。

所需的員工計劃:

員工運輸協調員承租方將安排一名全職員工在Presidio上班，擔任員工運輸協調員（「ETC」），並在Presidio Trust運輸部門和承租方的員工和訪客之間起到聯絡作用。

承租方已指定 _______________________________ 作爲現場ETC。 ______________________ 將從運輸部門轉發信息給承租方的員工，並參加每年的ETC會議。 ETC聯繫方式-________________，（____）___________，電郵：_____________________________@____________________._________。

​

應急乘車回家（ERH）計劃參與ETC將爲承租方註冊ERH計劃並鼓勵承租方的員工參與。當承租方的員工以可持續的出行方式上班並在工作期間遇到個人或家庭緊急情況時，可以獲得乘車費用報銷（每次最高150美元）。這對你來說是免費的（最高1,000美元）。請在http://sfenvironment.org/article/emergency-ride-home/employer-registration註冊。

調查參與，協調和回報鼓勵/跟蹤Presidio Trust提供的運輸調查將通過ETC分發給所有承租方在Presidio工作的員工。完成的調查將被收集，適當統計，並退還給Presidio Trust。承租方將努力達到70％的最低調查回覆率，以確保可靠的結果。

PresidiGoETC負責分發PresidiGo通行證，這在市區路線上的通勤時間是必需的。當前PresidiGo地圖和市區、Presidio Hills以及Crissy Field路線的時間表必須在任何員工休息室或其他突出的區域展示。ETC應該推廣實時追蹤網站www.presidiobus.com。

替代出行的參與和推廣ETC將向承租方的員工推廣此類活動（即上班騎自行車的日子）。

公司註冊Presidio全球拼車計劃發行以太經典將促進和鼓勵整個Presidio拼車計劃的參與。

員工家庭區號列表租戶每年將提供所有員工的家庭區號。 員工目前居住在以下郵政編碼區域：（例如，94010、94115、94123（5名員工）、94131、94564、94611（10名員工）、94945和94960）。

​

60

103棟150號房間

Kinnate Biopharma公司

參加以太經典會議ETC或其代表同意參加每年一次的運輸會議。Presidio Trust 運輸部門將通過電子郵件向ETC分發議程和會議提醒。

附加/強烈推薦方案:

共享單車方案租戶將爲員工提供自行車，供員工在Presidio內進行業務日出行。

通勤福利強烈鼓勵租戶提供並推廣一個提供稅前扣除或僱主支付補貼支付交通、拼車或騎自行車費用的方案。

減少內部公園出行將努力通過使用PresidiGo內部班車系統和在適當時候合併出行(如同時取午餐和郵件)來減少公園內部出行的影響。

租戶還將推廣週二午餐班車的既定方案，前往Chestnut Street: http://www.presidio.gov/transportation/presidigo/tuesday-lunch-shuttle

公共交通路線繪製協助： ETC將爲每個員工概述租戶位置和每個員工住所之間的最佳公共交通選項，包括路線和時間表。

替代交通的善意努力包括請求員工在適當時候使用替代交通方式上下班，並從Presidio內部產生的出行開始進行良好的誠信努力。

居住在Presidio租戶將鼓勵員工考慮在Presidio居住，並根據所在行業板塊內技能和經驗積極招募Presidio居民。

租客名稱。，在此作證明。

​

​

​

61

103棟150號房間

Kinnate Biopharma公司

附錄D

​

IPm 指南

1.租戶不得自行使用任何殺蟲劑。所有殺蟲工作將由房東通過Pest Control Work Order桌面（561-2763）處理。

2.如可能，所有食品及設備應在攜帶物品之前檢查有無害蟲。任何具有蟑螂或其他害蟲感染跡象的容器不得攜帶到場所。

3.所有食品都必須存放在密封耐用的塑料儲存容器中，帶有鎖定蓋。

4.不得在裸露或無保護的下水或水管下存放食品。

5.所有散裝食品必須存放至少6英寸離地面，並離牆壁4英寸遠。物品應存放在易於清潔的托盤、架子或類似裝置上。

6.非營業時間必須將所有展示的食品放置在密封耐用的塑料儲存容器中，帶有鎖定蓋。

7.垃圾和廢物必須存放在覆蓋的，耐用的，易於清潔的，防齧齒的，不滲漏的容器中，並處於良好維護狀態。禁止存放無防鼠的塑料容器（即塑料袋等）。

8.必須提供足夠數量的垃圾和廢物容器以防止溢滿。

9.建築結構必須保持防鼠狀態。開口大於¼英寸的地方將用建築材料密封或使用¼英寸的鋼鐵網進行屏蔽。這包括對與地面距離超過¼英寸的門安裝門封。

10.如果允許，則必須按嚴格和頻繁的時間表清空室外桌子和垃圾容器。

11.租戶將向房東提供書面證明所有食品營運/服務地點均接受清潔服務。

​

62

103棟150號房間

Kinnate Biopharma公司

展覽

​

ENTRY DOOR和BACk STAIRWELL WORK

​

包括在套房入口處安裝鋁框玻璃店門，並像大樓的前門一樣設置一把可通過徽章訪問的鎖。包括在後樓梯間創建隔牆以分離二樓和一樓。所有工作都將按照規定完成，即防火/生命安全系統和標識。包括將郵局信箱移動到大堂公共區域的某個地方。

63

103棟150號房間

Kinnate Biopharma公司