展覽10.1
第三次修訂租賃合同
修訂本第三修正案租約（以下簡稱""）係由房東簽署以下日期（以下簡稱""）正式生效。生效日期，由紅彼爾斯有限責任公司（以下簡稱""）於此簽署，雙方之間 俄亥俄州有限責任公司（以下簡稱""），房東房東以及 Solid Power Operating, Inc.，一家科羅拉多州的公司（Tenant”).
鑑於：
有見及此，房東和租戶，即Solid Power, Inc.的前身，於2016年11月29日簽訂了一份名為「租賃合約」的協議，並於2017年12月5日簽訂了名為「租賃修訂」的修訂協議，以及於2022年12月1日簽訂的名為「租賃第二次修訂協議」的修訂協議（統稱為「租賃協議」），在協議中，房東將常識地稱為「Suite D」的出租住宅，即面積為9,645平方英尺的租賃住宅，和常識地稱為「Suite E」的租賃住宅，即面積為19,195平方英尺的租賃住宅，租給租戶，總面積為28,840平方英尺（下稱「現有租賃住宅」），位於科羅拉多州路易斯維爾市皮爾斯大道486號；租賃租賃住宅（如在租賃協議中所定）常稱為D套房，佔面積9,645平方英尺，以及E套房，佔面積19,195平方英尺，合計28,840平方英尺（下稱「現有租賃住宅」）位於科羅拉多州路易斯維爾市皮爾斯大道486號；現有租賃住宅」位於科羅拉多州路易斯維爾市皮爾斯大道486號；
鑑於，房東和租戶希望根據本修訂條款修改租賃協議。
現在， 因此經過適當、有價值且充分的考慮，特此承認收到並確認，雙方同意將該租賃合同進行以下修訂和修改。
| 1. | 定義詞語： 除非本修訂文件明確要求，否則任何首字母大寫的詞語均將按照租賃合同所賦予的意義解釋。 |
| 2. | 增加C套房; 延長選項: 在2025年1月1日或房東完成施工把B套房和C套房之間的隔間牆 ("Expansion Commencement Date) 從事已有的空間將擴大，增加預定租用的9600平方英尺在建築物常稱為"C套房"的部分 ("擴建空間") 總計38440 可租用的平方英尺 (已有的空間和擴建空間合稱"租賃物件") 附上 附表1 此乃C套房之示意圖，其時間表已納入參考。為免疑義，租賃中的展期選項（見附件E），應適用於C、D、E套房（三套房需齊全）。租戶承認並同意，除了租賃中的展期選項（見附件E）經此修改外，租戶無權利或選擇展期或續租租期。 |
| 3. | 租戶分擔比例： 隨著加入C套房，物業將佔地38,440平方英尺，自擴展開始日期起，租戶分擔比例將提高至61.68％。 |
| 4. | 延長期限; 到期日: 從擴展開始日期起，目前到期日為2029年9月6日晚上11:59，將延長到2029年12月31日晚上11:59 MST（從擴展開始日期至延長到期日的期間稱為“延期 期限”). |
| 5. | 基本租金： 在擴建開始日期之前，現有場地的基本租金應受租約條款控制，不適用本修正案的條款。從擴建開始日期起，展期的基本租金應按以下基本租金時間表的金額支付給租戶： |
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| 現有場所 | 擴建場所 | 總場所 | |||||||||||||||||||||||||
| 28,840平方英尺 - D和E套房 | 9,600平方英尺 - C套房 | 38,440 - C/D/E套房 | |||||||||||||||||||||||||
| 開始控制項 | 結束 | 基本租金 | 基本租金 | 基本租金 | 基本租金 | 基本租金 | 基本租金 | ||||||||||||||||||||
| 日期 | 日期 | （每月） | （每平方英尺每年） | （每月） | （每平方英尺每年） | （每月） | （每平方英尺每年） | ||||||||||||||||||||
| 1/1/2025 | 9/6/2025 | $ | 35,521.27 | $ | 14.78 | $ | 12,400.00 | $ | 15.50 | $ | 47,921.27 | $ | 14.96 | ||||||||||||||
