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空间租赁的第二次修正案

7/17/2024

租赁空间的第二份修正案（“修改年月日 2024年7月日，由BPAZ HOLDINGS 14, LLC，一个特拉华有限责任公司（“房东”），和TRISALUS LIFE SCIENCES, INC.，一个特拉华公司（“”，一家特定的租户从房东那里承租了包括某些土地在内的一定场所，其中包括一个施工中的建筑，总面积约为164,757 坪，以及某些其他改进措施，所有这些在租约中被描述得更为详细。”).

鉴于，房东的权益前任（CIP Owner LLC）和租户的权益前任（Surefire Medical, Inc.）于2014年2月4日签订了一份空间租赁合同，根据2018年10月23日某一空间租赁合同的第一修正案进行修订（统称“合同”，除非另有定义，否则应参阅所有大写字母的术语）, 关于位于科罗拉多州威斯敏斯特市，号称6262及6272 W. 91大道的转租房，占地面积约20,840平方英尺。租赁，对此，应参阅为所有大写字母的术语定义的租赁空间适用的租赁空间第一修改合同日期为2018年10月23日（统称，”合同“），涉及了威斯敏斯特市科罗拉多州80031号，大约20840平方英尺的占地面积。21世纪医疗改革法案道，位于科罗拉多州威斯敏斯特市，邮编80031，该房屋占地约20,840平方英尺。

鉴于，房东和租户希望签订本修正案，以在此处完整地规定租赁期限的延长。

鉴于此，为了考虑到本协议中所包含的双方盟约以及其他的良好和有价值的对等条件，特此确认其收到并合适，各方在此达成以下协议：

1.租赁期限租期在此延长5年，自2027年1月1日起至2031年12月31日结束（“第二次延长租期”）。第二次延长租期期间，租约的所有条款和条件依然适用，如本文件所修改。房东和租户承认，第二次延长租期取代租户在租约附录第9条中提供的一项延长期选择权，并且租户还有一项为期5年的延长期选择权，具体详见该附录。第二次延长租期

2.基本租金租户应在续租期间按以下金额支付基本租金，时间段如下：


时期	租金	每月基本租金
01/01/27—12/31/27	$13.50/平方英尺/年/NNN	$23,445.00/月
01/01/28—12/31/28	$14.04/平方英尺/年/NNN	$24,382.80/月
01/01/29—12/31/29	$14.60/平方英尺/年/NNN	每月25,358.11美元
01/01/30—12/31/30	每平方英尺每年15.19美元，NNN	每月26,372.44美元
01/01/31—12/31/31	每平方英尺每年15.79美元，NNN	每月27,427.33美元

在第二个续租期内，租户应继续支付租户的按比例份额（17.02％）的共用设施费用、税款和房东的保险，除了上述的基本租金。

3.扩展期权租赁空间附录第10节规定的扩展期权在第二次延长租约期间继续有效。扩展期权受到当前存在的扩展空间租约、所有续租、扩大、延期或拒绝的所有权利的约束。因此，租户在截至本修订案日期之前，对任何已出租或租户放弃任何此类选项或权利的扩展空间部分没有选择权，除非该租约终止或到期，以及任何该等选项或权利失效或到期。

4.租户改良补贴.

(a)承租人应接受指定租赁物的"按现状"状态，用于第二次修订租赁期，出租人不负有改造指定租赁物的任何义务或支付任何费用，除非本文明确规定。承租人有权对指定租赁物进行改造（“Second Extension Tenant Improvements”），受限于本修订条款中提供的条款和条件。承租人对第二次延期租赁期的改造需经出租人合理批准其计划和规格（以及任何变更订单）。承租人需使用出租人的施工管理团队对第二次延期租赁期的改造进行监督和管理设计和施工过程。不适用任何第二次延期租赁期的施工管理、设计和协调费用，也不适用于美容维护或美容升级（如，但不限于油漆、地毯和其他表面处理）。承租人应以良好的工匠精神使用新材料进行第二次延期租赁期的改造，并且在所有方面符合联邦、州和地方法律、条例和规定以及租赁协议的条款和条件。承租人应负责获得施工第二次延期租赁期所需的所有建筑许可证和其他政府批准文件。尽管有任何相反的规定，第二次延期租赁期的施工延迟不得延误指定租赁物的租赁期开始日期或承租人支付租金的义务。

(b)房东应支付高达208,400.00美元（即每平方英尺的租赁场所面积为10.00美元）（“第二次延期租户装修津贴）用于支付第二次延期租户装修的费用，而租户应承担第二次延期租户改造的所有其他费用和开支。