| 9/7/2025 | 9/6/2026 | $ | 36,771.00 | $ | 15.30 | $ | 12,834.00 | $ | 16.04 | $ | 49,605.00 | $ | 15.49 | ||||||||||||||
| 9/7/2026 | 9/6/2027 | $ | 38,044.77 | $ | 15.83 | $ | 13,283.19 | $ | 16.60 | $ | 51,327.96 | $ | 16.02 | ||||||||||||||
| 9/7/2027 | 9/6/2028 | $ | 39,390.63 | $ | 16.39 | $ | 13,748.10 | $ | 17.19 | $ | 53,138.73 | $ | 16.59 | ||||||||||||||
| 9/7/2028 | 9/30/2029 | $ | 40,760.53 | $ | 16.96 | $ | 14,229.29 | $ | 17.79 | $ | 54,989.82 | $ | 17.17 | ||||||||||||||
| 10/1/2029 | 12/31/2029 | $ | 44,243.29 | $ | 18.41 | $ | 14,727.31 | $ | 18.41 | $ | 58,970.60 | $ | 18.41 | ||||||||||||||
為了消除任何疑慮，如果擴建開始日期早於2025年1月1日並且擴建開始日期當月租賃的天數少於30天，則該期間的基本租金將實際上加入上述基本租金表並計算(i)使用上述表中1/1/2025至9/6/2025期間的金額以及(ii)按日計算，擴建開始日期前存在的基本租金將應用於擴建開始日期之前每一天的租賃月。
| 6. | 安防存入資金： 同時，在本合同執行之際，承租人應交付額外的存入資金，金額為$33,026.77，以補充現有的存入資金$44,352.00，總存入資金為$77,358.77，以便房東根據租賃合同保存。為避免任何疑義，租賃合同中的"存入資金"一詞被修訂為$77,358.77。 |
| 7. | 預設房屋狀況： 房東將把擴建空間按現狀交給租戶，但所提供的空調、水管、門和電氣系統將處於正常工作狀態。在擴建開始日期之前，房東將在自己的費用和開支下在2號套房和C套房之間興建隔墻。完成這些義務後，租戶應及時簽署一份符合 A附件 完成的鑒證書（稱為擴建鑒證書”). |
| 8. | 租戶改善津貼： 租戶承認並同意，除非在此明確提供，否則租戶無權獲得任何租戶津貼。房東將向租戶提供每可出租平方英尺2美元的津貼，共計19,200美元（“C套房樓宇設計津貼”），該津貼僅可用於根據租賃條款在租賃物內進行的建築改善費用。C套房樓宇設計津貼將從擴展證明書日期開始到2025年11月30日對租戶開放。在2025年11月30日之後，任何未使用的C套房樓宇設計津貼將被視為棄權，房東將不再有義務提供任何或所有剩餘的C套房樓宇設計津貼。超過C套房樓宇設計津貼的改善費用將由租戶獨自承擔。從擴建開始日期起，租戶同意對於超出C套房樓宇設計津貼的任何改善或裝修，在剩餘租期內，委託給Sprink Construction進行投標（但不必使用Sprink Construction）。如果租戶選擇不使用Sprink Construction進行改善或裝修，租戶應通知房東並在租戶工程開始前根據施工監督費結構支付施工監督費（如有）。無疑地，根據租賃條款的其他與裝修或改善有關的租戶要求或義務，例如租戶通知和房東批准要求，不受本修訂案的影響。 |
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| 預估項目投資 | 監督
費用 (預估項目投資比例) | |||
| $1.00 - $250,000.00 | 0 | % | ||
| 250,000.00 - $2,500,000.00 | 3 | % | ||
| 2,500,000.00 - $10,000,000.00 | 2.5 | % | ||
*為了消除疑義，施工監督費用超過$10,000,000.00的任何改善或改變成本都應由雙方合理協商。
| 9. | 修復協議： 在擴建開始日期之後，修復協議將適用於整個場所，包括擴建空間。 |
| 10. | 其他條款保持不變；定義術語： 所有剩餘的租賃條款和條件將保持完全有效，除非受到本修訂條款的修改。同樣，所有剩餘的修復協議條款和條件將保持完全有效。在此未定義的大寫術語均應根據租賃合約賦予該術語的含義使用。 |
| 11. | 對於繼受人和讓與人的約定： 以上各方所約定的所有契約和協議應適用並約束各方、其代理人、繼受人和讓與人。 |
| 12. | 貸款人批准： 儘管有任何相反的情況，租戶確認並同意此修訂案的通過取決於明尼蘇達人壽保險公司作為“貸款人”對其條款的批准。房東同意立即請求此批准，並及時以書面形式通知租戶如果貸款人未同意。 |
| 13. | 券商: 雙方相互承擔和免除對方的任何和所有責任（包括但不限於因與此修訂或相關交易而支付或產生的合理律師費用和支出）與此修訂或相關交易中的任何券商佣金或中介費有關的，無論是委任還是被指定的券商。 |
| 14. | 雙方；電子方式： 此修訂可以簽訂多份副本，每一份均被視為原始協議，而這些副本構成相同的協議。此修訂的副本可以通過傳真或其他電子簽名（包括可攜文件格式）由雙方中的任何一方簽署並交付，接收方可以依賴於以電子方式或傳真方式接收到的文件，就好像收到了原件一樣。 |
[Signature Page(s) 隨後附上]
[本頁剩餘部分故意留空]
第 3 第 3 頁
本修訂案由以下各方於修訂生效日期簽訂。
| 房東： | ||
| 俄亥俄州有限責任公司（以下簡稱""） | ||
| 一家俄亥俄有限責任公司 | ||
| 由JAC房地產投資有限責任公司 | ||
| 其：經理 | ||
| 作者： | 簽名：泰勒·布羅斯坦 | |
| 名字： | 泰勒 布羅赫斯坦 | |
| 其: | 總顧問 | |
| 日期： | 8/20/2024 | |
| 租戶： | ||
| Solid Power Operating, Inc. | ||
| 一家科羅拉多州的公司 | ||
| 作者： | /s/ James Liebscher | |
| 名字： | James Liebscher | |
| 其: | 首席 法律官 | |
附件A - 租戶停止索賠說明書
本《使用權停頓確認書》（以下簡稱“確認書”）由Solid Power Operating, Inc.（以下簡稱“承租人”），前身為Solid Power, Inc.，于____年____月____日製作，並與業務構成部分之租賃協議（以下簡稱“租賃協議”）相關，租賃協議始於2016年11月29日，由2017年12月5日的“租賃協議修正案”、2022年12月1日的“租賃協議第二修正案”和2024年____月____日的“租賃協議第三修正案”等多次修訂，約定了物業和建築物的租賃，地址為Colorado州Louisville市S. Pierce Avenue 486號C、D和E室（以下簡稱“物業”）。
根據租賃合約中所述的相互契約和協議，並且意圖此證明可以由房東以及任何潛在的購買者或現有或潛在的抵押權人、信託受益人或土地租賃人依賴，租戶證明如下：
1. 除非在本證書中明確定義的詞語外，所有首字母大寫的詞語將具有在租賃合同中所述的詞語含義。
2. 擴張開始日期發生在_______________________，到期日期為2029年12月31日。
3. 請參閱本文件，以獲取續租期基本租金的準確時間表。
4. 租戶已經接受擴展空間，以及根據租約要求房東進行的所有租賃改善和其他工作（如果有的話）已經令人滿意地完成，並且擴展空間的暖通、衛生、門窗和電氣系統均處於良好的工作狀態，除非下面有特定的規定（如沒有，可以將其留空）：__________________________________________________________________。
5. 租戶沒有任何現有的抵銷、信用或軍工股來支付租金。
6.
證明書上述的見證之下，租戶已於上述日期日執行此證明書。
| 租戶： | ||
| Solid Power Operating, Inc. | ||
| 一家科羅拉多州的公司 | ||
| 作者： | ||
| 名字： | ||
| 職稱： | ||
行程表 1 - 套房 C