1

改进。房东应在房东确定租户满足以下要求时向租户发放第二次延期租户改进补贴款：（i）租户已完全完成第二次延期租户改进工程（包括但不限于获得总承包商和租户认证的竣工证书（AIA表格G704），以及从适用政府机构获得最终的颁发的占用证书）；（ii）租户应在要求发放补贴款的日期前至少三十（30）天向房东提供书面通知；（iii）租赁期内租户没有违约，关于第二次延期租户改进工程未发生承包商的留置权被登记或主张；（iv）租户应向房东提供关于第二次延期租户改进工程的支付、工作和供应相关的承包商、分包商和供应商的留置权弃权声明，形式和内容应符合房东的要求；以及（v）租户已向房东交付了反映现场记录图和规格的一套状况图。如果第二次延期租户改进工程的成本低于第二次延期租户改进补贴款，或者租户未有资格在此项下使用全部第二次延期租户改进补贴款，租户不得要求任何退款、抵扣或租金减免或其他补偿。在租户对第二次延期租户改进工程进行施工期间，租户应支付占用房地产所需的所有公用事业服务和成本。租户必须在2028年1月1日之前向房东提供要求发放第二次延期租户改进补贴款的书面要求，并且在所有工作完成并满足发放补贴款的其他条件之前提供，并且所有未发放的部分（减去任何等待中的要求）将被取消而无需支付、退款、抵扣或减免。房东有权（不时）要求租户在第二次延期租户改进工程施工期间向房东提供租户在要求日期之前发生的第二次延期租户改进工程的成本。在第二次延期租户改进工程的实质完成时，并且如果适用于工程范围，租户应向房东交付竣工证书（AIA表格G704）（如上所述），以及由总承包商和租户向房东亲笔确认的第二次延期租户改进工程的总成本的书面声明（包括房东支付的任何租户改进补贴款）。在第二次延期租户改进工程只包括油漆和地毯时，租户无需遵守本款（v）的要求，也无需向房东交付竣工证书（AIA表格G704）。

5.经纪人双方当事人相互声明，在本修正案中，除了Hadley Cox或CBRE作为租户的经纪人以外，没有与任何房地产经纪人，找房人或其他人在任何方式下进行过任何交易。租户的经纪人将由房东根据另行协议进行补偿。除了房东应付给租户经纪人的佣金，房东和租户在本修正案中对对方因与本修正案相关的行为而产生的任何经纪佣金，费用或其他类似补偿或费用的权利主张，要求，责任或诉因进行彼此的赔偿和保护。租户的经纪人租户的经纪人应由房东根据另行协议进行补偿。除了房东应付给租户经纪人的佣金，房东和租户在本修正案中对对方因与本修正案相关的行为而产生的任何经纪佣金，费用或其他类似补偿或费用的权利主张，要求，责任或诉因进行彼此的赔偿和保护。

6.保密协议租赁（经修订后）的条款和条件构成业主的专有信息，承租人承诺并同意严格保密。租户承认披露此类信息将会对房东的其他租约谈判和与其他租户的关系造成不利影响。承租人承诺并同意，既不直接也不间接向房东其他租户或潜在租户、与房东相关的任何房东，或向其他任何人或实体披露基本租金、财务条款或租赁的其他条款和条件，除了（i）向承租人的贷款人、投资者、潜在收购方、审计师、会计师、实际或拟议受让人或转租人、经纪人、律师、真正需要了解此类信息的雇员和代理人（承租人还将要求他们也保密），以及（ii）法律或法院命令要求的情况以及（iii）与租赁相关的任何争议、仲裁或诉讼。该条款将在租赁期限届满或提前终止后继续有效。

7.根据本次修改，租赁合同应按照其条款和条件完全生效。本修正案应对本方和其各自的继任者和受让人具有约束力并产生效益。根据本次修改，租赁合同应按照其条款和条件完全生效。本修正案应对本方和其各自的继任者和受让人具有约束力并产生效益。

8.合同方/电子签名本修正案可以用多个副本进行签署，每个副本都视为原件，并且所有副本共同构成各方之间具有约束力和可执行性的协议。本修正案可以由任何一方通过传真或电子邮件进行签署和交付，该传真或电子邮件副本应被视为原件，并对该方具有约束力和可执行性。出租方和租户承认并同意，使用DocuSign或其他电子签名用于签署本修正案的行为对该方具有有效性、约束力和可执行性。

[此页其余部分故意留空]


2

鉴于此，各方已于上述日期执行本修正案。

书面的。

房东:

BPAZ控股14有限责任公司，

一家特拉华州有限责任公司


通过：	Soharb Saidi
	姓名：	Soharb Saidi
	标题：	授权代理人

租户：

TRISALUS生命科学公司，

一家特拉华州的公司


通过：	/s/ Sean Murphy
	姓名：	Sean Murphy
	标题：	致富金融(临时代码)官


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